Зміст договору будівельного підряду

 

Основними умовами договору підряду є його предмет, ціна та строки. Здебільшого йдеться про істотні умови — умови договору, визнані істотними за законом і необхідні для договорів підряду в капітальному будівництві, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін досягнуто згоди.

Предмет у договорі підряду – подвійний. Предмет цього договору деталізований у ч. 2 ст. 875 ЦК України, де вказано, що договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, розширення уже введених будівель, капітального ремонту, реконструкції, технічного переоснащення, будівель (зокрема, житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов'язаних із місцем знаходження об'єкта.

Всякий будівельний об’єкт має територіальне закріплення - розміщений на певній земельній ділянці у певній зоні населеного пункту. Відповідно це слід враховувати при проектуванні, при укладенні договору будівельного підряду, плануванні ведення самих робіт, перевезення будівельних матеріалів та техніки, режиму їх роботи, узгодження робіт із санітарними та іншими службами тощо. Таким чином тут слід враховувати не тільки норми цивільного законодавства, але й господарського, адміністративного, фінансового, земельного и природоохоронного тощо.

Договір будівельного підряду укладається для здійснення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції підприємств, будівель, споруд, виконання будівельно-монтажних робіт. Є й інші істотні умови цього договору, які не збігаються із загальними підходами до умов договору Вони визначені в Загальних умовах укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві. У договорі будівельного підряду сторони можуть передбачати інші важливі для регулювання взаємовідносин умови. В ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" об'єктами будівництва є будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси, лінійні об'єкти інженерно-транспортної інфраструктури.

Відповідно до п.14 Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві, що затверджені Постановою КМ від 1 серпня 2005 р. предметом договору підряду є роботи, пов’язані з будівництвом об’єкта, обов’язок щодо виконання яких покладається на підрядника. До речі, власником результату виконаних робіт (об’єкта будівництва) до їх здачі замовникові є підрядник. Предмет договору будівельного підряду повинен бути конкретизований, що надає можливість передбачити наслідки його введення в експлуатацію, зокрема на здоров’я людей, навантаження на санітарну обстановку, існуючі потужності, довкілля, зміну виробничої та соціальної структури. Тому в договорі підряду сторони зобов’язані визначити найменування об’єкта будівництва та його місцезнаходження, основні параметри (потужність, площа, об’єм тощо), склад та обсяги робіт, які передбачені проектною документацією та підлягають виконанню підрядником, інші показники, що характеризують предмет договору. У разі внесення змін до проектної документації сторони уточнюють предмет договору підряду.

В тіні зостався інший предмет – сам процес виконання робіт, який врегульований технологічними картами, будівельними нормами та правилами технічними умовами. Він має своє параметри: техніко-технологічні, економічні, соціальні (обладнання східців житлових будинків пологими направляючими для колясок інвалідів та дитячих колясок) тощо. Перші визначаються будівельними нормами та правилами та інші стандарти у сфері будівництва. Їх об’єктом є суспільні відносини у сфері проектування, розміщення споруд промислового і цивільного будівництва.

Щодо фінансового критерію йдеться про кошторис — зведені витрати, зведені кошторисні розрахунки, об’єктні та локальні кошторисні розрахунки, об’єктні та локальні кошториси, кошториси на окремі види робіт, кошториси на проектні та пошукові роботи, інші розрахунки витрат на будівництво, складені за встановленою формою, на основі яких визначається кошторисна вартість будівництва і договірна ціна.

Оскільки договір будівельного підряду є за характеристикою консенсуальним то в ньому суб’єктивні права та юридичні обов’язки сторін обов’язки пов’язуються зі строками. Відповідно до п. 7. Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві строки виконання робіт (будівництва об’єкта) встановлюються договором підряду і визначаються датою їх початку та закінчення. Оскільки для будівельного процесу характерні цикли (етапи) будівництва, то невід’ємною частиною договору підряду є календарний графік виконання робіт, в якому визначаються дати початку та закінчення всіх видів (етапів, комплексів) робіт, передбачених договором підряду.

Відповідно до специфіки цього договору та його зв’язком з передумовами встановлення сторонами у договорі підряду строків виконання робіт (будівництва об’єкта) може пов’язуватися з виконанням замовником певних зобов’язань (надання підряднику будівельного майданчика (фронту робіт), передача проектної документації, відкриття фінансування, сплата авансу тощо). Якщо замовник зобов’язаний надавати будівельні матеріали. то ці строки зв’язуються із виконанням такого його обов’язку.

Датою закінчення робіт (будівництва об’єкта) вважається дата їх прийняття замовником. Виконання робіт (будівництво об’єкта) може бути закінчено достроково тільки за згодою замовника. Також строки виконання робіт (будівництва об’єкта) можуть бути змінені з внесенням відповідних змін у договір підряду в разі: виникнення обставин непереборної сили; невиконання або неналежного виконання замовником своїх зобов’язань (порушення умов фінансування, несвоєчасне надання будівельного майданчика (фронту робіт), проектної документації, ресурсів тощо); внесення змін до проектної документації; дій третіх осіб, що унеможливлюють належне виконання робіт, за винятком випадків, коли вони зумовлені залежними від підрядника обставинами; виникнення інших обставин, що можуть вплинути на строки виконання робіт (будівництва об’єкта).

Замовник може приймати рішення про уповільнення темпів виконання робіт (будівництва об’єкта), їх зупинення або прискорення з внесенням відповідних змін у договір підряду. Проте слід мати на увазі, що тут йдеться про зміну договору, що може здійснюватися за взаємною згодою сторін.

Специфічним є встановлення ціни договору будівельному підряді. Так за п. 21 Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві договірна ціна у договорі підряду визначається на основі кошторису як приблизна або тверда. Договірна ціна вважається твердою, якщо інше не встановлено договором. Проте, це означає „замороження” цін, що не відповідає умовам ринкової економіки де постійно змінюються ціна матеріалів, робіт, послуг, робочої сили, ринкова кон’юнктура. Приблизна (динамічна) договірна ціна — договірна ціна, визначена на основі кошторису, що підлягає коригуванню з урахуванням уточнення обсягів робіт, цін на ресурси та інших підстав, визначених умовами договору підряду; тверда договірна ціна — договірна ціна, визначена на основі твердого кошторису, що може коригуватися лише в окремих випадках за згодою сторін у порядку, визначеному договором підряду. На ціну договору крім зазначених чинників впливають також порядок та умови укладення договору.

Так у разі укладення договору підряду за результатами торгів (тендеру) вид договірної ціни та вимоги до кошторису визначаються у тендерній документації замовника. Договірна ціна у цьому випадку повинна відповідати ціні, зазначеній у тендерній пропозиції підрядника, визнаного переможцем торгів (тендеру). Якщо договір підряду укладається за результатами переговорів сторін, рішення щодо застосування приблизної або твердої договірної ціни, порядку погодження кошторису та проведення розрахунків приймаються за домовленістю сторін. У разі коли роботи (будівництво об’єкта) фінансуються із залученням бюджетних коштів або коштів державних підприємств, установ та організацій, договірна ціна визначається відповідно до державних будівельних норм.

Якщо під час укладання договору підряду через невизначеність витрат чи інші обставини остаточно встановити договірну ціну неможливо, сторони у договорі підряду визначають приблизну договірну ціну, а також порядок й коригування в процесі виконання робіт (будівництва об’єкта). Приблизна договірна ціна може уточнюватися в міру виконання робіт, здійснення витрат підрядника тощо. Такий підхід є найбільш виваженим і дозволяє сторонам проводити гнучку цінову політику.

У разі виникнення обставин, що зумовлюють необхідність значного підвищення приблизної договірної ціни (більше ніж це визначено договором підряду), підрядник зобов’язаний в установлені договором підряду строки повідомити про це замовника. Якщо підрядник не повідомив у встановленому порядку замовника про необхідність підвищення договірної ціни, він зобов’язаний виконати роботи без відшкодування додаткових витрат. Тверда договірна ціна може коригуватися тільки за взаємною згодою сторін.

Якщо під час будівництва виникла потреба у виконанні додаткових робіт, не врахованих проектною документацією, забезпечення якою покладено на замовника, і у зв’язку з цим у відповідному підвищенні твердої договірної ціни, підрядник зобов’язаний протягом визначеного договором підряду строку повідомити замовника про обставини, що призвели до виконання таких робіт, та подати замовнику пропозиції з відповідними розрахунками. Замовник протягом строку, визначеного договором підряду, розглядає зазначені пропозиції, приймає рішення по суті та повідомляє про нього підрядника.

Підрядник зобов’язаний зупинити виконання додаткових робіт у разі неодержання у визначений договором підряду строк відповіді на своє повідомлення. Завдані підряднику збитки, пов’язані із зупиненням додаткових робіт відшкодовуються замовником. Замовник звільняється від відшкодування таких збитків, якщо доведе, що у виконанні додаткових робіт не було потреби.

Якщо підрядник не повідомив замовника в установленому порядку про необхідність виконання додаткових робіт і відповідного підвищення твердої договірної ціни, він не може вимагати від замовника оплати виконаних додаткових робіт і відшкодування завданих йому збитків, якщо не доведе, що проведення таких робіт було необхідне в інтересах замовника, зокрема, у зв’язку з тим, що зупинення робіт загрожувало знищенням або пошкодженням об’єкта будівництва.

У разі коли договором підряду передбачалася можливість підвищення твердої договірної ціни внаслідок істотного зростання після укладення договору підряду цін на ресурси, забезпечення якими здійснює підрядник, а також цін на послуги, що надавалися йому третіми особами, підрядник може вимагати перегляду твердої договірної ціни у порядку, визначеному договором підряду. Зростання цін на ресурси та послуги, яке сторони вважають істотним, визначається в договорі підряду. Підрядник може вимагати розірвання договору підряду в разі відмови замовника від підвищення твердої договірної ціни робіт унаслідок істотного зростання цін на ресурси та послуги.

Підрядник не може вимагати уточнення приблизної чи твердої договірної ціни у зв’язку із зростанням цін на ресурси, що використовуються для виконання робіт, у разі, коли строки виконання цих робіт порушені з вини підрядника. У таких випадках ціни на ресурси, якщо інше не передбачено договором підряду, визначаються відповідно до цін, що діяли на зазначену в договорі дату закінчення робіт. Додаткові витрати на виконання робіт, пов’язані із зростанням цін на ресурси після зазначеної дати, компенсуються підрядником.