Поняття та характеристика договору ренти

 

Одне з істотних нововведень українського законодавця – договір ренти, який врегульований гл.56 ЦК (статті 731 – 743) і є певним видом регулярного доходу, при цьому який не вимагає від її одержувача здійснення ніякої діяльності у тому числі й трудової. Як ми визначились він є базовим для підтипу договорів ренти.

Договір ренти має давню правову історію. Термін „рента” бере свій початок у праві Стародавнього Риму, де під рентними правовідносинами розуміли поземельні орендні правовідносини за назвою „ ius in agro vectigali ” або „ ius emphiteuticum ”.[214]

В Російській імперії безпосереднім приводом для використання відповідних відносин та їх регулювання послужив головним чином недостатній розвиток кредиту. Даний інститут виник як один із засобів забезпечення отримання доходу і відразу ж розділився на два відносно самостійних договору, які поділялись залежно від тривалості дії відповідного джерела засобу: рента «вічна» (безперервна і безстрокова) і рента «довічна». У свою чергу, залежно від джерела «вічна рента» розділилася на ренту «із землі» і ренту «з капіталів». При цьому, хоч і не з самого початку виникнення цього інституту, рента виступала в двох різновидах залежно від її джерела. Відповідно розрізнялася рента з капіталу і рента з нерухомого майна. Остання була обтяженням, лежачим на маєтку, і переходила до будь-якого разом з самим маєтком. І створювалася ця рента головним чином продажем маєтку. Суть ренти полягала в тому, що вона породжувала право вимагати від конкретної особи певних грошових виплат, як правило, щомісячно.[215]

У Франції договір ренти був набагато поширеніший, головним чином у формі вічних рент. Цим договором користувалися в двох різних випадках. 1. Земельна рента. Власник, що бажав продати своє нерухоме майно, легше знаходив набувальника, готовий виплачувати йому вічну ренту, чим такого, який погодився б сплатити капітальну суму, бо достатку готівки не було. Договір продажу під умовою виплати вічної ренти називався рентною орендою. Відчужувач або орендодавець зберігав речове право на нерухомість, яке забезпечувало регулярну виплату ренти, бо діяло відносно всякого подальшого набувальника цієї нерухомості. Тому цю ренту і називали земельною рентою і відносили її до нерухомого майна. Ці ренти не підлягали викупу, інакше кажучи, набувальник нерухомості не міг звільнитися від виплати ренти, відшкодувавши рентний капітал, в якому виражалася б вартість нерухомості. 2. Встановлена рента. Церква, так само як і світське законодавство, забороняла процентні позики, які клеймилися як лихварські. Це була утруднена заборона, і люди ухитрялися в його обходах. Зокрема, для цього користувалися договором про встановлення ренти. Позичальник, який отримував капітальну суму, приймав на себе не обов'язок сплачувати відсотки на цю суму і повернути її, а невизначений обов'язок виплачувати кредиторові щорічну ренту. Ця рента могла забезпечуватися речовим правом на нерухоме майно боржника. У таких випадках говорили, що власник продав ренту на свої нерухомості. Якщо у боржника не було нерухомості, то забезпеченням ренти служило все наявне і майбутнє майно боржника. У такому разі, для того, щоб відрізнити цей договір від процентної позики, теж говорили про продаж ренти. Навіть і в цьому останньому випадку рента вважалася нерухомістю.[216]

Визначення договору ренти закріплено у ст. 731 ЦК України. За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачу ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Мета договору ренти - в обмін на надання майна у власність отримувати періодично виплачувану грошову суму (послуги), призначену для забезпечення постійного джерела доходів.

З наведеного вище визначення договору ренти випливає його загально правова характеристика, а саме: по-перше, договір ренти є реальний і є укладеним з моменту передачі майна, – оплатний, односторонній, про що свідчить аналіз глави 56 ЦК України, відповідно до якої, одержувач ренти не несе за цим договором ніяких обов’язків, після того як передав майно платникові ренти. В четвертих, договором ренти може бути встановлено обов’язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного часу. При цьому слід враховувати, що відповідно до ст. 608 ЦК України зобов'язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов'язаним з його особою і у зв'язку з цим не може бути виконане іншою особою, а смертю кредитора - зобов'язання припиняється смертю боржника, якщо воно є нерозривно пов'язаним з його особою і у зв'язку з цим не може бути виконане іншою особою. Оскільки зобов'язання по виплаті ренти не є нерозривно пов'язаним з боржника або кредитора і може виконуватися також іншими особами, то при укладенні договору щодо безстрокової виплати ренти, слід мати на увазі, що рентні платежі не обмежуються строком життя або існування сторін, тобто вони можуть передаватися у порядку спадкування або правонаступництва.

Сторони договору ренти. Одержувач ренти – особа, яка передає майно, що належить їй на праві власності, у власність іншій особі з метою отримання від останньої ренти у формі грошової суми, послуг або іншій формі. Одержувачем ренти може бути будь-яка фізична особа, а також юридична особа незалежно від форм власності (ст. 733 ЦК України).

Платник ренти – особа, яка зобов’язується в обмін на отримання у власність майно сплачувати ренту особі, яка його передала, або іншій особі, яка буде вказана в договорі. Платником ренти можуть бути фізичні особи та юридичні особи (якщо це не заборонено їх засновницькими документами або законом) з урахуванням того, що для деяких видів діяльності потребують ліцензування.

Найчастіше цей вид ренти обтяжує житлові будинки, земельні ділянки або інші об'єкти нерухомості.

Аналіз глави 56 ЦК України свідчить, що не має ніяких обмежень щодо кількості осіб, які можуть бути на стороні як одержувача так і платника ренти за загальним правилом долі яких в праві є рівними, якщо інше не передбачено договором ренти. На випадок смерті одного із одержувачів ренти його доля переходить іншим одержувачам ренти, що його пережили, якщо інше не передбачено договором ренти, аналогічна ситуація й щодо платника ренти.

Зміст договору ренти

Предмет договору ренти законодавцем чітко не визначено, тільки сказано, що „одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно” (ст. 731 ЦК України). Відповідно до ст. 190, 177 ЦК України під поняття „майно” підпадають річ, зокрема гроші та цінні папери, а також майнові права та обов'язки. Відтак предметом договору ренти можуть бути речі (нерухомі та рухомі), що визначені індивідуальними ознаками, грошові кошти. При цьому слід відмітити, що використання коштів в іноземній валюті як об'єкту договору ренти в порядку, встановленому статтею 731 ЦК України, суперечить вимогам статті 6 Декрету Кабінету Міністрів України "Про систему валютного регулювання і валютного контролю", що в свою чергу свідчить про неможливість передачі громадянином України в ренту коштів в іноземній валюті іншому громадянину України на підставі договору ренти.[217] Також предметом договору ренти не можуть бути майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. Особливість передачі майна за договором ренти напряму залежить від його правового режиму. Якщо предметом договору ренти виступає будинок чи квартира, то вони повинні бути прийняти в експлуатацію та віднесені у встановленому законом порядку до житлового фонду, а також необхідно з’ясувати і правовий режим земельної ділянки де вони розташовані, інформацію щодо цього можна отримати у БТІ.

У разі відчуженні під виплату ренти будь-якого майна що належить подружжю на праві спільної сумісної власності для укладення договору потрібна нотаріально засвідчена згода чоловіка (жінки) одержувача ренти (ст. 65 СК України). Аналогічна згода на укладення договору потрібна і від чоловіка (жінки) платника ренти, оскільки витрати по виплаті ренти проводитимуться з спільних коштів подружжя.

Договором ренти може бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату або безоплатно (ч. 1 ст. 734 ЦК України). Таким чином, законодавець розмежував два види відчуження майна, що передається під виплату ренти.У першому випадку одержувач ренти відчужує майно платнику ренти з умовою виплати йому не тільки рентних платежів, а й відшкодування вартості майна, що передається. До таких відносин сторін щодо передання майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж (ч. 2 ст. 734 ЦК України). В другому - майно передається у власність платника ренти безоплатно, тобто на платнику ренти лежить обов’язок тільки виплачувати ренту. На подібні відносини поширюються положення про договір дарування (ч. 2 ст. 734 ЦК України). Разом з тим до відносин сторін застосовуються положення ст. ст. 659, 662, 663, 666 ЦК України, згідно з якими одержувач ренти зобов’язаний передати платнику ренти майно в обумовлений строк, відповідної кількості та якості, з усіма документами (наприклад, технічний паспорт) тощо, за невиконання цього обов’язку одержувач ренти несе відповідальність, що передбачена правилами відповідно до вищезазначених договорів. Водночас застосування норм щодо договорів купівлі-продажу й дарування можливо тільки якщо це не суперечить суті договору ренти.

Відповідно до ст. 732 ЦК України моментом укладення договору ренти є його державна реєстрація, якщо предметом є нерухома річ. Для державної реєстрації потрібні такі ж самі документи як і для укладення договору купівлі-продажу. При укладанні цього договору реєструється: правочин – договір ренти; право власності платника ренти; обтяження рентою; застава на користь одержувача ренти. Як свідчить аналіз ЦК України норми про заставу є імперативними відтак сторони не можуть їх змінити за згодою сторін (ч. 1 ст. 735 ЦК України) Реєстрація застави здійснюється відповідно до ЗУ „Про іпотеку”, ЗУ „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. В посвідченні про державну реєстрацію прав власника платника ренти повинно бути вказано „безстрокова рента” або „строкова рента”, а потім „Застава в силу закону”.

З огляду на практичні потреби забезпечення прав одержувача ренти законодавець закріпив, що виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти (ч. 3 ст. 735 ЦК України).

Платник ренти, як власник майна, має право на свій розсуд розпоряджатися їм, однак при цьому необхідно виконати декілька умов: 1) отримати згоду у одержувача ренти, 2) вказати в договорі, що нерухома річ обтяження зобов’язаннями по виплаті ренти 3) попередити набувача, що у одержувача ренти залишається право застави на таке майно (ст. 735 ЦК України).

Питання щодо сплати одержувачу ренти при відчуженні майна (залишається цей обов'язок за платником ренти чи переходить до набувача майна) визначається за домовленістю сторін: платником ренти і набувачем майна.

Особливо слід зупинитись на питанні про розподіл між сторонами ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти. Вирішення цього питання законодавець поставив в залежність від двох умов (ст. 742, 743 ЦК України):

1) договір ренти укладено – на визначений строк або безстроковий;

2) майно передано платнику ренти - за плату або безоплатно.

Якщо договір ренти укладено:

- на визначений строк, то у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти, платник ренти не звільняється від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.

- безстроково, то у випадку, коли майно передано

- безоплатно, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна несе платник ренти;

- за плату, платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.

Розмір ренти встановлюєтьсядоговором (ч. 2 ст. 737ЦК України). Законодавець визначив лише особливості встановлення розміру ренти при передачі у власність грошової суми платнику ренти. Так, відповідно до ч. 3 ст. 737 ЦК України розмір ренти в цьому випадку встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України і змінюється відповідно до зміни її розміру. Водночас сторони мають право встановити більший розмір ренти, а також порядок його зміни, закріпив це в договорі.

Сторони договору ренти повинні узгодити порядок і періодичність рентних платежів, інакше вони виплачується після закінчення кожного календарного кварталу (ст. 738 ЦК України), тобто не пізніше першого дня наступного кварталу.

У якості рентних платежів можуть бути не тільки кошти, але і надання майна та послуг, виконання робіт які будуть відповідати за вартістю грошовій сумі ренти. Сторони можуть домовитися і про змішану форму ренти (наприклад, в зимовий та весняний період – грошові виплати, літом і осінню – сільськогосподарською продукцією).

Законодавець для договору ренти передбачив обов’язкову письмову форму (ч. 1 ст. 732 ЦК України ). Цей договір також підлягає нотаріальному посвідченню, а договір про передачу під виплату ренти нерухомого майна ще й державній реєстрації (ст. 732 ЦК України). У разі недодержання сторонами договору вимоги щодо його форми він є нікчемним, а отже тягне відповідні правові наслідки що передбачені ст. 216, 220 ЦК України.