Посвідчення договору застави

 

Застава посідає одне з чільних місць у системі засобів забезпечення виконання зобов’язань. Заставні правовідносини регулюються ЦК України, Законом України «Про заставу» [7], а також іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст. 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Застава виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

Якщо предметом застави є нерухоме майно, а також в інших випадках, встановлених законом, договір застави підлягає нотаріальному посвідченню.

Сторонами договору застави (заставодавцем і заставодержателем) можуть бути фізичні, юридичні особи та держава.

Заставодавцем при заставі майна може бути його власник (сам боржник чи третя особа – майновий поручитель), який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник в установленому порядку передав майно і право застави на це майно.

Заставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.

При посвідченні договору застави нотаріус має встановити, чи належить предмет застави до майна, яке може передаватися в забезпечення виконання зобов’язання.

Предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення, у тому числі майно, яке заставодавець набуде після виникнення застави (майбутній урожай, приплід худоби тощо).

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку» [9] предметом іпотеки можуть бути один або декілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:

– нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

– нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

– нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності.

Об’єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку після державної реєстрації права власності.

Будівля (споруда), включаючи об’єкт незавершеного будівництва, що розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, передається в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), включаючи об’єкти незавершеного будівництва, які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з цими будівлями (спорудами).

Предметом іпотечного договору можуть бути права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна.

Згідно із ч. 4 ст. 576 ЦК України предметом застави не можуть бути:

– культурні цінності, що є об’єктами права державної чи комунальної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання;

– пам’ятки культурної спадщини, занесені до Переліку пам’яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації.

Іпотечний договір щодо земельної ділянки посвідчується за наявності звіту про експертну грошову оцінку землі.

Іпотечні договори щодо прав на земельні ділянки: права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) – посвідчуються нотаріусом після ознайомлення з документами, що підтверджують ці права (договори оренди, емфітевзису, суперфіцію).

Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, що належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються з дотриманням загальних правил. Нотаріусові також мають бути подані документи, що підтверджують виникнення правовідносин іпотекодавця та третьої особи.

Законодавство України, зокрема, ЦК України, Закон України «Про заставу» передбачає можливість повторної застави раніше заставленого майна. При цьому наступна застава майна не припиняє право застави попереднього заставодержателя. Договори про наступну заставу вже заставленого майна можуть посвідчуватися за наявності згоди попередніх заставодержателів, якщо інше не передбачено законом і попередніми договорами застави.

Посвідчення договорів застави та іпотечних договорів здійснюється за відсутності податкової застави, що перевіряється нотаріусом за даними відповідного реєстру інформаційних систем. Передача в заставу (іпотеку) майна, що перебуває у податковій заставі, здійснюється з дозволу відповідного органу державної податкової служби та з дотриманням вимог Податкового кодексу України. Посвідчення договору застави (іпотечного договору) щодо майна (майнових прав), що перебуває під арештом, не допускається.

Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують наявність цих майнових прав. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник – особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. При посвідченні таких договорів нотаріус роз’яснює іпотекодержателю його обов’язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість.

Майно, що перебуває у спільній власності, може бути передано в заставу тільки за згодою всіх співвласників. Згода на передачу майна в іпотеку має бути нотаріально оформленою.

Передача в заставу (іпотеку) цілого об’єкта, що належить кільком співвласникам, які зазначені у правовстановлюючому документі, здійснюється за умови підписання договору застави (іпотеки) усіма учасниками спільної власності, які виступають як майнові поручителі заставодавця.

Передача в заставу (іпотеку) цілого об’єкта, право у спільній власності на який належить кільком особам, які, проте, не всі вказані у правовстановлюючому документі, здійснюється за наявності згоди всіх інших учасників спільної власності. Справжність підпису на заяві, якою надається згода на передачу майна в іпотеку, засвідчується нотаріально.

Майно, що перебуває у спільній частковій власності (частки, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі (земельної ділянки – на місцевості) та, у разі якщо це передбачено законом, реєстрації права власності щодо виділеної частки як на окремий об’єкт нерухомості.

Одночасно з посвідченням договору про іпотеку нотаріус, якщо це передбачено договором, за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону на відчуження предмета іпотеки.

У разі домовленості про перехід до іпотекодержателя права власності на передане в іпотеку нерухоме майно нотаріус роз’яснює сторонам, що права і вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані в установленому законом порядку, залишаються дійсними.

У разі надання нотаріусові угоди про внесення змін до основного договору посилання на неї відображається у тексті договору про внесення змін та/чи доповнень до договору застави (іпотечного договору).

Зміни і доповнення до іпотечного договору підлягають нотаріальному посвідченню. У правочині, яким встановлюються зміни і доповнення до договору застави, зазначається про те, що він є невід’ємною частиною договору, який змінюється (доповнюється).

Унесення змін до договору застави (іпотечного договору) не допускається у разі припинення забезпеченого заставою зобов’язання, заміни зобов’язання іншим зобов’язанням, що виникло після укладення договору застави, включення іпотеки до іпотечного пулу, наявності заставної тощо.

Відомості про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою підлягають державній реєстрації у Державному реєстрі іпотек у встановленому законодавством порядку.

Посвідчення договору ренти

 

Відповідно до ст. 731 ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Договором ренти може бути встановлений обов’язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку. Договір ренти підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Договори ренти посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження. Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передачі майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно, – положення про договір дарування. У цьому разі правила статті 362 ЦК України не застосовуються. Текст договору ренти обов’язково повинен містити: найменування сторін за договором; предмет договору; умови, на яких майно передається під виплату ренти; форму та розмір ренти; строки виплати ренти; відповідальність платника за прострочення ренти; право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти; право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти; ризик випадкового знищення або пошкодження майна, що передається під виплату ренти. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за письмовою згодою одержувача ренти. У цьому випадку в тексті договору відчуження майна, яке передане під виплату ренти, крім істотних умов договору відчуження, обов’язково зазначається про перехід обов’язків платника ренти до нового набувача, а також інші істотні умови договору ренти.

6. Посвідчення договору
довічного утримання (догляду)

 

Договір довічного утримання (догляду) належить до договорів, які підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме чи рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.Договори довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусами за усним зверненням заінтересованих у вчиненні цієї нотаріальної дії осіб: відчужувача та набувача.Договори довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження. Відчужувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров’я.Набувачем майна за договором довічного утримання (догляду) може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа. Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути посвідчений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення порядку користування цим майном між співвласниками. Коли предметом договору довічного утримання (догляду) є майно, що належить на праві спільної сумісної власності подружжя, такий договір укладається за наявності згоди обох з подружжя.У тексті договору довічного утримання (догляду) обов’язково зазначається, що набувач майна зобов’язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, а також усі види догляду (опікування) з їх конкретизуванням або без такого, та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, яка встановлюється за згодою сторін.У разі зобов’язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору зазначається конкретно визначена частина помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати. Відповідно до ЦК України момент виникнення права власності за договором довічного утримання (догляду) пов’язується з переданням майна, якщо інше не передбачено угодою сторін. Оскільки договір довічного утримання (догляду) повинен бути нотаріально посвідчений, право власності на майно у набувача виникає з моменту такого посвідчення. Хоча в набувача виникає право власності на майно за договором, він не може його відчужувати на підставі правочину або передавати у заставу. Таким чином, зміст права власності на час чинності договору довічного утримання (догляду) має дещо обмежений характер, оскільки набувач не вправі повністю розпоряджатися майном. Договір довічного утримання може бути припинений або розірваний відповідно до норм цивільного права. У разі смерті фізичної особи – набувача за договором довічного утримання (догляду) при відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання (догляду) нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис з посиланням на ст. 757 ЦК України. При цьому, факт смерті набувача підтверджується свідоцтвом державного органу реєстрації актів цивільного стану про смерть.Відчужувачу повертається приєднаний до примірника договору довічного утримання (догляду) первинний правовстановлювальний документ на майно або його дублікат, який міститься у справах нотаріуса. Разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання (дог­ляду) цей правовстановлювальний документ (або його дублікат) подається відповідному реєструвальному органу для перереєстрації.Обов’язки набувача за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передано відчужувачем.У разі ліквідації юридичної особи – набувача, за умови відсутності у неї правонаступників, нотаріус на підставі витягу з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України та письмової заяви відчужувача припиняє дію договору довічного утримання (дог­ляду) та повертає відчужувачу первинний правовстановлювальний документ.Договір довічного утримання може бути розірваний за рішенням суду:1) на вимогу відчужувача або третьої особи на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, незалежно від його вини;2) на вимогу набувача.

Розірвання договору довічного утримання оформляється шляхом складання окремого договору, який додається до примірника основного договору, що міститься в справах нотаріуса. Такий договір підписується сторонами і посвідчується нотаріусом. На всіх примірниках основного договору робиться відмітка про його зміну або розірвання, в якій зазначаються номер за реєстром та дата посвідчення дого­вору про зміну або розірвання. Відмітка підписується нотаріусом і скріплюється його печаткою. Про зміну або розірвання договору ро­биться запис у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій, де зареєстровано основний договір.

7. Особливості посвідчення
спадкового договору

 

Згідно ст. 1302 ЦК України, за спадковим договором одна особа (набувач) зобов’язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача.

Спадковий договір сприймається неоднозначно. На думку окремих науковців, «спадковий договір обмежує цивільну правоздатність, а тому з самого початку є недійсним», він «є спробою позбавити окремих спадкоємців права на обов’язкову частку в спадщині» [63, с. 631].

Проте ні спадковий, ні будь-який інший договір не може позбавити особу цивільної правоздатності. Щодо права на обов’язкову частку, то воно не може виникнути до моменту смерті спадкодавця. До цього може існувати лише надія на одержання цієї частки, яка може зникнути у зв’язку з укладенням не лише спадкового договору, а й договорів дарування, купівлі-продажу, довічного утримання.

В основному спадковий договір має чимало схожого з договором довічного утримання. Основна відмінність між ними полягає в часі виникнення у набувача права власності на майно: за договором довічного утримання право власності в набувача виникає в момент укладення договору, а за спадковим договором набувач стає власником майна після смерті відчужувача.

Сторонами цього договору можуть бути:

– відчужувач – подружжя, один із подружжя або інша особа;

– набувач – фізична або юридична особа.

Відповідно до ст. 1305 ЦК України, набувач у спадковому договорі може бути зобов’язаний вчинити певну дію майнового або немайнового характеру, до відкриття спадщини або після її відкриття.

Так, у спадковому договорі на набувача може бути покладено обов’язок утримувати відчужувача, виконувати певні дії побутового характеру (прибирати будинок, доглядати сад, обробляти земельну ділянку тощо).

Набувач може бути зобов’язаний до вчинення певних дій немайнового характеру (читання газет, організація прогулянок тощо). Договором може бути передбачено вчинення цих дій на користь іншої особи.

Спадковий договір укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Спадкові договори посвідчується нотаріусами за зверненням заінтересованих осіб набувача і відчужувача.

При посвідченні спадкових договорів нотаріуси повинні дотримуватися загальних правил посвідчення правочинів.

Нотаріус має визначити справжні наміри сторін, зокрема, чи не помилились вони в сутності правочину, відповідність правочину чинному законодавству, наприклад, чи не суперечить зобов’язання вимогам закону та моральним засадам суспільства.

Спадкові договори, предметом яких є нерухоме майно, посвідчуються нотаріусом з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження. Слід звернути увагу на те, що при посвідченні спадкових договорів правила забезпечення реалізації права купівлі частки у праві спільної часткової власності не застосовуються.

Правовстановлюючий документ на майно після його огляду нотаріусом повертається власнику майна (відчужувачу), а в тексті договору зазначається назва цього документа, номер та дата його видачі та найменування юридичної особи, яка його видала.

Якщо предметом спадкового договору є майно, яке підлягає державній реєстрації, нотаріус в тексті договору зазначає про необхідність реєстрації права власності у відповідному органі реєстрації після смерті відчужувача.

За ст. 1306 ЦК України, якщо відчужувачем за спадковим договором є подружжя, то предметом договору може бути майно, яке належить подружжю на праві спільної сумісної власності, а також майно, яке є особистою власністю будь-кого з подружжя.

Спадковим договором може бути встановлено, що в разі смерті одного з подружжя спадщина переходить до другого, а в разі смерті другого з подружжя його майно переходить до набувача за договором.

З метою охорони інтересів набувача, забезпечення стійкості договірних відносин встановлена неможливість відчуження майна, зазначеного в договорі. Так, відповідно до п. п. 8.7 п. 8 гл. 2 розд. ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, на майно, що є предметом спадкового договору, нотаріус накладає заборону відчуження у встановленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.

Згідно із ч. 2 ст. 1307 ЦК України заповіт, який відчужувач склав щодо майна, вказаного у спадковому договорі, є нікчемним.

Після смерті відчужувача нотаріусу повертається правовстановлюючий документ на нерухоме майно, що було предметом договору, який приєднується до примірника спадкового договору, що зберігається у справах нотаріуса. На повернутому примірнику правовстановлюючого документа нотаріус робить відмітку про перехід права власності до набувача у зв’язку із смертю відчужувача за спадковим договором.

У разі смерті фізичної особи-набувача або ліквідації юридичної особи – набувача за спадковим договором дія договору припиняється, а на примірниках договору за письмовою заявою відчужувача нотаріус вчиняє відповідний напис.

Відомості про припинення дії договору та зняття заборони відчуження майна, що є предметом спадкового договору, нотаріус вносить до Єдиного реєстру заборон відчуження нерухомого майна.

Відомості про спадкові договори підлягають обов’яз­ковому внесенню до Спадкового реєстру в порядку, передбаченому Положенням про Спадковий реєстр [31].