Зміст договору найму (оренди) житла

Відповідно до ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Насамперед йдеться про такі умови, без яких не можу обійтися всякий договорів найму житлового приміщення: предмет – саме житлове приміщення чи його частина, місце його розташування (близькість до основних комунікацій та осередків ділової та культурної інфраструктури) та інші споживчі з характеристики (наявність центрального опалення, централізованого водопостачання, санітарно-технічного обладнання, контролю тощо), ціна, строк.

Основною умовою договору найму житла є його предмет. За ст.812 встановлено, що предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Крім того предметом договору житлового найму може бути відособлена кімната в нежилому будинку (літня кухня, кімната відпочинку в художній чи іншій майстерні що відповідає всім встановленим вимогам). Ці місця: веранда, балкон, лоджія жилими приміщеннями не можуть бути окремим предметом договору, оскільки не відповідають призначенню. Проте вони знаходяться у безпосередньому зв’язку із жилим приміщенням.

Це кореспондується зі ст.ст. 383, 384 ЦК України за якими власник житлового будинку квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Використання іншими особами житла власника здійснюється на підставі домовленості між ними, різновидом якої є договір найму житла.

Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому і мати технічні, територіально-просторові, санітарно-гігієнічні умови. Можуть бути інші системи сучасного устаткування, кондиціонер, басейн, окремий блок харчування тощо. Відповідно, наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Відповідно п1. ч.1 ст. 820 ЦК України плата за користування житлом встановлюється домовленістю сторін і визначається в письмовому договорі. Зазвичай вона складається з комунальних платежів та інших експлуатаційних витрат, які припадають на наймача, та дохід наймодавця від здання житла в найм. При передачі житла у користування родичам чи близьким знайомим наймодавцем зазвичай переслідується ще мета здійснення нагляду за житлом та його збереження і підтримання у належному стані.

Законом може бути встановлено максимальний розмір плати за користування житлом. У такому разі встановлений договором розмір плати не може перевищувати цього розміру (п.2 ч.1 ст. 820 ЦК України). При цьому слід розрізняти експлуатаційні витрати, які встановлюються житлово-експлуатаційними організаціями для власників житла, передусім приватизованого, та квартирну плату. З економічного боку у першу рента від права власності не повинна включатися. У другу, крім ренти повинна включатися і амортизаційні платежі. Проте досить часто органи місцевого самоврядування при встановленні розмірів цих платежів різниці а експлуатаційних витратах, які покладаються на власників житла та квартирній платі не вбачають.

Перелік житлово-комунальних послуг та умови їх оплати визначаються договором між наймачем і власником житла, а також між власником житла і надавачем послуг залежно від конкретних умов. Порядок оплати за житлово-комунальні послуги регулюєтся розділом 7 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги». Обов'язковість внесення плати за житлово-комунальні послуги виникає з моменту отримання ордера на вселення в житлове приміщення, а між наймачем і власником житла за домовленістю сторін, в тому числі і на підставі письмово укладеного договору або при реєстрації договору найма (оренди) житла у виконкомі місцевої ради (наприклад в ЖЕКу), що є підставою для переоформлення рахунків по комунальним та експлуатаційним послугам на ім'я наймача.

Важливим тут є те, що в цьому випадку встановлені законодавством пільги та субсидії надаються наймачам житлових приміщень на загальних підставах, оскільки відповідно до ст.29 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» договір на надання житлово-комунальних послуг у багатоквартирному будинку може бути укладений між орендарем чи квартиронаймачем та балансоутримувачем або уповноваженою ним особою, тобто особою яка надає житлово-комунальні послуги.

Плата за користування житлом при укладені договору найма (оренди) житла між наймодавцем (фізичною чи юридичною особою – власником житла) та наймачем (фізичною або юридичною особою), як правило, може йти двома шляхами:

- плата за договором складає певну грошову суму куди входить оплата по житлово-комунальним послугам та оплата за користування предметом договору найма (оренди) житла. Сюди можуть входити і інші послуги що є невід’ємною складовою предмету договору (наприклад плата за користування Internet послугами, телефонним зв’язком тощо), але при таких умовах може бути й встановлено бюджет, тобто граничну планку за вихід якого сторонами може бути передбачено, що різниця між перебільшеною сумою та сумою встановленою договором покладається на наймача;

- де наймодавець за договором вимагатиме лише оплату за користування предметом договору найма (оренди) житла, а інші фактичні витрат на її утримання (витрати по житлово-комунальним послугам, за телефонний зв’язок тощо) покладаються на наймача.

- інші випадки передбачені законом або договором.

Якщо при встановленні плати за користування майном яке відносится до державного та комунального майна укладанню договору оренди житла передує оцінка об'єкта оренди, яка відповідно до ст.11 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна” здійснюється за методикою, затвердженою КМ України. Це стосується таких видів найманого майна як гуртожиток, готель та при встановленні плати за користування цим майном.

Відповідно до ст.12 ЗУ “Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей” до одержання військовослужбовцями постійного жилого приміщення їм надаються службові жилі приміщення. У разі відсутності таких жилих приміщень військова частина повинна тимчасово орендувати житло для забезпечення ним військовослужбовців та членів їх сімей чи за бажанням військовослужбовців сплачувати їм грошову компенсацію за піднайом жилого приміщення на умовах, встановлених постановою КМ України від 14.03.1995 р. № 175 «Про грошову компенсацію військовослужбовцям за піднайом (найом) житла». При цьому, наприклад для Прикордонних військ України розмір орендної плати визначається за згодою сторін (між військовою частиною та власником житла), виходячи з вартості орендованої жилої площі і фактичних витрат на її утримання. Приблизний перелік витрат, які включаються до складу оредної плати, наведений в додатку № 1 наказа Держкомкордону від 25 липня 1996 р. № 341 «Про затвердження Положення про порядок оренди та оплати орендної жилої площі в Прикордонних військах України».

Якщо плата за користування житлом встановлена, то у подальшому її одностороння зміна не допускається, якщо інше не встановлене договором або законом (ч.2 ст.820 ЦК України). Проте зростання цін на житло призводить також до відповідного збільшення розмірів плати за користуванням житлом.

Плата за користування житлом вноситься у встановлений договором або законом строк. Якщо сторони договору орієнтуються на законний строк то плата повинна бути сплачена до 15 числа поточного місяця. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлено договором, наймач вносить її щомісячно.

Проте у комерційному наймі може бути встановлено разова плата за весь строк договору найму. У такому разі подальше збільшення розмірів плати законом чи зміни цінової політики на ринку житла не призводить до її збільшення.

Відповідно до ст. 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо в договорі цей строк не встановлено, договір вважається укладений на п’ять років. В останньому випадку цей строк прив’язано до виправданих ринковою економікою строків перебування на одній посаді чи одному місці роботи. Крім того, строк навчання у більшості ВНЗ України становить п’ять років.

Строк в договорі може бути не визначений, а встановлюватися на сезон (сільськогосподарський – для осіб які виїжджають на заробітки для виконання сільськогосподарських чи інших (будівельних) робіт, курортним, літнім тощо.

Частиною другою зазначеної статті встановлено короткостроковий договір найму житла – до одного року. В такому разі не вказуються в договорі особи, які проживають разом з наймачем та у наймача нема прав: на вселення тимчасових мешканців (ч. 1 ст. 816 ЦК); переважних прав наймача (ст. 822 ЦК України); на укладення договору піднайму жилого приміщення (ст.823 ЦК України); на зміну наймача у договорі найму житла (ст. 824 ЦК України).

У разі закінчення строку дії договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору на новий строк. Тобто наймодавець, який має намір укласти договір найму житла на новий строк, повинен пам'ятати, що переважне право перед іншими особами на укладання договору має наймач.

Наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк.Форма такого попередження законом не встановлена, тому факт самого попередження повинен доводитись наймодавцем.

Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк (абз.2 ч.1 ст.822 ЦК України). Але це правило не поширюється на короткостроковий договір найму житла.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав іншого наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. У разі, якщо права наймача було порушено, він може подати позов до суду.

Зміст договору найму житла може передбачати й інші умови.