Найм житла із житлового фонду соціального призначення

Відповідно до п.1 ч.1 ст. 1 ЗУ „Про житловий фонд соціального призначення ” житловим фондом соціального призначення є сукупність соціального житла, що надається громадянам України, які відповідно до закону потребують соціального захисту. Тож ознаками фонду соціального призначення є будь які приміщення що придатні для проживання і можуть бути надані громадянами України для проживання відповідно до вимог чинного законодавства. Соціальним житлом визнане житло всіх форм власності (крім соціальних гуртожитків) із житлового фонду соціального призначення, що безоплатно надається громадянам України, які потребують соціального захисту на підставі договору найму на певний строк.

Відповідно до ст. 2 ЗУ „Про житловий фонд соціального призначення” громадянам України, які відповідно до закону потребують соціального захисту соціальне житло надається безоплатно. Проте користування соціальним житлом є платним. Сказане на загальному рівні визначає, що право на

Правом взяття на соціальний квартирний облік користуються громадяни України: а) для яких таке житло є єдиним місцем проживання або які мають право на поліпшення житлових умов відповідно закону; б) середньомісячний сукупний дохід яких за попередній рік з розрахунку на одну особу в сумі менший від величини опосередкованої вартості найму житла в даному населеному пункті та прожиткового мінімуму, встановленого законодавством. Право на соціальний квартирний облік мають мешканці тимчасових притулків для дорослих, громадяни, які мають право на соціальний захист у разі повної, часткової або тимчасової втрати працездатності, втрати годувальника, безробіття з незалежних від них обставин, а також у старості та в інших випадках, передбачених законом.

Надання громадянам житла з житлового фонду соціального призначення здійснюється за рішенням відповідного органу місцевого самоврядування, яке є підставою для укладення договору найму соціального житла. Це здійснюється з урахуванням низки критеріїв, зазвичай суб’єктивного характеру і зокрема правового статусу особи, яка потребує такого житла. Це за умови недостатку фондів соціального житла та матеріальних складнощів з його формуванням проявляється в інституті черговості. Якщо особа, яка потребує соціального житла, не підпадає під правовий статус вище вказаних категорій громадян вона отримає житло на загальних підставах.

Окремо врегульовано ст.16. закону порядок ведення органом місцевого самоврядування соціального квартирного обліку громадян. Так списки громадян для отримання соціального житла в порядку загальної черги, першочергово або позачергово розміщуються окремо та підлягають оприлюдненню. При тому поряд із цими списками розміщується порядок надання соціального житла.

За ч. 1 ст. 20 закону підставою для заселення житла із житлового фонду соціального призначення є договір найму соціального житла. У ч. 2 цієї статті поміщене легальне визначення договору найму соціального житла— угода, оформлена в письмовій формі, за якою одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк.

У ст. 65 ЖК України (проект) яка йменується «Договір найму (оренди) соціального житла» встановлено що підставою для заселення житла з житлового фонду соціального призначення є договір найму (оренди) соціального житла. У її ч. 2 визначено що договір найму (оренди) соціального житла – договір, оформлений у письмовій формі, за яким одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати іншій стороні - наймачеві (орендарю) житло для проживання.

У цій конструкції договір може бути охарактеризований як реально-консенсуальний, очевидно двохсторонній та безоплатний. Він укладається між органом місцевого самоврядування або уповноваженим ним органом і наймачем або уповноваженою ним особою.

В такому договорі збереглись елементи які характерні для договору найму житла взагалі. Так за ч.4 ст. 20 ЗУ „ Про житловий фонд соціального призначення” у договорі найму соціального житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування соціальним житлом. Наймач соціального житла вправі в установленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину, своїх дітей, батьків.

З метою недопущення зловживання правом на соціальне житло орган місцевого самоврядування, який надав соціальне житло, проводить щорічний моніторинг доходів наймача та членів його сім'ї, які проживають разом з ним, за попередній рік. Порядок проведення щорічного моніторингу доходів наймача соціального житла та членів його сім'ї, які проживають разом з ним, затверджується КМ України. У разі якщо середньомісячний сукупний дохід наймача квартири або садибного (одноквартирного) жилого будинку з житлового фонду соціального призначення та членів його сім'ї за попередні два роки поспіль з розрахунку на одну особу змінився і став вищий за величину опосередкованої вартості найму житла в даному населеному пункті та прожитковий мінімум, така зміна є підставою для розірвання договору найму соціального житла.

Форма типового договору найму соціального житла затверджується КМУ.

Відповідно ст.. 66 ЖК предметом договору найму соціального житла є: кімната, житловий блок/секція, квартира в багатоквартирному будинку або садибний будинок. Ним не можуть бути допоміжні та інші нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку. Громадянам, які перебувають в закладах та установах, що надають тимчасовий притулок, за їх згодою може бути надано житлове приміщення за договором найму (оренди) соціального житла або житлові приміщення у спеціалізованому будинку для бідних та безпритульних. Інвалідам та людям похилого віку за їх згодою може бути надане за договором найму (оренди) житло з житлового фонду соціального призначення або приміщення у спеціалізованому будинку для ветеранів війни та праці, громадян похилого віку та інвалідів.

Правове становище сторін за договором найму соціального житла спричинене двома чинниками: загальними правилами про договір найму та договір найму житла та особливостями правового режиму соціального житла та правового становища осіб, які його потребують. Так відповідно до ст. 24 ЗУ „Про житловий фонд соціального призначення” наймодавець жилого приміщення за договором найму соціального житла має право вимагати від наймача:

1) своєчасного внесення плати за житло і надані житлово-комунальні послуги;

2) дотримання вимог правил експлуатації жилих приміщень та прибудинкової території, санітарно-гігієнічних і протипожежних правил та інших нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг;

3) своєчасно вживати заходів щодо усунення виявлених неполадок, пов'язаних з отриманням, житлово-комунальних послуг, що виникли з вини споживача;

4) доступу у приміщення, будинки і споруди в порядку, визначеному законом і договором, для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних та профілактичних оглядів тощо.

Наймодавець має й інші права, визначені законодавством та договором найму соціального житла. Він

якщо інше не передбачено договором з власником цього житла, зобов'язаний:

1) надати наймачу незаселене жиле приміщення, крім жилих кімнат у соціальних гуртожитках, передбачених для проживання двох і більше осіб;

2) забезпечувати своєчасне та належної якості надання житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору;

3) здійснювати технічне обслуговування та поточний ремонт будинку і внутрішньобудинкових інженерних мереж, вживати заходів щодо ліквідації аварійних ситуацій, усунення порушень якості послуг у терміни, встановлені договором та/або законодавством;

4) здійснювати згідно із законодавством та умовами договору капітальний ремонт будинку, що належить до житлового фонду соціального призначення, або у разі наявності в багатоквартирному жилому будинку жилих приміщень, що належать до житлових фондів різного призначення, —здійснювати регулярні внески на капітальний ремонт такого будинку;

5) сплачувати, споживачу житлово-комунальних послуг відшкодування у розмірі, визначеному договором або законодавством, за перевищення нормативних термінів проведення аварійно-відновлювальних робіт;

6) вести облік і вживати заходів для задоволення вимог (претензій) споживачів житлово-комунальних послуг у зв'язку з порушенням режиму надання житлово-комунальних послуг, зміною їх споживчих властивостей та перевищенням термінів проведення аварійно-відновлювальних робіт;

7) надавати у встановленому порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру тарифів, норми споживання, режим надання житлово-комунальних послуг, їх споживчі властивості тощо;

8) своєчасно проводити підготовку жилого будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період;

9) брати участь у належному утриманні та ремонті спільного майна багатоквартирного жилого будинку, в якому перебуває передане в найм жиле приміщення;

10) здійснювати пристосування жилих будинків до потреб інвалідів та дітей-інвалідів, які мешкають у них, шляхом обладнання спеціальними засобами і пристосуваннями під'їздів, сходових клітин та житла, займаного інвалідами чи сім'ями, в яких є інваліди та/або діти-інваліди.

Наймодавець несе й інші обов'язки, передбачені законодавством та договором найму соціального житла.

Наймач жилого приміщення за договором найму соціального житла має право у встановленому порядку:

1) здійснювати, за письмовою згодою повнолітніх членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, обмін займаної квартири або садибного (одноквартирного) жилого будинку з житлового фонду соціального призначення з іншим наймачем квартири або садибного (одноквартирного) жилого будинку з житлового фонду соціального призначення за згодою власників цього житла;

2) вимагати від наймодавця належного утримання і своєчасного проведення капітального ремонту жилого приміщення, участі в утриманні та ремонті місць загального користування багатоквартирного жилого будинку, надання комунальних послуг, а також обладнання спеціальними засобами і пристосуваннями під'їздів, сходових клітин та жилого приміщення, якщо йому або члену його сім'ї, який проживає разом з ним, встановлено інвалід­ність;

З) одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги в обсягах, визначених договором;

4) одержувати у встановленому порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру тарифу, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо;

5) на відшкодування збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю внаслідок неналежного надання або ненадання житлово-комунальних послуг;

6) на усунення протягом строку, встановленого договором або законодавством, виявлених недоліків у наданні житлово-комунальних послуг;

7) на зменшення розміру плати за надані житлово-комунальні послуги в разі зменшення їх кількості або погір­шення їх якості в порядку, визначеному договором або законодавством;

8) отримувати субсидії на житлово-комунальні послуги, користуватися пільгами з оплати житлово-комунальних послуг відповідно до законодавства;

9) на несплату вартості житлово-комунальних послуг за період тимчасової відсутності споживача та/або членів його сім'ї в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства;

10) отримувати від виконавця житлово-комунальних послуг відшкодування у розмірі, визначеному договором або законодавством, за перевищення нормативних термінів на проведення аварійно-відновлювальних робіт;

11) на перевірку кількості та якості житлово-комунальних послуг.

Наймач жилого приміщення за договором найму соціального житла має й інші права, визначені законодавством.

Наймач соціального житла зобов'язаний:

1) використовувати жиле приміщення за призначенням;

2) забезпечувати належне утримання жилого приміщення, не допускати безгосподарного поводження з ним;

3) підтримувати належний стан жилого приміщення, своєчасно вживати заходів щодо усунення виявлених неполадок, пов'язаних з отриманням житлово-комунальних послуг, що виникли з його вини;

4) здійснювати поточний ремонт жилого приміщення, якщо інше не встановлено договором найму соціального житла;

5) не допускати руйнувань та зміни конструкцій жилого будинку (жилого приміщення), а також проведення робіт з перепланування соціального житла та переобладнання інженерних систем;

6) за власний рахунок ремонтувати та замінювати санітарно-технічні прилади і пристрої, обладнання, що вийшли з ладу з його вини;

7) своєчасно вносити плату за житлово-комунальні послуги та користування жилим приміщенням у строки, встановлені договором або законодавством;

8) інформувати наймодавця у встановлений договором термін про зміну підстав, що дають право на одержання соціального житла за договором найму;

9) дотримувати прав та інтересів сусідів;

10) додержуватися правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій.

Наймач несе й інші обов'язки, передбачені договором найму соціального житла та законодавством.

Відповідно до ст. 28 ЗУ „Про житловий фонд соціального призначення” плата за житло у житловому фонді соціального призначення складається з плати за: 1) найм житла; 2) утримання жилих будинків та прибудинкових територій; 3) комунальні послуги.

Орган місцевого самоврядування встановлює розмір плати за соціальне житло для кожного наймача такого житла індивідуально. Порядок розрахунку плати за соціальне житло затверджується КМ України.

Порушення умов договору найму соціального житла здебільше зв’язані із невиконанням чи неналежним виконанням сторонами зобов’язань за договором. Відповідно до ст.26 ЗУ „Про житловий фонд соціального призначення” порушення наймачем умов договору найму соціального житла тягне за собою: 1) письмове попередження про порушення умов-договору найму соціального житла; 2) подання позову до суду про виселення з наданням іншого жилого приміщення; 3) подання позову до суду про виселення без надання іншого жилого приміщення.

Безпосередніми підставами для розірвання договору найму соціального житла та виселення із соціального житла без надання іншого житла є:

1) надання наймачу або придбання ним іншого жилого приміщення;

2) підвищення доходів наймача до рівня, який дозволяє укласти договір найму іншого жилого приміщення, що не належить до житлового фонду соціального призначення;

3) подання наймачем недостовірних даних щодо середньомісячного сукупного доходу за попередній рік, приховування реальних доходів;

4) систематичне порушення правил користування жилими приміщеннями;

5) порушення умов договору найму соціального житла після застосування до наймача заходу впливу в виді письмового попередження та переселення наймача до іншого соціального житла відповідно до пункту 2 частини першої статті 26 ЗУ „Про житловий фонд соціального призначення”;

6) інші підстави, встановлені законом.

 

Контрольні питання:

1. Поняття договору найму (оренди) житла та його характеристика.

2. Види договору найму (оренди) житла.

3. Особливості комерційного найму житла.

4. Найм місця у гуртожитку.

5. Предмет договору найму житла.

6. Сторони договору найму (оренди) житла та їх правове становище.

7. Зміст договору найму (оренди) житла.

8. Плата за договором найму житла.

1. Поняття та призначення житлового фонду соціального призначення.

2. Правове регулювання відносин стосовно житлового фонду соціального призначення.

3. Право на житло у фонді соціального призначення.

4. Учасники відносин при наданні житла із фонду соціального призначення.

5. Документи, які необхідні для постановки на соціальний квартирний облік.

6. Облік громадян, які мають право на отримання соціального житла.

7. Черговість та види черг при обліку громадян, що мають право на отримання соціального житла.

8. Надання житла з житлового фонду соціального призначення.

9. Договір найму соціального житла та його характеристика.

 

Глава 24. Позичка

1. Поняття та характерні ознаки договору позички.

2. Особливості договору позички (предмет, сторони, форма, зміст).

3. Відповідальність за порушення умов договору та припинення договору позички.

 

Нормативні акти: Гл. 60 ЦК України; закони України: Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, Про нотаріат.

Література: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 4-е, стереотипное. – М.: “Статут”, 2000. - 800 с.; Договірне право України. Особлива частина: навч. посіб. / Т.В.Боднар, О.В.Дзера, Н.С.Кузнєцова та ін.: за ред. О.В.Дзери. –К.: Юрінком. Інтер, 2009. – 1200 с., Зобов’язальне право України: Підручник / За ред.. Є.О.Харитонової, Н.Ю.Голубєвої. – К.: Істина, 2011. – 848 с., Луць В.В. Контракти в підприємницькій діяльності: навч. посіб. – 2-е вид., перероб. і допов. / В.В.Луць. –К.: Юрінком Інтер, 2008. – 576 с.

Ключова термінологія: найм, позичка, позичальник, позичкодавець