Поняття та характеристика договору купівлі-продажу

 

У ст. 655 ЦК України надане легальне поняття договору купівлі-продажу: за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність іншій стороні (покупцеві), а покупець зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Здебільше у такому сенсі воно розглядається у праві.

Традиційно договір купівлі-продажу є консенсуальним, тобто права та обов’язки сторін виникають з моменту досягнення ними згоди за всіма істотними умовами у належній формі. Водночас, з поняття договору купівлі-продажу, що представлено у ЦК України випливає можливість укладення реального договору. В останньому випадку необхідною умовою укладення договору буде передача речі, без чого договір буде вважатись неукладеним.

Окремі види договору купівлі-продажу, наприклад нерухомості, є укладеним за умови та з моменту його державної реєстрації. Це випливає з ч. 3 ст. 640 ЦК України, де вказано, що в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації договору, він є укладеним з моменту державної реєстрації. Необхідність нотаріального посвідчення і державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості вказана у ст. 657 ЦК України.

Так, характерним для купівлі-продажу житла як договору консенсуального є розрив в часі між моментом його укладення договору і моментом виконання. Отже, передача майна і сплата його ціни на момент укладення правочину не є обов’язковими. Ці дії можуть здійснюватись і пізніше. Але коли саме вони відбудуться, слід чітко вказати в договорі.

Якщо майно передається за договором купівлі-продажу пізніше укладення договору, то в його тексті треба вказати дату, коли це має відбутись. Є припустимим підтвердження такої передачі, шляхом укладення двостороннього акта про передачу, якщо сторони договору домовляться про це. В акті має бути відображено, коли фактично відбулася передача майна покупцю, що саме про це свідчить. Наприкінці акта мають бути підписи сторін, а сам акт є невід’ємною частиною договору купівлі-продажу.

Договір купівлі-продажу житла є двостороннім (двосторонньо зобов’язуючим). Тут права та обов’язки продавця кореспондують з правами і обов’язками покупця. Обидві сторони в даному зобов’язанні є одночасно і кредитором, і боржником. З обов’язку продавця передати річ покупцю випливає право покупця вимагати від покупця такої передачі. Відповідно, покупець зобов’язаний передати гроші у сплату ціни житла за договором продавцю, а продавець має право вимагати належного виконання цього обов’язку з боку покупця.

Договір купівлі-продажу житла є оплатним, оскільки передбачає, що за майно, яке передано продавцем покупцю останній отримує зустрічне грошове надання. Важливим є те, що вартість майна в договорі купівлі-продажу має співпадати чи бути близькою до суми грошового надання, яке сплачується покупцем. Отже, цей договір є еквівалентним. При цьому, говорячи про еквівалентність купівлі-продажу маємо на увазі, що зустрічне матеріальне надання, яке здійснюється набувачем, має відповідати дійсній вартості речі.

Оплатність договору купівлі-продажу витікає з його природи, яка була визначена ще за часів римського права та що сприйнята законодавством України, Росії, Німеччини та багатьох інших держав. Причому обов’язковим для купівлі-продажу є передача за отриману річ саме грошового еквіваленту, а не будь-якого іншого майнового надання. Це є конститутивна ознака договору купівлі-продажу.

Стаття 362 ЦК України встановлює переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності. Це означає, що в разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Йдеться про переважаюче право.

Для його гарантії встановлено, що у тих випадках, коли один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності сторонній особі, нотаріус при посвідченні правочину має упевнитись у тому, що продавець в письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як громадян, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частина майна. Нотаріус, згідно із законодавством про нотаріат, може передати заяву продавця учаснику спільної часткової власності про намір продати частку у спільній частковій власності (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка).

У зв’язку з цим розглянемо таку життєву ситуацію. Після попередження учасника спільної часткової власності про майбутній продаж частки і його відмови від переважної купівлі покупець і продавець домовляються про зменшення ціни частки, що продається. У цьому випадку продавець частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний, перш ніж продати частку на нових умовах, знов письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши нову ціну. Якщо й на нових умовах учасники спільної часткової власності відмовляться від переважного права купівлі, майно можна продати на цих умовах особі, що не є учасником спільної часткової власності. У випадку, якщо змінюється не ціна, а, наприклад, умови її сплати[176], слід також знов проінформувати учасників спільної часткової власності, оскільки змінюються важливі для покупця умови договору.

Справжність підпису на заяві учасників спільної часткової власності може бути засвідчена в нотаріальному порядку. Засвідчення справжності підпису не вимагається, якщо учасники спільної часткової власності особисто з’являться до нотаріуса і заявлять про відмову від права привілеєвої купівлі. У цьому випадку нотаріус встановлює особу, перевіряє справжність підпису заявників і робить про це відмітку на заяві, вказуючи найменування документа, його номер, дату видачі та найменування установи, яка видала документ, що посвідчує особу заявника. Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права привілеєвої купівлі може бути викладена на звороті примірника договору купівлі-продажу, що залишається у справах державної нотаріальної контори чи у приватного нотаріуса, або на окремому аркуші. Якщо вказана заява передана особисто учаснику спільної часткової власності нотаріусом, який посвідчує договір, то свідоцтво про передачу заяви не видається, але примірник заяви з написом нотаріуса про її вручення має бути доданий до примірника договору купівлі-продажу відчужуваного майна, який залишається в державній нотаріальній конторі чи у приватного нотаріуса.

При одержанні від учасників спільної часткової власності відповіді остання також додається до зазначеного примірника договору. При посвідченні договорів довічного утримання, дарування, міни частини майна, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, а також у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів правила про переважну купівлю не застосовуються.

Письмове повідомлення інших співвласників про намір продати свою частку доцільно передати через таку нотаріальну дію, як передання заяв осіб іншим особам. У цьому випадку не виникне сумнівів відносно факту, що повідомлення справді здійснено, дати відправлення, дати вручення учаснику часткової власності, змісту повідомлення та його законності тощо. Хоч законом вимога передачі такого повідомлення лише через нотаріуса не встановлена, це має бути переважним способом повідомлення учасників спільної часткової власності про продаж частки у спільному майні. Іншим можливим варіантом передання повідомлення про продаж частки у спільному майні є його надіслання рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Якщо відчужувач частки у спільній власності сам відправить такий лист, можна буде встановити факт надіслання листа однією особою іншій. Але щодо змісту повідомлення, можуть виникнути спори. Адже сам зміст ніхто через тайну листування знати не може, крім одержувача та відправника.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням права переважної купівлі учасник часткової власності може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав і обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

Передача учасником часткової власності свого права переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.