Сторони договору купівлі-продажу

 

Сторонами договору купівлі-продажу є продавець та покупець. Це можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. До сторін ставляться загальні вимоги щодо їх право- та дієздатності.

Стаття 658 ЦК України встановлює, що право продажу товарів, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Отже, нотаріус у зв’язку з цим перевіряє належність майна власникові чи право про відчуження майна не власником: чи є підстави для примусового продажу нерухомого майна державним виконавцем (рішення суду про звернення стягнення на майно чи відповідний наказ господарського суду).

На випадках примусової купівлі-продажу слід зупинитися більш детально. Акти чинного законодавства передбачають примусовий продаж:

1) об’єктів права власності за суспільною необхідністю (ст. 321 ЦК);

2) набуте особою майно, яке за законом не може їй належати та не було відчужене нею протягом встановленого законом стоку (ст. 348 ЦК);

3) майна у разі стихійного лиха, аварії, епідемії, епізоотії та інших надзвичайних обставин для мети суспільної необхідності (ст. 353 ЦК);

4) майна в умовах воєнного або надзвичайного стану (ст. 333 ЦК);

5) майна у випадку звернення на нього стягнення в порядку виконавчого провадження (ст. 61 ЗУ «Про виконавче провадження»);

6) будинку, квартири або іншого нерухомого майна шляхом публічних торгів (ст. 62 ЗУ «Про виконавче провадження»);

7) предмета іпотеки виключно для задоволення вимог іпотеко держателя (ст. 62 ЗУ «Про виконавче провадження», ст. 7 ЗУ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»);

8) майна боржника як цілісного майнового комплексу чи його частини при процедурі санації (ст.19, ст. 20 ЗУ «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»);

9)майна банкрута (ст. 20 ЗУ «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»);

10) не витребуваного вантажоотримувачем після встановленого строку зберігання вантажу та у інших, встановлених законом випадках).

Покупець, відповідно, також має право діяти в договорі купівлі-продажу нерухомого майна через свого представника. При цьому представник може від імені покупця сплачувати гроші за нерухоме майно, розписуватись у договорі та виконувати інші дії, на які його уповноважено. Надане доручення не позбавляє продавця чи покупця права наполягати на виконанні контрагентом обов’язків за договором чи особисто виконувати свої договірні обов’язки.

Права та обов’язки сторін зумовлені його змістом і є невід’ємною складовою договору.

Обов’язок продавця передати товар покупцю встановлено ст. 662 ЦК України. Продавець зобов’язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу. Продавець зобов’язаний одночасно з товаром передати покупцеві його приналежності та документи (технічний паспорт, сертифікат якості тощо), що стосуються товару і підлягають переданню разом із товаром відповідно до договору або актів цивільного законодавства. Цього обов’язку не існує у реальному договорі купівлі-продажу, оскільки передача речі тут є необхідною підставою укладення договору, що впливає на його чинність, але не договірним обов’язком.

Стаття 664 ЦК України встановлює, що обов’язок продавця передати товар вважається виконаним у момент надання товару в розпорядження покупця, якщо товар має бути переданий покупцеві за місцезнаходженням товару. Отже, виходячи з вищевказаного, вселення покупця в нерухоме майно може свідчити про передачу речі. Стаття 664 ЦК України також зазначає, що договором купівлі-продажу може бути встановлений інший момент виконання продавцем обов’язку передати товар. Цим моментом може бути, наприклад, нотаріальне посвідчення й підписання сторонами акту прийому – передачі нерухомого майна. Акт може складатись на підтвердження передачі нерухомого майна й через певний термін після укладення договору. Це документально підтверджує юридичний факт передання нерухомого майна та вважається виконанням відповідного обов’язку продавця. Ухилення однієї зі сторін від підписання акту вважається відмовою передати або прийняти майно. У тексті договору купівлі-продажу у випадку передачі майна за передавальним актом має бути вказано: “Сторони домовились, що підтвердженням надання майна покупцю (передачі майна) за договором є передавальний акт, що є невід’ємною частиною договору купівлі-продажу. Акт є чинним, а передача майна - здійсненою з моменту підписання акту сторонами”.

До обов’язків продавця відноситься також необхідність попередити покупця про права третіх осіб на майно, що продається (ст. 659 ЦК України).

До прав третіх осіб на майно належать:

- договори позички, строк дії яких триває;

- договори найму, строк дії яких триває;

- договір застави. У цьому випадку є необхідним також, щоб: а) в договорі застави було відсутнім обмеження щодо неможливості відчуження нерухомого майна під час дії договору застави; б) навіть якщо вказаного обмеження немає, слід отримати згоду заставодержателя на відчуження;

- податкова застава;

- сервітути чи інші обмежені речові права;

- права іншого з подружжя на майно, що є сумісною власністю подружжя;

- право переважної купівлі учасника часткової власності;

- інші.

Також до обов’язків продавця слід віднести обов’язок зберігати продане майно, якщо право власності переходить до покупця раніше його передачі. Це встановлено у ст. 667 ЦК України. Якщо право власності переходить до покупця раніше передання товару, продавець зобов’язаний до передання зберігати товар, не допускаючи його погіршення. Необхідні для цього витрати покупець зобов’язаний відшкодувати продавцеві, якщо інше не встановлено договором.

Стаття 673 ЦК України встановлює обов’язок продавця передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу. Це означає, що безпосередньо в договорі необхідно перелічити всі недоліки майна, про які сторони домовилися як про припустимі. У іншому випадку покупець може наполягати на тому, що недоліки майна виявлені ним вже після укладення договору. Тоді вступає в дію ст. 678 ЦК України, що встановлює правові наслідки передання товару неналежної якості. Покупець, якому переданий товар неналежної якості, має право, незалежно від можливості використання товару за призначенням, вимагати від продавця за своїм вибором:

- пропорційного зменшення ціни;

- безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк;

- відшкодування витрат на усунення недоліків товару.

Частина 2. ст. 673 ЦК України встановила що у разі відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець зобов’язаний передати покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується. Якщо продавець при укладенні договору купівлі-продажу був повідомлений покупцем про конкретну мету придбання товару, продавець зобов’язаний передати покупцеві товар, придатний для використання відповідно до цієї мети.

Частина 4 ст. 673 ЦК України встановила, що якщо законом встановлено вимоги щодо якості товару, продавець зобов’язаний передати покупцеві товар, якій відповідає цим вимогам. Наприклад, ЖК України встановлені такі вимоги щодо житла, згідно з якими воно має відповідати певним санітарним і технічним нормам. Крім того, ЦК України (ст. 379) вказує, що житло має бути придатним для постійного проживання в ньому. Тому придатність житла для проживання через належний санітарний та технічний стан є показником якості товару в договорі купівлі-продажу нерухомого майна, умовами, що звичайно пред’являються.

Основним обов’язком покупця є сплата встановленої договором ціни. Стаття 692 ЦК України встановлює, що покупець зобов’язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Покупець зобов’язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару.

Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу. У разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу. Якщо продавець зобов’язаний передати покупцеві крім неоплаченого також інший товар, він має право зупинити передання цього товару до повної оплати всього раніше переданого товару, якщо інше не встановлено договором або актами цивільного законодавства.

Виходячи із ст. 693 ЦК України, допускається попередня оплата. Якщо договором встановлений обов’язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата), покупець зобов’язаний здійснити оплату в строк, установлений договором купівлі-продажу, а якщо такий строк не встановлений договором, – у строк, визначений законодавством. Якщо продавець, який одержав суму попередньої оплати товару, не передав товар у встановлений строк, покупець має право вимагати передання оплаченого товару або повернення суми попередньої оплати.

На суму попередньої оплати нараховуються проценти від дня, коли товар мав бути переданий, до дня фактичного передання товару покупцеві або повернення йому суми попередньої оплати. Договором може бути встановлений обов’язок продавця сплачувати проценти на суму попередньої оплати від дня одержання цієї суми від покупця.

При виконанні обов’язку покупця щодо сплати ціни за договором купівлі-продажу майна іноді зустрічаються певні практичні труднощі. Вони стосуються механізму здійснення грошових розрахунків. Необхідно зазначити, що сплата грошових коштів повинна здійснюватися в національній валюті України. Інше грошове забезпечення договору є правопорушенням та веде до відповідальності, що передбачена законодавством.

Міністерство юстиції України у Листі від 16.01.2004 р. №19-32/64 роз’яснило стосовно нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі. Примусовий продаж активів платника податків, у тому числі й об’єктів нерухомого майна, що перебувають у податковій заставі, у рахунок погашення його боргу здійснюється відповідно до вимог ЗУ “Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами”.

Згідно з підпунктом 3.1.1 пункту 3.1 статті 3 цього Закону активи платника податку можуть бути примусово стягнені в рахунок погашення його податкових зобов’язань виключно за рішенням суду (господарського суду). Підпунктом п. 10.2.1 п. 10.2 ст. 10 зазначеного закону встановлено, що такий продаж здійснюється за кошти виключно на цільових аукціонах чи, коли у відповідному місті відсутня товарна біржа, податковий орган організує окремий позабіржовий аукціон. Такі операції не підлягають нотаріальному посвідченню у зв’язку з відсутністю добровільної згоди власника такого майна.

В інших випадках реалізації нерухомого майна через товарну біржу податковим органом (наприклад, реалізація нерухомого майна, яке перейшло у власність держави згідно зі постановою КМУ від 25.08.1998 р. №1340 “Про порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність держави, і розпорядження ним”), угода, за загальним правилом, повинна бути укладена у письмовій нотаріальній формі.

Що стосується придбання нерухомого майна, на яке накладений арешт державним виконавцем, то слід зазначити, що у разі реалізації нерухомості на прилюдних торгах, аукціонах державною виконавчою службою оформляється акт, а саме, після повного розрахунку покупця за придбану нерухомість на підставі протоколу про реалізацію та документів, що підтверджують розрахунок за придбану нерухомість, державний виконавець складає акт про реалізацію нерухомого майна. Акт є підставою для подальшого оформлення покупцем права власності на це майно, тобто, на підставі копії цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна. Таким чином, придбання на аукціонах, публічних торгах нерухомого майна, на яке накладено арешт, не передбачає укладення договору купівлі-продажу, а оформляється шляхом видачі нотаріусом на підставі акта про реалізацію нерухомого майна свідоцтва про придбання нерухомого майна.