Зміст договору найму (оренди)

 

Зміст договору найму становлять його умови. Вони впливають на права та обов'язки наймодавця та наймача та їх зміст. Відповідно ст. 10 ЗУ „Про оренду державного та комунального майна” до істотних умов договору оренди віднесено: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов’язань; забезпечення виконання зобов’язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Тут вказується імператив: укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить АРК або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно ВР АРК та органи місцевого самоврядування.

Диспозитивні умови за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені якщо вони не порушують істотних умов та інших приписів чинного законодавства, що має місце стосовно державного та комунального майна. Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Перш за все зміст визначає умова про предмет договору найму, який визначено на загальному та спеціальному рівні. У ст. 760 ЦК вказано, що ним може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неоднократному споживанні (неспоживна річ). Закон визначає види майна, які не можуть бути предметом договору найму. У подальшому спеціальним законодавством предмет цих договорів уточняється. Предметом договору є індивідуально визначені речі, за виключенняя прокату і позички. Окремо законодавець виділяє земельні ділянки та навіть земельні паї, будівлі та інші капітальні споруди, транспортні засоби. Проте йдеться про розширення предмету найму за рахунок майнових прав та працівників.

З предметом договору найму (оренди) зв’язано ряд вимог, прав та обов’язків сторін: його може передати власник, або особа, якій належать майнові права (ч.1 ст.761 ЦК) чи управнена на укладення договору особа (ч.2 ст.761 ЦК); встановлено строк передачі – негайно, або у встановлений договором строк (ст.765 ЦК); правові наслідки не передання речі (ст.766 ЦК); якість переданої у найм речі (ст. 767 ЦК); гарантії якості переданої у найм речі (ст.768 ЦК); обов’язок страхувати передану у найм річ (ст.711 ЦК); ризик випадкового знищення чи пошкодження речі (ст.772 ЦК); загальні правила користування річчю (ст.773 ЦК), щодо її ремонту (ст.776 ЦК); поліпшення (ст.778 ЦК); погіршення (ст.779 ЦК).

Крім того, відповідно ст. 763 ЦК України до істотних умов відноситься строк договору найму: 1) встановлений договором як домовленістю сторін; якщо сторонами цей строк не визначено, то він вважається укладеним на невизначений строк; строк що встановлений законом, зокрема максимальний (граничний).

Обов'язки наймодавця та наймача в цьому догові визначаються стосовно предмету строку, інколи місця та способу надання предмету. Обов'язки наймодавця залежить від того, чи є договір найму реальним чи консенсуальним: у консенсуальному договорі майно наймачеві слід передати у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (ст. 765 ЦК). Якщо предмет найму передбачає його використання чи наявність певних право установчих документів, то разом із його передання передаються наймачу й такі документи. У разі невиконання зазначеного обов'язку наймодавцем наймач має право вимагати від наймодавця передачі майна та відшкодування збитків, завданих затримкою. Якщо в результаті несвоєчасної передачі майна наймач втратив інтерес до подальшого виконання договору, він має право відмовитися від договору найму та вимагати відшкодування завданих йому збитків. Реалізацію того чи іншого права ЦК залишає на вибір наймача (ст. 766 ЦК)

Незалежно від того, чи є договір найму реальним або консенсуальним, наймодавець зобов'язаний передати річ наймачеві у стані та у комплекті, що відповідають умовам договору найму та призначенню речі (ч. 1 ст. 767 ЦК). Тому наймодавець не нестиме відповідальності за ті чи інші недоліки речі, якщо вони були застережені ним під час укладення договору. Наймодавець також не відповідатиме і за ті недоліки речі, які наймач повинен був віднайти під час огляду речі, що передається в найм. ЦК зобов'язує наймача перевірити справність речі у присутності наймодавця. В разі якщо наймач у момент передачі речі у його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч. З ст. 767 ЦК).

До того ж, відповідно до ч. 2 ст. 767 ЦК наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Таке повідомлення звільняє наймодавця від відповідальності за шкоду, заподіяну особливими властивостями або недоліками речі, що передана в найм.

Сторони можуть домовлятися про надання наймодавцем гарантій якості речі на весь строк користування річчю (ч. 1 ст. 768). В разі виявлення недоліків, що перешкоджають використанню речі відповідно до договору наймач має право за своїм вибором вимагати (ч. 2 ст. 768 ЦК): заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Обов'язки наймодавця не вичерпуються лише передачею речі наймачеві але мають обов'язки в період дії договору: за свій рахунок проводити капітальний ремонт речі, переданої у найм (ч. 2 ст. 776 ЦК України)

Обов'язки наймача насамперед стосуються предмету договору, зокрема: 1) користуватися річчю відповідно до її призначення або умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК);2) утримувати предмет у належному стані та проводити за свій рахунок поточний ремонт речі, якщо інше не встановлено в договорі (ч. 1 ст. 776 ЦК України); 3) дотримуватися встановлених законом або договором обмежень, зокрема здавати річ у піднайм (суборенду); право передавати річ у безоплатне користування тощо.

Відповідно до ч. 1 ст. 774 ЦК передача наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачено законом або договором. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. У разі дострокового припинення (розірвання на вимогу однієї із сторін) договору найму договір піднайму також автоматично припиняється. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. У відносинах піднайму наймач отримує відносно піднаймача всі права та обов'язки наймодавця. В свою чергу піднаймач має права та обов'язки наймача. При цьому піднаймач не вступає в якісь відносини із наймодавцем. Перед останнім відповідальним за стан речі та внесення орендних платежів залишається наймач.

На наймача може бути покладений обов'язок за свій рахунок застрахувати річ, що передана у найм (ч. 2 ст. 771 ЦК). Така умова найчастіше має місце у договорах лізингу і оренди державного та комунального майна.

Якщо під час користування річчю, переданою в найм, була заподіяна шкода третім особам, вона має бути відшкодована наймачем на загальних підставах (ч. 1 ст. 780 ЦК). Відшкодування шкоди покладатиметься на наймодавця лише в тому разі, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати (ч. 2 ст. 780 ЦК).

Грошові зобов’язання зводяться до внесення плати за користування майном, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК). Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК розмір плати за користування річчю визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення. Водночас ЦК передбачає можливість визначення плати за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. При цьому в законодавстві немає обмежень щодо варіантів встановлення плати за користування майном. Так, сторони можуть визначити плату в якості платежів у твердій сумі; у вигляді частки від прибутку, який отримує наймач у результаті користування річчю; у формі передачі наймачем наймодавцю якихось матеріальних благ або у вигляді покладення на наймача обумовлених договором витрат на поліпшення речі (наприклад, проведення ремонту орендованого приміщення) тощо.

Якщо інше не передбачено договором, плата за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦК). ЦК допускає встановлення законом або договором періодичного перегляду та зміни (індексації) розміру плати за користування майном (ч. З ст. 762). Сторони можуть визначити обов'язковий періодичний перегляд розміру орендної плати або її індексації відповідно до якихось об'єктивних умов (курсу національної валюти, рівня інфляції). На вимогу наймача розмір плати за користування майном може бути зменшений, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК). Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК). При цьому слід зазначити, що такі обставини мають стосуватися самого майна, а не особи наймача.

Наймач зобов'язаний повернути річ після закінчення строку найму або припинення договору найму за інших підстав. За ст. 785 ЦК у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урахуванням нормального зношування або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо такий обов'язок не буде виконаний наймачем, він повинен сплатити наймодавцеві неустойку у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Наймодавець, звичайно, має право вимагати повернення свого майна у примусовому порядку.

Із обов'язку наймача повернути річ у стані, в якому її було одержано з урахуванням нормального зношування, випливає передбачений ст. 779 ЦК обов'язок наймача усунути всі погіршення речі, що сталися з його вини. В разі неможливості відновлення речі наймач повинен відшкодувати наймодавцеві завдані збитки. Підставами звільнення наймача від відповідальності є погіршення стану речі, переданої у найм внаслідок її нормального зношування або упущень наймодавця (ч. З ст. 779 ЦК).

Наймач має права: робити поліпшення переданої йому у користування речі але лише за згодою наймодавця, (ст. 778 ЦК). Він має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості у рахунок плати за користування річчю (ч. З ст. 778).

Стаття 777 ЦК надає наймачеві коло спеціальних переважних прав: після спливу строку договору на укладення договору найму на новий строк, про що повинен повідомити наймодавця заздалегідь, до закінчення строку договору; якщо наймодавець бажає продати річ, що є об'єктом найму, наймач, який належно виконує свої обов'язки, має переважне право перед іншими особами на її придбання.