Права та обов’язки сторін за договором будівельного підряду

 

В договорі будівельного підряду слід виділяти дві групи осіб: учасники інвестиційного процесу та сторони договору. Перші визначаються відповідно до вимог ЗУ „Про інвестиційну діяльність”.

В ст. 875 ЦК України сторонами вказані підрядник та замовник. Відповідно до п. 2.7 Положення про підрядні контракти в будівництві України підрядником можуть бути юридичні та фізичні особи, що одержали у встановленому порядку ліцензію на проведення будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські, консультаційні та інші подібні структури, що безпосередньо здійснюють добір виконавців, укладають з ними контракти, координують їх діяльність, забезпечують здачу об'єктів в експлуатацію. Крім того підрядник повинен мати власну або орендовану техніку для ведення будівельних робіт.

У ст.1 ЗУ Про регулювання містобудівної діяльності «замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву;

В п. 3 Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві вказані сторони: замовник — сторона договору підряду, яка за власним рішенням або дорученням інвестора розміщує замовлення на виконання робіт (будівництво об’єкта), приймає закінчені роботи (об’єкт будівництва) та оплачує їх. Відповідно замовник – основна сторона в договорі будівельного підряду, яка інвестує, проявляє активність щодо отримання дозволів, тощо. Саме замовник укладає договір з підрядником, самостійно або через спеціаліста здійснює контроль за проведенням будівельних робіт, приймає будівельний об’єкт. Замовником може бути фізична або юридична особа, для якої будується об'єкт. Якщо предметом договору є новобудова, то замовником може бути дирекція забудовника. У тих випадках, коли договір укладається на реконструкцію, розширення або технічне переоснащення об'єкта, замовником виступає підприємство.

Замовником об'єктів житлового соціального фонду в містах є відділ капітального будівництва виконкому міської ради народних депутатів. Якщо замовник і інвестор є різними особами, функції замовника доручаються посередницьким, управлінським, консультаційним та іншим подібним структурам.

На стороні замовника в договорі може діяти спеціаліст, який може здійснювати контроль за проведенням робіт без втручання в господарську діяльність підрядника.

До виконавців робіт відносяться: підрядник — сторона договору підряду, яка виконує та передає замовнику закінчені роботи (об’єкт будівництва), передбачені договором підряду; генеральний підрядник — підрядник, який залучає до виконання робіт третіх осіб (субпідрядників), залишаючись відповідальним перед замовником за результати їх роботи; субпідрядник — підрядник, який в порядку, визначеному договором підряду, та на підставі договору субпідряду, укладеному з генеральним підрядником, залучається до виконання робіт;

Насамперед підрядник повинен здійснювати будівництво та пов'язані ним будівельні роботи згідно з проектно-кошторисною документацією, вказаних обсягів і змісту робіт, будівельних норм та правил, кошторису. Якщо він виявить не враховані проектною документацією роботи і необхідність проведення додаткових робіт і збільшення кошторису він зобов'язаний повідомити про це замовника. У разі неодержання від замовника у розумний строк відповіді на своє повідомлення підрядник зобов'язаний зупинити відповідні роботи з віднесенням збитків, завданих цим зупиненням, на замовника. Замовник звільняється від відшкодування цих збитків, якщо доведе, що у проведенні додаткових робіт немає потреби.

Підрядник повинен ознайомитися із проектно-кошторисною документацією. Він має право вносити зміни до проектно-кошторисної документації до початку робіт або під час їх виконання зміни за умови, що додаткові роботи, викликані такими змінами, за вартістю не перевищують 10 відсотків визначеної у кошторисі ціни і не змінюють характеру робіт, визначених договором. Внесення змін, що потребують додаткових робіт, понад вказану вартість допускається лише за згодою підрядника. У цьому разі підрядник має право відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків.

Оскільки договір будівельного підряду є алеаторним то виникає необхідність розподілити ризики. Відповідно до ст. 879 ЦК України у разі руйнування або пошкодження об'єкта будівництва внаслідок непереборної сили до спливу встановленого договором будівельного підряду строку здачі об'єкта, а також у разі неможливості завершити будівництво (будівельні роботи) з інших причин, що не залежать від замовника, підрядник не має права вимагати від замовника плати за роботу або оплати витрат, якщо інше не встановлено договором.

Ризик випадкового зниження або випадкового пошкодження об'єкта будівництва до прийняття замовником несе підрядник, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника (ст. 880 ЦК України).

Правове становище сторін договору будівельного підряду конкретизоване в Загальних умовах укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві

Так, відповідно його п. 28 замовник має право:

- відмовитися від прийняття закінчених робіт (об’єкта будівництва) у разі виявлення недоліків, які виключають можливість їх (його) використання відповідно до мети, зазначеної у проектній документації та договорі підряду, і не можуть бути усунені підрядником, замовником або третьою особою;

- здійснювати у будь-який час, не втручаючись у господарську діяльність підрядника (субпідрядника), технічний нагляд і контроль за ходом, якістю, вартістю та обсягами виконання робіт;

- делегувати в установленому законодавством порядку повноваження щодо здійснення технічного нагляду і контролю третій особі, зокрема спеціалізованій організації (консультаційній, проектній, інжиніринговій тощо) або спеціалісту з визначенням у договорі підряду їх повноважень. Делегування замовником своїх повноважень не звільняє його від відповідальності перед підрядником за невиконання або неналежне виконання договірних зобов’язань, а також не позбавляє права здійснювати контроль за ходом, якістю, вартістю та обсягами виконання робіт;

- вносити зміни у проектну та кошторисну документацію до початку робіт або під час їх виконання за умови, що вартість додаткових робіт, викликаних такими змінами, не перевищує 10 відсотків договірної ціни і не впливає на характер робіт, визначених у договорі підряду;

- вимагати безоплатного виправлення недоліків, що виникли внаслідок допущених підрядником порушень, або виправити їх своїми силами, якщо інше не передбачено договором підряду. У такому разі збитки, завдані замовнику, відшкодовуються підрядником, у тому числі за рахунок відповідного зниження договірної ціни;

- відмовитися від договору підряду та вимагати відшкодування збитків, якщо підрядник своєчасно не розпочав роботи або виконує їх настільки повільно, що закінчення їх у строк, визначений договором підряду, стає неможливим;

- відмовитися від договору підряду в будь-який час до закінчення виконання робіт (будівництва об’єкта), оплативши підряднику виконану частину робіт з відшкодуванням збитків, завданих такою відмовою;

- ініціювати внесення змін у договір підряду, вимагати розірвання договору підряду та відшкодування збитків за наявності істотних порушень підрядником умов договору підряду;

- вимагати відшкодування завданих йому збитків, зумовлених порушенням договору підряду, якщо договором підряду або законом не передбачено інше.

Замовник також має інші права, передбачені договором підряду, ЦК і ГК України, Загальними умовами та іншими актами законодавства.

Відповідно п. 29 замовник зобов’язаний:

- надати підряднику будівельний майданчик (фронт робіт), передати дозвільну та іншу договірну документацію і ресурси відповідно до договору підряду;

- передати підряднику завдання на проектування, інші вихідні дані, необхідні для розроблення проектної документації, надати йому допомогу в погодженні проектної документації у разі, коли розроблення та погодження проектної документації за умовами договору підряду покладено на підрядника;

- сприяти підряднику в порядку, встановленому договором підряду, у виконанні робіт;

- прийняти в установленому порядку та оплатити виконані роботи;

- негайно повідомити підрядника про виявлені недоліки в роботі;

- оплатити підряднику виконані до консервації об’єкта будівництва роботи та відшкодувати йому пов’язані з нею витрати;

- укласти договір страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об’єкта будівництва, якщо це передбачено договором підряду;

- сплатити неустойку, відшкодувати збитки та моральну шкоду в разі невиконання або неналежного виконання ним зобов’язань за договором підряду, якщо він не доведе, що порушення договору сталося не з його вини;

- виконувати належним чином інші зобов’язання, передбачені договором підряду, ЦК і ГК України, Загальними умовами та іншими актами законодавства.

При будівництві за рахунок державних коштів додатково потрібні документи: титул будови (об’єкта) або титул перехідної будови об’єкта, яким визначено основні техніко-економічні показники; внутрішньо будівельний титул будови (об’єкта) який конкретизує об’єкти будівництво котрих здійснюватиметься у плановому році; титул виконання проектно-пошукових робіт для будівництва; договір будівельного підряду; рішення (наказ) про затвердження проектно-кошторисної документації; інші документи.

За п.30 Загальних умов підрядник має право:

- залучати за згодою замовника до виконання договору підряду третіх осіб (субпідрядників);

- зупиняти роботи у разі невиконання замовником своїх зобов’язань за договором підряду, що призвело до ускладнення або до неможливості проведення підрядником робіт;

- вимагати від замовника підвищення договірної ціни у разі істотного зростання після укладення договору підряду цін на ресурси, відповідальність за забезпечення якими покладено на підрядника, а також цін на послуги, що надавалися йому третіми особами, а у разі відмови замовника — розірвання договору підряду в установленому порядку;

- вимагати виплати авансу, якщо така виплата та розмір авансу передбачені договором підряду;

- відмовитися від договору підряду і вимагати відшкодування збитків у разі внесення до проектної та кошторисної документації змін, що потребують виконання додаткових робіт, вартість яких перевищує 10 відсотків договірної ціни;

- відмовитися від договору підряду та вимагати від замовника сплати договірної ціни пропорційно виконаним роботам, а також відшкодування збитків, не покритих цією сумою, у разі неможливості використання ресурсів, наданих замовником;

- відмовитися від договору підряду з відшкодуванням збитків у разі, коли використання матеріальних ресурсів, забезпечення якими здійснює замовник, або додержання його вказівок стосовно способу виконання робіт загрожує життю та здоров’ю людей, чи призводить до порушення екологічних, санітарних правил, правил безпеки та інших встановлених законодавством вимог;

- на відшкодування завданих йому збитків відповідно до законодавства та договору підряду;

- ініціювати внесення змін у договір підряду.

Підрядник має також інші права, передбачені договором підряду, ЦК і ГК України, Загальними умовами та іншими актами законодавства.

За п. 31 Загальних умовах укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві підрядник зобов’язаний:

- виконати з використанням власних ресурсів, якщо інше не встановлено умовами договору підряду, та у встановлені строки роботи відповідно до проектної та кошторисної документації;

- одержати встановлені законодавством дозволи на виконання окремих видів робіт;

- погодити проектну документацію з уповноваженими державними органами або органами місцевого самоврядування, якщо це передбачено договором підряду;

- передати замовнику на затвердження в установленому порядку проектну документацію у визначеній договором підряду кількості примірників, якщо забезпечення проектною документацією покладено на підрядника;

- подати замовнику звіт про використання матеріальних ресурсів та повернути їх залишок у разі, коли забезпечення виконання робіт матеріальними ресурсами повністю або частково здійснюється замовником;

- відмовитися від прийняття матеріальних ресурсів, що надаються замовником, у разі виявлення їх невідповідності вимогам нормативних документів та проектній документації;

- своєчасно попередити замовника у разі виявлення невідповідності матеріальних ресурсів, забезпечення якими здійснює замовник, нормативним документам і проектній документації та відмовитися від їх прийняття;

- вживати заходів до збереження майна, переданого замовником;

- здійснювати експертну перевірку, випробовування робіт, матеріалів, конструкцій виробів, устаткування тощо, які використовуються для виконання робіт, та повідомляти про це замовника у визначені договором підряду строки;

- своєчасно попередити замовника про те, що додержання його вказівок стосовно способу виконання робіт загрожує їх якості або придатності, та про наявність інших обставин, які можуть викликати таку загрозу;

- забезпечити страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об’єкта будівництва, якщо інше не встановлено договором підряду;

- передати замовнику у порядку, передбаченому законодавством та договором підряду, закінчені роботи (об’єкт будівництва);

- вжити заходів до недопущення передачі без згоди замовника проектної документації (примірників, копій) третім особам;

- забезпечити ведення та передачу замовнику в установленому порядку документів про виконання договору підряду;

- координувати діяльність субпідрядників на будівельному майданчику, якщо інше не передбачено договором підряду (субпідряду);

- своєчасно усувати недоліки робіт, допущені з його вини;

- відшкодувати відповідно до законодавства та договору підряду завдані замовнику збитки;

- інформувати в установленому порядку замовника про хід виконання зобов’язань за договором підряду, обставини, що перешкоджають його виконанню, а також про заходи, необхідні для їх усунення;

- виконувати належним чином інші зобов’язання, передбачені договором підряду, ЦК і ГК України, Загальними умовами та іншими актами законодавства.