Характеристика договору найму земельних ділянок та права на земельну частку (пай)

Передача в оренду земельних ділянок здійснюється за договором оренди власником земельної ділянки орендарю. В його основі домовленість сторін (ст. 11, 626, 627 ЦК України) або рішення органу місцевого самоврядування (ст. 634 ЦК України).

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі») за договором оренди земельної ділянки орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний її використовувати відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. За ним орендар має використовувати земельну ділянку відповідно умов договору та вимог земельного законодавства (імператив), У оренду можуть бути передані земельні ділянки будь-якої категорії земель і не завжди лише для господарських потреб.

За юридичною природою договір оренди земельної ділянки є різновид договору майнового найму (гл. 58 ЦК України). Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них (ч. 1 ст. 792 ЦК України).

Законодавець надав цьому договорі характерні ознаки, які виділяють його як серед відносин найму (оренди) інших об’єктів, так i серед інших правових форм землекористування: 1) специфічний об’єкт орендних відносин — земельна ділянка, як найважливіший природний ресурс, частина основного національного багатства та основа екосистеми, що перебуває під особливою охороною держави; 2) договірний характер орендного землекористування (рішення власника про передачу земельної ділянки в оренду, в тому числі виражене в адміністративному акті, рішенні суду, результатах конкурсу чи аукціону тощо, є правовою підставою укладення договору оренди, але самі по собі не породжують відносин орендного землекористування, не підмінюють собою договору оренди земельної ділянки, а є лише передумовами його укладання); 3) строковість орендного землекористування (відповідно до п. 4 ст. 93 ЗК України оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше 5 років та довгостроковою — не більше 50 років); 4) платність (орендна плата може встановлюватися у грошовій, натуральній, вiдпрацювальнiй та інших формах) (статті 19, 20 ЗУ «Про оренду землі»). Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, має бути виключно у грошовій формі i не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється відповідно до ЗУ «Про плату за землю» від 3 липня 1992 року.

Цей договір є двостороннім, оплатним, консенсуальним, господарським, інколи інвестиційним. Але відповідно ст. 8-1 ЗУ «Про оренду землі», право на оренду земельної ділянки державної та комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу. Тісно пов’язані з орендними правовідносинами – відносини суборенди земельної ділянки.

Стаття 8 ЗУ «Про оренду землі» передбачає, що орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду, визначено ЗУ «Про оренду земель». Тож для укладення договору суборенди земельної ділянки наявність обов’язкової згоди орендодавця не потребується. Наявність чи відсутність згоди орендодавця на укладення договору суборенди відображено в законодавстві ряду зарубіжних країн. Вирішується це питання неоднозначно. В Німеччині, орендар не має права без згоди орендодавця здавати в оренду земельну ділянку, тоді як у Франції і в країнах англо-американської системи права встановлений принцип свободи орендаря в укладенні договору суборенди при відсутності прямого заперечення в законі чи договорі[231].

Договір оренди, договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. За згодою сторін він може бути посвідчений нотаріально.

Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому, в тому числі і щодо строку – договір суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Законом забороняється передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить АРК, та їх структурних підрозділів.

На орендодавця за основним договором покладається обов’язок передати орендарю в користування орендовану земельну ділянку. В свою чергу, за договором суборенди, обов’язок надати земельну ділянку в користування суборендарю покладається на початкового орендаря. Враховуючи, що суборендар не пов’язаний з орендодавцем яким-небудь зобов’язанням він не може нічого від нього вимагати. Таку вимогу можна пред’явити тільки початковому орендарю.

За умови, якщо орендарем земельна ділянка передана в користування на умовах суборенди не для тих потреб, для яких він отримував її сам, то має місце порушення умови договору. Дана обставина сама по собі не є підставою для визнання договору суборенди недійсним, однак у зв’язку з цим у орендодавця виникає право вимагати дострокового розірвання договору оренди, а у суборендаря право вимагати відшкодування збитків від початкового орендаря у зв’язку з невиконанням обов’язків по договору суборенди.

В разі припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки, автоматично втрачає чинність й угода суборенди.

3. Сторони договору найму земельних ділянок, їх права та обов’язки

Сторонами орендних відносин є орендодавець і орендар. Передати землю в оренду може тільки її власник або уповноважена ним особа. Саме вони у відносинах оренди землі є орендодавцями і закон їх уточнює. Орендодавцями, відповідно до статті 4 ЗУ «Про оренду землі» є:

– районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом (земельних ділянок, що перебувають у державній власності);

– сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом (земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності);

– районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом (земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад);

– громадяни та юридичні особи або уповноважені ними особи, у власності яких перебувають земельні ділянки (земельних ділянок приватної форми власності).

Особи, яким земля надана в користування (стаття 19 ЗК України) орендодавцями бути не можуть.

Орендодавець своє право власності на земельну ділянку засвідчує державним актом про право приватної власності на землю. Цей документ закріплює за особою право приватної власності на земельну ділянку, визначає її розмір, місцеположення та межі. Право комунальної і державної власності на землю також посвідчується державним актом (стаття 14 ЗУ «Про розмежування земель державної та комунальної власності»).

Листом Вищого арбітражного суду України від 14 січня 1999 року, а також листом Державного комітету України по земельних ресурсах від 25 лютого 2002 року йдеться про те, що у зв’язку тим, що ще й досі не завершено розмежування цих земель, то згідно з пунктом 12 розділу Х Перехідних положень ЗК України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів – відповідні органи виконавчої влади, як визначено ЗК України.

Орендарями відповідно до ст. 5 ЗУ «Про оренду землі») є:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

Здебільшого орендарями є юридичні і фізичні особи. Якщо йдеться про оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то юридичні особи можуть бути орендарями лише за умови, що в їхніх установчих документах передбачено проведення цього виду діяльності. Фізичні особи вправі орендувати землю в разі, якщо здобули відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві.

Права та обов’язки сторін орендних відносин визначені статтями 24 та 25 ЗУ «Про оренду землі». Зокрема, орендодавець має право: вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Водночас, орендодавець зобов’язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Якщо договори оренди землі укладають органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, то вони до 1 лютого повинні надати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до діючих договорів оренди та їх розірвання до першого числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

В свою чергу орендар земельної ділянки вправі: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. Він зобов’язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п’ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.