Поняття житлового законодавства та договору найма житла

Зміна і розірвання договору найму житла

Стаття 103. Зміна договору найму жилого приміщення

 

Договір найму жилого приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених Основами житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, іншими законодавчими актами Союзу РСР і цим Кодексом.

1. Закріплене в ст. 9 ЖК право безстрокового користування жилими приміщеннями в будинках державного та комунального житлового фонду, що виникає на підставі ордеру та договору найму, не свідчить про те, що договір не може змінюватись. З часом стосунки між наймачем та членами його сім'ї змінюються; виникають інші фактори, у відповідності до яких договір найму жилого приміщення потребує змін.

2. За ст. 62 ЖК УРСР до відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства.

В коментованій статті закріплено правило ст. 651 ЦК, відповідно до якого зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

 

Правові наслідки зміни договору закріплені в ст. 653 ЦК.

За ст. 654 ЦК зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

3. ЖК містить декілька виключень з загального правила про те, що на зміну договору найму житла вимагається двостороння згода наймодавця і наймача. Ці випадки передбачені ст. ст. 104 - 107 ЖК.

4. Правила ст. 103 ЖК не поширюються на службові жилі приміщення (ст. 123 ЖК).

 

Стаття 105. Зміна договору найму жилого приміщення на вимогу наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю

 

Громадяни, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об'єднання в одну сім'ю вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму на все займане приміщення.

У разі відмови наймодавця в укладенні одного договору найму спір може бути вирішено в судовому порядку.

1. Найбільш часто зміна договору найму жилого приміщення у зв'язку з об'єднанням в одну сім'ю відбувається в результаті вступу у шлюб осіб, які проживають у комунальній квартирі, рішення родичів (братів, сестер, баб, дідів і внуків), опікунів, піклувальників об'єднатись в одну сім'ю з метою спільного проживання і ведення спільного господарства.

Договір, про який йдеться в коментованій статті, є за своєю правовою суттю цивільним, і передбачає вільну згоду обох наймачів. Тому після смерті одного з них, інший не може наполягати на укладенні з ним єдиного договору найму на все жиле приміщення, посилаючись на фактичне спільне проживання, якщо за життя наймач не виявив бажання об'єднати окремі договори найму в один, тобто не звернувся із заявою про це до органу місцевого самоврядування і місцевої державної адміністрації.

2. Ст. 104 і ст. 105 є протилежними за змістом. Можливі ситуації, коли два окремі договору найму жилих приміщень об'єднуються в один (ст. 105 ЖК). І, навпаки, на підставі одного договору найму виникає два договори (ст. 104 ЖК). Послідовність змін може бути будь-яка.

3. Викладені в ст. 105 ЖК правила зміни договору найму не містять будь-яких виключень, але це не означає, що вони поширюються на всі жилі приміщення. Не мають права об'єднувати договори найму особи, що проживають у службових жилих приміщеннях (ст. 123 ЖК).

 

Приватизація житла

Значне розповсюдження, якого набула приватизація у житловій сфері, обумовлюється тим, що у радянські часи житло за малим винятком перебувало саме у державній власності, а ті, хто безпосередньо проживав у ньому, були лише наймачами. У приватній власності знаходилось переважно житло у сільської місцевості, що було побудовано за власні кошти та власними силами громадян. Адже там житлове будівництво велося значно повільніше, ніж у містах. Тому у міських жителів майже вперше з'явилася можливість отримати житло, що займалося ними на умовах соціального найму у приватну власність. Передумовою тому стало прийняття Конституції України, Законів України “Про власність” та “Про приватизацію державного житлового фонду”. Саме завдяки приватизації житла отримав розвитку ринок житла. Як наслідок, набули значення договори з житлом, які опосередковували перехід права власності на приватне житло. Зараз, щоб здійснити право на житло, не обов'язково дотримуватись процедури постання на облік осіб, що потребують поліпшення житлових умов, знаходитись у черзі на отримання житла, отримувати ордер, а вже потім тільки вселятись у житло. Адже є реальна альтернатива у вигляді отримання житла в приватному житловому фонді у власність чи користування. Житлова сфера все більш підкоряється суто приватноправовим та ринковим законам попиту та пропозиції, потреби та можливостей. Це значною мірою стало можливим завдяки приватизації житла, великі обсяги якої обумовлюються ще й тим, що вона значною мірою замислювалась як безкоштовний процес отримання житла його наймачами у приватну власність. Зараз приватизація житла продовжується, тому необхідно зрозуміти її юридичну природу та ті механізми, що впливають на процес її здійснення.

Приватизація державного житлового фонду (далі - приватизація) - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.Таким чином, можна зробити висновок, що приватизація - це підстава припинення права державної власності та водночас підстава виникнення права приватної власності. Підстави виникнення, зміни та припинення суб'єктивних прав і обов'язків у цивільному праві іменуються юридичними фактами. З цієї позиції доцільно розглянути і приватизацію.

Звичайно, до події приватизацію віднести не можна, оскільки подія - це обставина, яка протікає незалежно від волі людини. Тоді логічно зробити припущення, що приватизація є дією, тобто юридичним фактом, що змінюється по волі особи. Очевидно, що дії, направлені на приватизацію, є правомірними. Виникає питання про те, що має місце при приватизації - юридичний вчинок чи акт? Відомо, що юридичний вчинок - це правомірні дії, що породжують цивільно-правові наслідки незалежно, а іноді навіть всупереч наміру людини, що здійснює юридичний вчинок. У свою чергу, юридичний акт - це правомірна дія, що породжує відповідні юридичні наслідки лише тоді, коли вони здійснені зі спеціальним наміром викликати їх. Не викликає сумніву, що особи, які беруть участь у приватизації, бажають, щоб житлове приміщення перейшло із державної власності у приватну, тобто при приватизації житла має місце дія у вигляді юридичного акту. У свою чергу до юридичних актів відносять правочини та адміністративні акти. Щоб зробити висновок, чи є роздержавлення житла правочином чи це адміністративний акт, необхідно проаналізувати процедуру цього акту.

Відповідно до ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” органи приватизації на підставі заяви громадянина приймають рішення про приватизацію, згідно з яким житло передається у приватну власність. Така передача житла у власність громадян оформлюється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації та не потребує нотаріального посвідчення. Отже, у межах цього акту Закон передбачає, по-перше, наявність волі громадянина на приватизацію житла; по-друге, прийняття відповідного рішення органом приватизації, який у конкретних правовідносинах впроваджує волю держави, що виражена у Законі. Мабуть саме тому, хоч і не у зв'язку з приватизацією житла, передачу об'єктів приватизації відносять до договорів, тобто до двосторонніх правочинів.

Враховуючи способи приватизації, наведені у ст. 38 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, можна зробити висновок, що цей договір може бути як безоплатним, так і сплатним. Більше того, останній поіме-новано продажем, тобто передбачається, що це договір купівлі-продажу. Безоплатну приватизацію житла у приватну власність можна віднести до такого різновиду дарування як пожалування.

Об'єктом приватизації житла є житлові приміщення, що знаходяться у державному житловому фонді, тобто житловому фонді місцевих Рад та житловому фонді, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ.

Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забруднені внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС (п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”).

Отже, Закон містить ряд обмежень щодо об'єктів приватизації та має вичерпний перелік тих категорій житла, що не може бути приватизованим. Але у кожному випадку відмови від приватизації необхідно з'ясувати, чи дійсно мають місце ті підстави, за якими така відмова може статися. Наприклад, службове житло не підлягає приватизації. Тому необхідно з'ясувати, чи є житлове приміщення службовим, чи набуло цього статусу належним чином, або, навпаки, вже позбулося його. Так, постановою КМ України “Про зміну та визнання такими, що втратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питання надання житлових приміщень у будинках радгоспів” від 11 липня 1992 р. № 391 скасовано статус службового житла у будинках радгоспів. Отже, ті особи, яким раніш надавалося службове житло у радгоспах, вже можуть його приватизувати. Як вже зазначалося вище, приватизації не підлягають кімнати у гуртожитках. Але якщо будинок дійсно є гуртожитком, то для цього не достатньо розпорядження адміністрації підприємства чи навчального закладу. Згідно з п. 5 Примірного положення про гуртожитки, що затверджено Постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 року № 208, жилі будинки повинні реєструватися як гуртожитки у місцевому виконкомі. Тобто без належної реєстрації у місцевому виконкомі житловий будинок не може бути визнаний гуртожитком, а особи, що проживають в ньому, позбавлені права на приватизацію. Це, передусім, стосується так званих малосімейних будинків, які мають жилі приміщення, що складаються з однієї чи кількох кімнат та перебувають у відособленому користуванні сімей. Вважаємо, що не може бути перешкод у приватизації таких жилих приміщень.

 

Договір піднайму житла

 

Стаття 823. Договір піднайму житла

1. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом. 2. Договір піднайму житла є оплатним. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму. 3. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. 4. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму. 5. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

 

Коментована стаття надає наймачеві житла право передати все найняте приміщення або його частину в піднайм іншій особі, уклавши з нею відповідний договір. Договір піднайму є похідним від договору найму та повністю слідує його долі. Тобто в піднайм можна здати тільки те приміщення, яке отримане наймачем за договором найму, піднаймачеві можуть бути передані тільки ті права, які має наймач тощо. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом та може здійснювати це тільки на умовах, визначених наймачем. Договір піднайму можна укласти виключно за згодою наймодавця, оскільки останньому не байдуже, хто буде користуватися належним йому житлом. Згода наймодавця на передачу житла в піднайм може бути надана як шляхом вказівки відповідного права наймача у договорі найму, так і шляхом надання її окремо (наприклад, у письмовій відповіді на запит наймача). Договір піднайму житла є оплатним, тобто піднаймач зобов'язаний сплачувати за користування житлом. Розмір плати за договором піднайму визначається самостійно наймачем та піднаймачем в договорі. Розмір плати за договором піднайму не залежить від розміру плати за договором найму. Він може бути як більшим, так і меншим або дорівнювати розміру плати за договором найму. Залежність договору піднайму від договору найму розповсюджується також і на умову про його строк. Строк договору піднайму може бути або меншим, або дорівнювати строку договору найму. В разі дострокового припинення договору найму автоматично достроково припиняється і договір піднайму. Це пояснюється тим, що наймач не може передавати третім особам прав більше, ніж має сам, а в разі припинення договору найму наймач втрачає право користування житлом сам та не може передати таке право іншим особам. Піднаймач не має переважного права на укладення договору піднайму на новий строк. Отже наймач не зобов'язаний звертатися до нього в разі бажання продовжувати здавати житло в піднайм та може укласти договір піднайму з іншою особою за згодою наймодавця.

 

Поняття житлового законодавства та договору найма житла

 

. Особливістю правового регулювання житлових відносин є те, що вони регламентуються розгалуженою системою нормативних актів, прийнятих органами різних рівнів. Найважливіша частина житлових відносин регулюється Житловим кодексом, решта — законами, постановами Верховної Ради України, актами Президента України та Кабінету Міністрів України, актами центральних і місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, а також актами, прийнятими на підприємстві, в установі, організації власником або уповноваженим ним органом самостійно чи за погодженням з профспілками.

 

Розгалужена й багаторівнева система джерел житлового права дістала своє відображення у термінах, що використовуються. Зокре ма, такі терміни, як “закон”, “законодавчий акт”, “законодавство”, “міжнародний договір”, “договір”, “угода”, визначають певний вид нормативних актів, що залежно від предмета регулювання житлових відносин регламентують інститути житлового права, конкретні житлові відносини чи їхні окремі елементи.

Найпоширенішим у Житловому кодексі є термін “законодавство”. Він досить широко використовується у правовій системі в основному у значенні сукупності законів та інших нормативно-правових актів, що регламентують ту чи іншу сферу суспільних відносин і є джерелами певної галузі права. У законах, залежно від важливості та специфіки суспільних відносин, що регулюються, цей термін вживається у різних значеннях: в одних мають на увазі лише закони; в інших, зокрема у Житловому Кодексі, в це поняття включаються як закони й акти Верховної Ради України, так і акти Президента України, Кабінету Міністрів України, а в деяких випадках — і нормативно-правові акти центральних органів виконавчої влади.

У Житловому кодексі термін “законодавство” в цілому вживається у широкому значенні й обсяг його чітко не визначений. Цим терміном охоплюються закони України, чинні міжнародні договори України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, а також постанови Верховної Ради України, укази Президента України, декрети та постанови Кабінету Міністрів України, прийняті в межах його повноважень і згідно з Конституцією України й законами України.

 

За договором найму жилого приміщення одна сторона (най-модавець) зобов'язана надати іншій стороні (наймачу) за плату жиле приміщення для проживання в ньому.

Договір найму жилого приміщення є двостороннім і сплатним та має багато спільного з договором майнового найму, проте в системі договорів займає самостійне місце. Це зумовлене тим, що договір найму жилого приміщення спрямований на забезпечення постійної потреби громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду.

Договір найму жилого приміщення укладається в письмовій формі, хоч недодержання цієї форми не тягне за собою недійсність договору на невизначений строк, оскільки у частині другій статті 9 Житлового кодексу передбачено, що жилі приміщення надаються громадянам у безстрокове користування.

Від імені наймодавця стороною в договорі найму жилого приміщення виступає житлово-експлуатаційна організація, а інтереси всіх включених до ордера членів сім'ї наймача представляє особа, на ім'я якої виданий ордер і яка укладає договір найму.

Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору, в якому зазначено, хто є сторонами в договорі, характеристику предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду в Україні (затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 11 серпня 1988 р.) наймодавець зобов'язується забезпечити належне утримання жилого будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт жилого будинку, забезпечувати роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше жиле приміщення тощо.

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування жилими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, дотримуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі передбачені також права сторін, зміст яких буде досить детально викладено нижче.

Згідно з частиною четвертою статті 61 Житлового кодексу умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї, порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, чи неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і при розгляді спору не беруться до уваги.

Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного житлового фонду може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статті 50 та статті 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Предметом договору найму жилого приміщення повинно бути жиле приміщення, призначене для проживання в ньому, яке упорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і яке відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

У частині другій статті 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розмірами нижче встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, зв'язана з іншою спільним ходом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розміри жилих приміщень, що надаються в нашій країні, передбачені статтею 47 Житлового кодексу і не повинні перевищувати 13,65 м2 на одну особу, але не можуть бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.