Правове становище співвласників квартир

Умови користування жилим приміщенням, права і обов’язки наймачів і членів їхніх сімей визначаються Житловим кодексом.

У ст. 24 цього Кодексу зазначено, що для експлуатації держав­ного і громадського житлового фонду створюються житлово-експлу­атаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку. Вони зобов’язані забезпечувати охорону житлового фонду і належне його використання, а також високий рівень обслуговування громадян.

Жилі будинки, побудовані або придбані громадянами на основі цивільно-правових угод, є їхньою власністю. Вони можуть заповіда­ти їх, продавати, обмінювати, здавати в оренду, передавати в тимча­сове користування іншим громадянам, юридичним особам і державі. Окрім того, вони зобов’язані здійснювати своєчасне проведення ре­монту своїх будинків, забезпечувати їх охорону, утримувати в по­рядку територію біля будинку.

Громадяни, які користуються державним житлом на умовах най­му, можуть приватизувати його у порядку і на умовах, передбаче­них Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Користування будинками (квартирами) державного та громад­ського житлового фонду, фонду ЖБК, а також приватного житлово­го фонду та їх утримання здійснюється з обов’язковим додержанням вимог “Правил користування приміщеннями жилих будинків і при-будинкових територій”, затверджених Постановою Кабінету Мініст­рів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572; Закону України “Про об’єднання співвласників в багатоквартирного будинку”.

Власники житла за рахунок власних коштів зобов’язані сплачу­вати всі витрати, пов’язані з утриманням жилого будинку.

У багатоквартирних жилих будинках їх власники або уповнова­жені ними органи мають право укладати договори на виконання ро­біт, пов’язаних з обслуговуванням і ремонтом будинків не тільки з державними, а й з приватними підприємствами.

Тривалий час експлуатація державного житлового фонду зали­шалася гострою проблемою як для держави, так і для громадян, що в ньому мешкали. Фінансування затрат на експлуатацію, поточний і капітальний ремонт житлового фонду місцевих рад здійснювалося за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, а в разі їх нестачі — за рахунок державного бюджету.

Затрати на відомчий житловий фонд здійснювалися за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, підпорядкованих під­приємствам, установам, організаціям, а коли їх не вистачало — за рахунок коштів цих підприємств, установ чи організацій.

Недостатність коштів у власника, монополізм створених ним структур, споживацьке відношення квартиронаймачів до житлового фонду призводило до руйнування будівель, зниження комфортності житла.

Ситуація, що склалася у сфері житлового господарства з обслуговуванням житлового фонду надзвичайно складна. Постійно змен­шується обсяг дотацій на його утримання, проведення ремонтних робіт. І це в той час, коли невпинно зростає кількість будинків і квартир, що потребують капітального ремонту або перебувають в аварійному стані.

Перед державою постало запитання: яким чином змінити сферу послуг обслуговування житлових будинків. З моменту передачі житла у приватну власність (тобто його приватизації) виникли нові умови та система обслуговування цієї власності. Почалося впрова­дження нових форм експлуатації житла — залучення приватних структур до його обслуговування. Це було підказано самим життям. Претенденти на укладення контракту обиралися на конкурсній ос­нові.

Як зазначалося, всі послуги на утримання житла виконували житлово-експлуатаційні організації, які були монополістами у цій сфері. З часом рівень обслуговування погіршувався, мешканців не задовольняли обсяги та якість робіт, пов’язаних з ремонтом і утри­манням будинків. Переважна їх кількість пасивно ставилася до не­обхідності належним чином утримувати й доглядати місця спільного користування у багатоквартирних будинках, особливо сходів, ліфтів тощо.

Конкуренція у сфері утримання житла була відсутня. У разі її існування споживач має змогу отримати більш якісні послуги за нижчими цінами. Адже якщо необхідні роботи не виконуються належ­ним чином, то власник будинку може розірвати контракт на обслу­говування будинку і передати замовлення якійсь іншій приватній структурі для виконання зазначених робіт. Тобто гарантією якісного обслуговування буде можливість відмовитися від послуг приватної фірми після завершення строку, на який укладено контракт. У цьому разі приватна структура втрачає гарантований заробіток, що буде для неї не бажано. І саме цьому в неї з’являється зацікавле­ність у продовженні контракту.

Не слід забувати, що з підвищенням квартирної плати та плати за комунальні послуги як квартиронаймачі, так і власники квартир мають право вимагати поліпшення якості послуг, що надаються на утримання й обслуговування будинку. Адже вони зацікавлені у під­вищенні цінності їх квартир.

Приватне утримання житла не ставить перед собою за мету від­міну житлово-експлуатаційних організацій. Порівнювати їх немож­ливо. Одні з цих виробничих підприємств працюють з чудовими ре­зультатами, нарікань на їхню роботу від мешканців немає. Інші ж практично не справляються зі своїми обов’язками. Але, незважаючи на це, вони обслуговують житловий фонд і прибудинкові території, конкуренція на виконання цих робіт відсутня, а, отже, відсутня і мо­тивація для підвищення якості житлово-комунальних послуг, які на­даються населенню.

З метою створення більш ефективного механізму у сфері надан­ня послуг на обслуговування та ремонт житлового фонду в Харкові, Одесі, Києві проводилися експерименти щодо залучення недержав­них підприємств на виконання вказаних робіт.

Претенденти обиралися на конкурсній основі з урахуванням їх досвіду, кваліфікації персоналу, вартості обслуговування. Життя підказало залучати до цієї роботи приватні структури. Але головне — це те, що мешканці не повинні відчувати різницю між вартістю об­слуговування за часів господарювання житлрво-експлуатаційних ор­ганізацій і тією, що складається за умов функціонування приватної структури.

Проте, на жаль, система приватного утримання житла не завж­ди виправдовує себе як у м. Києві, так і в інших містах, де вона за­стосовувалася, і поки що достатніх результатів не принесла. Мож­ливо за нею майбутнє. Органи державної виконавчої влади постійно повинні тримати питання експлуатації житлового фонду під конт­ролем.

З урахуванням положень “Концепції державної житлової політи­ки” Верховною Радою, Президентом та Урядом України проведена робота щодо правового забезпечення і організаційного реформуван­ня житлової політики, зокрема, щодо створення конкурентного се­редовища у сфері обслуговування та ремонту житлового фонду.

Держбудом розроблено і введено в дію “Типове положення про порядок конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій” та “Типовий договір на утри­мання житлових будинків і прибудинкових територій”. Зазначені положення затверджені наказом Держбуду України від 7 вересня 1998 р. за № 194.

З часу прийняття Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” державний житловий фонд, за винятком відомчого, пере­дається у комунальну власність органам місцевого самоврядування, які забезпечують його утримання.

Протягом десятиріч експлуатація державного житлового фонду залишається гострою проблемою як для нашої держави, так і для її громадян. Хоча в результаті приватизації державного житлового фонду квартири в багатоквартирних будинках і знаходять справж­ніх своїх власників, це не вирішує питань утримання всього житло­вого фонду, що значно ширше за своїм правовим змістом, ніж утри­мання власної квартири. Власниками будинків залишаються місцеві органи влади та управління, які займаються обслуговуванням жит­ла. Після передачі державного житла у приватну власність держава отримує можливість зменшити обсяг дотацій на його утримання. Нові власники квартир можуть частково брати участь в утриманні житлового фонду, але все одно цього недостатньо для вирішення всіх питань управління будинком, до того ж вони не несуть за нена­лежне утримання будинку відповідальності.

Одна з проблем — це організація обслуговування будинків, де є приватизовані квартири. У будинку, де приватизовано одну й біль­ше квартир, виникає багато співвласників будинку з різною часткою власності та різною правосуб'єктністю. У даний час відсутнє підзаконне правове регулювання взаємовідносин між власниками квартир і власниками нежилих приміщень у цих будинках, а також між місцевими органами державної виконавчої влади та підприєм­ствами, що обслуговують житло. Хоча на виконання положень “Концепції державної житлової політики” проведена певна робота щодо правового й організаційного реформування житлової політики, зокрема, щодо створення конкурентного середовища у сфері обслуговування та ремонту житлового фонду. Але Кабінет Міністрів повинен вжити низку заходів, визначених законом “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.

Створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків і недержавних форм обслуговування житла відповідає інтересам як мешканців, так і місцевих органів влади. Особливо важливо те, що змінюється структура фінансування державного житлового фонду.

Існуюча державна система обслуговування не може запропону­вати чогось нового в обслуговуванні житла. Так, 65 відсотків опита­них громадян не задоволені роботою ЖЕКів, 2/3 взагалі ніколи не звертаються до них, всі поточні ремонти роблять самостійно. Ради­кальна реорганізація взаємин у системі житлово-комунального гос­подарства спричинює необхідність появи альтернативи ЖЕКам. Умови проживання людей значно поліпшаться, якщо буде створено ринок з надання житлово-комунальних послуг, виникне конкуренція щодо права укладення договорів на утримання житлового фонду.

Термін “кондомініум” походить з римського права і означає су­місне володіння й користування майном кількома власниками. Така форма власності знайшла значне поширення в європейських країнах і в США. Кондомініум — товариство, що об’єднує мешканців бага­топоверхового жилого будинку, має статус юридичної особи. У нас кондомініумами називаються товариства (об’єднання) власників (співвласників) жилих приміщень у багатоквартирних будинках, де встановлені умови сумісного володіння та користування допоміжни­ми приміщеннями будинку (ліфтами, сміттєпроводами, тамбурами, сходовими клітками, вестибулями, холами, горищами, спорудами та елементами благоустрою прибудинкової території та іншими місця­ми загального користування). Метою цих товариств є збереження будівель і управління місцями загального користування (спільними частинами). Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків повинні взяти на себе вирішення всіх питань утримання будинків, нормативна база з цього питання достатньо розроблена і дозволяє зробити це.

Ініціатива власників приватизованих квартир заохочується дер­жавою, яка надає зазначеним товариствам статус юридичної особи з дня його державної реєстрації.

Відповідно до п. З ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” для забезпечення ефективного викорис­тання приватизованих квартир (будинків) і управління ними мо­жуть створюватися товариства або об’єднання індивідуальних влас­ників квартир і будинків. Таким чином, власники можуть створюва­ти об’єднання. Це їх право.

Постанова Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. за № 588, Закон України “Про б’єднання співвласників багатоквартир­ного будинку” регламентує створення і функціонування об’єднань співвласників жилих будинків та інші питання, пов’язані з утриман­ням житла, організацією та діяльністю цих об’єднань. Створені та­кож і товариства власників квартир відповідно до ст. 10 Закону Ук­раїни “Про приватизацію державного житлового фонду”. У кондомі­ніумах, на відміну від кооперативів, мешканці мають незалежне пра­во власності на свої квартири.

В Україні ще діє законодавство про кооперативи і, на нашу дум­ку, створення товариства власників можливе і на кооперативних за­садах, що відповідатиме сучасним потребам громадян з утримання та користування житлом.

Створення товариства співвласників. Для управління, утри­мання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у за­гальному користуванні (допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою прибудинкової те­риторії тощо), у процесі виникнення різних форм власності може створюватися об’єднання власників. Але в Україні цей вид юридич­ної особи не дістав поширення, незважаючи на те, що у Концепції державної житлової політики, схваленої Верховною Радою, одним із шляхів реалізації житлової політики визнається обов’язкове об’єд­нання власників квартир багатоквартирних будинків у товариства (об’єднання).

Постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. за № 588 було затверджене Положення “Про порядок організації та ді­яльності об’єднань, що створюються власниками для управління, ут­римання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у за­гальному користуванні”, яка регулювала цю сферу до прийняття За­кону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29 листопада 2001 р. № 2866-ІІІ). Цим положенням для забезпечення ефективного використання житла житловим і житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розраху­валися за надані їм на будівництво кредити, було рекомендовано ре­організуватися в товариства (об’єднання) співвласників будинку.

Постанова Кабінету Міністрів від 31 липня 1995 р. за № 588 була прийнята на виконання Концепції житлової політики, спочатку закріпила положення про те, що для управління, утримання і вико­ристання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному ко­ристуванні, у процесі виникнення різних форм власності обов’язко­во створюється об’єднання власників. Але зміни 2000 року визначи­ли, що вони створюються у добровільному порядку. Тобто була по­ставлена крапка на тривалій дискусії про обов’язковість або добровільність створення товариств співвласників квартир. Тому і в проекті нового Житлового Кодексу,і це є позитивним, передбачено існування і діяльність житлово-будівельних, житлових кооперативів і молодіжних житлових комплексів. Хоча за ними залишається право реорганізовуватися в об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирних будинків.

 

2. Організація та діяльність товариства співвласників квартир

Правові та організаційні засади створення, функціонування і ліквідації об’єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартиного будинку визначені Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Об’єднання створюється як організація для забезпечення ізахисту прав його членів та дотримання їх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забез­печення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Метою створення та діяльності об’єднань товариства власників є організація власників для реалізації ними своїх спільних бажань, забезпечення належного утримання будинків, прибудинкової тери­торії, жилих і нежилих приміщень і порядку реалізації ними своїх прав щодо володіння, користування та розпорядження об’єктами будинку, що перебувають у спільній власності. Проте цієї мети практично неможливо досягти через те, що разом з утриманням квартир необхідно утримувати комунікації, що перебувають у власності адміністративно-територіальних одиниць.

Для створення необхідно дотримання таких стадій: ініціативної, установчої, реєстраційної.

Перша стадія ініціативна. З ініціативою про створення об’єднання може виступати власник будинку, уповноважений ним орган або громадяни-власники квартир, жилих приміщень, а також власники нежилих приміщень будинку (не менше 3).

Ініціатори створення об’єднання власників скликають установчі збори, на які запрошуються власники будинку, квартир, інших жилих і нежилих приміщень, для вирішення питання про їх участь в управлінні, утриманні та використанні майна жилого будинку і прибудинкової території, яке перебуває у загальному користуванні.

Письмове повідомлення про скликання установчих зборів повинно бути вручене кожному власнику під розписку або надіслане йому рекомендованим листом не пізніше як за 14 календарних днів до дати проведення зборів, що робить досить динамічним процес створен­ня товариства.

Установчі збори є чинними, якщо на них присутні більше поло­вини власників. У разі відсутності кворуму призначається інша дата проведення установчих зборів, але не раніше як через 14 діб з дня зборів, що не відбулися.

Повідомлення має містити інформацію про створення об’єднання власників, ініціатора створення, дату, час, місце проведення та по­рядок денний установчих зборів. Якщо власник не одержав повідом­лення про скликання установчих зборів, ініціатори створення об’єд­нання повинні надіслати листа та (або) вжити інших необхідних за­ходів щодо повідомлення такого власника.

Друга стадія установча. Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформ­люється особистим підписом кожного хто голосував у протоколі із зазначенням результату голосування.

Існуюча правова практика виходить з добровільного членства при створенні юридичної особи, в тому числі і для створення това­риства співвласників багатоквартирного житлового будинку.

На установчих зборах розглядається питання про основні прин­ципи користування-майном жилого будинку та порядок створення об’єднання власників. На установчих зборах розглядаються такі пи­тання: а) створення об’єднання власників; б) розгляд і затверджен­ня статуту об’єднання власників; в) створення робочої (ініціативної) групи для розробки проекту першого річного кошторису об’єднання власників; г) у разі потреби — термін і порядок скликання насту­пних зборів; ґ) інші питання.

На установчих зборах кожний власник, у тому числі власник бу­динку, має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, жилих і нежилих приміщень. Отже, особи, які мають на праві власності квартири меншої площі, можуть вирішити питан­ня про створення товариства, затвердження статуту без осіб, які мають на праві власності більшу жилу площу і, напевне, більше за­давлені в належному утриманні будинку. У зв’язку з цим виникає питання, чи будуть правомірними положення про те, що прийняті рішення є обов’язковими для всіх власників будинку, квартир, ін­ших жилих приміщень, у тому числі й для тих, хто незалежно від будь-яких причин не був присутній на установчих зборах або не брав участі в голосуванні. Такий підхід до створення, голосування на установчих зборах, визначення прав окремих власників квартир багатоквартирного будинку нагадує не так давно минулі часи при­мусової колективізації.

Рішення на установчих зборах приймаються 2/3 голосів присут­ніх на них власників. Рішення, прийняті відповідно до цих вимог, є обов’язковими для всіх власників будинку, квартир, інших жилих приміщень, у тому числі й для тих, які незалежно від будь-яких при­чин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні. За рішенням установчих зборів відбувається затвер­дження статуту об’єднання співвласників.

Така процедура скликання установчих зборів і прийняття рішень спрощує процес створення товариства, разом з тим ігноруються інтереси меншості оскільки головним має бути волевиявлення всіх осіб, які можуть створити товариство, не виключаючи всіх мешкан­ців будинку.

Реєстраційна стадія. Об’єднання набуває прав юридичної осо­би з дня його державної реєстрації.

Після набуття статусу юридичної особи об’єднання може прийняти житловий комплекс на власний баланс для управління житловим комплексом, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здіснення відповідної діяльності, про передачу їй на баланс житлового комп­лексу або його частини. Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до чинного законодавства та статуту об’єднань. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Об’єднання є господарською організацією і юридичною особою, має рахунок в установах банків. Для державної реєстрації необхідна наявність таких документів: заява про реєстрацію, протокол уста­новчих зборів, статут, а також: а) завірені копії документів що вста­новлюють право кожного власника на володіння будинком, кварти­рою (квартирами), жилими приміщеннями; б) опис земельної ділян­ки за встановленою формою; в) технічний паспорт будинку; г) пере­лік і опис кожної квартири, жилого та нежилого приміщення і відомості про їх розташування, площу тощо; ґ) проект кошторису на перший рік існування об'єднання; д) копія висновку щодо технічно­го стану будинку та необхідний ремонт і поліпшення, які мають бути здійснені протягом 5 років після реєстрації статуту.

Статут об’єднання власників підлягає державній реєстрації безкоштовно. Орган місцевої державної виконавчої влади повинен зареєструвати статут протягом 30 календарних днів після дати подання заяви про реєстрацію та протоколу установчих зборів. Рішення над­силається особі, зазначеній у заяві про реєстрацію, протягом п’яти робочих днів після його прийняття. Відмова в реєстрації надсилається в письмовій формі і може бути оскаржена в судовому порядку будь-яким членом створюваного об’єднання.

Зміст статуту об'єднання власників. Статут об’єднання власників повинен відповідати Типовому статуту й містити такі ві­домості: а) назва та місцезнаходження об’єднання; б) мета, завдан­ня та предмет діяльності об’єднання; в) перелік майна, що перебу­ває у спільній сумісній власності (неподільного майна) та спільній частковій власності (загального майна); г) права та обов’язки членів об’єднання — власників щодо майна жилого будинку, яке перебу­ває у спільній сумісній та спільній частковій власності; ґ) розмір ре­зервного фонду об’єднання та порядок його створення; д) назви всіх органів об’єднання, їхні повноваження, порядок формування, періо­дичність зборів, порядок голосування та прийняття рішень на них, перелік питань, для вирішення яких потрібна одностайність або ква­ліфікована більшість голосів; е) порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; є) порядок прийняття та внесення змін до правил управління, утримання і використання майна, що перебуває у загальному користуванні; ж) міра відпові­дальності користувачів майна, що перебуває у загальному користуванні, за порушення положень статуту та вимог інших внутрішніх документів об’єднання; з) порядок здійснення права доступу до квартир, жилих і нежилих приміщень; й) порядок реорганізації або ліквідації об’єднання; і) порядок та умови, згідно з якими об’єднан­ня може придбавати квартири, жилі та інші приміщення у володін­ня, користування і розпорядження ними; ї) порядок та умови укла­дення угод і договорів між об’єднанням власників і кожним власни­ком квартири, приміщення і майна, яке перебуває у загальному користуванні; й) перелік питань, для вирішення яких потрібне кваліфікрвана більшість голосів, які можуть вирішуватися зборами представників; к) джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання; л) порядок прийняття у члени об’єднання та виключення з нього, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим, порядок внесення змін до статуту; м) відповідальність за порушення статуту та рішення статутних органів. Статут може містити також інші положення, що є істотни­ми для діяльності об’єднання.

Вид відповідальності (адміністративну, цивільну) і міру відповідальності правопорушників визначає тільки суд.

Розглядаючи вимоги до статуту, вбачається, що статутом мо­жуть бути обмежені права власника, визначені законом “Про власність”, а саме — вимагається, що кожний співвласник повинен дотримуватися порядку на право доступу до його квартири, жилих і нежилих приміщень, висуваються додаткові вимоги щодо придбання квартири, порядок та умови укладення угод і договорів між об’єднанням власників та кожним власником квартири, вимоги щодо розпорядження власним майном, а також зобов’язання нового власника вступати до товариства й виконувати вимоги статуту товариства. і У п. 18 Положення зазначено, що у разі виникнення прав на квартиру, жиле чи нежиле приміщення особа, яка набуває цих прав, по­дає до об’єднання заяву про те, що вона ознайомлена і зобов’язується виконувати статут, а також інші правила і вимоги об’єднання, які є чинними на дату виникнення зазначених прав. Отже, членство у товаристві є обов’язковим, і з купівлею квартири особа повинна стати членом товариства або відмовитись від покупки. Власник квартири, у свою чергу, повинен вибрати покупця, який зобов’язується вступити до товариства. А це порушує принципи Цивільного права та обмежує права продавця на вільний виріб контрагента.

Рішення загальних зборів щодо проведення реконструкції будинку з переплануванням приміщень вважається прийнятим за наявності письмової згоди всіх власників, майнових інтересів, яких ця реконструкція торкатиметься. У разі незгоди з рішенням загальних зборів власники можуть оскаржити його в суді. Але що може зробити суд власнику, який не бажає реконструювати й переплановувати свою квартиру, яка належить йому на праві власності? Крім того, це суперечить ст. 55 Закону України “Про власність”, яка визначила, що власник не може бути позбавлений права власності на своє май­но, крім випадків, передбачених цим Законом та іншими законодав­чими актами України.

З проведеного аналізу нормативних актів, які регулюють поря­док створення діяльності товариства співвласників квартир, можна зробити такі висновки. По-перше, нормативні акти, які регулюють порядок створення та діяльності товариства співвласників квартир, не відповідають нормам житлового та цивільного законодавства.

По-друге, нормативна база, що передбачає створення об’єднань власників квартир не відповідає сучасним потребам суспільства, не­досконала (в тому числі і з питань оподаткування), а це вплинуло на те, що не було таки створено багато цих юридичних осіб. Тому потрібно негайно вирішити питання прямої участі держави в утри­манні жилих будинків до стабілізації соціально-економічного стану в державі, коли кондомінімуми зможуть бути самодостатніми. На нашу думку, держава повинна нести обов’язок утримання житлово­го фонду незалежно від того, хто є власником багатоквартирних будинків, оскільки будинки поступово руйнуватимуться. Це підтверд­жує практика експлуатації будинків житлово-будівельних коопера­тивів, які, відповідно до чинного законодавства, повинні здійснюва­ти експлуатацію та проводити капітальний ремонт, але не роблять цього.

Держава має за мету перекласти, як це робиться в усьому світі, на товариства власників квартир свої обов’язки щодо утримання житлового фонду, але це можна зробити тільки тоді, коли виникне економічна зацікавленість і потреба створення товариства спів­власників.

Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що для забезпечення належного утримання багатоквартирного жилого будинку та прибудинкової території, співвласниками якого виступають три й більше фізичних та/чи юридичних осіб незалежно від форми влас­ності належних їм приміщень, захисту прав власників квартир, їх частин і нежилих приміщень в обов’язковому порядку створюється об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку (бу­динків), а також з цією метою мешканці кількох компактно розташо­ваних багатоквартирних жилих будинків можуть створювати това­риство власників житла.

У багатоквартирному жилому будинку може бути створено ли­ше одне об'єднання співвласників.

За рішенням загальних зборів членів об’єднань співвласників ок­ремих багатоквартирних жилих будинків, товариств власників жит­ла можуть створюватись асоціації власників житла. До складу асоціації можуть входити об’єднання та власники садиб, що використовують спільно внутрішньоквартирні інженерні мережі (споруди). Статут асоціації визначає назву, місцезнаходження, представництво від об’єднання, права і обов’язки членів асоціації, статутні органи, їх склад та повноваження, порядок утворення, діяльності та фінансування, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим, порядок внесення змін до статуту та інші важливі для діяльності асоціації питання.

Оформлення та реєстрація документів, які засвідчують створен­ня об'єднання співвласників, товариства власників житла, поклада­ється також на колишніх власників будинку.

У разі перебування будинку у власності двох фізичних та/чи юридичних осіб утримання його здійснюється на підставі спільного договору.

З метою забезпечення належного утримання одноквартирних будинків садибного типу їх власники можуть створювати об’єднан­ня (товариства) власників будинків, реєстрація яких безоплатно здійснюється місцевим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування.

Об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку, товариство власників житла та їхні асоціації — це неприбуткові ор­ганізації, створені для спільного утримання, управління та обслуговування цих будинків і приналежних до них прибудинкових територій, користування та володіння спільним майном.

3 метою виконання статутних завдань, вониможуть здійснювати господарську діяльність.

Об’єднання співвласників, товариство власників житла не відповідає за зобов’язання своїх членів, а члени об’єднання співвласників чи товариства власників житла не відповідають за зобов’язаннями об’єднання чи товариства.

Відмова одного із співвласників багатоквартирного житлового будинку від користування частинами й елементами будинку, що перебувають у спільній сумісній власності, не звільняє його від сплати частки видатків, що припадає на нього у спільних витратах.

Усі члени об’єднання співвласників та інші власники жилих та нежилих приміщень, які відмовилися від членства в об’єднанні, зобов’язані вносити плату на утримання спільного майна будинку та прибудинкової території в розмірі, встановленому загальними зборами членів об’єднання.

Частка кожного члена об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку у спільних витратах на утримання будинку і прибудинкової території визначається пропорційно його частці у майні, що перебуває у спільній сумісній власності, і визначається в порядку, передбаченому статутом об’єднання співвласників.

Об’єднання співвласників має право у судовому порядку стягнути суму заборгованості члена об’єднання у спільних витратах. і Субсидії, надані окремим членам об’єднання співвласників для оплати житлово-комунальних послуг, перераховуються на розрахун­ковий рахунок об’єднання співвласників і використовуються за цільовим призначенням.