Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.

 

Основою забезпечення та гарантованості житлових прав на житло є право приватної власності на нього. Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Таке право є непорушним. Тобто, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об’єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Гарантії захисту права приватної власності передбачені не лише законодавством України, але і міжнародно-правовими договорами, ратифікованими Україною. Необхідно відмітити, що на правовідносини з приводу житла, що знаходиться в приватній власності, на відміну від житлових правовідносин по користуванню жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду, в повній мірі застосовуються норми цивільного права, за виключенням імперативних обмежень, що випливають безпосередньо з Житлового кодексу. Ці особливості потрібно враховувати в процесі вивчення законодавчої бази при підготовці до практичного заняття. Необхідно також мати на увазі, що відповідно до Цивільного кодексу України, суб’єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Тобто власниками житлових приміщень, що знаходяться в приватній власності, можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Хоча, як стосовно чинного житлового законодавства, так і відповідно до проекту Житлового кодексу, житло, що знаходиться у власності юридичних осіб, відноситься не до приватного, а до колективного житлового фонду. Готуючись до практичного заняття, необхідно проаналізувати правові способи набуття житла в приватну власність, усвідомити правовий статус власника квартири (будинку) і співставити його з правами та обов’язками наймачів житла державного і приватного житлового фонду. При підготовці студентам потрібно з’ясувати, що власники квартир можуть створювати об’єднання для забезпечення і захисту своїх прав та дотримання обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх необхідних платежів. Таке об’єднання співвласників квартир є формою забезпечення, захисту і реалізації їх прав та інтересів.

Лекція

1. Користування жилим будинком (квартирою), що належить громадянинові.

2. Обов’язки власника по забезпеченню схоронності жилого будинку (квартири).

3. Гарантії прав громадян, які мають в приватній власності жилий будинок (квартиру).

4. Порядок надання квартир, відшкодування вартості будинків (квартир), будівель та пристроїв, що зносяться, і умови їх перенесення.

5. Договір найму жилого будинку (квартири), що належить громадянинові. Предмет і строк договору найму.

6. Розірвання та припинення договору найму житлового приміщення, що належить громадянинові.

7. Виселення наймача у разі припинення договору найму житлового приміщення.

8. Об’єднання громадян в товариство власників квартир.

Семінар

· Користування жилим будинком (квартирою), що належить громадянинові.

· Обов’язки власника по забезпеченню схоронності жилого будинку (квартири).

· Гарантії прав громадян, які мають в приватній власності жилий будинок (квартиру).

· Порядок надання квартир, відшкодування вартості будинків (квартир), будівель та пристроїв, що зносяться, і умови їх перенесення.

· Договір найму жилого будинку (квартири), що належить громадянинові. Предмет і строк договору найму.

· Розірвання та припинення договору найму житлового приміщення, що належить громадянинові.

· Виселення наймача у разі припинення договору найму житлового приміщення.

· Об’єднання громадян в товариство власників квартир.

Запитання для самоконтролю

1. Якими нормативно-правовими актами урегульовано правовідносини в сфері користування будинками (квартирами) приватного житлового фонду?

2. Правові способи набуття житла в приватну власність?

3. В чому полягає забезпеченість і гарантованість житлових прав власника приватного житла?

4. Дайте порівняльну характеристику правого статусу власника житла і наймача жилого приміщення в будинках державного житлового фонду.

5. Чим відрізняється договір найму жилого приміщення у будинках (квартирах), що належать громадянам на праві приватної власності від договору найму житла державного житлового фонду?

6. Права членів сім’ї і колишніх членів сім’ї власника щодо користування жилою площею у будинку (квартирі), який йому належить на праві власності.

7. Правовий зміст спільної власності на житло?

8. Правові наслідки переходу права власності на будинок (квартиру)?

9. Яким чином держава має сприяти в ремонті та благоустрої жилих будинків (квартир), що належать громадянам?

10. Що являє собою товариство співвласників квартир, ким і з якою метою воно створюється?

Завдання

Завдання 1.

Гр-н В. купив трикімнатну квартиру і, відповідно до норм цивільного права, звернувся в Бюро технічної інвентаризації для реєстрації нерухомості (купленої квартири). Але, оскільки гр-н В. разом з сім’єю проживав за договором найму в квартирі державного житлового фонду, Бюро технічної інвентаризації відмовилося реєструвати право власності гр-на В. на куплену квартиру, вважаючи, що особа не може мати у власності квартиру і одночасно поживити в житловому приміщенні державного житлового фонду, оскільки це буде порушувати житлове законодавство і принцип соціальної справедливості. В виконавчому комітеті місцевої ради гр-ну В. порадили для розв’язання цієї ситуації виселитися з займаної квартири, передати її виконкому, що надасть можливість зареєструвати приватну власність на нову квартиру і переселитися до неї. Гр-н В. звернувся до юридичної консультації.

Дайте обґрунтовані відповіді на наступні питання:

1. Якими нормативно-правовими актами урегульовані правовідносини в сфері володіння, користування і розпорядження приватним житлом?

2. З якого моменту у особи виникає право власності на житло?

3. Чи обмежено законодавчо кількість або розміри житла, що може перебувати в приватній власності?

4. Чи правомірні дії посадових осіб, відповідно до наведених умов?

5. Якщо є порушення прав гр-на В., то яких саме і чи існує правова можливість їх захисту?

6. Яким чином слід вирішити спір?

Завдання 2.

Гр-н П. разом з дружиною В. і неповнолітньою дочкою проживали в двокімнатній квартирі, яку гр-ну П. відразу після одруження подарували батьки. Після розлучення, гр‑ка В., вважаючи, що вона разом з дитиною має право на частину квартири, в якій проживає, звернулася до суду про виділення їй у власність належної частини квартири. Свої вимоги гр-ка В. мотивувала тим, що квартиру їм було подаровано батьками під час подружнього життя, крім того, неповнолітня дочка також потребує житла і має право власності на частину займаної квартири. Гр-н, П. проти позову заперечував, вважаючи, що вся квартира належить лише йому і звернувся з зустрічним позовом про виселення з квартири гр-ки П. разом з дочкою.

1. Які існують правові шляхи отримання житла в приватну власність?

2. Які права має гр-ка В. по відношенню до займаної квартири?

3. Які права має неповнолітня дитина по відношенню до займаної квартири?

4. Яким чином слід вирішити спір?

Завдання 3.

6 вересня 1996 р. гр-н Р. звернувся з позовом до гр-ки Б. про виселення. Позивач зазначав, що 25 квітня 1996 р. він купив будинок, у якому на час придбання проживав колишній член сім’ї продавця будинку – гр-ка Б. з малолітньою дочкою. 10 травня 1996 р. її було попереджено в письмовій формі про необхідність звільнення жилого приміщення, проте вона так і не звільнила його. Посилаючись на ці обставини, зазначаючи, що він є власником жилого приміщення, а отже, має охоронюване законом право володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, позивач просив постановити рішення про виселення відповідачки на підставі статей Житлового кодексу, Цивільного кодексу, та закону "Про власність", якими безумовно охороняються права власника. Гр-ка Б. звернулась до суду із зустрічним позовом про усунення перешкод у користуванні спірною будівлею, які створює новий власник.

1. Які права мають колишні члени сім’ї власника житла?

2. Чи змінюється правовий статус колишніх членів сім’ї власника житла при зміні самого власника?

3. Яке рішення має прийняти суд?

Список рекомендованої літератури

1. Житловий кодекс Української РСР // ВВР, 1983, N 28, ст.574

2. Цивільний кодекс України // ВВР, 2003, NN 40-44, ст.356

3. Сімейний кодекс України // ВВР, 2002, N 21 -22, ст. 13 5

4. Правила користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572. // http://www.nau.kiev.ua

5. Закон України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 р. № 2866-ІШ ВВР, 2002, N 10, ст.78

6. Постанова Кабінету Міністрів України "Про реалізацію Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 11.10.2002 р. за № 1521.// Офіційний вісник України 2002, № 42, ст.. 1938.

7. Наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству, Фонд державного майна України "Про затвердження Типового статуту об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку" від 5 квітня 1996 р. за № 28/389. // http://www.nau.kiev.ua

8. Типовий статут об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку. // http://www.nau.kiev.ua

9. Указ Президента України "Про заходи щодо підтримки індивідуального житлового будівництва на селі" від 27 березня 1998 р. № 222/98.уУ Урядовий кур’єр 1998., № 61.

10. Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Правил надання довгострокових кредитів індивідуальним забудовникам житла на селі" від 5 жовтня 1998 р. за № 1597.// Урядовий кур’єр 1998, № 198-199.

11. Постанова Верховної Ради України "Про оплату житлово-комунальних послуг населенням України" від 18 березня 1999 р. за № 512-ХІУ.// ВВРУ-1999-№ 18. -ст.159.

12. Наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству "Про затвердження Положення про порядок проведення безплатного капітального ремонту жилих будинків (квартир) інвалідів війни, осіб, які мають особливі заслуги перед Батьківщиною, членів сімей загиблих військовослужбовців та прирівняних до них осіб" від 5 серпня 1994 р. за № 73. // http://www.nau.kiev.ua

13. Положення про порядок проведення безплатного капітального ремонту жилих будинків (квартир) інвалідів війни, осіб, які мають особливі заслуги перед Батьківщиною, членів сімей загиблих військовослужбовців та прирівняних до них осіб.

14. Постанова Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності" від 22 грудня 1995 р. № 20.

15. Житлове право України: Навч. посіб. / М. К. Галянтич, Г. І. Коваленко. - К.: Юрінком Інтер, 2002. - 480 с

16. Цивільне право України: Підручник. У 2 кн. / За ред. О. В. Дзери, Н. С Кузнецової. – К.: Юрінком їнтер, 2000.

17. Законодавство України про нерухомість / Упор. Я. М. Гутарін. – К.: Юрінком Інтер, 1999.

18. Г. І. Коваленко. Приватна власність на житло: Закон і реальність. — К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

19. Житлове законодавство України / Укл. М. К. Галянтич, Г. 1. Коваленко. – К.: Юрінком Інтер, 1998.

20. Жилищный кодекс Украинской ССР: Науч.-практич. комментарий / М.А. Голодный и др. – К.: Политиздат Украины, 1990.