Правове регулювання житлових відносин

Суспільним відносинам у житловій сфері притаманний свій специфічний предмет, суттєві риси схожості й однорідності, типові оз­наки. Все це дозволяє згрупувати їх у специфічно виокремлений вид суспільних відносин. Вони складаються в систему з певною внут­рішньою структурою.

Забезпечення, користування і розпорядження житлом особою, а також пов’язані з цим права і обов’язки суб’єктів житлово-правових відносин регулює житлове право. Метою житлового права є унор­мування всієї сукупності суспільних відносин направлених на задо­волення потреб громадян у житлі.

Предметом регулювання житлового права є майнові та особисті немайнові відносини.

Житлове право опосередковано регулює відносини, пов’язані з придбанням його у власність або в користування. Особливої акту­альності вони набули у наш час, оскільки житло стає предметом ку­півлі-продажу, найму, застави, дарування, заповіту, міни, привати­зації тощо. Житлові відносини, пов’язані з будівництвом житла не регулюються житловим правом.

Житлове законодавство регулює відносини між уповноважени­ми державними органами, органами місцевого самоврядування, фі­зичними та юридичними особами тощо:

1) виникнення, здійснення і припинення права власності на жилі будинки, квартири, а також кімнати у квартирах, їх частини;

2) обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов;

3) забезпечення громадян жилими приміщеннями;

4) реалізації прав власників житла і визначення їх обов’язків;

5) забезпечення збереження, обслуговування та ремонту жило­го фонду;

6) оплати житлово-комунальних послуг;

7) здійснення місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, профспілковими та іншими громадськи­ми об’єднаннями нагляду і контролю за забезпеченням реалізації права громадян України на житло, додержанням Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територія­ми та їх утримання;

8) обміну та бронювання житла;

9) приватизації державного житлового фонду.

Відносини у сфері захисту суб’єктивних прав та законних інте­ресів, що охороняються, є складовою частиною житлових правовід­носин. Тому житлове право слід розглядати як комплексну галузь законодавства, що регулює суспільні відносини, стосовно володіння, користування жилими приміщеннями, залежно від їх призначення, у будинках державного громадського та приватного житлового фонду.

Житлове законодавство слід розглядати як сукупність норма­тивних актів, що пов’язані із задоволенням потреб громадян у житлі, володінням, користуванням та розпорядженням жили­ми приміщеннями державного, громадського, приватного жит­лового фонду та управлінням житловим фондом, забезпеченням його схоронності, експлуатацією та ремонтом, завдяки якому громадяни реалізують належне їм конституційне правона житло.

Житлове законодавство являє собою комплексну галузь законодавства і включає норми адміністративного, цивільного, господарського, кримінального та фінансового права, а також процесуальні норми, що забезпечують функціонування цих галузей. Між ними іс­нує тісний об’єктивний зв’язок. Окрему групу складають норми, що регулюють відносини стосовно захисту житлових прав, при цьому відносини, що виникають до моменту отримання житла з державно­го житлового фонду, й захищаються адміністративно-правовими за­собами на підставі адміністративних норм, а ті, що виникають на стадії використання житла, регулюються здебільшого нормами ци­вільного і забезпечуються захистом нормами цивільно-процесуаль­ного права.

Природа житлового права є надзвичайно складною. Може саме тому деякі вчені-юристи заперечують існування житлового права як галузі, посилаючись на досвід європейських країн, де відсутні жит­лові кодекси.

Реалізація прав громадян на житло носить як цивільно-право­вий, так і адміністративний характер, а захист прав на житло дося­гається адміністративними, цивільними, кримінальними та процесу­альними засобами. Хоча житлове право безпосередньо пов’язане з конституційним, цивільним, адміністративним, господарським, фі­нансовим та процесуальними галузями права, але, разом з тим, не поглинається ними через специфічну сферу правового регулювання.

Житлове право як навчальну дисципліну слід відрізняти від жит­лового права як галузі законодавства (комплексної галузі законодав­ства). Навчальна дисципліна вивчає закономірності правового регу­лювання в житловій сфері, сукупність правових норм, що регулю­ють відносини, пов’язані із задоволенням потреб громадян у житлі, управлінням житловим фондом, забезпеченням його схоронності, експлуатацією та ремонтом (житлові відносини), практики застосу­вання житлових норм та термінологію.

Відповідно предметом навчальної дисципліни, перш за все, є норми, що регулюють відносини у житловій сфері.

Житлові правовідносини — це суспільні відносини, врегульо­вані нормами житлового права.

Першою умовою житлових правовідносин є наявність двосто­ронніх чи багатосторонніх фактичних відносин, що складаються між суб’єктами житлового права: між уповноваженою та зобов’язаною стороною у активних і пасивних правовідносинах. При цьому особа має володіти правоздатністю та дієздатністю. Особи вступають між собою у правові відносини щодо володіння, користування та розпо­рядження житлом, врегульовані нормами житлового права, які на­зиваються житловими правовідносинами. Вони проявляються як форми взаємодії чи протидії. Взаємодія осіб створює для учасників певні права та обов’язки.

Другою умовою виникнення житлових правовідносин є наяв­ність правової норми, а третьою — наявність юридичного факту, з яким чинне законодавство пов’язує настання правових наслідків.

Слід зазначити, що правовідносини, які виникають у житловій сфері мають свої, притаманні тільки житловому праву, особливості.

Потребу в житлі людина задовольняє тільки за умови користу­вання конкретним жилим приміщенням. Для цього особа вступає у відносини з іншими суб’єктами (фізичними чи юридичними особа­ми, органами державної влади) і внаслідок того, що ці відносини під­даються правовому регулюванню, вони набувають статусу житло­вих правовідносин. За умови правопорушення у житловій сфері, суб’єкти житлового права мають звертатися до державних органів або до органів, що здійснюють нагляд та контроль у цій сфері, які зобов’язані вирішувати питання захисту прав громадян та застосо­вувати відповідні санкції до правопорушників.

Переважна більшість відносин, що регулюються житловим законодавством, є майновими, але ним регулюються і особисті немайнові відносини. Майнові правовідносини виникають у процесі користу­вання жилими приміщеннями і бувають зобов’язальні — договір найму (оренди) жилого приміщення, та речові — право власності на жилі приміщення (будинок), а також ті, що від них походять: право користування жилими приміщеннями членів сім’ї власника, найма­ча житла.

Разом з тим, існують ще й особисті немайнові відносини, особ­ливо ті, що виникають у громадян у разі користування житлом для задоволення особистих немайнових потреб.

Наявність у громадян житла забезпечує їхні матеріальні та нематеріальні потреби, і є ознакою, що лежить в основі житлових правовідносин. Тому житлові правовідносини можна визначити і як немайнові відносини, що випливають з об’єктивної потреби людей у житлі. По-перше, житлові відносини можна класифікувати за мате­ріальною ознакою задоволення потреби людей таким чином як май­нові відносини і немайнові правовідносини. По-друге, за суб’єктив­ним складом — це двосторонні або багатосторонні правовідносини. По-третє, мета може бути комерційною і некомерційною, оскільки задовольняє потребу у житлі або особа використовує житло з метою отримання прибутку. По-четверте, за змістом їх можна поділити на прості і складні. Простим правам одного суб’єкта відповідає зобов’я­зання іншого суб’єкта, а у складних суб’єктивне право в житловому правовідношенні являє собою сукупність взаємопов’язаних прав уповноваженої особи, яким відповідає сукупність взаємопов’язаних зобов’язань.

Суб’єктивні належать конкретним учасникам житлових правовідносин, що виникли, і відрізняються від житлового права в об’єктивному змісті. Суб’єктивні житлові права і обов’язки взаємообумовлені одне одним. Права можуть забезпечуватися, якщо є обов’я­зок, і навпаки. З цього випливає, що виникають вони водночас, про­те зміст їх може змінюватися.

Суб’єктивне право — це визначена законом міра можливої пове­дінки уповноваженої особи, а суб’єктивний обов’язок — забезпече­на законом необхідність певної поведінки зобов’язаної особи. У най­простішому вигляді правовідносини складаються з одного права і відповідного йому обов’язку.

Елементами юридичного змісту житлового права є методи, функції та принципи. У галузі права важливе місце відведено мето­ду правового регулювання. Метод — це засіб, спеціальний правовий процес, з допомогою якого право впливає на суспільні відносини, встановлюються права та обов'язки, характер взаємовідносин суб’­єктів, правові засади впливу на випадок порушення існуючих прав та обов’язків.

Специфіка предмета регулювання житлового законодавства обумовлює метод правового регулювання — сукупність юридичних за­собів впливу, характерних саме для житлового права.

Для житлового права, як і для інших галузей права, характер­ний нормативний вплив на поведінку людей. Він виявляється в то­му, що держава розробляє і приймає закони та інші нормативні ак­ти, спрямовані на здійснення функціонування всієї системи держав­ного управління суспільством, нормативним забезпеченням регулю­вання житлових відносин. З допомогою закріплення у правових нормах правомочностей і юридичних обов’язків фіксуються такі спо­соби впливу на поведінку людей, як дозвіл, заборона, інколи вико­ристовується і рекомендація.

Цивільно-правовий диспозитивний метод дає змогу суб’єктам своїми діями встановлювати для себе суб’єктивні права та нести обов’язки. Імперативний метод виявляється у заборонних нормах і стосується, насамперед, тільки обмежень правомочностей власника на використання власності у разі нанесення шкоди інтересам держа­ви та суспільства. Здійснюючи свої права та виконуючи свої обов’язки, власник житла зобов’язаний додержуватися моральних засад суспільства. Використання власності не може завдавати шко­ди правам, свободам і гідності громадян, інтересам суспільства.

Фактичні зв’язки між суб’єктами, якщо їхні відносини під впли­вом юридичних норм набувають форми правових відносин. Але дія методу правового регулювання, що не може бути обмежена тільки впливом на поведінку учасників правовідносин, оскільки метод по­ширюється, в першу чергу, на суб’єктів права, які можуть і не всту­пати у правовідносини, але від цього їх поведінка не буде виключена зі сфери правового регулювання.

Адміністративне право характеризується нерівністю сторін у системі норм житлового законодавства, у яких значну частину зай­мають адміністративно-правові засоби забезпечення законності. Це виявляється, передусім, у повноваженнях місцевих Рад щодо здій­снення державного контролю за використанням і схоронністю жит­лового фонду, незалежно від його виду (статті 29, 30, 138 Житлового Кодексу). Ме­тоди адміністративного та цивільного права тісно взаємопов’язані між собою і застосовуються у житловому праві. Наприклад, за роз­порядженням одного адміністративного органу житловий фонд пере­дається іншому. Договір найму укладається громадянином з ЖЕКом на підставі адміністративно-правового рішення, що зазначено у ордері.

Адміністративно-правові відносини виникають між суб’єктами житлового права у разі постановлення на квартирний облік для по­ліпшення житлових умов, отримання житла відповідно до черги. Але житлові правовідносини, пов’язані з користуванням жилими приміщеннями у будинках державного, громадського та приватного житлових фондів, перетворюються у цивільно-правові.

Однією з особливостей розвитку житлового права сучасного пе­ріоду є зменшення частки державного житлового фонду і розширен­ня приватного, тому регулювання відносин у приватному житлово­му фонді здійснюватимуться з допомогою впровадження більш диспозитивних методів правового регулювання, а в державному за­лишиться комплексне поєднання цивільне- та адміністративно-пра­вових методів правового регулювання.

Функції житлового права — це ті основні напрямки впливу норм житлового права, що відображають його призначення для жит­тя та розвитку суспільства. З допомогою соціальної функції житло­вого права формується державна економічна політика у необхідно­му для суспільства напрямі. Вона є основною і найхарактернішою для цієї галузі законодавства. Нині метою державної житлової полі­тики є створення умов для реалізації права громадян на житло, роз­ширення житлового будівництва, поліпшення утримання та схоронності житлового фонду. Спорудження, реконструкція та утримання житла є одним з пріоритетних напрямів соціально-економічного роз­витку країни, важливим фактором зниження соціальної напруже­ності в суспільстві. Інші функції — охоронна, регулятивна, виховна, попереджувальна тощо, знаходять відображення у відповідних нор­мативних актах житлового законодавства.

Регулятивна функція забезпечує врегулювання майнових та осо­бистих немайнових відносин. Так, Закон України “Про приватиза­цію державного житлового фонду” регламентує відносини щодо пе­реходу права державної власності у власність громадян України, права і обов’язки суб’єктів приватизації.

Охоронна функція забезпечує захист порушених або оспорюва­них суб’єктивних прав. Так, стаття 190 Житлового Кодексу визначає, що підприєм­ства, установи, організації, громадяни, які заподіяли шкоду будинкам, об’єктам благоустрою, зобов’язані її відшкодувати. Чимало цивільно-правових норм виконують охоронну функцію, в тому числі норми, що передбачають охорону від позадоговірних правопору­шень.

Виховна функція забезпечується шляхом застосування норм кримінальної, цивільної, адміністративної відповідальності, що пе­редбачено ст. 189 Житлового Кодексу. Притягнення громадянина до відповідальнос­ті за правопорушення позитивно виховує його у тому, що слід чітко дотримуватися визначених законом обов’язків.

Попереджувальна функція виявляється у стимулюванні дотри­мання чинного правопорядку всіма суб’єктами житлового права. Всі учасники житлових правовідносин повинні бути поінформовані про негативні наслідки, які неодмінно настануть у випадку правопору­шення. Так, статті 116, 117 Житлового Кодексу передбачають випадки примусового виселення громадян у випадку правопорушення.

Основні принципи житлового права. Держава, в особі спеці­ально створених органів приймає законодавчі акти на основі певних установок, що виступають як форми суспільної свідомості, а це зу­мовлює певну поведінку людей, є показником усвідомлення ними своїх прав і обов’язків, соціальної відповідальності. Але житлове право — не тільки сукупність правових норм, а й правові принципи, що лежать в основі законодавства, зумовлюють існування, форму, й головним чином, зміст і розвиток житлового законодавства, пов’язаних із специфікою житлових правовідносин. Без правових принци­пів немає права, вони закріплюються насамперед у законі як норма­тивному акті вищої юридичної сили, є складовою частиною закону, у разі їх застосування вирішуються конкретні спори. Звичайно, пра­во не вичерпується принципами, лише поєднання конкретної право­вої норми закону з принципами (закріпленими як в самому законі, так і в інших нормативно-правових документах житлового права) може привести не тільки до усвідомлення основних напрямків роз­витку права, а й до правильного його застосування всіма суб’єктами житлового права, особливо посадовими особами уповноважених державних органів, які наділені владними повноваженнями щодо за­стосування конкретних правових норм.

Необхідно зазначити, що законодавство зарубіжних країн йде шляхом надання державним органам все більших повноважень у прийнятті адміністративних рішень. Тобто державним органам і їх­нім посадовим особам надається свобода дій у межах принципів, ви­значених законом. Зрозуміло, що таке “вільне бачення” створює ширші можливості для прийняття рішень, але дозволяє здійснювати непідконтрольні дії. В юридичній літературі висловлюється правиль­на думка про неминуче посилення втручання адміністративних ор­ганів у всі сфери суспільного життя. Трактуючи конкретні правові норми, посадові особи державних органів використовують загально вживані поняття, яким законодавство не може дати чіткого визна­чення. Такі правові поняття (наприклад, додержання моральних за­сад, не порушення гідних умов співжиття тощо) допускають прий­няття державними органами та їхніми посадовими особами рішень, що мають бути спрямовані на досягнення поставленої законом мети. Тобто державним органам у таких випадках надається право оста­точно вирішувати питання, наступний контроль яких з боку суддів практично не можливий, якщо тільки посадові особи не порушили та не вийшли за межі норм і принципів, визначених законом.

Кожна галузь права має свої основні принципи, що пронизують усе законодавство, визначають цю галузь і найхарактерніші для неї риси, втілюються в законах, правових нормах, формують правила поведінки людей.

Тому правові принципи є складововю частиною світогляду, створюють основу єдиного розуміння положень житлового законодав­ства, що притаманні загальним засадам і змісту житлового права, сприяють усвідомленню права, надаючи тим самим змогу однаково тлумачити ці положення права. Принципи у всіх міжнародно-право­вих договорах визначені у перших статтях, оскільки вони, перш за все, є правовими категоріями, векторами, якими має характеризува­тися і житлове право. Отже, основні принципи житлового права ви­магають закріплення багатьох принципів — недоторканності житла, охорони особистого і сімейного життя, законності, пріоритетності прав людини, гласності, справедливості, ефективності, соціальної спрямованості, розумності, доступності судового захисту в разі по­рушень норм житлового права тощо — які мають знайти своє відоб­раження у ст. 1 нового Житлового кодексу. Проблеми розвитку законодавства України полягають у тому, що правові принципи, ви­роблені наукою, не завжди закріплюються у нормі закону. Так, принцип гласності знайшов своє відображення не тільки у нормах Житлового Кодексу, а й у Конституції України, підзаконних нормативних докумен­тах, проте оформленого правового закріплення не дістав. Наприк­лад, у правилах обліку громадян, які потребують поліпшення жит­лових умов і надання їм жилих приміщень, де зокрема зазначено: рішення виконавчого органу місцевої Ради з питань квартирного об­ліку та надання жилих приміщень приймаються за участю громад­ської комісії з житлових питань, створеної при виконавчому органі у складі голови чи заступника голови виконавчого органу (голова комісії), представника профспілкового органу (заступник голови ко­місії), депутатів відповідної ради, представників громадських органі­зацій, трудових колективів. Склад комісії затверджується виконав­чим органом місцевої ради. З питань, що розглядаються, комісія го­тує пропозиції та вносить їх на розгляд виконавчого органу місцевої ради. На підприємствах, в установах і організаціях пропозиції з пи­тань квартирного обліку та надання жилих приміщень готуються відповідною комісією профспілкового кормітету та вносяться на спільний розгляд адміністрації підприємства, установи, організації чи органу громадської організації та відповідного профспілкового комітету.

Конституційний принцип пріоритетності прав людини полягає в тому, що людина, її життя і здоров’я, честь і гідність, недоторкан­ність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю (ст. З Конституції).

В житловому праві провадиться принцип пріоритету прав люди­ни. Забороняється у будь-якій формі посягати на свободу і гідність громадян. Цивільне право, Закон “Про власність” забезпечує прі­оритет захисту прав власника будинку (квартири) від неправомір­них посягань.

Гарантіями прав недоторканності особи є право оскаржити дії будь-яких осіб до суду.

Принцип недоторканності житла. Кожному гарантується недоторканність житла. Не допускається проникнення до житла або ін­шого володіння особи (ст. 30 Конституції). Цей принцип характери­зує правовий статус особи в суспільстві, жилий будинок, квартира), що належить на праві власності, може бути об’єктом судового вико­нання. Звернення стягнення на житло провадиться лише за відсут­ності у боржника іншого майна. Огляд будинку (квартири), викли­каний законними підставами, не суперечить принципу недоторкан­ності житла. Цей принцип забезпечує охорону особистого і сімейно­го життя. Захист від неправомірного втручання держави в особисте і сімейне життя передбачений у Конституції України. Але охорона особистого і сімейного життя громадян, недоторканність не поширюються на ті його прояви, які суперечать моральним засадам суспільства, суспільному порядку тощо. Так, якщо громадяни система­тично руйнують чи псують жиле приміщення, використовують його не за призначенням, порушують правила співжиття, що робить неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі або одному будинку, а заходи громадського впливу виявилися безре­зультатними, проводиться виселення винних осіб (ст. 116 Житлового Кодексу).

Принцип доступності судового захисту знайшов своє закріплен­ня у статті 55 Конституції, відповідно до якої права і свободи люди­ни і громадянина захищаються судом. Кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.

Принцип законності означає, що при вирішенні питань забезпе­чення громадян жилими приміщеннями у будинках державного, ко­лективного житлового фонду посадові особи уповноважених дер­жавних органів повинні прийняти рішення тільки на підставі Жит­лового кодексу, інших законів України. Захист прав громадянина су­дом проводиться тільки відповідно до закону (ст. 191 Житлового Кодексу).

Правові принципи зобов’язують органи держаної влади та управ­ління, їхніх посадових осіб, власників житла, уповноважених ними осіб і громадян не тільки сприймати основні принципи як основні межі дозволеної поведінки, а й чітко їх дотримуватися.