Приватизація малосімейними будинків, що не мають статусу гуртожитку

Часто будинкам для малосімейних надають статус гуртожитків, квартири в яких відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” не можуть бути приватизовані. Трап­ляються випадки коли це робиться після прийняття будинку в екс­плуатацію як жилого.

Інколи органи приватизації відмовляють громадянам у привати­зації житла на підставі того, що ордери на заселення видаються їм адміністрацією підприємства, і вони не укладають договору найму жилого приміщення. Відповідно ж до житлового законодавства, з усіма квартиронаймачами мають бути укладені договори найму. На жаль, нині вони у більшості випадків не укладаються і не переукла­даються. Громадяни, які мають сім'ю і мешкають в окремих кімна­тах будинків для малосімейних, платять за житло та комунальні по­слуги, як і квартиронаймачі, у розмірах, встановлених для житло­вих приміщень в будинках державного житлового фонду.

Особливої уваги й актуальності в умовах соціально-економічних змін набувають реформування підприємств, організацій і установ. Значна кількість жилих будинків, зведених багато років тому, вико­ристовувалися як тимчасове житло. Цим будинкам надавався ста­тус гуртожитків, а підприємства, установи, організації зводилинові жилі будинки для своїх працівників й поліпшували їхні житлові умо­ви, а старе житло передавали для тимчасового проживання іншим громадянам. Організація і будівництво гуртожитків були зумовлені головним чином неможливістю забезпечення всіх потребуючих жит­ла громадян окремими жилими приміщеннями. І тому Постановою Ради Міністрів Української РСР і Української республіканської ради професійних спілок “Про використання житлових будинків для ма­лосімейних для тимчасового забезпечення житловими приміщення­ми малих сімей” від 30 вересня 1981 р. за № 496 було визнано за доцільне використовувати в разі необхідності як сімейні гуртожитки для тимчасового забезпечення жилими приміщеннями малих сімей, жилі будинки для малосімейних.

Рішення про це повинно було прийматися адміністрацією та профспілковим комітетом до початку спорудження будинку, а вико­ристання жилих будинків для малосімейних повинно було провади­тися після їх реєстрації як гуртожитків. Якщо таке рішення не було прийнято, жилий будинок заселявся, як звичайний, і на нього поши­рювався правовий режим, встановлений для жилих будинків і жи­лих приміщень державного і громадського житлового фонду згідно з вимогами чинного житлового законодавства. Зазначена постанова знайшла широке втілення у житловій політиці і для тимчасового за­безпечення жилими приміщеннями окремих родин, які працюють на підприємстві, в установі, організації, у разі виникнення такої необ­хідності приймали рішення про використання будинків для малосі­мейних як гуртожитків і надавали їм відповідного статусу.

Згідно зі ст. 127 Житлового кодексу України, під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жи­лі будинки. Організація і будівництво гуртожитків спричинені в ос­новному неможливістю забезпечення всіх потребуючих житла гро­мадян окремими жилими приміщеннями.

На будинки для малосімейних, щодо яких не прийнято рішення про надання їм статусу гуртожитку, поширюється правовий режим, встановлений для жилих будинків і жилих приміщень державного і громадського житлового фонду.

Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому орга­ні відповідної Ради. Якщо такої реєстрації не було проведено, буди­нок не має статусу гуртожитку. Заселяються гуртожитки після от­римання дозволу на це санепідемстанції і створення в них необхід­них житлово-побутових умов для проживання.

“Примірним положенням про гуртожитки”, затвердженим По­тановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. за № 208 пе­редбачено, що питання про переобладнання жилих будинків під гур­тожитки вирішується з дозволу виконавчого органу відповідної ра­ди. Разом з тим, законодавство не допускає використання під гурто­житки приміщень у жилих будинках, призначених для постійного проживання громадян.

Відповідно до ст. 129 Житлового кодексу, на підставі рішення про надання жилої площі в гуртожитку, адміністрація підприємства, установи, організації надає громадянинові спеціальний ордер, який є єдиною підставою для вселення на надану жилу прощу. Треба заз­начити, що приміщення, пристосовані під гуртожиток, після того, як перестають ними бути, використовуються як звичайна жила площа для проживання малих сімей.

Згідно зі ст. 4 Житлового кодексу України, житловий фонд ство­рюють жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що розміщуються на території України. Він призначений для постій­ного проживання громадян, а також для використання у встановле­ному порядку як службових жилих приміщень, так і гуртожитків.

Разом з тим необхідно зазначити, що кімнати в гуртожитках не можуть бути приватизовані громадянами, які в них проживають, а квартири у будинках для малосімейних — можуть.

Значна кількість жилих будинків, які мають статус гуртожитків, уже втратила свою специфіку як тимчасове житло. У більшості з них проживають родини, позбавлені реальних можливостей для по­ліпшення житлових умов, права на постійне проживання і привати­зацію жилої площі, яку вони займають у гуртожитку. Гуртожитки не ремонтуються у зв’язку з відсутністю коштів у власників, їхньо­му утриманню не приділяється відповідної уваги. Окрім того, в дер­жаві відсутній дієвий механізм врегулювання проблеми забезпечен­ня громадян житлом при виселенні з гуртожитків, оскільки біль­шість з них не можуть бути виселені без надання іншого приміщен­ня. А як уже зазначалося, коли будинки, пристосовані під гуртожиток, перестають ними бути, вони повинні використовувати­ся не як гуртожитки, а як звичайні жилі будинки для проживання, квартири в яких підлягають приватизації.

Необхідно чітко розрізняти гуртожитки й будинки для малосімейних за їх призначенням, оскільки останні можуть бути привати­зовані.

Із зазначеного можна зробити висновок, що гуртожиток — це жила будівля, що зареєстрована як така у виконавчому органі від­повідної ради чи державної адміністрації і відповідає певним вимо­гам, де громадянам у зв'язку з трудовими відносинами або навчан­ням у навчальному закладі освіти за спеціальними ставками оплати згідно з ордером, виданим власником гуртожитку, надаються у тимчасове користування жила площа, меблі та інші предмети домаш­нього вжитку і культурно-побутового призначення. Гуртожитки об­слуговуються спеціальним персоналом. У разі відсутності в будинку статусу гуртожитку його використання як гуртожитку є порушен­ням вимог чинного законодавства про порядок і вселення в жилі бу­динки.

Основне призначення гуртожитків — тимчасове проживання одиноких громадян (один вид гуртожитків) або окремих родин (дру­гий вид гуртожитків). У гуртожитках першого виду в разі необхід­ності можуть бути виділені приміщення для родин. Ці приміщення повинні розташовуватися в окремих під’їздах (секціях) будинку.

Відповідно до п. 2 ст. 2 Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”, кімнати в гуртожитках приватизації не підляга­ють. У зв'язку з цим великого значення набуває точне визначення правового положення конкретного будинку. Це важливо для переда­чі будинків у встановленому порядку до житлового фонду місцевих рад і подальшої їх приватизації. Адже п. 2 ст. З Закону України “Про приватизацію державного майна” передбачено, що дія закону не поширюється на об’єкти державного земельного та житлового фондів, а також на об’єкти соціально-культурного призначення, за винятком тих, які належать підприємствам, що приватизуються.

При цьому, згідно з п. 32 Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів Ук­раїни від 12 жовтня 2000 р. за № 1554, вартість цілісного майнового комплексу коригується на вартість державного житлового фонду. Але практика приватизації житла складається так, що будинки для малосімейних включаються до акта оцінки вартості підприємств, які приватизуються, а потім — до статутного фонду новостворених ак­ціонерних товариств. Мешканцям пропонують викупати житло, що для більшості з них є неможливим. До речі, в одних випадках гур­тожитки та будинки для малосімейних вважаються державним жит­ловим фондом, а в інших — об’єктами соціально-культурного при­значення.

Одну із можливостей для приватизації будинків для малосімей­них передбачено п. 9 ст. 8 Закону України “Про приватизацію дер­жавного житлового фонду”, де зазначено, що у разі банкрутства під­приємств, зміни форми власності або ліквідації підприємств, установ і організацій, у повному господарському віданні яких перебуває дер­жавний житловий фонд, останній (крім гуртожитків) одночасно пе­редається в комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад.

Ситуація, що склалася на сьогоднішній день, вимагає переведен­ня будинків для малосімейних у комунальну власність. Житлові бу­динки (разом з вбудованими та прибудованими нежилими примі­щеннями) та гуртожитки (у тому числі не завершені будівництвом) передаються з державної у комунальну власність безоплатно (ч. 1 ст. 7 Закону України “Про внесення змін до деяких законів України щодо передачі об’єктів права державної власності у комунальну власність” від 21 грудня 2000 р.). Це дозволить наймачам привати­зувати квартири, в яких вони мешкають. Зазначене питання почало втілюватися у життя в окремих регіонах. Зокрема, з метою удоско­налення роботи з обліку, управління й передачі гуртожитків на ба­ланс місцевих рад Верховна Рада Автономної Республіки Крим По­становою від 21 квітня 1999 р. затвердила Положення про порядок реєстрації в Автономній Республіці Крим жилих будинків як гурто­житків. На підставі цього Положення відбувається і відміна реєстра­ції жилих будинків як гуртожитків з урахуванням чинного законо­давства і прав мешканців гуртожитків.

Положення рекомендує виконавчим комітетам і держадміністра­ціям разом з власниками гуртожитків визначити:

1) з урахуванням згоди мешканців переведення жилих будинків, які мають статус гуртожитків, в жилі будинки для постійного про­живання з видачею громадянам ордерів і наданням права на прива­тизацію житла та передачу жилих будинків у комунальну власність територіальної громади або створення на їх базі житлових коопера­тивів;

2) можливість для відокремленого проживання сімей, переселен­ня одиноких громадян, що проживають на койко-місцях, в окремі секції, блоки;

3) необхідність укладення договорів найму жилих приміщень і відокремлених місць загального користування з мешканцями гурто­житків тощо. Мешканці можуть виступати ініціаторами зміни стату­су будинку як гуртожитку на жилий будинок для постійного прожи­вання.

При передачі гуртожитків у комунальну власність територіаль­них громад Верховна Рада Автономної Республіки Крим керується Законом України “Про передачу об’єктів права державної і кому­нальної власності”, а питання переведення гуртожитків після дове­дення їх до визначених будівельними нормами і правилами норм на жилі будинки для постійного проживання, виділення квартир у цих будинках вирішується місцевими органами влади в межах їх повно­важень і житлового законодавства. Приватизація квартир у будин­ках у подальшому здійснюється відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” і нормативних актів, прийнятих на його виконання.

До того ж, на розгляд Верховної Ради України підготовлений і поданий проект закону про внесення змін і доповнень до Закону Ук­раїни “Про приватизацію державного житлового фонду” (відносно приватизації кімнат у гуртожитках), прийняття якого надасть мож­ливість для часткового вирішення вказаної проблеми. Проектом пе­редбачається передача у приватну власність кімнат гуртожитків ли­ше тим окремим категоріям мешканців, які не можуть бути виселені без надання іншого жилого приміщення. Його дія поширюється на гуртожитки, що увійшли до статутних фондів господарських това­риств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), у разі, як­що господарське товариство визнано банкрутом, ліквідується або не має достатньо коштів для здійснення фінансування видатків, пов’я­заних з утриманням і капітальним ремонтом гуртожитків.

Прийняття зазначеного проекту сприятиме вирішенню багатьох проблем, що виникають перед мешканцями гуртожитків, які відсто­юють своє право на отримання квартир, де вони проживають, у власність, оскільки в деяких випадках будинкам для малосімейних надавався статус гуртожитків всупереч вимогам чинного законодав­ства без прийняття відповідних рішень, або це робилося після прий­няття будинку в експлуатацію як жилого.

Це сприятиме також частковому забезпеченню реалізації права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі. От­римавши квартиру у власність, громадяни матимуть можливість са­мостійно вирішувати питання розпорядження цією власністю. За­вдяки цьому зменшиться соціальна напруженість і невдоволеність, що спостерігається сьогодні. До того ж, вирішиться питання продек-ларованого зобов’язання держави безкоштовно забезпечити грома­дян житлом при їх виселенні з гуртожитку, що неможливо здійсни­ти нині через обмеженість ресурсів бюджету.

Окрім того, значна кількість гуртожитків перебуває у аварійно­му стані, умови проживання в них не відповідають встановленим са­нітарним і технічним вимогам, а ремонт приміщень перекладається на плечі мешканців гуртожитків. Слід зазначити, що на практиці іс­нують непоодинокі випадки, коли адміністрація підприємства, уста­нови, організації приймала незаконні рішення щодо перепрофілю-вання гуртожитків, передавала їх в оренду комерційним структурам, під заставу, укладала договори купівлі-продажу, порушуючи при цьому право мешканців на житло. А в деяких випадках останніх ви­селяли в примусовому порядку, порушуючи при цьому норми Кон­ституції України.

Проектом нового Житлового кодексу таким же чином як нині врегульовані питання щодо гуртожитків. А саме для проживання ро­бітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян на період роботи або навчання створюються гуртожитки у спеціально споруджених або переобладнаних з цією метою жилих будинках. Гуртожитки оснащуються меблями, іншими предметами культурно-побутового призначення, необхідними для проживання, навчання та відпочинку осіб, які в них проживають. Жилі будинки, що належать до категорії гуртожитків, реєструються в місцевих органах виконав­чої влади або органах місцевого самоврядування. Гуртожитками мо­жуть користуватися не тільки громадяни України, а й іноземні гро­мадяни та особи без громадянства.

У гуртожитку для проживання самотніх громадян встановлюєть­ся норма загальної площі не менш як 6 м² на одну особу.

Запитання для самоконтролю

Тема 6. Користування службовими жилими приміщеннями та гуртожитками

1. Отримання службових жилих приміщенні. Призначення служ­бових жилих приміщень.

2. Нормативне регулювання порядку надання службових жилих приміщень і користування ними.

3. Перелік категорій працівників, яким надаються службові жилі приміщення.

4. Правові підстави виселення із службових жилих приміщень.

5. Нормативне регулювання порядку надання гуртожитків і користування ними.

6. Правові підстави виселення з гуртожитків.

Використані джерела

Житловий кодекс Української РСР.

Постанова Кабінету Міністрів України “Про службові жилі приміщення” від 4 лютого 1988 р. за № 37.

Перелік категорій працівників, яким можуть бути надані службові жилі приміщення.

Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР.

Постанова Ради Міністрів Української РСР“Про затвердження Примірного положення про гуртожитки” від 3 червня 1986 р. за № 208.

Примірне положення про гуртожитки.

 

Рекомендована література

Жилищный кодекс Украинской ССР: Науч.-практич. комментарий / М. А. Голодный й др. —К.: Политиздат Украины, 1990.

Золотарь В. А., Дятлов П. Н. Советское жилищное право. — К. 1984.

Житлове законодавство України / Укл.: М. К. Галянтич, Г. І. Коваленко. - К.: Юрінком Інтер, 1998.

Г. І. Коваленко. Приватна власність на житло: Закон і реальність. — К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

Г. І. Коваленко., Н. Ф. Гравець. Ключові проблеми житлової полі­тики. — К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

Житлове законодавство і приватизація у запитаннях та відповідях / Укл. Н. Ф. Грабець, М. В. Горделадзе. — К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

 

 

Розділ 7