Виселення піднаймачів і тимчасових мешканців у разі припинення договору найму жилого приміщення

Виселення піднаймачів і тимчасових мешканців у разі припинен­ня договору найму жилого приміщення передбачено ст. 99 Житлового Кодексу.

У разі припинення дії договору найму жилого приміщення вод­ночас припиняється і дія договору піднайму. Піднаймач і члени його сім’ї, а також тимчасові мешканці зобов’язані негайно звільнити займане жиле приміщення. Таке виселення провадиться без надан­ня іншого жилого приміщення.

Піднаймачі та тимчасові мешканці самостійного права на займа­не жиле приміщення не набувають незалежно від тривалості прожи­вання.

На практиці можливі випадки, коли у наймача та іншої особи,

що вселилася до жилого приміщення як тимчасовий мешканець, стосунки переростають у сімейні і така особа стає членом сім’ї. За цією особою, з урахуванням конкретних фактів, може бути визнано самостійне право на житло. І навпаки, інколи до жилого приміщен­ня наймача вселяються родичі чи інші особи для догляду, який вони здійснюють протягом досить довгого часу, виконують добросовісно ці обов’язки, а після смерті наймача претендують на вивільнену жи­лу площу, вважаючи себе членом сім’ї чи утриманцем. Але спільне сімейне господарство, наявність спільного бюджету ще не свідчать, що такі особи набули право на жилу площу, оскільки інші необхідні умови при цьому відсутні.

Право користування жилим приміщенням, до якого вселилися піднаймачі чи тимчасові мешканці, є похідним від прав на нього най­мача та членів його сім’ї, які проживають разом з ним. Незалежно від строку проживання в жилому приміщенні ці особи самостійного права на жиле приміщення не набувають. Як правило, спори вини­кають у випадках, якщо особи, які вселилися у жиле приміщення як піднаймачі або тимчасові мешканці, оспорюють тимчасовий харак­тер проживання та посилаються на вселення за згодою наймача і осіб, які мешкають разом з ним як члени його сім’ї, і вважають, що набули самостійного права на жилу площу. У таких випадках важ­ливе значення мають умови, за яких мало місце вселення до жилого приміщення та обставини, що супроводили укладення договору піднайму чи прописку тимчасових мешканців, у зв’язку з чим не дотри­мано встановленого порядку для вселення їх як членів сім’ї наймача.

Право користування жилим приміщенням у піднаймачів і тимча­сових мешканців припиняється водночас з припиненням договору найму жилого приміщення, незалежно від підстав припинення. За таких умов договір піднайму автоматично втрачає свою силу. А під­ наймачі та члени їхніх сімей або тимчасові мешканці зобов’язані терміново звільнити приміщення.

Інколи після припинення договору найму та виїзду наймача з членами його сім’ї з жилого приміщення у ньому залишаються про­живати піднаймачі та тимчасові мешканці, які внаслідок безкон­трольності житлових органів, а у деяких випадках і з їх відома, про­довжують проживати навіть довгий час у звільненому наймачем приміщенні, вносять плату за квартиру та комунальні послуги. Але незалежно від тривалості проживання вони не набувають права на жилу площу.

Слід зазначити, що до припинення договору найму вимагати ви­селення піднаймачів і тимчасових мешканців має право лише най­мач або члени його сім’ї, які проживають разом з ним. Наймодавець користується таким правом, якщо договір найму розірваний чи особа визнана у встановленому порядку такою, що втратила право на жилу площу. Попередження піднаймача про виселення у зв'язку з припиненням договору найму не вимагається. У випадку відмови звільнити приміщення піднаймачем і тимчасовими мешканцями за умови припинення договору найму виселення проводиться в судово­му порядку.

 

5. Збереження права на жиле приміщення за громадянами в разі їх тимчасової відсутності

Стаття 71 Житлового Кодексу визначає випадки збереження жилого приміщен­ня за тимчасово відсутніми громадянами. За тимчасової відсутності наймача або членів його сім’ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім’ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору — судом.

Тимчасова відсутність особи може бути безперервною, але не повинна перевищувати шести місяців. Початок відліку часу відсут­ності визначається від дня непроживання особи у приміщенні. По­вернення особи до жилого приміщення, яке вона займала, перери­ває термін тимчасової відсутності. Тимчасова відсутність наймача, членів його сім’ї не вимагає згоди інших членів сім’ї. Не має значен­ня і причина відсутності, якщо вона не перевищила шести місяців.

У разі відсутності особи понад шість місяців при розгляді позову про визнання його таким, що втратив право на жилу площу, суд пог винен ретельно дослідити обставини справи, які мають значення для встановлення причин довготривалої відсутності. Якщо тимчасо­ва відсутність особи перевищила шість місяців, члени сім’ї, навіть колишні, а також наймодавець мають право звернутися з позовом про визнання її такою, що втратила право на користування жилим приміщенням.

Наймач і члени його сім’ї не визнаються такими, що втратили право на жилу площу, на підставі ст. 71 Житлового Кодексу, якщо не винесено судове рішення за позовом наймодавця чи членів його сім’ї, які за­лишилися проживати у жилому приміщенні, а також колишніх і відсутніх, за якими зберігається право на користування жилою площею.

Якщо особа, яка була відсутня понад шість місяців повернулася на жилу площу за згодою всіх членів сім’ї, її не можна вважати та­кою, що втратила право на жиле приміщення. Якщо з боку членів сім’ї немає згоди на вселення відсутнього понад шість місяців, то за наявності поважних причин, суд може продовжити пропущений тер­мін. За умови вселення відсутнього проти волі членів сім’ї, суд впра­ві визнати його таким, що втратив право на жилу площу.

Якщо в жилому приміщенні не залишається членів сім’ї, повер­нення туди відсутньої особи до розгляду спору в суді є обставиною, що заслуговує на увагу. Воно не може бути безумовною підставою до відмови в позові, але має бути оцінено з урахуванням інших об­ставин.

Пунктом другим ст. 8 Закону України “Про приватизацію дер­жавного житлового фонду” передбачено, що передача займаних квартир (будинків) здійснюється у спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які по­стійно мешкають у даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасо­во відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).

Абзац другий п. 5 “Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”, затвердженого Державним комі­тетом України по житлово-комунальному господарству 15 вересня 1992 р. за № 56, зі змінами від 5 серпня 1994 р. за № 72, включає до членів сім’ї наймача лише громадян, які постійно мешкають у квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається пра­во на житло.

Тобто закон до числа суб’єктів права на приватизацію відніс тимчасово відсутніх членів сім’ї наймача, за якими зберігається пра­во на житло на момент введення в дію вказаного закону (на 22 лип­ня 1993 р.). Проте це не означає, що стосовно останніх припиняєть­ся дія ст. 71 Житлового Кодексу УРСР, якою встановлені строки збереження жило­го приміщення за тимчасово відсутніми громадянами, оскільки особ­ливостей застосування цієї норми у таких випадках законодавством не було встановлено.

Разом з тим, житлове законодавство передбачає збереження жи­лого приміщення за тимчасово відсутнім наймачем або членами йо­го сім’ї понад шість місяців у таких випадках:

1) призов на строкову військову службу чи направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призов офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років — протягом усього пе­ріоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби — протягом перших п’яти років перебування на дійсній військовій службі;

2) тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи або у зв’язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном — протягом усього часу виконання цієї роботи чи навчання;

3) влаштування дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника — протягом усього часу їх пе­ребування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, як­що в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї.

Якщо з будинку, квартири (їх частини) вибула дитина (діти) і членів її сім’ї не залишилося, це житло може бути надано за догово­ром оренди іншому громадянину до закінчення строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі чи до досягнення нею повноліття та повернення від родичів, опікуна, піклувальника, в окремих випад­ках — до закінчення навчання в загальноосвітніх навчальних закла­дах усіх типів і форм власності, у тому числі для громадян, які по­требують соціальної допомоги та соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних, вищих навчальних закладах або до закінчен­ня строку служби у Збройних Силах України та інших військових формуваннях.

У тих випадках, коли в жилому приміщенні, з якого дитина ви­була на виховання, не залишились проживати члени її сім’ї і це при­міщення було надано іншим громадянам або коли вселення в нього є неможливим з інших причин, після закінчення строку виховання їй у позачерговому порядку відповідно до п. З ст. 71 Житлового Кодексу надається жиле приміщення виконкомом місцевої ради за останнім постійним місцем проживання.

У разі відмови в наданні жилого приміщення особам, які мають право на його позачергове одержання, судом вирішується спір про надання жилого приміщення, а не про встановлення черговості;

4) виїзду у зв’язку з виконанням обов’язків опікуна (піклуваль­ника) — протягом усього часу виконання цих обов’язків;

5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалі­дів, у будинки-інтернати та інші установи соціальної допомоги — протягом усього часу перебування в них;

6) виїзд на лікування до лікувально-профілактичного закладу — протягом усього часу перебування в ньому;

7) взяття під варту чи засудження до позбавлення волі протягом усього часу перебування під вартою чи відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім’ї.

Якщо в будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати інші члени сім’ї наймача, це житло може бути надано за договором оренди (найму) у встановленому законом порядку іншому громадя­нинові до звільнення таких осіб з-під варти чи до відбуття ними по­карання.

Під терміном “збереження жилих приміщень” слід розуміти охо­рону законом права на жилу площу в жилих приміщеннях за тимча­сово відсутніми особами. При цьому маються на увазі наймачі, чле­ни їх сімей, навіть колишні, оскільки вони мають такі ж права і обов'язки, як і наймачі.

При цьому відповідно до ст. 107 Житлового Кодексу наймач або член його сім’ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням від дня вибуття, незалежно від пред’явлення позову з цього приводу.

На підтвердження вибуття необхідно брати до уваги будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переад-ресовка кореспонденції, утворення сім’ї в іншому місці, перевезення майна в інше жиле приміщення, виїзд в інший населений пункт і по­стійна там прописка, укладення трудового договору на невизначе-ний строк тощо), на що вказує і п. 11 Постанови Пленуму Верхов­ного суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці за­стосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2.

Для прикладу можна навести такий випадок. У березні 1994 р. Т. заявила позов до М. про визнання його таким, який втратив право на користування жилим приміщенням у двокімнатній квартирі. Позивачка зазначала, що в березні 1993 р. вона зареєструвала шлюб з відповіда­чем, а в травні того ж року обміняла дві однокімнатні квартири, найма­чами яких вони були кожен окремо, на спірну двокімнатну квартиру. Оскільки після обміну М. у вказану квартиру не вселився, а повернув­ся жити до своєї першої дружини Н., вона у серпні 1993 р. розірвала шлюб з ним. Після розірвання шлюбу М., перебуваючи у стані алко­гольного сп’яніння, відвідував квартиру, вчиняв сварки, бійки, вибивав вхідні двері. Посилаючись на відсутність відповідача у спірній квартирі понад шість місяців без поважних причин, позивачка просила задоволь­нити її вимога на підставі ст. 71 Житлового Кодексу.

Рішенням Житомирського обласного суду від 16 січня 1996 р. у по­зові було відмовлено.

Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 28 лютого 1996 р. правильно визнала, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що після обміну квартири позивачка та відповідач вселились у спірну квартиру.

На підтвердження своїх доводів стосовно того, що відповідач без поважних причин не жив у квартирі з травня 1993 р. до пред’явлення позову, позивачка посилалася на акти та показання свідків. Однак ці акти були складені 16 березня та 16 квітня 1994 р., тобто за вісім днів до пред’явлення позову у час розгляду справи судом. Проте показання свідків не підтверджують безспірно відсутності відповідача в зазначе­ній квартирі понад шість місяців підряд.

М. не заперечував того, що випивав, що в сім’ї склалися ненор­мальні стосунки, а після розірвання шлюбу іноді не ночував у спірній квартирі, щоб уникнути скандалів. Однак відсутність його на спірній житловій площі не перевищувала строку, встановленого ст. 71 Житлового Кодексу.

Судом також встановлено, що після розірвання шлюбу сторони визначили порядок користування спірною квартирою — позивачка шука­ла варіанти її обміну, навіть після пред’явлення позову.

Враховуючи усі обставини справи, суд дійшов обгрунтованого висновку, що передбачених ст. 71 Житлового Кодексу підстав для задоволення позову Т. немає.

Тому суд відмовив у визнанні колишнього члена сім’ї наймача при­міщення таким, що втратив право користування останнім на підставі ст. 71 Житлового Кодексу України, виходячи з того, що позивач не підтвердив безспір-ними доказами факт відсутності цієї особи у приміщенні понад шість місяців.

На підставі викладеного судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 28 лютого 1996 р. залишила рішення Житомирського обласного суду без змін.

Стаття 71 Житлового кодексу Української РСР наводить випад­ки збереження жилого приміщення за тимчасової відсутності найма­ча або членів його сім’ї понад шість місяців. А відтак вони не пере­стають бути суб’єктами права на приватизацію. У цьому випадку право користування жилим приміщенням зберігається протягом усього часу відсутності та ще шість місяців після закінчення визна­ченого законом терміну.

Після закінчення цього терміну договір найму з особою, яка бу­ла відсутня понад шість місяців, може бути розірваний у судовому порядку, оскільки у ст. 72 Житлового Кодексу зазначено, що визнання особи такою, що втратила право на користування жилим приміщенням внаслідок відсутності цієї особи понад встановлені строки, проводиться у су­довому порядку. При цьому суд може подовжити шестимісячний термін з дня закінчення терміну, визначеного ст. 71, якщо визнає причину затримки поважною.

До визнання особи такою, що втратила право на жилу площу, протягом шести місяців з дня закінчення терміну, визначеного ст. 71, за відсутнім зберігаються всі правомочності, пов’язані з роз­порядженням вказаною жилою площею в межах, визначених зако­ном. Зокрема, потрібна її згода на вселення інших осіб як членів сім’ї, на обмін, на здачу в найом, на приватизацію квартири тощо.

Для визнання особи такою, що втратила право на жилу площу, можна звернутися в суд з позовом для встановлення юридичних фактів навіть тоді, коли особа перебуває у збройних силах, на нав­чанні, в т. ч. і за кордоном або засуджена і перебуває в місцях по­збавлення волі. Позивачами можуть бути як особи, що мають право постійного користування цим приміщенням, зокрема члени сім’ї, у тому числі ті з них, хто зберігає це право як тимчасово відсутні, так і наймодавці, житлово-експлуатаційні контори, організації тощо.

Якщо у приміщенні залишилися проживати члени сім’ї, у тому числі й колишні члени сім’ї тимчасово відсутнього, договір найму щодо них зберігає свою силу. Втрата квартиронаймачем права на жилу площу у приміщенні, де він раніше проживав, тягне за собою зміну договору найму. Наймачем визнається інший член сім’ї, дого­вір найму жилого приміщення не розривається, а наймачем за рані­ше укладеним договором найму визнається будь-який повнолітній член його сім’ї, якщо на це згодні інші члени сім’ї, що проживають разом з ним.

Громадянин, який втратив право на жиле приміщення внаслідок довготривалої відсутності і який не має поважних причин, що послу­жили б підставою для продовження шестимісячного терміну, але має бажання повернутися на колишню жилу площу, може вселити­ся туди тільки у порядку, визначеному ст. 65 Житлового кодексу.

Згідно з цією статтею, він може вселитися в установленому по­рядку з дотриманням положень щодо прописки за письмовою зго­дою всіх членів сім’ї, які проживали разом з ним. Якщо у прописці було відмовлено необгрунтоване, суд може не взяти до уваги відсут­ність прописки й визнати право на жиле приміщення особи, яка все­лилася. Якщо особа вселяється у жиле помешкання після пропуску термінів, передбачених ст. 71 Житлового Кодексу, з дозволу правомірно проживаю­чих там членів сім’ї, у тому числі і колишніх, вона набуває право на жилу площу.

Якщо члени сім’ї заперечують проти вселення відсутнього зверх встановлених термінів або застосовують перепони для його вселен­ня, а саме — міняють замки, ключі тощо, відсутній може пред’явити до проживаючих у даному жилому приміщенні позов про визнання за ним права на жилу площу. При цьому він має посилатися на по­важні причини, як от вимушений не проживати у зв’язку з тим, що неможливо вселитися, чи наявні інші перепони, що заважають про­живати в цьому помешканні.

Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, на­даних п. 10 Постанови “Про деякі питання, що виникли у практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. № 2, у справах щодо визнання наймача або члена його сім’ї таким, що втратив право користування жилим приміщенням, необ­хідно з’ясувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки. Якщо причини поважні, суд може продовжити пропущений строк.

Якщо він вселився в жиле приміщення всупереч волі членів сім’ї та був відсутнім понад встановлені строки без поважних причин, суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу. Якщо в жилому приміщенні не залишилося членів сім’ї особи, яка була відсутня, його повернення в це приміщення до часу розгляду справи в суді є істотною обставиною, але вона не може бути без-спірною підставою для відмови в позові, а має оцінюватись у сукуп­ності з іншими обставинами.

Наявність рішення суду щодо права громадянина на користуван­ня жилим приміщенням не є перешкодою до розгляду та задоволен­ня позову про визнання його таким, який втратив це право з моти­вів, що після набрання рішенням законної сили або після його вико­нання він був відсутнім понад шість місяців, у тому числі і в тих ви­падках, коли строк для виконання рішення не скінчився.

Наймачеві або членові його сім’ї, який був відсутній понад встановлений законом строк без поважних причин, суд вправі відмовити з цих мотивів у позові про захист порушеного права (вселення, об­мін, поділ, приватизація жилого приміщення тощо).

При розгляді вимог про приватизацію квартири в будинку дер­жавного житлового фонду, заявлених особою, яка була відсутня без поважних причин понад передбачені ст. 71 Житлового Кодексу України строки, суд може з цих підстав відмовити в їх задоволенні (п. 6 Правових пози­цій щодо розгляду судами окремих категорій цивільних справ. — Юрінком Інтер, 1998). Судова практика узагальнюється таким чи­ном, що наявність рішення про визнання громадянина таким, що втратив право користування жилим приміщенням у зв’язку з відсут­ністю без поважних причин понад передбачений ст. 71 Житлового Кодексу строк не є обов’язковим документом вирішення спору про право на прива­тизацію.

Якщо громадянин втратив право на проживання у встановлено­му чинним законодавством порядку, а члени його сім’ї, що залиши­лися проживати у квартирі, приватизували її відповідно до вимог За­кону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, во­ни мають право відповідно до ст. 12 цього закону розпорядитися квартирою на свій розсуд, в тому числі і продати її згідно з положен­нями цивільного законодавства.

Стаття 41 Конституції України надає право кожному володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю. Право приват­ної власності як сукупність правових норм, що закріплюють право людини володіти, користуватися і розпоряджатися належним їй майном та іншими матеріальними благами, і набувається в порядку, визначеному Законом України “Про власність” та Цивільним кодек­сом України, є непорушним. Ніхто не може бути протиправне по­збавлений права власності.

Для забезпечення вирішення цієї проблеми 3 березня 2000 р. Верховна Рада України у Законі “Про внесення змін до статті 71 Житлового кодексу Української РСР” змінила терміни збереження жилих приміщень за тимчасово відсутніми членами сім’ї.

З часу набрання вказаним законом чинності діє правило, що громадянин повинен повернутися на місце свого проживання протягом 6 місяців після закінчення встановлених у законі строків у таких випадках:

1) призов на військову службу — до 3 років, залежно від строку служби. Строк (повернення на місце свого проживання) відраховується з моменту закінчення служби, визначеного законом і наказом про звільнення.

Для інших категорій військовослужбовців (прапорщиків, мічма­нів, військовослужбовців надстрокової служби) строк служби ви­значений до 5 років і цей строк спливає автоматично;

2) навчання, лікування, виховання, перебування у виховному за­кладі — строк визначається часом перебування у такому закладі і відраховується з моменту отримання диплому, виписки або досяг­нення певного (15 чи 18-річного) віку;

3) взяття під варту або засудження до позбавлення волі. Строк спливає з моменту звільнення засудженого з-під варти або до від­буття ним покарання.

Проект Житлового кодексу поширив правила щодо збереження житла також на орендарів, членів їх сімей, а також визначив додат­кову умову, за якою зберігається право на житло (за всіма особами, що зникли без вісті) протягом шести місяців, а саме: зникнення осо­би — до дня набрання законної сили рішення суду про оголошення громадянина безвісти відсутнім або померлим.

Право на користування житлом зберігається за відсутньою осо­бою протягом наступних шести місяців з дня закінчення строків, зазначених вище.

Строк зберігання житла за заявою відсутнього може бути про­довжено наймодавцем, орендодавцем.

Бронювання жилих приміщень

Статті 73-78 Житлового Кодексу, що визначають порядок та умови бронюван­ня жилих приміщень останнім часом майже не застосовуються, оскільки наймач жилого приміщення має право приватизувати його, після чого на нього поширюються всі права власника, в тому числі і охорони права власності. Але в певних випадках бронювання жи­лого приміщення є єдиним способом збереження права на житло. Це стосується насамперед тих випадків, коли наймач або не скорис­тався або не має права на приватизацію житлового фонду. Броню­вання жилого приміщення регулюється Житлового Кодексу, а також “Правилами бронювання жилих приміщень”, затвердженими Постановою Ради Міністрів Української РСР від 9 вересня 1985 р. за № 342, розпоря­дженням Кабінету Міністрів України “Про бронювання та придбан­ня жилих приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну” від 24 січня 1997 р. за № 44-р.

Законом України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок чорнобильської катастрофи” (ст. 38) перед­бачено, що особи, які направлені або приїхали за вільним наймом на роботу в зони відчуження, безумовного (обов’язкового) та гаранто­ваного добровільного відселення, а також особи, які працюють на територіях радіоактивного забруднення за контрактом, мають право на бронювання жилого приміщення за попереднім місцем проживан­ня на весь час роботи у зазначених зонах.

Жилі приміщення бронюються за наймачами та членами їхніх сі­мей у будинках державного і громадського жилого фонду.

Жилі приміщення бронюються за членами сім’ї члена житлово-будівельного кооперативу (крім членів сім’ї, яким належить право на частину паєнагромадження, у зв’язку з чим за ними у разі тим­часової відсутності зберігається жиле приміщення), а при наявності згоди власника — і за членами сім’ї громадянина, якому належить будинок (частина будинку), квартира на праві приватної власності. Службові жилі приміщення та жила площа в гуртожитках броню­ванню не підлягають.

Жилі приміщення бронюються за таких обставин:

Ø при направленні на роботу за кордон — на весь час перебуван­ня за кордоном;

Ø при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі Російської Фе­дерації і в прирівняні до них місцевості — на весь час дії трудового договору;

Ø при виїзді на роботу в сільську місцевість — на обумовлений договором строк.

За наймачем або членом його сім’ї бронюється все жиле примі­щення, яке є предметом договору найму, незалежно від того, чи за­лишаються там проживати члени сім’ї чи виїжджають разом. В ос­танньому випадку жиле приміщення бронюється й за членами сім’ї, що виїжджають.

Особи, які перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжу­ють проживати в займаному жилому приміщенні, мають таке саме право на бронювання цього приміщення, як наймач та члени його сім’ї.

У разі бронювання жилого приміщення виконавчий комітет ра­йонної, міської, районної в місті ради чи місцева держадміністрація за місцем знаходження приміщення, що бронюється, видає наймаче­ві або членові його сім’ї охоронне свідоцтво (броню) за встановле­ним зразком.

Для одержання охоронного свідоцтва (броні) наймачем (членом його сім’ї) подається заява.

До заяви додаються: при виїзді на роботу за трудовим договором копія трудового договору, в інших випадках — клопотання відповід­ного підприємства, установи, організації; довідка з місця проживан­ня про склад сім’ї та прописку за формою, встановленою для квар­тирного обліку.

Членом сім’ї, який виїжджає до місця роботи особи, що заброню­вала жиле приміщення, подається лише заява із зазначенням номе­ра і дати охоронного свідоцтва (броні), раніше виданого на це при­міщення. Охоронне свідоцтво (броня) зберігається в житлово-екс­плуатаційній організації.

Бронювання жилого приміщення не допускається, якщо до най­мача пред’явлено позов про розірвання чи зміну договору найму цього приміщення або про визнання ордера недійсним.

У період дії охоронного свідоцтва (броні) тимчасово відсутній наймач та члени його сім’ї зберігають права і несуть обов’язки за договором найму жилого приміщення.

Наймач вправі здати в установленому порядку заброньоване жи­ле приміщення в піднайом або поселити в нього тимчасових жильців у межах строку дії охоронного свідоцтва (броні).

Якщо наймач та члени його сім’ї не повернулись у заброньоване жиле приміщення протягом шести місяців після закінчення строку дії броні, договір найму жилого приміщення за позовом наймодавця може бути розірвано в судовому порядку.

Бронювання є правовим засобом збереження суб’єктивного пра­ва на жилу площу в жилому приміщенні державного або громад­ського житлового фонду за відсутнім наймачем і членами його сім’ї. За правовою природою бронювання є самостійною формою збере­ження за тимчасово вибувшими громадянами жилого приміщення. Органи місцевої виконавчої влади шляхом видачі охоронного сві­доцтва (броні) тим самим створюють підвищену гарантію збережен­ня жилого приміщення за тимчасово вибувшими громадянами. Га­рантією права громадян на бронювання жилого приміщення є те, що спори про видачу броні розглядаються в судовому порядку.

Бронювання жилого приміщення провадиться лише у випадках і на термін, встановлений законом. Охоронне свідоцтво видається тільки наймачеві та членам його сім’ї, тобто особам, які мають са­мостійне право користування жилими приміщеннями. Тому піднай­мачі та тимчасові мешканці не мають права на отримання броні.

Заява про бронювання жилого приміщення має бути надана не пізніше шести місяців з моменту виїзду, оскільки за тимчасово від­сутнім наймачем або членом його сім’ї жиле приміщення зберігаєть­ся протягом шести місяців. Після цього терміну жиле приміщення може бути заброньовано за будь-якою особою, якщо вона в судово­му порядку не визнана такою, що втратила право користування жи­лим приміщенням.

Охоронне свідоцтво втрачає силу у таких випадках:

після закінчення терміну, на який воно було видано;

при вибутті громадянина на постійне місце проживання в інший населений пункт або в інше жиле приміщення в цьому ж населено­му пункті;

якщо воно анульовано судом достроково або визнано недійсним.

Охоронне свідоцтво (броня) може бути визнано недійсним у су­довому порядку в разі виявлення в поданих громадянином докумен­тах неправдивих відомостей про причину тимчасової його відсутнос­ті, відсутності понад шість місяців після закінчення строку дії охо­ронного свідоцтва (броні), а також неправомірних дій посадових осіб під час вирішення питання про видачу охоронного свідоцтва (броні).

 

6. Право наймача на заміну жилого приміщення більшого розміру на жиле приміщення меншого розміру

Наймач, який має зайву жилу площу (понад установлені норми), вправі за згодою членів сім’ї вимагати від виконавчого органу місце­вої ради, від підприємства, установи, організації (залежно від на­лежності жилого будинку) надання йому жилого приміщення мен­шого розміру замість займаного.

Відмову в наданні жилих приміщень меншого розміру може бути оскаржено до виконавчого органу вищої за підпорядкованістю ради або вищого щодо організацій органу управління. Ці органи повинні при можливості задовольняти прохання громадян про надання жи­лого приміщення меншого розміру, бажано, у тому ж районі, місті, на зручному для наймача поверсі, чи в будинку, розташованому у другому місці, яке обумовив наймач. Якщо наймач просить надати приміщення меншої площі, але з перебільшенням розміру, встанов­леного законодавством, таке прохання потрібно задовольняти, ос­кільки при цьому відбувається перерозподіл жилої площі на користь держави.

За ініціативою наймача може бути розірваний договір найму на одне жиле приміщення і укладений новий договір про користування іншим приміщенням. Якщо разом з наймачем проживають члени йо­го сім’ї, для розторгнення договору необхідна їх згода. Це випливає з принципу рівності прав наймача і членів його сім’ї. Спори між най­мачем і членами його сім’ї суду не підвідомчі. Окремі члени сім’ї не мають права вимагати надання жилого приміщення меншого розмі­ру. Заява про розторгнення договору найму має надаватися у пись­мовій формі.

Механізм заміни займаної наймачем квартири на квартиру мен­шою площею, а також встановлення і виплати йому компенсації за різницю між загальною площею цих квартир регулюється Постано­вою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572.

Заміна займаної громадянином на умовах найму квартири на квар­тиру меншою площею здійснюється власником державного житлового фонду за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно проживають разом з наймачем у займаній ним квартирі.

Для проведення вказаної заміни органи місцевої державної вла­ди створюють резерв житла. Резерв житла для заміни квартир на квартири меншою площею створюється із квартир поточного звіль­нення, квартир, викуплених у громадян, частини квартир у новозбу-дованих, капітально відремонтованих або реконструйованих жилих будинках. До резерву включаються одно- та двокімнатні квартири, однокімнатні жилі будинки, розташовані, як правило, у престижних районах населених пунктів з підвищеними споживчими показника­ми якості.

Заява та довідка з місця проживання про склад сім’ї і прописку подаються наймачем до виконкому місцевої ради, місцевої держав­ної адміністрації (у містах Києві та Севастополі).

Власник державних жилих будинків при наявності можливості задовольнити всі умови, визначені в заяві наймача, приймає рішен­ня про надання йому квартири меншою площею. Орган, на який по­кладено обов’язки оформлення документів з приватизації державно­го житла, за дорученням власника будинку здійснює необхідні роз­рахунки, узгоджує всі питання з заявником, готує проект рішення органу державної виконавчої влади.

На підставі прийнятого рішення заявникові видається ордер на жиле приміщення меншою площею.

Звільнення займаної квартири та заселення наданої квартири провадяться у загальному порядку.

Після оформлення акта звільнення квартири власник будинку здійснює перерахування коштів на рахунок наймача, який проводив заміну займаної квартири на квартиру меншою площею.

Грошова компенсація громадянам за здану ними площу виплачу­ється за рахунок коштів власника будинку, одержаних ним від при­ватизації державного житлового фонду, продажу звільнених при за­міні квартир та інших надходжень.

Розмір компенсації громадянам за здану загальну площу при за­міні квартири на квартиру меншою площею визначається добутком вартості одного квадратного метра загальної площі житла нового бу­дівництва в даному населеному пункті в рік заміни квартири на різ­ницю в загальній площі квартир, яка здається і одержується грома­дянином.

Обмін жилими приміщеннями

Наймач, в т. ч. за проектом Житлового Кодексу (ст. 115) і орендар у будинках державного (комунального) житлового фонду, має право за письмовою згодою членів сім’ї, що проживають разом з ним, включаючи і тимчасово відсутніх, провести обмін займаного житла.

Нині обмін жилих приміщень у будинках державного та громад­ського житлового фонду і фонду житлово-будівельних кооперативів проводиться відповідно до статей 79-89 Житлового кодексу та затвердженими Постановою Ради Міністрів УРСР “Правилами обміну жилих приміщень в Українській РСР” від 31 січня 1986 р. за № 31.

Договори міни та обміну жилих приміщень за своєю правовою природою є схожими і разом з тим, різними за змістом. Вони відріз­няються між собою за суб’єктним складом, об’єктом належності прав власності, нормами, що регулюють обмін. Для обміну харак­терно те, що суб’єктом виступає не власник житла, а наймач — житло (квартира, будинок) громадського та державного житлового фонду, що регулюється нормами Житлового кодексу.

Для цивільного договору міни характерно те, що суб’єктом правовідносин виступає власник майна (квартири, будинку). Правовідносини, що при цьому виникають, регулюються нормами Цивільного кодексу. Міна приватизованих жилих приміщень, іншого житла, що належить на праві власності, здійснюється з урахуванням не тільки положень Цивільного кодексу, а й законодавства України про влас­ність. Разом з тим учасники цивільних правовідносин використову­ють у договорах міни юридичне вивірені положення, визначені Пра­вилами обміну жилих приміщень в Українській РСР, які мають обов’язкову силу при обміні для наймачів державного та колектив­ного житлового фонду.