Органи управління і ревізійна комісія ЖБК.

Житлово-будівельний кооператив діє на підставі статуту, зареєстрованого у виконавчому органі відповідної ради, який затвердив рішення про організацію ЖБК. З дня реєстрації статуту ЖБК набу­ває прав юридичної особи.

Загальні збори членів ЖБК обирають правління та ревізійну ко­місію. Збори також затверджують погоджені з виконавчим органом ради і будівельною організацією проект і зведений кошторис на бу­дівництво жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, а також встановлюють розмір вступного внеску.

Органами управління ЖБК є загальні збори членів кооперативу і правління кооперативу.

Загальні збори членів ЖБК як вищий орган управління: 1) прий­мають статут кооперативу; 2) обирають правління і ревізійну комі­сію кооперативу; 3) приймають громадян до членів кооперативу і виключають з кооперативу; 4) затверджують проект і зведений кош­торис на будівництво жилого будинку (будинків); 5) приймають рі­шення про одержання банківського кредиту на будівництво жилого будинку (будинків) і надвірних будівель; 6) встановлюють розмір і строк внесення вступного внеску; 7) затверджують розрахунок вар­тості квартир, складений проектною організацією; 8) встановлюють розміри пайових внесків; 9) розподіляють квартири між членами но-воствореного кооперативу; 10) приймають рішення про порядок екс­плуатації жилого будинку (будинків); 11) затверджують звіт про фінансово-господарську діяльність кооперативу за минулий рік і фі­нансово-господарський план на поточний рік; 12) встановлюють строки внесення внесків на капітальний ремонт жилого будинку (будинків), внесків на експлуатацію жилого будинку (будинків) та утримання прибудинкової території, плати за комунальні послуги і приймають рішення про справляння з членів кооперативу пені за несвоєчасне їх внесення; 13) приймають рішення про надання жи­лого приміщення, що звільнилося, в будинку (будинках) кооперати­ву, пайовий внесок за яке внесено не повністю; 14) приймають рі­шення про передачу членом кооперативу паю, надання членові коо­перативу замість квартири, яку він займає, іншої квартири з такою самою кількістю кімнат; 15) приймають рішення про утворення спе­ціальних фондів, установлюють розмір, строки внесення членами кооперативу внесків до цих фондів, а також порядок їх витрачання; 16) встановлюють порядок витрачання інших надходжень; 17) прий­мають рішення про переобладнання непридатних для проживання жилих приміщень у будинку (будинках) кооперативу в нежилі; 18) приймають рішення про заохочення членів правління, ревізій­ної комісії й інших членів кооперативу; 19) вирішують інші питан­ня, що перебувають у віданні кооперативу.

Загальні збори членів ЖБК (збори уповноважених) повинні скликатися правлінням двічі на рік.

Правління ЖБК є виконавчим органом кооперативу, підзвітним загальним зборам членів кооперативу (зборам уповноважених).

Правління обирається загальними зборами з числа членів коопе­ративу в кількості не менше трьох осіб строком на два роки. Прав­ління обирає зі свого складу голову та його заступника (заступни­ків). Голова правління здійснює поточне керівництво діяльністю кооперативу, забезпечує виконання рішень загальних зборів членів кооперативу (зборів уповноважених) і правління.

Якщо кооператив складається менш як з 20 членів, замість прав­ління обирають голову кооперативу та його заступника, які мати­муть повноваження правління.

Рішення правління приймаються простою більшістю голосів при­сутніх членів правління відкритим голосуванням.

Грошові документи підписують голова правління або його за­ступник і бухгалтер, а в разі відсутності останнього — член прав­ління, до відання якого віднесені фінансові питання кооперативу.

Ревізійна комісія обирається загальними зборами членів коопе­ративу з їх числа в кількості не менше трьох осіб строком на два ро­ки. Ревізійна комісія обирає зі свого складу голову комісії.

Ревізійна комісія житлово-будівельного кооперативу здійснює контроль за додержанням правлінням кооперативу і членами коопе­ративу рішень виконавчого органу місцевої ради з питань діяльності кооперативу і статуту кооперативу; контролює правильність укла­дення правлінням договорів; перевіряє правильність нарахування і своєчасність внесення встановлених платежів; контролює своєчас­ність розгляду заяв і скарг членів кооперативу.

До складу правління та ревізійної комісії житлово-будівельного кооперативу не можуть одночасно входити особи, які є між собою близькими родичами або перебувають у свояцтві.

Член житлово-будівельного кооперативу зобов’язаний дотриму­ватися правил користування приміщеннями жилих будинків і при-будинковими територіями, є співвласником на праві загальнопайової власності допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання, що перебуває у спільному корис­туванні. Частка кожного власника квартири у майні, що перебуває у спільному користуванні, пропорційна частці площі квартири, що йому належить, у загальній площі.

Для забезпечення ефективного використання житла Кабінетом Міністрів України рекомендовано житловим і житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розрахувалися за надані їм на будівництво кредити, реорганізуватися в товариства (об'єднання) співвласників будинку. А місцеві органи влади повинні забезпечити безкоштовну перереєстрацію їхніх статутів і всіляко сприяти ство­ренню таких формувань власників індивідуальних житлових будин­ків. Але ЖБК не поспішають здійснювати це прискореними темпа­ми, оскільки не має чітко визначених переваг.

Правові питання закріплення права власності на жилі приміщення в будинках ЖБК

Нормативно-правові акти, які регулюють житлові відносини чле­нів ЖБК відносно житла, що належить їм, та майнові правовідноси­ни інколи вступають у суперечності між собою.

Квартири членів ЖБК, які з нього не вийшли, але своє право власності на квартиру в БТІ не зареєстрували — належать коопера­тиву і власником такої квартири є кооператив. Тому всі правовідно­сини, що виникають під час створення, діяльності, реорганізації ЖБК регулюються Житловим кодексом і Примірним статутом ЖБК, затвердженим Постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. за № 186, яким передбачено, що власником кооперативної квартири є кооператив, а члени останнього мають право користуватися кварти­рою і у разі вибуття з нього отримують пайові внески. Крім того, ст. 147 Житлового Кодексу передбачає випадки виключення, за рішенням загальних зборів, із ЖБК. Відповідно до Закону України “Про власність”, влас­ником квартири є громадянин, який повністю вніс свій пайовий вне­сок за квартиру, надану йому в користування. Статтею 13 Закону передбачено, що це житло може бути об’єктом приватної власності. Тому, для того щоб стати власником кооперативної квартири як об’­єкта приватної власності, все ж таки необхідно її обов’язково заре­єструвати в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання. Реєстраційне посвідчення про право власності на квартиру може бу­ти видане тільки після повної виплати пайового внеску. Це встанов­люється довідками про сплату і про членство в кооперативі, що по­даються в бюро технічної інвентаризації.

Член кооперативу, який повністю сплатив пайові внески, при ба­жанні може вийти з нього, але держава, наділивши людину власніс­тю, не може примусити її вийти з кооперативу. Зрозуміло, що не завжди громадянину вигідно вибувати з кооперативу, який центра­лізовано вирішує найголовніші злободенні проблеми, пов’язані з оп­латою будинку, користуванням комунальними послугами, управлін­ням майном, що перебуває у загальному користуванні, тощо.

Тут виявляються певні суперечності. Згідно із Законом України “Про власність”, власником квартири є громадянин, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування. Постанова Пленуму Верховного Суду України “Про практику засто­сування судами законодавства про житлово-будівельні кооперати­ви” від 18 вересня 1987 р. за № 9, підтверджуючи цю позицію, заз­начає, що, згідно зі ст. 15 Закону України “Про власність”, член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатися нею на свій розсуд — продавати, заповідати, обмі­нювати, у тому числі на інше жиле приміщення в будинку держав­ного чи громадського житлового фонду або іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності, і вчиняти відносно неї інші, не заборонені законом угоди. Але Постанова Пленуму входить у суперечність з іншими актами законодавства, у тому числі Житлового Кодексу. Тому вважаємо, що оскільки об’єк­ти приватної власності підлягають обов’язковій реєстрації в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання, а реєстраційне по­свідчення про право власності на квартиру видається тільки після повної виплати пайового внеску за квартиру, то член кооперативу може стати власником своєї кооперативної квартири тільки з мо­менту отримання свідоцтва на право власності. Саме своїми активними діями власник кооперативної квартири виявляє свою внутрішню і зовнішню волю (волевиявлення) про те, чи стати влас­ником своєї квартири, чи залишатися членом кооперативу з відпо­відним правовим положенням.

Тільки у випадку реєстрації своїх прав власності у БТІ, а не автоматично, власник квартири в будинку ЖБК, який отримав відпо­відне свідоцтво про право власності, на свій розсуд володіє, корис­тується і розпоряджається нею і має право щодо неї вчиняти будь-які дії, не заборонені законом, тобто продати її, подарувати, заповіс­ти, здати в оренду, обміняти чи укласти інші угоди.

Як уже зазначалося, у власність членів житлово-будівельних кооперативів переходять тільки квартири. Порядок використання об’єктів загального користування (коридорів, ліфтів, дахів, підвалів, сміттєпроводів, елементів інженерного обладнання тощо) визначе­ний Постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Положення про порядок організації і діяльності об’єднань, створю­ваних власниками для управління, утримання і користування май­ном житлових будинків, що перебувають у загальному користуван­ні” від 31 липня 1995 р. за № 588, Типовим статутом об’єднання то­вариства співвласників багатоквартирного будинку, прийнятим на розвиток цієї Постанови та Законом України “Про об’єднання співвласності багатоквартирного будинку”.

Прийняття їх було зумовлено тим, що ані Цивільний кодекс, ані Житловий кодекс не виходять з визнання наявності у багатоквар­тирних будинках квартир на праві спільної власності громадян, а то­му не регулюють ці питання. На відміну від кооперативу приватні власники квартир за власні кошти сплачують усі витрати, пов’язані з утриманням жилого будинку і закріпленої прибудинкової терито­рії, у тому числі й податок на землю.

 

3. Особливості створення та діяльності молодіжних житлових комплексів (МЖК)

Молодіжне житлове будівництво на території України здійсню­ється шляхом створення молодіжних житлових комплексів. Вирі­шення житлових проблем молоді шляхом створення МЖК охопило всі регіони України і сприяє задоволенню житлових потреб значної кількості молодих сімей. Головним завданням МЖК є вирішення житлових проблем молодих сімей шляхом залучення їх праці, кош­тів і сприяння держави у цій справі через механізм надання моло­дим сім’ям пільгових довгострокових кредитів і одноразових безоп­латних субсидій на будівництво житла. Формою участі в будівництві МЖК за згодою сторін може бути трудова, інтелектуальна, фінан­сова чи будь-яка інша участь. За домовленістю між інвесторами, замовниками (громадянами) та підприємствами, що здійснюють будів­ництво, а також підприємствами-пайовиками встановлюються обсяги, норми й терміни трудової та фінансової участі громадян у будів­ництві об’єктів МЖК.

Підприємства та організації, в які майбутні мешканці МЖК переведені для виконання робіт, пов’язаних з будівництвом об’єктів цих комплексів, укладають з ними трудові угоди. При цьому трудо­вий стаж за основним місцем роботи не переривається і зберігається право на пільги та переваги, передбачені законодавством.

Участь у будівництві МЖК бере переважно молодь, яка потре­бує поліпшення житлових умов. До одержання жилого приміщення у зазначених будинках за їх майбутніми мешканцями зберігається право перебувати на квартирному обліку за місцем роботи або проживання. Керівники підприємств, установ і організацій надають мешканцям МЖК після закінчення ними робіт, пов’язаних з його будівництвом, згідно з укладеними угодами, попередню роботу (по­саду), а у разі її відсутності іншу рівноцінну роботу (посаду) на тому самому підприємстві, в установі чи організації.

Відповідно до Концепції державної житлової політики і Закону України “Про сприяння соціальному становленню та розвитку моло­ді в Україні”, Кабінет Міністрів України Постановою “Про вдоско­налення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва” від 28 жовтня 1996 р. за № 1300 затвердив Положення про молодіжні житлові комплекси. Відповідно до нього, Молодіжним житловим комплексом визнається підприємство чи організація незалежно від форм власності, яка виконує функції замовника й забудовника жит­лових будинків, об’єктів соціально-культурного, побутового та спор­тивно-оздоровчого призначення для задоволення житлових і соці­ально-економічних потреб молодих сімей, що потребують поліпшен­ня житлових умов, надання житлово-комунальних та інших послуг.

Метою створення МЖК є прискорення вирішення житлових і соціальних проблем молоді. МЖК здійснюють будівництво, реконст­рукцію, капітальний ремонт і утримання житла, об'єктів соціально-культурного, побутового, спортивно-оздоровчого, а також виробни­чого й торговельного призначення; створюють підприємства, закла­ди з надання житлово-комунальних, побутових, спортивно-оздоров­чих та інших послуг.

МЖК провадять свою діяльність на принципах господарського розрахунку, самоокупності та самофінансування. Вони залучають до виконання робіт спеціалізованіорганізації та їхніх працівників або проводять їх власними силами.

МЖК мають право самостійно розробляти й затверджувати про­грами виробничо-господарської діяльності, титульні списки нових будов, порядок і розмір формування фондів оплати праці; створюва­ти і ліквідовувати свої підприємства, об’єднання, товариства, під­приємства торгівлі, спортивно-оздоровчі об’єкти тощо.

Квартира в МЖК надається тільки після повного завершення ро­біт, передбачених трудовою програмою чи угодою. Норму трудової чи іншої участі можуть виконувати члени сім’ї громадянина, який є замовником житла в МЖК.

Квартири в будинках МЖК надаються відповідно до укладених договорів з урахуванням виконання норми трудової чи фінансової участі. При цьому, якщо замовник житла сплатив вартість кварти­ри, йому в установленому порядку видається свідоцтво власника квартири і обов’язково укладається договір про вступ до об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирного жилого будинку МЖК.

Якщо замовник житла належить до категорії державних служ­бовців чи осіб, які потребують захисту держави, і на будівництво квартири за них було внесено кошти з місцевого бюджету, в уста­новленому порядку їм видається ордер на заселення або укладаєть­ся договір про оренду квартири, що перебуває в комунальній влас­ності, а в подальшому може бути приватизована в установленому порядку.

Замовник житла, який скористався державним довгостроковим пільговим кредитом, свої відносини з кредитором формує на основі укладення кредитної угоди, тільки після виконання якої видається свідоцтво власника квартири.

На рахунках Фонду сприяння молодіжному житловому будів­ництву акумулюються кошти державного бюджету та інших джерел фінансування для молодіжного житлового будівництва. Постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2000 р. за № 1604 затвер­джено положення про Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву, який є державною спеціалізованою фінан­совою установою, утвореною з метою сприяння проведенню держав­ної житлової політики і підпорядкованою Кабінету Міністрів Украї­ни. Основними завданнями Фонду є реалізація програми кредиту­вання молодих сімей та одиноких молодих громадян для будівницт­ва (реконструкції) житла.

Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву при Державному комітеті у справах сім’ї та молоді є розпорядником коштів державного бюджету, місцевих бюджетів та інших джерел фінансу­вання, виділених для кредитування позичальників, страхувальних ризиків, що можуть виникнути для позичальників у період будівництва (реконструкції) житла, замовником будівництва (реконст­рукції) житла для позичальників, який надає зазначені повноважен­ня виконавчій дирекції Фонду. Відповідно до ст. 10 Закону України “Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Ук­раїні” Постановою Кабінету Міністрів України “Про вдосконалення організаційної та фінансової діяльності Фонду сприяння молодіжно­му житловому будівництву при Державному комітеті у справах сім’ї та молоді” від 17 травня 1999 р. за № 825 було затверджено Поло­ження про порядок надання пільгового довгострокового державного кредиту молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будів­ництво (реконструкцію) житла.

Правом на одержання державного пільгового довгострокового (терміном до 30 років) кредиту користуються молоді сім’ї та одинокі молоді громадяни, які згідно із законодавством визначені такими, що потребують поліпшення житлових умов, а саме: молода сім’я — подружжя, в якому вік чоловіка та дружини не перевищує 30 років, або неповна сім’я, в якій мати (батько) віком до 30 років; одинокі молоді громадяни, вік яких не перевищує 28 років. Право одержан­ня пільгового кредиту надається позичальникові лише один раз. Су­ма кредиту обчислюється виходячи з норми 21 м² загальної площі житла на одного члена сім’ї та додатково 10 м² на сім’ю і включає витрати на його страхування в період будівництва (реконструкції) житла.

Умови кредитування

Кредит надається за таких умов:

1) перебування кандидата на обліку для поліпшення житлових умов за місцем проживання (прописки);

2) проживання у сільській місцевості, якщо він відповідно до законодавства потребує поліпшення житлових умов, що підтверджено відповідними документами;

3) підтвердження кандидатом своєї платоспроможності;

4) внесення у банк на особистий рахунок не менш як 10 відсот­ків вартості будівництва квартири нормативної площі, якщо її фак­тична площа не перебільшує або дорівнює визначеній нормі, або фактичної вартості будівництва квартири, якщо її площа менша від нормативної.

Зазначену суму позичальник вносить на свій особистий рахунок двома частинами: не менш як 5 відсотків безпосередньо до укладення кредитної угоди; інші кошти — при остаточному розрахунку за будівництво під час отримання документів на право користування новозведеним або реконструйованим житлом виходячи з фактичної вартості площі збудованого житла.

Позичальник, який не має дітей, сплачує кредит за ставкою у розмірі 3 відсотки річної суми заборгованості за кредитом; позичаль­ник, який має одну дитину, звільняється від сплати відсотків за ко­ристування кредитом; позичальникові, який має двох дітей, за раху­нок бюджетних джерел погашається 25 відсотків суми зобов’язань за кредитом; позичальникові, який має трьох дітей — 50 відсотків суми зобов’язань за кредитом.