Житло як майнове та немайнове благо

Майнове благо у житловій сфері. На підставі закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, громадяни Ук­раїни мають право приватизувати квартири державного житлового фонду, тобто отримати їх у власність. Передача квартир у власність оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (буди­нок). Для приватних власників, які збудували житло, такий доку­мент не потрібний.

У деяких випадках виникає необхідність визначення співвідно­шення між поняттями “власність” і “право власності”. З цього при­воду хотілося б спинитися на визначенні цих категорій. Придбання і використання майнових чи немайнових об’єктів і набуття права власності на них — поняття різні через їх різний економічний і пра­вовий зміст. Що стосується становлення і обгрунтування цих кате­горій, то слід нагадати, що вже багато років науковцями ведуться активні дискусії, пропонуються міркування з приводу розуміння принципових положень щодо цих понять. Розуміння власності має різне наповнення залежно від стану суспільної свідомості в кожній країні в певний час, від виду суб’єктів, об’єктів, реальної можливос­ті реалізації прав громадян — теоретично можливих чи проголоше­них. В юридичній літературі у найбільш узагальненій формі еконо­мічний зміст власності визначається як відносини між людьми з приводу привласнення та відчуження матеріальних благ і встановлення влади над ними, визнання суспільством приналежності їх конкретній особі.

Тільки певна частина економічних відносин власності може регулюватися тими чи іншими правовими нормами. Саме економічні відносини власності, що набувають ознак суспільних відносин та правової регламентації, і стають відносинами права власності.

Зміст понять “власність” і “право власності” може мати різне значення залежно від мети його вживання. Перше визначає його економічний зміст, друге — юридичний. Іноді поняття “власність” застосовується в розумінні, ідентичному поняттям “право власності” або “майно”, належне особі — власникові, проте чіткого розме­жування цих понять законодавець досить часто не додержується.

Непослідовність у застосуванні цих понять у законодавстві чітко прослідковується ще й з норм Цивільного кодексу УРСР 1963 р. У ст. 15 Закону України “Про власність” поняття “власність” викорис­тано саме у назві статті: “Одержання громадянином у власність квартири та іншого майна”. Хоч у самій статті йдеться про набуття громадянином права власності на квартиру чи інше майно.

Оскільки юридична норма визначає належність житла особіяквласникові, слід застосовувати термін “право власності” на будинок (квартиру).

Так, у новому Цивільному кодексі України в редакції від 25 серп­ня 1996 р. записано, що право власності є найбільш повне право, яке особа має на майно; у проекті Закону України “Про власність” в редакції від 20 травня 1998 р. дано визначення права власності як абсолютного права особи на майно, яке набувається в порядку, ви­значеному цим законом та іншими законодавчими актами. У цих ви­значеннях не міститься достатньо значимих юридичних ознак, які б дозволили відмежувати інститут права власності від інших правових інститутів та інших суб’єктивних прав володіння, користування, розпорядження.

Деякі науковці вважають, що власність на житло це складна й багатопланова категорія, яка відбиває окрім економічного та юри­дичного, ще й політичний, соціальний, психологічний, культурний й етичний аспекти соціального буття. Це твердження вимагає спеці­альних наукових досліджень і може розроблятися на тлі бурхливого реформування відносин власності, що здійснюється нині в Україні. Але безперечним є те, що відносини права власності є похідними від економічних відносин власності.

Згідно з цивільно-правовою наукою, право власності на житло можна розглядати в об’єктивному та суб’єктивному розумінні. Пра­во власності на житло в об’єктивному розумінні є певною сукуп­ністю правових норм, що встановлюють і охороняють права та за­конні інтереси конкретних суб’єктів житлового права, визначають підстави та умови виникнення і припинення у них таких прав і пра­вових засобів захисту прав власників житла, які визначають обсяг повноважень власника у володінні, користуванні та розпорядженні житлом.

Право власності на житло в суб’єктивному розумінні — це ви­значене й гарантоване законом право певного власника (фізичної, юридичної особи, органу місцевого самоврядування чи держави) що­до здійснення правомочностей відповідно до обсягу володіння, ко­ристування, розпорядження житлом на свій розсуд з будь-якою ме­тою, якщо це не заборонено законом. Воно означає міру можливої поведінки власника щодо належного йому житла і має бути абсо­лютним, оскільки власникові протистоїть необмежена і не визначе­на кількість осіб, яким забороняється порушувати суб’єктивне право власності на житло та створювати перешкоди для його здійс­нення.

Розуміння і закріплення змісту права власності не є однознач­ним у різних нормативних документах. У нормотворчому процесі не припиняється пошук шляхів його вдосконалення і закріплення. Те саме стосується і проекту нового Житлового Кодексу.

Суб’єктивне право власності на житло виникає у тієї чи іншої особи, як правило, внаслідок дій, спрямованих на привласнення майна шляхом укладення угод, приватизації, прийняття спадщини тощо. Право власності не є єдиним суб’єктивним правом особи. Во­на може набувати майнових прав, що випливають з договорів орен­ди, застави тощо. На відміну від цих прав підставою виникнення суб’єктивного права слугує конкретний факт привласнення майна, внаслідок чого у набувача виникають три правомочності одночасно: володіння, користування, розпорядження. Вважається, що “ця “триада” була дітищем римського приватного права. У Росії вперше вона знайшла своє відображення у 1832 р. у Зводі законів Російської ім­перії. У нашому законодавстві її застосували в Законі України “Про власність” від 7 лютого 1991 р. У цьому законі закріплений прин­цип: дозволено все, що не заборонено законом.

Отже, лише власникові як носію абсолютного права водночас можуть належати всі три правомочності в межах закону. Кожна з них має своє призначення. Право володіння — це юридичне закріп­лена можливість власника мати житло у своєму віданні. Право ко­ристування — це юридичне закріплена можливість користування житлом та вилучення у нього корисних властивостей власником чи уповноваженими особами. Право розпорядження — це юридичне закріплена можливість власника самостійно вирішувати долю бу­динку, квартири шляхом його відчуження іншим особам шляхом продажу, обміну, заповіту тощо. Для права власності головним є не просто врегульовані суспільні відносини, а те, що правова регламен­тація цих суспільних відносин закріплює абсолютну владу особи (власника) над його майном. Тобто головним у праві власності є право розпорядження житлом.

Обмеження та дозвільний характер права власності можуть встановлюватися лише законом, власник може бути позбавлений відразу трьох правомочностей, зокрема, в разі вилучення чи арешту його майна, проте це обмеження носить тимчасовий характер. Воно може бути поновлене чи припинене для покриття заподіяних ним збитків. Власник за своєю волею може обмежити обсяг належних йому правомочностей, передаючи майно за договорами в оренду, найом, безоплатне користування тощо. Але всі правомочності він здійснює сам, незалежно від волі та бажання інших осіб. Проте він не може використати своє суб’єктивне право на шкоду іншим особам, довкіллю, він зобов’язаний підкорятися вимогам містобудуван­ня. Власник, укладаючи цивільні угоди, може впливати на юридич­ний стан належного йому майна. Правомочності тісно пов’язані між собою, але є вони тільки у власника житла і в узагальненому вигля­ді визначають усі численні дії, які може здійснювати власник з на­лежним йому житлом.

Норми цивільно-правового інституту права власності регулюють і відносини права власності, що знайшли своє втілення у приватиза­ційному законодавстві. Стаття 12 Закону України “Про приватиза­цію державного житлового фонду”, яка має назву “Права власника на розпорядження приватизованою квартирою (будинком)” зазна­чає, що “власник приватизованого житла має право розпорядитися своєю квартирою на свій розсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші угоди, не заборо­нені законом. Порядок здійснення цих прав власником житла регу­люється цивільним законодавством України”.

Поняття “право власності на квартиру” являє собою сукупність прав власника квартири, закріплених законодавством і прийнятих у суспільній свідомості. У той самий час реалізація права власності передбачає наявність у законодавстві та існуючих у суспільній сві­домості обмежень і винятків, навіть з тих повноважень власника квартири, які є юридичне закріпленими. Повертаючись до зазначе­ного вище, додамо, що (на наш погляд) вносити зміни необхідно у документи, які визначають особливості здійснення права власності на житло (квартиру, будинок). Зокрема, незайвим було б ввести правило, за яким житло, якщо воно у громадянина тільки одне, не може бути предметом договору купівлі-продажу, застави. Тільки у певних, визначених законом, випадках власника можна зобов’язати обміняти своє житло на рівноцінне але меншою площею.

Обмеження прав власника визначено також ст. 79 проекту Житлового Кодексу, згідно з якою відчуження власником приватного житла, в якому залишаються проживати члени його сім’ї, можливе лише в разі попе­реднього укладення договору найму на три роки між ним і новим власником, а якщо залишилися неповнолітні діти, то цей строк про­довжується до досягнення ними повноліття. Вважаємо, що у житло­вому праві необхідно встановити обмеження права власності, але вони мають випливати із принципів і відображувати специфіку жит­лового права.