Визнання угод щодо житла недійсними. Правові наслідки.

Значна криміногенність ринку житла спричинює необхідність зупинитися і на такому важливому питанні, як визнання угод з жит­лом недійсними.

Недійсні угоди не тягнуть за собою тих правових наслідків, яких бажають сторони. Недійсні угоди бувають двох видів — нікчемні й оспорювані. Нікчемні угоди не вимагають визнання в судовому по­рядку їх недійсності і є такими в силу закону. Всі угоди щодо відчу­ження житла повинні відповідати установленій законом формі.

Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен укладатися в письмовій формі й підлягати обов’язковому нотаріальному посві­дченню, якщо однією із сторін виступає громадянин (ст. 227 Цивільного Кодексу Ук­раїни). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому органі місцевої Ради.

Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх уклада­ють. Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби або з будь-яких інших причин-не може власноручно підписатися, то за його до­рученням угоду може підписати інший громадянин. Підпис остан­нього має бути засвідчений організацією, в якій працює або навча­ється громадянин, що укладає угоду, або житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання, або адміністрацією стаціо­нарного лікувально-профілактичного закладу, в якому він перебуває на лікуванні, або органом чи службовою особою, що вчиняють нота­ріальні дії. Таке посвідчення прирівнюється до нотаріальної форми.

Згідно зі ст. 47 Цивільного кодексу недодержання нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбачени­ми ч. 2 ст. 48 цього Кодексу (двостороння реституція).

Трапляються випадки, коли одна зі сторін повністю або частково виконала договір, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення договору, суд вправі, за вимогою сторони, яка виконала договір, визнати його дійсним. У цьому разі подальшого нотаріального оформлення такої угоди не вимагається. Тому часто в судах пред’являються позови щодо визнання дійсними нотаріально непосвідчених угод.

Характерним прикладом є справа А.

Так, 28 квітня 1993 р. А. звернулася до суду з позовом до Р. і К. про визнання дійсною угоди купівлі-продажу будинку, визнання права власності на нього. Договір не був нотаріально посвідчений, оскільки будинок був зареєстрований за дружиною продавця, яка померла 21 жовтня 1991 р., а згодом — 22 травня 1992 р. — помер і М. Після смерті М. свідоцтво про право на спадщину отримала його сестра К., яка 18 січня 1993 р. продала спірний будинок Р.

Рішенням Донецького обласного суду від 23 вересня 1996 р. та судовою колегією в цивільних справах Верховного Суду України від 4 грудня 1996 р. в позові було відмовлено.

Як встановлено судом, М. на період укладення угоди не був власником будинку за правовстановлюючими документами. Згідно з вимогами ст. 552 Цивільного Кодексу, він також був не вправі розпоряджатися будинком (продавати, заставляти його та ін.) протягом шести місяців після смер­ті дружини.

З урахуванням зазначених обставин суд дійшов обгрунтованого висновку, що угоди купівлі-продажу між М. і А. фактично не відбулося і підстав для задоволення заявлених нею вимог немає.

Цілком правильно суд відмовив у визнанні дійсною на підставі ч. 2 ст. 47 Цивільного Кодексу України нотаріально не посвідченої угоди купівлі-продажу будинку, оскільки на час її вчинення продавець ще не одержав на нього свідоцтва про право на спадщину і не мав права розпоряджатися ним.

Недійсною є також угода, що не відповідає вимогам закону, в то­му числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей. До угод, які визнаються недійсними в зв’язку з порушенням вимог закону, належать угоди: про відмову від права звертатися до суду; такі, що спрямовані на обмеження правоздатності та дієздатності, укладені від імені особи, яку представляє представник, що до себе особисто або щодо другої особи, представником якої він одночас­но є; укладені опікуном з порушенням вимог ст. 146 Кодексу про шлюб та сім’ю та наявності довіреності, в якій не зазначено дату її складання.

Якщо угода визнана в судовому порядку недійсною, то за цією угодою кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути одержане в натурі — відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

У житловій сфері нікчемними є угоди, укладені з метою, що суперечать інтересам держави і суспільства (ст. 49 Цивільний Кодекс); укладеної не­повнолітнім, який не досяг 15-літнього віку (ст. 51 Цивільний Кодекс); укладені громадянином, визнаним недієздатним (ст. 52 Цивільний Кодекс).

До оспорюваних угод належать угоди, які визнаються такими лише в судовому порядку. Це угоди юридичної особи, що супе­речить її цілям (ст. 50 Цивільний Кодекс); угоди, укладені неповнолітньою особою (15-18 років) (ст. 53 Цивільний Кодекс); угоди, укладені громадянином, обмеже­ним у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами (ст. 54 Цивільний Кодекс); угоди, укладені громадянином, нездатним розуміти значення своїх дій (ст. 55 Цивільний Кодекс); угоди, укладені внаслідок помилки, що має істотне значення (ст. 56 Цивільний Кодекс); угоди, ук­ладені внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною або збігу тяжких обставин (ст. 57 Цивільний Кодекс); мнимі й удавані угоди (ст. 58 Цивільний Кодекс).

Купівля-продаж, дарування, застава, оренда жилих будинків та інші договори, що фактично прикривають продаж земельної ділянки або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними з перед­баченими ст. 49 Цивільний Кодекс наслідками (п. 17 Постанови пленуму Верхов­ного Суду України “Про практику застосування судами законодав­ства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” від 4 листопада 1991 р. за № 7).

Угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моментуїї укладення. Проте, якщо з самого змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, дія угоди визнається не­дійсною і припиняється на майбутнє.

Важливо знати, що недійсні частини угоди не тягнуть за собою недійсності інших її частин, оскільки можна припустити, що угода була б укладена і без включення недійсної її частини.

Найчастіше зустрічаються спори, пов’язані з визнанням угоди недійсною на підставі, коли учасник угоди умисно був введений в оману іншою стороною, тобто йому повідомили факти, які не відпо­відають дійсності і які мали суттєве значення. Можливі купівля-про­даж, обмін жилого приміщення під впливом одурювання з боку од­ного з учасників угоди, умисне введення в оману контрагента з при­воду якості, розміру жилих приміщень. Істотне значення для укла­дання угоди має також замовчування конкретних обставин, у цьому разі відбувається обман учасника угоди. Угода, яка укладається під впливом обману, може бути визнана недійсною, оскільки має місце невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиявлення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку пред­ставляє. Наприклад, має місце неправильне уявлення чи незнання інформації про санітарно-технічний стан жилого приміщення при укладенні угоди учасниками. Угода, укладена внаслідок помилки, що має істотне значення, може бути визнана недійсною за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки (ст. 56 Цивільний Кодекс). Помилка — це відсутність справжнього уявлення про стан речей, неправильне сприйняття стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її воле­виявлення. Наслідки, передбачені ст. 56 Цивільний Кодекс, тільки тоді дають про себе знати, коли дефекти об’єктивно заперечують проживання у квартирі і від них неможливо позбавитися. Тут йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, а встановлювати її істотність має право тільки суд, оскільки це здійснюється у кожному випадку і в суді встановлюються конкретні, фактичні обставини.

За час формування ринку житла трапляються випадки укладен­ня угод щодо жилих приміщень і під впливом погроз, насильства представників сторін. Насильство являє собою фізичний чи психіч­ний вплив на учасника угоди або його близьких з метою спонукання до укладення угоди. Особа, яка укладає угоду під впливом насиль­ства, фактично позбавляється можливості виявляти власну волю,їїволя змінюється волею насильника. При застосуванні погрози відбу­вається вплив на чужу волю під загрозою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Найчастіше вона спрямовується на колишнього члена сім’ї з метою отримання згоди на здійснення угоди. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, що може бути прак­тично втілена в життя, такою, що може привести до погіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При цьому не має значення, від кого вона виходить: від контрагента чи третіх осіб і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до обміну, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впливом погрози, то вона не збіга­ється зі справжнім його бажанням.

Якщо обставини, що мали місце при укладенні угоди, свід­чать, що відмова учасника договору від його укладення могла спри­чинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання угоди, пов'язаної з продажем, обміном, недійсною.

Можливі випадки відчуження жилих приміщень, коли особа змушена укладати угоду на невигідних для неї умовах внаслідок збі­гу тяжких обставин. Ознаками такої угоди може бути укладення її не на еквівалентних умовах або збіг тяжких обставин для однієї сто­рони (хвороба, крайня нужда тощо).

Угоди щодо купівлі, обміну жилих приміщень з особами, які перебувають у стані неможливості усвідомлення своїх дій, не можуть керувати ними і передбачати результати майбутніх наслідків також можуть бути визнані недійсними. У цьому разі угода, укладена гро­мадянином, хоч і дієздатним, але який в момент її укладення пере­бував у такому стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними, може бути визнана судом недійсною за позовом цього громадянина (ст. 55 Цивільний Кодекс). Якщо така угода визнана недійсною, то кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні все одержа­не за угодою.

Особливі правові наслідки при визнанні угод недійсними перед­бачені у Житловий Кодекс. Так, у разі визнання обміну жилих приміщень недійс­ним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони рані­ше займали (ст. 88 Житловий Кодекс).

Визнання обміну недійсним може мати місце як на підставі ст. 86 Житловий Кодекс, так і на підставах, передбачених Цивільним кодексом. Але правові наслідки в усіх випадках приводяться до однієї санкції: переселення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Це по­яснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 Житловий Кодекс), то загальна норма не застосовується (наприклад, ст. 57 Цивільний Кодекс). Що стосується відшкодування майнових збитків, пов'язаних з таки­ми обмінами, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей Цивільного кодексу про недійсність угод. Так, якщо угода буде визнана недійсною внаслідок помилки, то, окрім то­го, що сторони будуть приведені у попередній стан, сторона, за по­зовом якої угода визнана недійсною, має право вимагати від другої сторони відшкодування витрат, втрати або пошкодження свого май­на, якщо доведе, що помилка виникла з вини другої сторони. Якщо це не буде доведено, особа, за позовом якої угода визнана недійс­ною, зобов'язана відшкодувати другій стороні понесені нею витрати, втрату або пошкодження її майна.

Якщо угода була визнана недійсною внаслідок обману, насиль­ства, погрози, зловмисних дій (ст. 57 Цивільний Кодекс), то окрім повернення сторін у попередній стан потерпілому відшкодовуються понесені ним витрати, втрата або пошкодження його майна. Отже, при недійснос­ті угод потерпіла сторона може вимагати поновлення попереднього стану. Друга сторона такого права не має, оскільки нею були вчи­нені протиправні дії, при застосуванні яких вона порушила права й інтереси свого контрагента за угодою, і до неї повинні вживатися за­ходи цивільної відповідальності. Окрім того, вона відшкодовує і збитки, пов’язані з укладенням недійсної угоди.

Можливі випадки визнання угоди відносно жилих приміщень недійсною на тій підставі, що вона була укладена з метою приховати іншу угоду (удавана угода). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють ту угоду, яку сторони дійсно мали на увазі. Учасники удаваної угоди намагаються досягти певного правового результату, замаскувавши справжні наміри, зовні виявляючи волю, що не відпо­відає юридичним наслідкам, настання яких вони насправді бажають. Часто удавана угода укладається з метою приховати протизаконну. У цьому разі суд приймає рішення про визнання угоди недійсною із застосуванням наслідків, передбачених для недійсної угоди, яку сто­рони мали на увазі.

Частіше зустрічаються випадки, коли угоди укладаються лише про людське око, без наміру створити юридичні наслідки (мнимі угоди). Такі угоди визнаються недійсними з моменту їх укладення. Ви­знання угод відносно жилих приміщень недійсними вимагає уважно­го дослідження всіх обставин, що мають юридичне значення. Для визнання угоди недійсною необхідно встановити обставини, що під­тверджують дійсні наміри особи розпорядитися своєю жилою пло­щею у встановленому законом порядку, тобто зробити проміжні ва­ріанти, необхідні для досягнення кінцевої правомірної мети, необхід­но встановити чи належить жила площа сторонам, які брали участь в угоді.

Рішення про задоволення позовів має бути повним і обгрунтова­ним, оскільки воно пов’язано з великими майновими і немайновими (духовними) витратами (зміна місця роботи, навчання, переїзд в ін­ші місця тощо). У разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції зводяться всі правові наслідки визнання угод щодо житла недійсним.

Правомірна угода сторін з приводу жилих приміщень може супроводжуватися неправомірною угодою. Дійсність таких угод, обсяг прав і обов’язків, що випливають з них, залежить від загальних пра­вил, визначених Цивільним кодексом. Якщо така угода визнана не­дійсною, то наступають наслідки, передбачені статтями 48 чи 49 Цивільного кодексу. В останньому випадку при наявності умислу з боку обох сторін у доход держави стягується все, отримане ними за цією угодою, а у разі виконання її однією стороною, стягується все, отримане нею, і все те, що причиталося з неї першій стороні у від­шкодування отриманого. При наявності умисних дій в однієї сторо­ни, все отримане нею за угодою має бути повернуто другій стороні, а отримане останньою, або те, що належить їй у рахунок відшкоду­вання, стягується у доход держави.