Нотаріальний захист при укладенні угод про відчуження квартири (будинку)

Нотаріальне посвідчення переходу права власності на житло ви­конує насамперед охоронювальну функцію, завдяки фіксації юри­дичного факту набуття чи припинення прав на житло, що має юрис-дикційне значення.

Нотаріат в Україні — це система органів і посадових осіб, на які покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, з метою надан­ня їм юридичної вірогідності.

Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють у державних нотаріальних конторах, державних нота­ріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси). У населених пунк­тах, де не має нотаріусів, нотаріальні дії вчиняються уповноважени­ми на це особами.

Згідно зі ст. 55 Закону України “Про нотаріат” та пунктами 48-53 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 1994 р. за № 18/5 визначається порядок посвідчення угод про відчуження майна. У першу чергу нотаріуси посвідчують угоди, відносно яких законодавством встановлено обов’язкову нота­ріальну форму, а також за бажанням сторін і будь-які інші угоди, що не потребують обов’язкової нотаріальної форми. При цьому нотаріу­си та інші посадові особи перевіряють, чи відповідає зміст посвідчу-ваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження жило­го будинку, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання доку­ментів, які підтверджують право власності на вказане майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на жилий будинок, квартируможе бути підтверджено, зокрема, одним із таких документів:

— нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, довічно­го утримання, дарування, міни;

— договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі;

— свідоцтвом про придбання жилого будинку (частини будинку) з прилюдних торгів;

— свідоцтвом про право приватної власності на будинок (части­ну будинку);

— свідоцтвом про право власності, яке видається відповідним органом (у разі приватизації житла);

— свідоцтвом про право на спадщину;

— свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;

— договором про поділ майна;

— рішенням суду тощо.

Крім правовстановлюючого документа на жилий будинок (квартиру), якщо він підлягає реєстрації, нотаріус вимагає довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації, а в населених пунк­тах, де інвентаризація не проведена, — довідку виконавчого коміте­ту відповідної ради, в якій викладена характеристика відчужуваної будівлі.

Коли з довідки-характеристики видно, що власник, наприклад, жилого будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудо­ву, в тому числі перепланування жилого будинку, переобладнання нежилого приміщення в жиле і навпаки, або звів чи зводить госпо­дарські, побутові будівлі та споруди без встановленого дозволу або без належно затвердженого проекту, чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої адміністрації про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господар­ські, побутові будівлі та споруди. У разі відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження жилого бу­динку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, пе­реобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

При посвідченні договору про відчуження житлового будинку, квартири, перевіряється відсутність заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів не­рухомого майна.

У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяже-ного боргом, посвідчується за наявністю згоди кредитора і набувача про переведення боргу на набувача. У разі переведення боргу на на­бувача нотаріус вимагає подання відповідної довідки (заяви), вида­ної кредитором.

Посвідчення таких угод про відчуження або заставу житла провадиться за місцезнаходженням вказаного майна.

Угоди про відчуження жилого будинку, будівництво якого не закінчено, посвідчуються за наявності рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження.

Разом з тим необхідно зазначити, що чинне законодавство не пов’язує можливість укладення громадянином договору купівлі-про­дажу, міни, дарування жилого будинку (частини його) залежно від дозволу на це виконавчого органу місцевої ради, наявності у набу­вача прописки за місцем знаходження будинку.

Повнота нотаріального захисту суб’єктів права власності на житло забезпечується правом на оскарження дій нотаріусів, відпо­відно до цього склалася судова практика, яка знайшла своє відобра­ження у Постанові Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику в справах за скаргами на нотаріальні дії або відмову в їх вчиненні” від 31 січня 1992 р. за № 2.

Адміністративний захист

Відповідно до ч. 2 ст. 124 Конституції України, юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі. Тому у випадках, коли чинним законодавством України передбачено пра­во суб’єкта фізичної чи юридичної особи оскаржити рішення дер­жавного чи іншого органу, їх посадових осіб за підпорядкованістю, суб’єкти житлового права вправі на власний розсуд вирішувати пи­тання про оскарження актів таких органів за підпорядкованістю чи шляхом звернення до суду із позовною заявою чи скаргою.

Серед органів, уповноважених розглядати житлові спори в адміністративному порядку, треба назвати перш за все місцеві державні адміністрації та виконкоми місцевих рад. Цим органам підвідомчі та­кі спори: з питань обліку громадян, які потребують поліпшення жит­лових умов, і надання їм жилих приміщень; про відмову наймача або членів його сім’ї у згоді на вселення в жиле приміщення інших осіб або у здаванні його у піднайом; вимоги наймача до наймача іншого жилого приміщення в тій самій квартирі про примусовий обмін жи­лого приміщення на підставі ст. 80 Житлового Кодексу або визнання його таким, що втратив право користування приміщенням на підставі статей 71 і 107 Житлового Кодексу; про переселення в межах одного і того самого гуртожитку й інші спори, для вирішення яких можливий адміністративний поря­док прийняття рішень. Разом з тим, скарги на рішення виконкомів місцевих рад, місцевих державних адміністрацій, їх посадових осіб з цих питань можуть бути предметом розгляду суду в порядку, визна­ченому Цивільного Процесуального Кодексу, встановленому для оскарження неправомірних дій ор­ганів державного управління і службових осіб, що ущемляють права громадян.

Захист житлових прав у порядку адміністративного проваджен­ня здійснюється і судом у порядку, передбаченому ст. 236 Цивіль­ного процесуального кодексу України, де визначено перелік та поря­док розгляду справ, що виникають з адміністративно-правових від­носин. Крім того, ст. 237 визначає, що справи цієї категорії справ вирішуються одноособове суддею.

Скарги на спільні рішення власника або уповноваженого ним ор­гану підприємства, установи, організації і профспілкового комітету розглядаються виконавчим органом відповідної ради. Спори в поряд­ку адміністративного провадження можуть розглядатися вищестоя­щими адміністративними органами в порядку підлеглості, тобто рі­шення виконавчого органу місцевої ради, місцевої державної адмі­ністрації з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень можуть бути в першу чергу оскаржені до виконавчого органу вищої за підпорядкованістю ради.

Оскільки для оспорювання правомірності прийнятих державни­ми органами рішень у загальному порядку допускається звернення до того самого органу, який прийняв неправомірне, на думку заяв­ника, рішення, то всі винесені рішення можуть бути оскаржені без­посередньо керівнику відповідного державного органу, власнику або уповноваженому ним органу підприємства, установи, організації, ор­гану громадської організації, профспілкового комітету, який може винести остаточне рішення зі спірного питання.

Незгода з прийнятим будь-яким адміністративним рішенням мо­же бути висловлена у формі: заяви; протесту; скарги; клопотання тощо. Відповідно до Закону України “Про звернення громадян” (ст. 3) під зверненнями громадян треба розуміти викладені в пись­мовій чи усній формі пропозиції, зауваження, заяви, клопотання та скарги. Заявою визнається звернення громадян із проханням про сприяння реалізації закріплених Конституцією та чинним законодав­ством їх прав та інтересів, або повідомлення про порушення чинно­го законодавства чи недоліки в діяльності підприємств, установ, ор­ганізацій, незалежно від форм власності, України, депутатів місце­вих рад, осадових осіб, а також висловлення думки щодо поліпшен­ня їх діяльності.

Клопотання — це письмове звернення з проханням про визнан­ня за особою відповідного статусу, прав чи свобод тощо. Скаргою є звернення з вимогою про поновлення прав і захист законних інтере­сів громадян, порушених діями (бездіяльністю), рішеннями держав­них органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, уста­нов, організацій, об’єднань громадян, посадових осіб. На жаль, у чинному законодавстві не визначено порядку, строків розгляду та інших правових наслідків, які повинні настати при поданні, розгля­ді, відхиленні різних форм звернень громадян. Цю прогалину в чин­ному законодавстві необхідно було б усунути, прийняттям закону про адміністративні процедури, з метою уніфікації проведення всіх адміністративних процедур, які здійснюються у кожному відомстві посвоєму.