Сучасні тенденції розвитку житлового законодавства

До факторів, що зумовлюють необхідність проведення житлової реформи, можна віднести економічні, управлінські та правові.

Недоліки у сфері економіки виявили себе у таких прикрих реаліях, як:

Ø скорочення обсягів фінансування житлового будівництва з дер­жавного та місцевих бюджетів;

Ø падіння платіжної спроможності населення;

Ø недостатня державна підтримка приватного житлового будів­ництва;

Ø невідповідність розмірів платежів за користування державним житлом фактичним витратам на його утримання;

Ø недосконалість системи фінансування робіт, пов’язаних з обслуговуванням державного житлового фонду, що призводить до йо­го швидкого фізичного та морального зношення.

Управлінська діяльність держави тривалий час була зорієнтова­на насамперед на будівництво житла у великих містах, що зумовило диспропорції у забезпеченні та благоустрої житла в різних за розмі­ром населених пунктах, а також призвело до занепаду сіл і селищ. Держава виявилася неспроможною перебороти недосконалість сис­теми розподілу та надання житла — черги на житло з роками не зменшувались, а зростали.

Можна зробити висновок, що чинне на сьогодні житлове законодавство не відповідає змінам, що відбулися за останні десять років в економіці країни й потребує негайного приведення його у відповід­ність із системою ринкової економіки. Потребують докорінної зміни чинні законодавчі та інші нормативні акти, прийняті за роки незалежності України, що регулюють правові відносини у житловій сфе­рі. Упродовж останніх років набули поширення нові прояви анти­громадських дій у сфері придбання житла та користування ним, що також потребує прямого втручання держави для захисту прав громадян.

Розвиток житлового права, перш за все, вимагає оновлення жит­лового законодавства шляхом прийняття нового Житлового кодек­су, проект якого розроблений Кабінетом Міністрів України і опуб­лікований для широкого обговорення. Такий нормативний документ вкрай необхідний, оскільки відносини, пов’язані з користуванням жилими приміщеннями (договір оренди, найму житла), правом влас­ності на житло регулюються значною кількістю нормативних актів, у тому числі підзаконних, що ускладнює правове регулювання цих питань.

На нашу думку, новий Житловий Кодекс дозволить не тільки зменшити кіль­кість підзаконних нормативних актів (особливо тих, що датовані ще до 1990 р.), а й упорядкувати, кодифікувати численні нормативні акти, прийняті за останні десять років, і розробити нові, які регулю­ватимуть порядок задоволення житлом громадян у нових умовах.

Адміністративні методи вирішення житлової проблеми залиши­лися ще з часів СРСР і не витримали перевірки часом. Необхідність прийняття нового Житлового Кодексу спричинена також вимогою Ради Європи прийняти новий Цивільний кодекс України, який має деякою мірою врегулювати правовідносини у житловій сфері. “Деякою мірою”, оскільки неможливо врегулювати специфіку житлових відносин тільки цивільно-правовими методами.

А Житловий кодекс вкрай необхідний, навіть якщо це призведе до деякого дублювання окремих норм цивільного, кримінального, фі­нансового та адміністративного права в ньому, але це матиме свою спрямованість і свої особливості. Такий висновок можна зробити на­віть виходячи з проекту нового Цивільного кодексу, який не дає від­повіді на ці питання. Нормотвірна практика свідчить, що прийма­ються нормативні документи в житловій сфері, але вони виходятьзамежі цивільно-правового регулювання.

На жаль, більша частина як чинного Житлового Кодексу, так і проекту нового, не розрахована на пряме застосування. Кількість посилкових та бланкетних норм ще досить значна. Наявність великої кількості нормативних актів, спрямованих на формалізацію процесів здійснення права на житло, призводить до звуження можливості суб’єктів у по­дальшому отримати відповідний правовий захист. З іншого боку, нормативно-правові акти начебто врегульовують питання, визначені в законах як “білі плями”, але не вирішують основного питання що­до забезпечення державного захисту прав власників житла на права власності. З цим пов’язане подальше удосконалення житлового за­конодавства й відповідно прийняття нового Житлового кодексу, що забезпечить надання суб’єктам житлового права ширшої можливо­сті для охорони та захисту своїх прав. Відомо, що нормативні акти мають, з одного боку, встановлювати чіткі правові рамки, а з ін­шого — бути достатньо гнучкими для застосування конкретних пра­вових механізмів.

Відповідно до Конституції України держава має проводити курс на послідовне забезпечення права громадян на житло. Традиційні положення радянського житлового законодавства знайшли своє за­кріплення в новому законодавстві України, хоч акценти й змінили­ся. Слід звернутися до ст. 47 Конституції, яка визначає принцип ви­рішення житлової проблеми в Україні, закріплює права громадян на житло. Держава взяла на себе зобов’язання створити умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придба­ти його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою й органами місце­вого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Тобто, держава надає допомогу, але не гарантує своїм громадянам житло, а не виконання належним чином держа­вою цього обов’язку може призвести до значного збільшення соці­альне незахищених громадян.

Соціальна спрямованість житлової політики держави виявляєть­ся у такому:

Ø надання допомоги малозабезпеченим громадянам України, які не мають житла чи мають недостатню кількість житла;

Ø законодавче гарантування житлових прав громадянам України;

Ø забезпечення та доступність житла;

Ø створення умов для житлового будівництва особам, щоможуть задовольнити свою житлову потребу самостійно, і в подальшому обов’язковим субсидуванням будівництва;

Ø визнання потреби дотацій на утримання житлового фонду.

Тому необхідно створити відповідну нормативну базу, яка регулюватиме ринок житла та забезпечить функціонування ринкових структур у житловому господарстві. Неодмінним є визначення ва­желів для стимулювання підприємств, установ і організацій, які бу­дують житло для своїх працівників. Нині і в майбутньому необхідно:

— розумно та справедливо регулювати розміри плати за користування житлом;

— у першу чергу забезпечити земельними ділянками під індивідуальну забудову громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

Разом з тим, державі слід підвищувати відповідальність власни­ків і користувачів квартир (будинків) за їх належну експлуатацію та утримання, не допускати використання державного житлового фон­ду не за призначенням, здійснювати суворий контроль за його вико­ристанням.

Реформування відносин власності через приватизацію житлово­го фонду покликане сприяти створенню соціальне орієнтованої еко­номічної системи, яка знайде своє відображення і в правовому пла­ні. Адже обов’язком нашої держави є створення державного житло­вого фонду соціального призначення, щоб громадянин України, який не має житла, мав можливість отримати тимчасове житло на умо­вах найму за доступну для нього плату.

Держава повинна не тільки брати участь, а й відповідати за забезпечення громадян житлом, і не може перекладати повністю відповідальність за вирішення житлових проблем на плечі самих гро­мадян. Жодна більш-менш розвинута країна не має права зняти з се­бе відповідальність за долю своїх громадян. Деякі країни світу вирі­шують житлові проблеми шляхом створення комунального житла для осіб з низьким рівнем доходів; крім того, забезпечують житлом осіб, які не мають житла, надаючи їм жилі приміщення у тимчасове користування безоплатно.

З наведеного можна зробити висновок, що проблем на шляху подальшого розвитку житлового законодавства ще буде багато. Потре­бують вирішення проблеми, пов’язані з приватизацією та реприватизацією житла, будівництвом нового. Незважаючи на низький рі­вень забезпеченості громадян житлом, обсяги його будівництва що­річно зменшуються. Лише невеликий відсоток осіб, які потребують поліпшення житлових умов, мають змогу будувати будинки або інвестувати будівництво. Разом з тим, існує необхідність у будівни­цтві нового житла і для менш забезпеченого населення.

Нині перед Україною постало питання щодо розв’язання однієї з найважливіших соціальних проблем — задоволення потреб своїх громадян у житлі, а також забезпечення повного збереження наяв­ного житлового фонду, подовження строку його служби.

Отже, становлення України як незалежної суверенної держави можливе тільки за умови надійного функціонування економіки, а ос­кільки проблеми розвитку житлового господарства взаємопов’язані з останньою, це знайшло своє відображення і навіть часткове вирі­шення у відповідних нормативно-правових актах житлового законо­давства. Житлова сфера вимагає реформування, але навіть за цих умов не слід забувати здобутки й досягнення попередньої, відпра­цьованої роками системи, для того, щоб у майбутньому, спираючись на неї, вийти на новий якісний рівень регулювання цих відносин.