Виникнення права на захист у власників житла

Дуже важливе не тільки теоретичне, а й практичне значення має визначення моменту виникнення права на захист. Цей момент пов’язаний з моментом виникнення права власності, оскільки тільки власник у повній мірі може використати належні йому права на за­хист. Хоча, як було зазначено вище, положення щодо захисту права власника, поширюються і на невласників, осіб, які володіють жит­лом на законних підставах. Позитивним, на нашу думку, є те, що ст. 80 Проекту Житлового Кодексу встановлює правило, за яким угода про відчу­ження (продажу, дарування) будинку (квартири), їх частини, підля­гає обов’язковій державній реєстрації. І право власності на будинок (квартиру) виникає саме з моменту державної реєстрації докумен­тів, що встановлюють це право.

Особи, яким належить на праві власності частина квартири (бу­динку), можуть укладати угоди про її відчуження тільки тоді, коли ця частина може бути відокремлена від інших частин будинку (квартири). При цьому, правопосвідчуючими документами про пра­во власності на житло може бути документ про право власності на жилий будинок і розмір часток співвласників (про надання земель­ної ділянки для спорудження будинку і про його будівництво, про купівлю-продаж, міну, дарування, спадкування, про право на частку у спільному майні подружжя, рішення суду, що набрало законної сили, про визнання права власності на будинок чи його частину, довідка з бюро технічної інвентаризації).

При цьому слід пам’ятати, що право власності на жилий буди­нок, зведений громадянином на відведеній йому в установленому порядку земельній ділянці і прийнятий в експлуатацію, виникає з часу його реєстрації у виконавчому органі місцевої ради. Право власності на куплену квартиру у будинку ЖБК у покупця виникає з моменту укладення нотаріально посвідченого договору (Постанова Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування су­дами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 ве­ресня 1987 р. за № 9).

Член житлового та житлово-будівельного кооперативу може розпоряджатися житлом, де він проживає, тільки після повного внесен­ня внеску за квартиру, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування. Наймач стає власником квартири (будинку) відпо­відно до ст. 15 Закону України “Про власність” тільки після викупу (придбання на інших підставах) жилого приміщення в будинку дер­жавного чи громадського житлового фонду. Тільки після цього він може укладати на свій розсуд на це майно договори купівлі-про­дажу, міни, дарування, оренди або інших угод, що не суперечать закону.

Відповідно до правил кредитування індивідуального житлового будівництва, позичальник до закінчення виплати одержаної позички не має права відчужувати збудований або капітально відремонтова­ний за рахунок позички будинок без дозволу банку або підприєм­ства (організації), що видали позичку.

При вирішенні срору про право власності на будинок обов’язок виплатити заборгованість з позички за згодою позикодавця може бути покладено на інших співвласників — учасників будівництва. У разі відсутності такої згоди обов’язок виплати позички лежить на особі, яка її одержала (Постанова Пленуму Верховного Суду Украї­ни “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” (п. 4) від 4 жовтня 1991 р. за № 7).

При вирішенні спорів про право власності на жилий будинок, на квартиру в житлово-будівельному кооперативі слід виходити з роз’­яснень, які надані Пленумом Верховного Суду України у прийнятих ним постановах з цих питань. А саме: а) при вилученні земельної ді­лянки, на якій розміщений належний громадянину жилий будинок, інші будівлі, право приватної власності на них припиняється, якщо вилучення землі проведено відповідно до законодавства і вирішено питання про надання власнику відповідної компенсації та відшкоду­вання завданих цим збитків. Спори щодо виду компенсації суд вирі­шує з урахуванням інтересів сторін і конкретних обставин справи; б) при повному внесенні пайових внесків за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані члену житлово-будівельного кооперативу, в особи, яка має право на частку в пайових внесках, виникає право власності на відповідну частку квартири.

У той самий час надання коштів для сплати вартості жилого бу­динку за договором купівлі-продажу може бути підставою для ви­знання покупцем за цим договором кредитора.

Таке рішення приймається з урахуванням конкретних обставин справи.

Так, В. пред’явила позов до С. про визнання права власності на будинок. Позивачка зазначала, що в березні 1991 р. вона домовилася з С. В. про купівлю у тієї будинку. Оскільки ж у цей час вона зустрічалася з С. і той обіцяв з нею одружитися, якщо договір купівлі-продажу буде оформлено на нього, вона з цим погодилась, внесла на рахунок С. В. свої гроші і оформила договір купівлі-продажу на відповідача. Посилаю­чись на те, що С. згодом її ошукав, а гроші за будинок фактично внесла вона, В. просила визнати зазначений договір недійсним і перевести на неї права й обов’язки покупця.

Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 21 лютого 1996 р. визнала, що касаційна скарга не підлягає задоволен­ню з таких підстав.

Як установив суд, 17 липня 1992 р. за взаємною згодою між власницею спірного будинку С. В. і відповідачем С. у Городенківській державній нотаріальній конторі було укладено договір купівлі-продажу будинку, на підставі якого власником став С. На цей час, як підтвердили сторони, вони ні в зареєстрованому шлюбі, ні у фактичних шлюбних відносинах не перебували і домовленості про створення спільної влас­ності на будинок у них не було.

Порушуючи питання про визнання договору купівлі-продажу бу­динку недійсним щодо покупця, В. посилалась на те, що цю угоду вчи­нено за належні їй гроші.

Проте суд, установивши, що спірний будинок купувався не лише за кошти позивачки і не для її особистого користування, правильно від­мовив В. у позові про визнання права власності на весь будинок.

Для захисту житлових прав необхідно звернення до суду.

Зміст і форма позовної заяви визначаються статтями 137, 138 Цивільного процесуального кодексу. Позовна заява подається до су­ду в письмовій формі.

Позовна заява повинна містити таке:

1) назву суду, до якого подається заява;

2) точну назву позивача і відповідача, їх місце проживання або знаходження, а також назву представника позивача, коли позовна заява подається представником;

3) зміст позовних вимог;

4) виклад обставин, якими позивач обґрунтовуєсвої вимоги;

5) зазначення доказів, що стверджують позов;

6) зазначення ціни позову;

7) підпис позивача або його представника із зазначенням часу подання заяви.

До позовної заяви додаються письмові докази, а якщопозовназаява подається представником позивача, — ще й довіреністьчи ін­ший документ, який підтверджує повноваження представника.

Позивач повинен подати позовну заяву з копіями відповідно до кількості відповідачів.

Суддя має право, коли він визнає за необхідне, залежно від складності та характеру справи, затребувати від позивача копії всіх доданих до позовної заяви документів відповідно до кількості відпо­відачів.

Державне мито

При розгляді спору щодо житла, як майна, сплачується держав­не мито у визначеному розмірі. Із заяв і скарг, які подаються до су­ду, стягується один відсоток ціни позову, але не менше трьох неопо­датковуваних мінімумів доходів громадян і не більше 100 неоподат­ковуваних мінімумів доходів громадян. У позовах про поділ будинку в натурі державне мито обчислюється залежно від вартості відшуку­ваної частини будинку. У такому самому порядку обчислюється дер­жавне мито тоді, кили ідеальні частки сторін у спільній власності були визначені раніше. У позовах про зміну ідеальних часток у пра­ві власності на будинок державне мито обчислюється залежно від вартості ідеальної частки, на яку позивач просить збільшити її розмір.

На жаль, не всі власники квартир (будинків) навіть і у таких ви­падках зможуть звернутися до суду за захистом своїх порушених чи оспорюваних прав і законних інтересів у тому числі у випадку ос­карження незаконних дій посадових осіб, підприємств, установ, ор­ганізацій різних форм власності через неможливість сплатити дер­жавне мито. Відповідно до цього, виходячи з вимог пункту “д” ст. З Декрету Кабінету Міністрів України “Про державне мито”, із позов­них заяв про зміну або розірвання договору найму житлових примі­щень, про продовження строку прийняття спадщини, про скасуван­ня арешту на майно та з інших позовних заяв немайнового характе­ру (або таких, що не підлягають оцінці) — 0,5 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.

При здійсненні захисту права на житло захищаються не тільки майнові права, а й немайнові житлові права, у тому числі, і право на місце проживання, що не мають ринкової вартості.

При захисті в судовому порядку майнових та особистих прав ін­шої особи, відповідно до п, 10 ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів Ук­раїни “Про державне мито”, ці особи звільняються від сплати дер­жавного мита. Тому при розгляді справ щодо захисту прав на житло в певних випадках слід виходити з того, що житло як об’єкт житло­вого права — це комплекс не тільки майнових, а й немайнових прав.