Ремонт приватизованого житла

Відповідно до п. 4 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, компенсація за непроведений ремонт надається власниками державного житлового фонду за рахунок коштів, передбачених на його проведення, наймачам одноквартир­них будинків і квартир багатоквартирних будинків, якщо вони вия­вили бажання виконати ремонт власними силами або за власні кошти за наступною компенсацією.

Право на одержання компенсації за непроведений ремонт мають тільки наймачі, які виявили бажання приватизувати займане житло, де вони мешкають, у будинках, включених в установленому порядку до планів ремонту.

Розмір компенсації визначається затвердженим кошторисомна ремонт будинку в цінах, що діють на період виконання ремонту.

У багатоквартирних будинках ремонт власними силами найма­чів або за їхні кошти з виплатою належної компенсації може бути здійснений за згодою всіх наймачів будинку. Компенсація розподіля­ється за ремонт між наймачами пропорційно загальній площі квар­тир, які вони займають.

Якщо затвердженою проектно-кошторисною документацією передбачено ремонт окремих квартир багатоквартирного будинку, зго­да всіх наймачів на проведення ремонту власними силами або за власні кошти з наступною компенсацією не обов’язкова.

Компенсація сплачується наймачам квартир (будинків) після проведення ремонту та оформлення з участю представника власни­ка будинку відповідного акта, що засвідчує виконання всіх робіт в обсягах, визначених проектно-кошторисною документацією.

Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих жилих будинків їх колишніх власників

Відповідно до п. 7 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” колишні власники багатоквартирних бу­динків (виконкоми-місцевих Рад, місцеві державні адміністрації у містах Києві та Севастополі, підприємства, організації, установи, в повному господарському віданні або оперативному управлінні яких вони перебували) зобов’язані брати участь у роботах, пов’язаних з ремонтом, потреба в якому виникла після приватизації квартир. Об­сяг цих робіт визначається кількістю приватизованих квартир бу­динку і строком його експлуатації від закінчення будівництва або реконструкції до проведення першого ремонту після приватизації.

Якщо в будинку приватизовано кілька квартир і їхні власники не виявили бажання створити товариство (об’єднання) власників квар­тир, то кожний власник квартири укладає з власником будинку до­говір про участь у витратах на утримання (обслуговування та ре­монт) будинку та прибудинкової території. Договором визначається розмір щомісячних внесків власником квартири на розрахунковий рахунок власника будинку на майбутні ремонти. За таких умов пер­ший після приватизації та наступні ремонти будинку здійснюються власником будинку незалежно від строку його експлуатації.

Якщо в будинку приватизовано частину квартир і їхні власники створили товариство (об’єднання) співвласників квартир, між това­риством (об'єднанням) і власником неприватизованих квартир (співвласником будинку) укладається угода про спільне володіння жилим будинком і пайову участь у витратах на утримання будинку та прибудинкової території. При цьому згідно з розміром частки во­лодіння будинком визначається уповноважений співвласник, на якого покладаються обов’язки замовника, пов’язані з утриманням і будинку та прибудинкової території. Угодою визначається розмір щорічних зборів коштів, що проводить товариство (об’єднання) співвласників квартир на майбутні ремонти будинків. Ці кошти на­копичуються на розрахунковому рахунку товариства (об’єднання).

Якщо в будинку приватизовано не всі квартири, при проведенні і першого після приватизації будинку ремонту колишній власник бу­динку (теперішній співвласник) зобов’язаний взяти участь у фінан­суванні вартості ремонту приватизованої квартири. Розмір частки і визначається виходячи з вартості ремонту приватизованої частини будинку. Вартість ремонту неприватизованої частини будинку фінансується його власником у повному обсязі.

Якщо у будинку приватизовані всі квартири, колишній його власник фінансує проведення тільки першого після приватизації ремонту.

Розмір щорічних внесків власників квартир на ремонт будинку встановлюється власником будинку, угодою співвласників будинку і не повинен бути меншим за розмір витрат на ремонт будинків, встановлений для державного житлового фонду.

Перший після приватизації ремонт будинку має носити ком­плексний характер, тобто має включати виконання необхідних ро­біт, пов’язаних з усуненням виявлених при обстеженні несправнос­тей і пошкоджень усіх елементів будинку.

До переліку робіт, що підлягають виконанню при проведенні першого ремонту, включаються роботи, спрямовані на підвищення рівня благоустрою будинку та прибудинкової території, встановлен­ня технічного обладнання, якого не вистачає, поліпшення експлу­атаційних показників будинку (заміна плоских суміщених покрівель на шатрові, утеплення окремих ділянок стін тощо).

До складу робіт, що виконуються при здійсненні першого ремон­ту, не включаються роботи, пов’язані з ремонтом квартир, виконан­ня яких входить в обов’язки власників і наймачів квартир.

Обстеження будинків, які потребують першого після приватиза­ції ремонту та складання проектно-кошторисної документації на йо­го проведення, покладається на відповідні проектні організації. В об­стеженні будинку зобов’язані брати участь представники власників, співвласників будинку та колишнього власника будинку.

При нестачі накопичених товариством (об’єднанням) співвлас­ників квартир коштів на виконання передбачених кошторисом робіт з урахуванням встановленої частки витрат колишнього власника будинку, власники квартир покривають вказану нестачу або перегля­дають та перезатверджують склад і обсяг робіт, пов’язаних з ремон­том будинку.

 

Реприватизація житла

Насамперед зазначимо, що правові засади відносно житла, яке перебуває у державній власності, визначені Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”, не передбачають ви­падків реприватизації квартир, тобто зворотної передачі приватного житла до державного житлового фонду.

Стаття 55 Закону України “Про власність” передбачає такі ви­падки позбавлення права власності, як вилучення майна у власника при зверненні стягнення на це майно за зобов’язаннями власника та за обставин надзвичайного характеру. Майно в інтересах суспіль­ства за рішенням органів державної влади може бути вилучено оплатно (реквізовано) у власника при обставинах надзвичайного ха­рактеру — стихійного лиха, аварії, епідемії, епізоотії. Безоплатне вилучення (конфіскація) майна у власника допускається тільки за рішенням (вироком) суду, господарського суду чи іншого компетент­ного органу (службової особи) як санкція за вчинення правопорушення.

Тобто набуття права власності держави на приватизований, тоб­то приватний житловий фонд, можливе у разі реквізиції і конфіска­ції та звернення стягнення на житло в порядку, передбаченому За­коном України “Про виконавче провадження” як санкція на право­порушення у випадках, встановлених Кримінальним кодексом та Цивільним кодексом України, а також в інших випадках відчуження майна на користь держави: дарування, заповіту, виділу, міни, купів­лі, та інших зобов’язань, що випливають з договорів по забезпечен­ню зобов’язань.

Права громадян України на житло є невідчужуваними та непо­рушними правами, що гарантуються державою, не можуть бути ска­совані, що знайшло своє закріплення в Конституції України. Зокре­ма, ст. 41 Конституції визначає, що право приватної власності набу-вається у порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути про­типравне позбавлений права власності. А примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток, на підставі і в порядку, встановлених тільки законом. Це конституційне положення знайшло своє відображення у судовій практиці.

Відповідно до п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності:” від 22 грудня 1995 р. за № 20, ст. 55 Закону України “Про власність”, громадянин не може бути позбавлений права І власності на своє майно, крім випадків, передбачених Законом.

Закон України “Про власність” забезпечує правові гарантії при захисті права приватної власності на житло. Відповідно до ст. 48 цього закону власник може вимагати усунення будь-яких порушень його права, навіть у випадку хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння, вимагати відшкодування завданих таки­ми правопорушеннями збитків.

На жаль, у судовій практиці трапляються випадки, коли суди ви­знають приватизацію житла недійсною, а громадяни — як наслідок позбавляються права власності на свої квартири, у тому числі і пра­во на подальшу повторну приватизацію через правову невизначе­ність. Слід зазначити, що суд в деяких випадках може вирішити спір, відповідно до чинного законодавства України, між учасниками спільної власності на квартиру шляхом присудження грошової ком­пенсації за частку у разі, якщо її неможливо виділити чи поділити майно в натурі або спільно користуватися ним. Такі рішення суду мають розглядатися, як правомірне вирішення складних ситуацій щодо житла, а не позбавлення права власності на житло.

Як зазначалося вище, порядку реприватизації квартир, тобто механізму добровільного повернення у державну власність приватизо­ваного житлового фонду. Законом “Про приватизацію державного житлового фонду” та іншим нормативно-правовими актами не ви­значено.

Тому найбільше випадків, пов’язаних з реприватизацією квар­тир, виникає насамперед за рахунок осіб, які на момент приватиза­ції квартири були тимчасово відсутніми відповідно до ст. 71 Житлового кодексу і які вважають, що за ними зберігалося право на при­ватизацію.

Вважаємо, що судова практика про визнання приватизації жит­ла недійсною на тих підставах, що не отримана згода всіх осіб, за якими відповідно до ст. 71 Житлового Кодексу зберігається право на жилу площу має вирішуватися не шляхом визнання приватизації недійсною, а шляхом включення нового власника до складу осіб, що володіють майном на праві спільної власності. В іншому разі відсутні мешканці квартири стануть на заваді проведення приватизації. Значна части­на громадян України не зможе скористатися своїм правом на прива­тизацію житла, якщо їхні відсутні родичі не виявлять згоди на при­ватизацію квартири, родинні зв’язки між ними можуть бути втрачені, або строки, визначені ст. 71 Житлового Кодексу, значно перевищуватимуть стро­ки приватизації. Це стосується як виписаних, так і невиписаних осіб, оскільки кількість майбутніх власників визначається за кількіс­тю прописаних, які визнаються наймачами та членами їх родин.

Право на приватизацію квартир з використанням житлових че­ків одержують громадяни України, які постійно проживають у цих квартирах або перебували на обліку потребуючих поліпшення жит­лових умов до введення в дію цього закону. Відповідно до п. 1 ст. 5 Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” до членів сім’ї наймача включаються лише громадяни, які постійно прожива­ють у квартирі разом з наймачем. До числа суб’єктів права на при­ватизацію державного житлового фонду законом віднесені й тимча­сово відсутні члени сім’ї, за якими зберігається право на житло. Тобто, передача квартир у власність здійснюється тільки наймачам і членам їх сімей.

Передача зайнятих квартир здійснюється в спільну власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї з обов’язковим ви­значенням уповноваженого власника квартири. Порядок збережен­ня житла за тимчасово відсутніми членами сім’ї наймача визначе­ний ст. 71 Житлового кодексу України, а їхні права і обов’язки — ст. 78 Житлового кодексу.

Згідно з Постановою Пленуму Верховного суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житло­вого кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2 у справах про визнання наймача або члена його сім'ї таким, що втратив право ко­ристування жилим приміщенням відповідно до ст. 71 Житлового ко­дексу, необхідно з’ясувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки. У разі їх поважності суд може продовжити про­пущений строк. Окрім того, наймачеві або членові його сім’ї, який був відсутнім понад встановлений законом строк без поважних при­чин, суд вправі з цих мотивів відмовити в позові про захист поруше­ного права.

У деяких випадках приватизація квартири визнається недійсною на підставі звернень колишнього члена сім’ї до суду з позовом про визнання його права на житлову площу про визнання свідоцтва про право власності на квартиру недійсним.

Якщо судом буде визнано свідоцтво про право власності на квар­тиру недійсним, це призведе до того, що квартира з приватної влас­ності у примусовому порядку буде переведена до державного житлового фонду, а колишні власники перетворяться на квартиро­наймачів.

Відповідно до закону безоплатна приватизація за житлові чеки може бути здійснена тільки один раз, про що робиться відповідний запис в паспорті. Так, у Постанові Кабінету Міністрів України “Про і випуск в обіг приватизаційних чеків” від 26 квітня 1993 р. за № 305 було передбачено робити відповідну відмітку органу приватизації державного житлового фонду в паспорт про право на безоплатну приватизацію житла у відповідному для даного громадянина обсязі.

Оскільки до цього часу законодавче не визначено правового механізму повернення житлових чеків їх власникам або відшкодуван­ня вартості цих приватизаційних паперів у грошах за умови визнан­ня недійсною приватизацію житла, то її фактичне проведення ущем­ляє права громадян.

Вимоги ч. 2 ст. 48 Цивільного кодексу (повернення всього отри­маного за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі — відшкодувати його вартість у грошах) при приватизації житла не можна застосовувати через неможливість повернення житлових че­ків і наймачі реприватизованих квартир вже не в змозі повторно на­бути право власності на квартиру державного житлового фонду, і з категорії власників змушені перетворюватися на іншу категорію суб’єктів житлового права — квартиронаймачів.

Тому приватизацію житла, проведену органами приватизації у відповідності з чинним законодавством, не можна визнавати недійс­ною, оскільки, по-перше, відповідно до Закону України “Про прива­тизацію державного житлового фонду”, органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків) у приватиза­ції житла, яке вони займають, і, по-друге, безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим і відповідно до Постанови Верховної Ради України безоплатна приватизація дер­жавного житлового фонду з використанням житлових чеків здій­снюється тільки до 31 грудня 2002 р. Отже, житло може безоплатно приватизуватися тільки на час дії житлових чеків. Але це не поши­рюється на безстрокову приватизацію — викуп державного житла за гроші. Приватизаційні папери є платіжними засобами при безоп­латній приватизації. Після закінчення останньої можливо розпоч­неться процес продажу бажаючим державного житла за гроші.

Протягом цього етапу приватизації кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло один раз.

Якщо приватизація проведена згідно з чинним законодавством, вона не може бути визнана недійсною. Але звичайно це не стосуєть­ся абсолютно недійсних угод з приватизації, які не несуть за собою виникнення у сторін прав і обов'язків. Тому вважаємо, що привати­зація може бути визнана незаконною тільки тоді, коли вона не відповідає вимогам закону, ущемлює права неповнолітніх дітей, недієз­датних, здійснена громадянами, не здатними розуміти значення сво­їх дій, внаслідок помилки, обману, насильства тощо. А також за на­явності підстав для визнання документів недійсними: подання не відповідаючих дійсності документів, порушення прав інших грома­дян та організацій на жиле приміщення, неправомірних дій службо­вих осіб при вирішенні питання про приватизацію жилого приміщен­ня, а також інших випадків порушення порядку і умов надання жи­лих приміщень тощо.

При розгляді спору в суді щодо законності приватизації кварти­ри, якщо навіть і буде встановлено, що порушені права окремих гро­мадян на приватизацію, суд повинен визнавати їхні права спільної власності на житло, а в деяких випадках навіть позбавляти окремих осіб права на частку в приватизованому житлі, і ні в якому разі не скасовувати приватизацію взагалі шляхом визнання свідоцтва про право власності на житло недійсним.

Порядок добровільного повернення квартири (будинку) у дер­жавну власність громадян, в яких підійшла черга на одержання жи­лого приміщення в державному житловому фонді регулюється за­твердженим наказом Держжитлокомунгоспу України “Тимчасовим положенням про порядок передачі громадянами житла, що перебу­ває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов” від 1 червня 1995 р. за № 24, з відповідними зміна­ми від 8 серпня 2000 р. Цей порядок не поширюється на обмін гро­мадянами жилих приміщень більшої площі на жилі приміщення мен­шої площі, який був розглянутий раніше.

Зазначене Положення визначає порядок передачі громадянами, в яких підійшла черга на одержання жилого приміщення і які вия­вили бажання одержати житло в державному житловому фонді на умовах, передбачених ст. 48 Житлового Кодексу Української РСР, належного їм на праві приватної власності будинку (квартири і кім­нати у квартирі) органу, який здійснює поліпшення їх житлових умов.

Громадяни, які виявили бажання одержати житло в межах встановленої норми жилої площі в одному населеному пункті, подають до органу, який здійснює поліпшення житлових умов, заяву та правовстановлюючий документ (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарування тощо) на будинок (квартиру, кімнату у квартирі).

Орган, який здійснює поліпшення житлових умов, у місячний термін розглядає заяву громадянина і приймає рішення про надання йому та членам його сім’ї житла у державному чи комунальному житловому фонді, про що повідомляється заявник. У разі отримання у тижневий термін згоди заявника на запропоноване житло, орган приймає рішення щодо переведення житла, яке перебуває у приват­ній власності громадян, до державної чи комунальної власності. Про це заявнику повідомляється у п’ятиденний термін.

Після прийняття рішень, зазначених вище, між громадянином і органом, який здійснює поліпшення житлових умов, укладається угода обміну з дотриманням вимог чинного законодавства. Між сто­ронами проводиться обмін жилого приміщення меншої площі на жи­ле приміщення більшої площі з урахуванням вимог ч. 2 ст. 48 Жит­лового кодексу. Оформлення угоди обміну покладається на орган, який поліпшує житлові умови і на який покладено функції забезпе­чення житлом громадян.

Після обміну громадянин і члени його сім’ї втрачають право власності на житлові приміщення, які вони займали до обміну. Ко­пія рішення про переведення будинку (квартири, кімнати у кварти­рі) до державної чи комунальної власності передається органом, який поліпшує житлові умови громадянина, у п’ятиденний термін органу приватизації та бюро технічної інвентаризації.

На підставі цього рішення орган приватизації:

а) робить відповідну відмітку про зміну власника будинку (квар­тири, кімнати у квартирі);

б) у 10-денний термін перераховує відповідні суми житлових че­ків до установ Ощадбанку України для зарахування на депозитні ра­хунки громадян.

Жиле приміщення має бути передане громадянином у належно­му стані. Орган, що поліпшує житлові умови, зобов’язаний протягом двох днів з моменту укладення угоди обміну видати громадянам і ордер на приміщення, які вони отримують в результаті обміну.

Орган приватизації, який здійснив приватизацію жилого примі­щення, переданого громадянином органу, що поліпшив його житлові умови, на вимогу громадянина та членів його сім’ї зобов’язаний ви­дати довідку про факт анулювання приватизації. Спори, які виника­ють між громадянином і органом, який здійснює поліпшення житло­вих умов, вирішуються в установленому законом порядку.

Доприватизація житла

У зв’язку з розглядом комплексу питань, пов’язаних з привати­зацією, виникають питання, чи можлива повторна приватизація житла, якщо члени сім’ї повністю або частково використали прива­тизаційні папери — житлові чеки, що надають право на приватизацію житла, яким чином можна використовувати решту житлових чеків, що залишилися на депозитних рахунках громадян, у випад­ках, якщо громадянин перебував у черзі на поліпшення житлових умов і одержав нове житло в межах встановленої норми жилої пло­щі, чи переселяється з приватного житла до державного, чи хоче взяти участь у приватизації іншої квартири державного житлового фонду, маючи при цьому залишки вартості житлового чеку, яких вистачає для оформлення у власність другої квартири.

Пункт 5 ст. 5 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” передбачено, що кожний громадянин має право приватизувати житло, яке займає, безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою один раз. Пункт 2 ст. 8 надає уточнення, хто конкретно може отримати державне житло у власність. Зокрема, це всі повнолітні члени сім’ї, які постійно меш­кають у квартирі (будинку) державного житлового фонду або за якими зберігається право на житло. Законом передбачено, що громадянам безоплатно передається житло з розрахунку санітарної норми 21 м² загальної площі на наймача та члена його сім’ї та до­датково 10 м² на сім’ю. Тобто житловий чек можна вважати вико­ристаним, якщо держава виконала повністю свої зобов’язання перед громадянами України, а саме, спочатку надала житло у постійне користування, а потім і у власність, і квартиронаймачі та члени їхніх сімей приватизували його в межах зазначеної вище норми.

Водночас, більшість громадян не в повній мірі реалізувала нада­не їй законом право на використання житлового чеку в межах його номінальної вартості, оскільки мешкає у квартирах, що будувалися 40-50 років тому і мають невелику жилу площу. Сьогодні вони намагаються поліпшити свої житлові умови. При цьому вони мо­жуть залишити раніше приватизовану квартиру у своїй власності або передати своє житло органу, який здійснює поліпшення житло­вих умов і вже тільки після цього у них з’являється можливість оформити безкоштовну приватизацію іншого житлового приміщен­ня. Це передбачено ч. 2 ст. 48 Житлового кодексу Української РСР, яка зазначає, що при передачі громадянами житла, яке перебуває у приватній власності, органу, що здійснює поліпшення житлових умов, вони мають право на одержання житла у межах встановленої норми жилої площі, а потім і на його приватизацію. Порядок передачі передбачений Тимчасовим положенням про порядок передачі громадянам житла, що перебуває в їх приватній власності, органу, що здійснює поліпшення житлових умов, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України від 1 червня 1995 р. за № 24 зі змі­нами, внесеними наказом Держбуду від 8 серпня 2000 р. за № 172.

Слід зазначити, що практика застосування житлового законодавства склалася так, що органи приватизації здійснюють доприва-тизацію житла громадянам за невикористані житлові чеки у межах їх вартості, а також з доплатою особистих коштів при наявності над­лишків жилої площі на умовах, передбачених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Але тут постає запитання, як розподілити частки квартири, коли в доприватизації беруть участь два громадянина, один з яких повніс­тю або частково використав житловий чек, а другий має житловий чек у повному обсязі, чи можливо у даному разі передавати кварти­ри у сумісну спільну власність? Оскільки ідеальні частки квартиро­наймачів і членів їхніх сім’ї у цьому випадку будуть різними, прий­нятною для них може бути як приватизація квартири у сумісну часткову власність з вказівкою у свідоцтві про право власності част­ки кожної особи залежно від вартості залишків житлових чеків, так і в сумісну спільну власність, якщо на це є згода сторін. Тобто, якщо член сім’ї, який має невикористаний житловий чек, не заперечує проти оформлення квартири у спільну сумісну власність, підстав для відмови у такому бажанні чинне житлове та цивільне законо­давство не визначає.

Оскільки зазначені питання не врегульовані чинним законодав­ством України, можна тільки рекомендувати органам приватизації і мешканцям діяти подібно.