Приватизація допоміжних приміщень жилого будинку

Основні напрями реалізації права громадян України на житло визначені Концепцією державної житлової політики, схваленою Постано­вою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р. за № 254/95-ВР. Одним з основних напрямів державної житлової політики є розши­рення реконструкції і модернізації житлового фонду старої забудо­ви, зміна стратегії містобудування у напрямі розширення обсягів спорудження більш комфортного житла, поступовий, в міру про­ведення економічних реформ, перерозподіл функцій між органами державної виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами й організаціями у сфері будівництва, реконструкції та утримання житла з метою їх децентралізації.

Останнім часом все більше громадян, які приватизували свої квартири, звертаються до органів державної виконавчої влади із заявою про надання дозволу на переобладнання горищних примі­щень над їх квартирами під мансарди. Останнім часом почала втілю­ватися у життя ідея перетворення горищ житлових будинків на ман­сардні поверхи. У центральних районах столиці України розпочали­ся суперечки між власниками приватизованих квартир, органами виконавчої влади та місцевого самоврядування і інвесторами, яким надається право на надбудову житлових будинків. Прискорене бу­дівництво нових поверхів може призвести до втрат архітектурного обличчя, а частина будинків може бути просто зруйнована, оскільки не витримає додаткових навантажень.

Часто проектно-кошторисна документація розробляється не спеціалізованими організаціями, а комерційними фірмами, які інколи не мають ліцензії на виконання робіт з реконструкції, що може спричи­нити негативні наслідки. Тим більше, що роботи, як правило, прова­дяться без відселення мешканців. Зараз такі надбудови стають “мо­дерними” і не виключено, що через кілька років наше місто “підрос­те” на кілька поверхів.

Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, власники квартир багатоквартирних бу­динків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічно­го обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні при­міщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Тобто одночасно з приватизацією квартири квартиронаймачі набувають право власності на квартиру й допоміжні приміщення. Потреби у її додатковому оформленні права власності на допоміжні приміщення згідно із зазначеною вище статтею немає.

Отже, багатоквартирний жилий будинок є спільною частковою власністю громадян-власників приватизованих квартир і відповідно­го державного органу, який виконує повноваження власника щодо об’єктів права комунальної власності, за умови, що не всі квартири в будинку приватизовані. Відповідно до ч. 1 ст. 113 Цивільного ко­дексу України, володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх власни­ків. Оскільки спільна часткова власність створюється з участю всіх співвласників, то будь-які дії щодо майна, яке є об’єктом права спільної часткової власності, мають здійснюватися тільки за наяв­ності згоди всіх співвласників незалежно від розміру частки кожно­го з них.

Оскільки при відчуженні частки у спільній власності інші учас­ники спільної часткової власності мають переважне право набуття цієї частки за такою самою ціною та на таких самих умовах, спів­власник зобов’язаний інформувати інших учасників спільної влас­ності про умови відчуження частки спільної власності, зокрема по­передження їх у письмовій формі із зазначенням усіх суттєвих умов відчуження. У процесі прийняття рішень про залучення інвесторів до переобладнання горищ, тобто в процесі розпорядження спільною частковою власністю, ігноруються інтереси громадян, які є учасни­ками спільної часткової власності.

Постановою Кабінету Міністрів України “Про механізм впрова­дження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 були затверджені нормативні акти, спрямовані на виконання закону, зокрема Правила користу­вання приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територія­ми. Пункт 26 Положення відносить горища і підвали до допоміжних приміщень. Горища і підвали набувають статусу допоміжних примі­щень відповідно до п. 4.1 наказу Державного комітету по житлово-комунальному господарству та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 р. за № 28/389.

Згідно з п. 41 “Положення про порядок передачі квартир (будин­ків) у власність громадян”, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 ве­ресня 1992 р. за № 56 не підлягають приватизації допоміжні примі­щення жилих будинків, які призначені для забезпечення експлуата­ції та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котель­них, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладено мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські примі­щення). Власником перерахованих приміщень після приватизації квартир є товариство власників квартир. Вільні підвальні приміщен­ня за згодою власників квартир будинку переобладнуються під кладові й передаються їм у власність безкоштовно у встановленому по­рядку.

На підставі прийнятих рішень про приватизацію квартир (будин­ків) у власність громадян державні комунальні підприємства спису­ють приватизоване житло з балансу основної діяльності. А оскільки житловий будинок перебуває у спільній частковій власності, має списуватися й відповідна частка допоміжних приміщень. У кому­нальній власності органів місцевого самоврядування залишаються неприватизовані квартири з відповідною часткою допоміжних примі­щень і нежилі приміщення.

Таким чином, орган місцевого самоврядування не має права про­давати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, над­будови, переобладнання допоміжних приміщень будинку, зокрема горищ і підвалів, без згоди співвласників будинку — власників при­ватизованих квартир. Питання розпорядження спільною власністю регулюється цивільним законодавством України. Спори, що виника­ють у процесі розпорядження спільною власністю, вирішуються у судовому порядку.

Як зазначалося, нині широко впроваджується практика надання суб'єктам підприємницької діяльності права виступати інвесторами з переобладнання горищ на мансардні поверхи.

Оскільки однією з умов укладання інвестиційного договору і наслідком їх виконання є перехід до інвестора права власності на переобладнане горище, тобто відчуження об’єкта права спільної влас­ності, укладення інвестиційного договору має відбуватися в порядку і відповідно до вимог чинного законодавства України.

Зазначимо, що оголошення конкурсу на право укладення інвестиційного договору, може бути правомірним лише тоді, коли жоден з учасників спільної часткової власності не виявив бажання здійсни­ти переобладнання мансарди.

Тобто тільки після виконання вимог ст. 114 Цивільного кодексу вбачається за можливе оголошення конкурсу на право інвестування робіт з переобладнання горищ житлових будинків.

Тому обов’язково слід узгодити перебудову горища з мешканця­ми, оскільки мешканці приватизованих квартир мають право на використання та розпорядження територією горища, об’єктами загаль­ного користування та допоміжними приміщеннями, які належать їм на правах співвласності.

Крім того, для забезпечення управління, утримання і викорис­тання майна житлових будинків, які перебувають у загальному ко­ристуванні, створюються об’єднання співвласників. Порядок їх орга­нізації і діяльності затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. за № 588. Відповідно до Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, власники квартир, жилих і нежилих приміщень не мають права споруджувати додатко­ві об’єкти, підвали або погреби без згоди на таке будівництво прав­ління об’єднання.

Якщо планується проведення реконструкції жилого будинку, рі­шення про це має бути прийняте загальними зборами. Воно вважа­тиметься прийнятим за наявності письмової згоди всіх власників, майнових інтересів яких ця реконструкція стосується. У разі незго­ди з рішенням загальних зборів власники можуть оскаржити його в суді. У будинку, де функціонує товариство співвласників, отриман­ня дозволу товариства на проведення робіт з переобладнання гори­ща і заміни даху на мансардний поверх, є необхідною умовою для розгляду будинку як об’єкта інвестування. Згода на надбудову мансардного поверху мешканців будинку, що утримується, обслугову­ється не за рахунок коштів власників квартир, є обов’язковою і такою, що вимагається відповідно до чинного законодавства.