Виселення з житлових приміщень державного та комунального житлового фонду

1. Припинення прав наймачів на житлове приміщення у зв'язку з капітальним ремонтом будинку.

2. Підстави втрати громадянами права користування житлом.

3. Виселення без надання іншого помешкання.

4. Виселення з наданням іншого житла.

5. Правові наслідки припинення договору найму житла.

Методичні рекомендації

1. Слід розглянути припинення прав наймачів на квартиру у зв'язку з капітальним ремонтом будинку з урахуванням положень, що відзначають умови, за яких дозволяється переобладнання і перепланування житлових приміщень, правові наслідки відмови наймодавця, наймача чи членів його сім'ї у згоді на переобладнання чи перепланування, порядок вирішення спору відповідно до умов, визначених ст. 100 Житлового кодексу.

Також слід розглянути правові наслідки у випадку самовільного переобладнання чи перепланування житлового чи підсобного приміщень. Разом з цим варто розглянути випадки проведення ремонту без виселення наймача. При розгляді вимог, що ставляться до житлових приміщень, необхідно також розглянути умови надання і вимоги, що ставляться до маневро­вого фонду.

Окрім того, потрібно пояснити ряд питань щодо прав і законних інтересів наймачів після проведення капітального ремонту, детально проаналізувавши вимоги ст. 102 Житлового кодексу.

2. Підстави втрати громадянами права користування житловим приміщенням визначені у ст. 109-117 Житлового кодексу та рядом підзаконних нормативних документів. Крім цього, ст. 107 Житлового кодексу визначені права наймача житлового приміщення на розірвання договору найму, а ст. 108, 109 Житлового кодексу встановлюють гарантії дотриманням прав громадян при розірванні договору найму на вимогу наймодавця.

Необхідно зупинитися на особливостях виселення з житлово-будівельного кооперативу, житла соціального призначення, а також у випадках, передбачених ст.71 Житлового кодексу та порядку її застосування.

3. Оскільки виселення громадян без надання іншого житлового приміщення можливе також у випадках порушення правил співжиття, визнання ордера недійсним внаслідок самоправного зайняття житлового приміщення, варто кожній підставі приділити особливу увагу, враховуючи те, що при розгляді такої підстави, як порушення правил співжиття, слід скористатися положенням пункту 17 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 2 від 12 квітня 1985 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України", який визначає умови та порядок виселення. В деяких випадках осіб, які підлягають виселенню без надання іншого помешкання за неможливістю спільного проживання може бути зобов'язано замість виселення здійснити обмін займаного приміщення на інше житло. У разі визнання в судовому порядку ордера на житлове приміщення недійсним внаслідок неправомірних дії осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого помешкання. А у випадку неправомірних дій службових осіб їм надається житло, яке вони займали раніше.

Слід зазначити, що термін користування самовільно зайнятим житловим приміщенням не надає будь-яких прав на нього, але в окремих випадках житлові органи фактично вступають у договірні відносини з особою, що самовільно вселилась на житлову площу (відкривають їй особистий рахунок, приймають квартирну плату та плату за комунальні послуги тощо).

4. Виселення з наданням іншої квартири можливе за таких обставин: 1) будинок підлягає знесенню, загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню в нежитловий; 2) припинення трудових відносин.

Особливою підставою є припинення трудових відносин. Відповідно до ч. 1 ст. 114 Житлового кодексу з наданням іншого житла може бути виселено робітників і службовців (разом з особами, які проживають з ним), що припинили трудові відносини з підприємствами установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали житлове приміщення у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину.

5. При розгляді особливостей припинення договору найму житла в приватному житловому фонді слід зазначити, що громадяни, які мають у приватній власності житловий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його схоронність, здійснювати за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, оскільки в разі безгосподарного утримання і незабезпечення майна, що є пам'яткою історії та культури, можуть статися наслідки, передбачені ст. 552 Цивільного кодексу України.

Оскільки дострокове розірвання договору найму є особливою обставиною, то необхідно розрізняти розірвання договору, укладеного на визначений та невизначений строки.

За необхідності власник будинку повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму житлового приміщення. Для забезпечення прав наймодавця воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а в разі її відсутності — через виконавчий орган місцевої ради. Останнє підтверджується свідоцтвом про передачу і є попередженням наймачеві.

Дострокове припинення договору та виселення наймача застосовуються при порушенні відповідних договірних зобов'язань. Основними підставами для припинення договору та виселення наймача або осіб, які проживають з ним, є руйнування, використання житла не за призначенням, перебудова помешкання без відповідних проектів, без дозволу власника будинку (квартири), обмеження інтересів інших громадян, що проживають у цьому будинку, систематичне (не менше трьох місяців підряд) невнесення квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 Житлового кодексу). Також договір може бути розірвано, коли відповідно до затвердженого виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи перепланування будинку при капітальному ремонті займане помешкання не може бути збережено (ст. 165 Житлового кодексу).

Слід відокремити договір найму житлового приміщення, укладений на невизначений строк, який може бути розірваний за вимогою наймодавця також у випадку, якщо помешкання, займане наймачем, необхідне для проживання йому і членам його сім'ї і наймач був попереджений про наступне розірвання договору не менш ніж за три місяці (ст. 168 Житлового кодексу).

Для розірвання договору найму житлового приміщення на вимогу наймодавця через систематичне порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 Житлового кодексу) обов'язково, щоб до відповідача раніше застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 Житлового кодексу.

З припиненням договору найму житлового приміщення припиняються права і обов'язки сторін, у тому числі й право користування помешканням. Наймач зобов'язаний звільнити займану оселю. У разі відмови він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого житла. Припинення договору найму тягне за собою виселення не лише наймача, а й осіб, котрі з ним проживають.

 

Тема № 7

ПРАВОВЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПРИВАТИЗАЦІЇ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

1. Право громадян на приватизацію державного житлового фонду.

2. Механізм приватизації об'єктів державного житлового фонду.

3. Приватизація житла в будинку, що потребує капітального ремонту.

4. Правові питання приватизації громадського житлового фонду.

5. Приватизація допоміжних приміщень житлового будинку.

Методичні рекомендації

1. При розгляді першого питання слід зазначити, що приватизація державного житлового фонду має за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їхніх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в отриманні і збереженні наявного житла та формування ринкових відносин у цій сфері.

Ст. 65-1 Житлового кодексу закріплює право наймачів житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлових фондів, за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом зі ними, оформлювати займані ними приміщення у власність. При цьому законом встановлено два шляхи придбання у власність житлової площі наймачем: приватизація і викуп.

Необхідно визначити поняття приватизації державного житлового фонду відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" і Положення про порядок передачі квартир(будинків) у власність громадян (затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 15 вересня 1992 р.). Можна порушити питання, які потребують додаткового законодавчого врегулювання: оподаткування нерухомого майна громадян, розмір плати за земельні ділянки, на яких розташовано будинки, за користування прибудинковою територією; надання дотацій на його утримання, повернення у разі необхідності привати­зованої квартири колишньому власникові тощо.

2. При розгляді механізму приватизації об'єктів державного житлового фонду слід зазначити, що він визначений постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 08 жовтня 1992 р. "Про механізм введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". Розглядаючи механізм приватизації державного житлового фонду, необхідно зазначити, що нині розробляється проект нового Житлового кодексу України, який регулюватиме всі питання з утримання приватизованого і неприватизованого житла.

Оскільки приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб поширюється тільки на об'єкти державного житлового фонду, то необхідно звернути увагу на перелік об'єктів приватизації та перелік об'єктів, заборонених для приватизації.

До того ж потрібно визначити, що до введення в дію Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" коло суб'єктів приватизації квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків обмежується громадянами України, що постійно проживають у цих квартирах (будинках) або перебували на обліку і потребують поліпшення житлових умов.

Особливу увагу слід звернути на термін приватизації, оскільки на сьогодні безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим, і відповідно до Постанови Верховної Ради України № 2160-ІП від 21 грудня 2000 р. "Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду" безоплатна приватизація державного житлового фонду з використанням житлових чеків здійснюється лише до 31 грудня 2006 р. Однак це правило не поширюється на безстрокову приватизацію — викуп державного житла за гроші.

Отже доцільно розглянути правову природу приватизаційних паперів, зазначивши, що безоплатна приватизація може здійснюватися шляхом: 1) безоплатної передачі житла в межах номінальної вартості житлового чека; 2) продажу надлишків житлової площі, що перевищує межі санітарної норми з частковою доплатою грошима.

Оскільки квартира (будинок) може належати за правом спільної власності двом або кільком особам, слід звернутися до норм Цивільного кодексу для з'ясування порядку користування приватизованим, житловим будинком (квартирою).

3. При розгляді питання приватизації житла в будинку, що потребує капітального ремонту, потрібно зазначити, що відповідно до ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" приватизації не підлягають квартири (будинки), в яких неможливо забезпечити безпечне проживання. Приватизація квартир у будинках, які увійшли до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником будинку. Але наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир. Хоча замість надання житлового приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім'ї може бути надане у постійне користування інше упорядковане помешкання.

Тож для з'ясування правових можливостей для приватизації займаного житла в будинках старої забудови слід детально розглянути та проаналізувати такі поняття, як ремонт, капітальний ремонт, реконструкція та порядок введення будинку, що потребує ремонту, до планів реконструкції.

4. Коли йдеться про приватизацію державного майна, не можна використовувати термін "приватизація" для громадського чи кооперативного житлового фонду. Для цих правовідносин слід застосовувати терміни: "паювання", "відчуження", "продаж житлових приміщень".

Оскільки під приватизацією розуміють передачу державного житлового фонду в приватну власність, можна звернути увагу на те, що долю громадського житлового фонду визначають самі власники житлових приміщень. Вони, зокрема, вирішують питання про продаж наймачеві житлового приміщення, у зв'язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов'язку по відчуженню кварти­ри (будинку). На підтвердження потрібно зазначити, що дія Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" поширюється лише на житловий фонд, що перебуває у державній власності. А суб'єктами права колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об'єднання, професійні спілки, політичні партії та інші громадські об'єднання, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.

Право колективної власності здійснюється вищими органами управління власника (загальними зборами, конференціями, з'їздами, іншими органами відповідно до статуту). Такий власник на свій розсуд визначає, як йому приватизувати житловий фонд — безоплатно чи за плату шляхом укладення договору купівлі-продажу майна. Жоден державний орган не має права втручатися в дії колективного власника. Тому вказані органи не завжди ухвалюють рішення про безоплатну приватизацію квартири (будинку) тими, хто в них мешкає, і, навпаки, намагаються продавати за гроші колективне житло. Умови і порядок передачі житла у власність визначаються органами управління громадських організацій. Можна звернути увагу на те, що механізм приватизації громадського житлового фонду відсутній, тому приватизація громадського житлового фонду має полягати у передачі його на баланс відповідної ради згідно із Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду".

На закінчення варто навести приклад державного регулювання приватизації службового житлового фонду і вказати, що згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 11 липня 1992 р. "Про зміну та визнання таким, що утратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питань надання житлових приміщень у будинках радгоспів", квартири (будинки) радгоспів втратили статус службових і приватизуються на умовах і в порядку, визначених Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" та нормативними актами, що регулюють відносини, пов'язані з приватизацією житла.

5. Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку (які передаються безоплатно і окремо приватизації не підлягають), технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Тому можна звернути увагу на те, що порядок оформлення права власності на допоміжні приміщення згідно із зазначеною вище статтею відсутні.

Багатоквартирний житловий будинок є спільною частковою власністю громадян — власників приватизованих квартир і відповідного державного органу, який виконує повноваження власника щодо об'єктів права комунальної власності, за умови, що не всі квартири у будинку приватизовано. Тож потрібно згадати ст. 355-372 Цивільного кодексу, які визначають порядок здійснення житлових прав при спільній власності.

 

Тема № 8