Особливості правового регулювання користування

СЛУЖБОВИМИ ЖИТЛОВИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ ТА ГУРТОЖИТКАМИ

1. Визначення категорій "службове житлове приміщення" та "гуртожиток".

2. Надання службових житлових приміщень і гуртожитків.

3. Суб'єкти права користування житлом спеціального призначення.

4. Підстави припинення права користування житлом спеціального призначення.

Методичні рекомендації

1. Для визначення категорій "службове житлове приміщення" та "гуртожиток" слід звернутися до нормативної бази, що наводиться у ст. 118 Житлового кодексу та у Постанові Ради Міністрів УРСР № 88 від 02 лютого 1988 р.

Необхідно підкреслити момент надання приміщенню статусу службового та його скасування, оскільки будинки державного і громадського житлових фондів вважаються службовими з часу винесення відповідного рішення виконавчими органами районної, міської, районної в місті рад, а також з'ясувати вимоги, що ставляться до цих помешкань.

Правове визначення поняття гуртожитку наводиться у от. 127 Житлового кодексу та Постанові Ради Міністрів УРСР № 208 від 03 червня 1986 р., відповідно до яких гуртожитки — це призначені для проживання одиноких громадян приміщення, якими спільно користуються кілька осіб, що не перебувають у сімейних стосунках, або приміщення, призначені для проживання окремих сімей. Гуртожитки призначаються для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання.

Обов'язково слід звернути увагу на те, що житлові будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті чи державній адміністрації відповідної ради, і якщо такої реєстрації не було, будинок не має статусу гуртожитку.

2. Необхідно чітко розрізняти гуртожитки, службові житлові приміщення за їх призначенням, оскільки порядок надання житла службового призначення різний, тож встановлено і різний порядок виселення. Згідно зі ст. 127 Житлового кодексу під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети житлові будинки, а під службові житлові приміщення, як правило, окремі квартири. Організація і будівництво гуртожитків декілька років тому були обумовлені головним чином неможливістю забезпечення всіх, хто потребує житла, громадян окремими житловими приміщеннями, тоді як "службові" житлові приміщення виділяються в міру необхідності певним категоріям громадян.

Питання про надання службових житлових приміщень і гуртожитків слід розглядати шляхом порівняння надання службових житлових приміщення та гуртожитків, які в багатьох моментах збігається; хоча має певні відмінності. Для цього варто детально проаналізувати порядок надання службових житлових приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду і користування ними, що визначається Постановою, Ради Міністрів УРСР № 37 від 04 лютого 1988 р. та Примірним положенням про гуртожитки, затвердженим Постановою Рада Міністрів УРСР № 208-від 03 червня 1986 р. і звернути увагу на певні особливості надання житла спеціального призначення, документи, необхідні для отримання такого житла, правові підстави для вселення, вимоги, що висуваються до житлових приміщень спеціального призначення, розміри житлової площі, гарантії дотримання прав членів сім'ї, час, порядок надання житла тощо.

3. Питання про суб'єктів права користування житлом спеціального призначення безпосередньо випливає з попереднього. Житлові права та обов'язки громадян, що мешкають у службових житлових приміщеннях та гуртожитках, іноді відрізняються через те, що вони надаються категоріям громадян, котрі мають різне правове становище.

Оскільки житло спеціального призначення — це житло, призначене для тимчасового проживання сімей або одиноких громадян, які мають право на укладення договору найму житла спеціального призначення, слід визначити коло громадян, які мають право на таке житло, їхні права й обов'язки та особливості порядку користування таким житлом.

При цьому слід зазначити, що наймачі житлового приміщення спеціального призначення і члени їхніх сімей користуються приміщеннями з деякими обмеженнями, оскільки на них не поширюються правила ст. 73, 79-83, 85, 90, ч. 6, ст. 101, 103-106 Житлового кодексу.

Окремо можна розглянути Постанову Кабінету Міністрів України № 37 від 04 лютого 1988 р. "Про службові житлові приміщення", якою затверджено перелік категорій працівників, котрим може бути надано службові помешкання. Зазначеним переліком передбачено можливість надання службових приміщень особам, робота яких пов'язана із забезпеченням життєдіяльності та обслуговування об'єктів, що мають державне значення, забезпеченням нормальної діяльності окремих підприємств, установ, організацій.

4. Підстави припинення права користування житлом спеціального призначення слід класифікувати за такими ознаками:

1. У добровільному, примусовому (судовому) порядку.

2. Виселення у разі капітального-ремонту, знесення, переобладнання житла.

3. Виселення з наданням або без надання іншого житла.

4. Виселення зі службового житла чи гуртожитку.

При розгляді окремих груп необхідно виявити особливості припинення права користування житлом спеціального призначення порівняно із загальними підставами припинення договором найму житлового фонду.

 

Тема № 9

ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ У БУДИНКАХ ЖЙТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИХ КООПЕРАТИВІВ ТА МЖК

1. Порядок організації та діяльності житлово-будівельного кооперативу.

2. Прийом громадян до членів житлово-будівельного кооперативу.

3. Права і обов'язки членів житлово-будівельного кооперативу та членів їхніх сімей.

4. Право власності на житлові приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів.

5. Особливості створення та діяльності МЖК.

Методичні рекомендації

1. При розгляді першого питання необхідно зазначити, що порядок організації житлово-будівельного кооперативу регулюється "Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу", затвердженим постановою Ради Міністрів УРСР№ 186 від 30 квітня 1985 р.

Житлово-будівельний кооператив організується з метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їхніх сімей шляхом будівництва багатоквартирного будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, одно- і двоквартирних житлових будинків садибного типу або багатоквартирного блочного будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу за допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

Оскільки житлово-будівельні кооперативи організуються при виконавчих органах місцевих рад, підприємствах, установах і організаціях, то громадяни, які вступають до цього кооперативу, члени їхніх сімей повинні провадити загальні збори, на яких ухвалюються рішення про організацію кооперативу.

Рішення зборів про організацію кооперативу, список громадян, які вступають до кооперативу, і членів їхніх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, повинні затверджувати виконавчими органами районної, міської, районної в місті ради.

Слід зазначити, що житлово-будівельний кооператив здійснює експлуатацію і ремонт належного йому житлового будинку (будинків) та утримання прибудинкової території за рахунок коштів кооперативу на засадах самооплатності. Але плата за користування тепловою й електричною енергією, газом, водопроводом і каналізацією в будинку кооперативу здійснюється за тарифами, встановленими для державного житлового фонду.

У порядку дискусії варто розглянути напрями прискорення розв'язання житлової проблеми через розширення кооперативного житлового будівництва, зазначивши, що це потребує значного вдосконалення законодавства, яке регулює діяльність житлово-будівельних кооперативів.

2. Прийом громадян до членів житлово-будівельного кооперативу має свої особливості, оскільки це мають бути особи, котрі постійно проживають у цьому населеному пункті і перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу або мають право позачергового прийому.

Облік громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу, подібний до обліку громадян, що бажають отримати житло державного житлового фонду, оскільки приймаються вони до членів кооперативу в порядку черговості, яка визначається за часом взяттяна облік бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу (включення до списків осіб, які користуються правом першої чергового вступу до кооперативу), але має певні особливості.

Необхідно також визначити поняття молодіжного житлового кооперативу і порівняти його з особливостями створення молодіжних житлових комплексів, оскільки в обох випадках до них приймаються громадяни до 30 років.

Правове становище громадян, які вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, визначається тим, що вони вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту, а громадяни, яких прийнято до діючого житлово-будівельного кооперативу, — з дня затвердження виконавчими органами районної, міської, районної в місті рад рішення загальних зборів членів кооперативу. Особі,прийнятій до житлово-будівельного кооперативу, надається в безстрокове користування окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат відповідно до кількості членів сім'ї, суми пайового внеску та граничного розміру житлової площі.

Слід розглянути дискусійне питання, за яким квартира, що надається, має бути упорядкованою стосовно умов цього населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Не припускається заселення однокімнатної квартири (однієї кімнати) особами різної статі, старшими дев'яти років, крім подружжя. Втім, нині кооперативне житлове будівництво ведеться за власні кошти, і ці умови визначаються платоспроможністю громадянина на момент будівництва кооперативу.

3. Права і обов'язки членів житлово-будівельного кооперативу та членів їхніх сімей мають свої особливості, і, розкриваючи, їх слід порівняти з правами власника житла. Член житлово-будівельного кооперативу має ті ж права, що і власник — володіє, користується і розпоряджається квартирою і має право щодо неї чинити будь-які дії згідно із законодавством про житлово-будівельні кооперативи, якщо ним повністю сплачено пайові внески. Він зобов'язаний дотримуватися правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями: є співвласником на праві спільної (загальнопайової) власності допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання, що перебуває у спільному користуванні. Частка кожного власника квартири у майні, що перебуває у спільному користуванні, пропорційна частці площі, його квартири у загальній площі. Тому слід зупинитися на відмінностях правового становища власника житла в будинку ЖБК і пайовика.

4. При розгляді питання про право власності на житлові приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів слід наголосити, що примірним статутом житлово-будівельного кооперативу, затвердженим Постановою Ради Міністрів УРСР № 186 від 30 квітня 1985 р., передбачено, що власником кооперативної квартири є кооператив. Члени останнього мають право користуватися квартирою і в разі вибуття з нього— отримати пайові внески. А згідно із Законом України "Про власність" власником квартири є громадянин, який повністю сплатив свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, Ст. 13 зазначеного Закону передбачено, що це житло може бути об'єктом приватної власності. Щоб стати власником кооперативної квартири як об'єкта приватної власності, необхідно обов'язково зареєструвати належне право власності в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання. Реєстраційне свідоцтво про право власності на квартиру видається після повної виплати пайового внеску.

Як зазначалося вище, у власність членів житлово-будівельних кооперативів згідно із Цивільним кодексом і Законом України "Про власність " переходять лише квартири. Об'єкти загального користування (коридори, ліфти, дахи, підвали, сміттєпроводи, елементи інженерного обладнання тощо) залишаються у власності кооперативу.

Законодавство про житлово-будівельну кооперацію не виходить з визнання наявності у кооперативних будинках квартир на праві власності громадян, атому не регулює ці питання. Власники квартир завласні кошти покривають всі витрати, пов'язані з утриманням житлового будинку і закріпленої прибудинкової території, втому числі і податок на землю.

Окремо варто зазначити, що нормативно-правові акти, які регулюють житлові відносини членів житлово-будівельного кооперативу та майнові правовідносини, у деяких випадках вступають у суперечність.

Житловий будинок (будинки) належить житлово-будівельному і кооперативу на праві спільної власності (крім квартир, за які повністю сплачено пайові внески). Тому слід виявити ці суперечності у правовому регулюванні.

Так, згідно із Законом України "Про власність" власником квартири є громадянин, який повністю сплатив свій пайовий внесок за задану йому квартиру. Постанова Пленуму Верховного Суду України № 9 від 18 вересня 1987 р. "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" підтверджує цю позицію і визначає, що член ЖБК, який повністю сплатив свій пайовий внесок за надану йому квартиру, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатись нею на свій розсуд — продавати, заповідати, обмінювати, в тому числі на інше житлове приміщення у будинку державного або громадського житлових фондів чи іншого ЖБК, на житловий будинок (частину будинку), що належить громадянинові на {праві власності і чинити щодо неї інші угоди, не заборонені законом); Виходячи з цього, особа, якій відчужено членом ЖБК квартиру, має переважне право на вступ до цього кооперативу.

5. Особливості створення та діяльності МЖК визначено Законом України "Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні", Постановою Кабінету Міністрів України № 1300 від 28 жовтня 1996 р: "Про вдосконалення шляхів розвитку молодіжного житлового будівництва", Положенням про молодіжний житловий комплекс, Постановою Кабінету Міністрів України № 1604 від 26 жовтня 2000 р. "Про затвердження положення про Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву", Постановою Кабінету Міністрів України № 825 від 17 травня 1999 р. "Про вдосконалення організаційної та фінансової діяльності Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву при Державному комітеті у справах сім'ї та молоді". Слід розглянути принципи діяльності МЖК, порядок їх створення та діяльності відповідно до цих документів.

 

Тема 10.

Правочини з житлом.

1. Виникнення та зміст права приватної власності на будинок (квартиру).

2. Правове регулювання житлових правовідносин у приватному житловому фонді.

3. Договір купівлі-продажу житла.

4. Договір міни житла.

5. Договір довічного утримання.

6. Договір застави житла

7. Договір дарування

 

Методичні рекомендації

1. При розгляді питання виникнення права приватної власності на будинок (квартиру) необхідно зазначити, що основою забезпечення житлових потреб громадян є право приватної власності. Воно може виникати різними способами, серед яких найпоширенішими є будівництво, купівля, отримання будинку в спадщину, придбання житлового будинку (квартири) за договорами міни, дарування, довічного утримання тощо. Придбання квартир може здійснюватися двома способами — за ринковими цінами та на аукціоні.

Окремо слід зупинитися на особливостях моменту виникнення права власності на житло в процесі приватизації, оскільки можна припустити, що моментом виникнення права власності може бути:

· • подача заяви та всіх необхідних документів до органів;

· • прийняття рішення органом приватизації протягом одного місяця з дня подачі документів шляхом його реєстрації;

· • видача свідоцтва про право власності.

Правильне визначення конкретного моменту виникнення у громадян права приватної власності на квартиру, особливо відчужену у держави на користь квартиронаймачів та їхніх спадкоємців, має важливе теоретичне і практичне значення.

Договірно-правовими способами набуття права власності на житло є договори купівлі, обміну, міни, довічного утримання, дарування, внаслідок договору довічного утримання та спадкування.

2. Правове регулювання житлових правовідносин у приватному житловому фонді слід провадити виходячи з норм Цивільного та Житлового кодексів України. Вони породжують не лише зобов'язальні цивільно-правові відносини, а й особливі житлові права, які полягають у тому, що наймач має можливість безстрокового користування житлом з великим обсягом прав, у тому числі безстрокового користування, обміну, поділу, вселення нових мешканців тощо. Але оскільки ст. 47 Конституції України визначає договір як "оренда житлового приміщення", то необхідно визначити особливості правового регулювання договору такої оренди. Правове регулювання договорів оренди та найму житла має свої відмінності — залежність від форми власності житлового фонду сфери нормативно-правового регулювання і розрізняється за суб'єктним складом за строками дії, обсягом прав та обов'язків.

Виходячи з цього слід визначити оренду житлового приміщення як засноване на договорі строкове платне користування житлом приватного житлового фонду, необхідного орендареві для проживання. Тому варто відокремити особливі підстави припинення договору оренди в разі закінчення строку; загибелі об'єкта оренди; невнесення орендної плати впродовж встановленого договором терміну; руйнування, псування житла, а також у разі його аварійного стану. Слід також навести інші випадки: наприклад, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін, або на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.

3. Одним з найпоширеніших способів отримання житла у власність є купівля. Тому слід визначити сторони договору, дати його правову характеристику, зупинившись на моменті переходу права власності на житло (оскільки саме з моментом виникнення права власності у покупця пов'язаний ризик випадкової загибелі майна, його втрати або пошкодження) і пов'язати його з порядком державної реєстрації права власності на житло, що здійснюється відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб (затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 121 від 09 червня 1998 р.).

4. При визначенні договору міни слід вказати, що це угода, за якою кожна зі сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність певне майно і прийняти від неї інше майно. Але Цивільний кодекс не містить обмежень щодо кількості та вартості житла, яке можна обмінювати на інше майно. Таким чином, житло можна обміняти на інше житло (будинок, квартиру в багатоповерховому будинку) або на інші речі, товар. Слід визнати, що саме цими особливостями відрізняється договір міни житла, визначений Цивільним кодексом, від договору обміну житла, правове регулювання якого здійснюється Житловим кодексом та правилами обміну житла в державному житловому фонді

5. Предметом договору довірчого утримання може бути тільки житло, що відчужується, матеріальне забезпечення, що надається відчужувачу і виражається в натурі у вигляді іншого житла, харчування, догляду, необхідної допомоги, які в договорі мають бути конкретизовані: кількість, якість, вартість, вид, форма тощо матеріального забезпечення. Необхідно зазначити, що сторонами за договором довічного утримання є громадяни. Відчужувач має бути непрацездатним (за віком або станом здоров'я), який потребує певного догляду і матеріального забезпечення.

Непрацездатними за віком вважаються особи, що досягли пенсійного віку: жінки 55 років і чоловіки 60 років. Непрацездатні за станом здоров'я мають підтвердити це медичними довідками.

Набувачем може бути лише дієздатна фізична особа, яка може забезпечити належне матеріальне забезпечення відповідно до умов договору. Оскільки договір довічного утримання має бути обов'язково нотаріально посвідчений, то нотаріус повинен перевірити наявність істотних умов договору, в тому числі точну оцінку будинку, яка визначається за згодою сторін, а також види матеріального забезпечення, що надаються набувачем майна, їхню грошову оцінку, яка теж визначається за згодою сторін.

6. Житло може бути предметом договору застави, а застава є засобом забезпечення виконання зобов'язань і виникає внаслідок укладення договору, то необхідно визначити підстави для укладення договору застави житла, зокрема це можуть бути вимоги, що випливають з договору позики, купівлі-продажу тощо.

Особливості укладення договорів застави житла полягають у тому, що предмет застави (квартира, будинок) залишається у заставодавця і умови її здійснення визначено іпотекою.

Окремо слід розглянути особливості застави житла, яке перебуває у спільній власності.

7. Договір дарування — це угода сторін, в силу якої одна сторона (дарувальник). передає безоплатно іншій стороні (обдарованому) житло у власність, то для договору дарування необхідна наявність волі на прийняття житла обдарованого. Оскільки договір дарування житла є безоплатним і вважається укладеним з моменту передачі майна обдарованому, що посвідчується відповідним нотаріальним записом, то дарувальник не може вимагати зустрічних дій (права нежиттєвого проживання, надання іншої житлової площі, отримання певних матеріальних чи нематеріальних благ тощо).

Визначальним у цих випадках є момент переходу всього комплексу прав і обов'язків від одного власника до іншого. Саме цим договори дарування житла відрізняються від спадкоємства.

Визначаючи особливості переходу права власності на житло за правом спадкування, варто зазначити, що спадкоємство здійснюється за законом і заповітом. Якщо немає спадкоємців, або жоден зі спадкоємців не прийняв спадщини, або вони позбавлені спадщини, житло переходить до держави. Спадкоємство виникає у разі смерті громадянина, який мав житло за правом приватної власності.

Зміст права приватної власності виражається через правомочності власника житла — володіння, користування, розпорядження з особливостями, визначеними Житловим кодексом України.

 

Тема № 11