Спори щодо захисту права приватної власності громадян на житло

У позовах про витребування власником свого майна слід врахо­вувати, що згідно зі ст. 50 Закону “Про власність” і ч. З ст. 145 Цивільного Кодексу власник у будь-якому випадку має право вимагати повернення (він­дикації) свого майна з чужого незаконного володіння, а також на­лежного йому майна, безоплатно набутого володільцем від особи, яка не мала права його відчужувати. Слід мати на увазі, що судовий захист права приватної власності громадян здійснюється шляхом розгляду справ, зокрема за такими позовами:

а) про визнання права власності на майно, про витребування майна з чужого незаконного володіння (а в передбачених законом випадках і від добросовісного набувача) чи відшкодуванняйого вар­тості, про усунення інших порушень прав власника.

Відповідно до ст. 46 Закону “Про власність”, власник або будь-яка інша особа, що володіє майном на законних підставах, може ви­магати усунення будь-яких порушень своїх прав на життя, хоч биціпорушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкоду­вання завданих цим збитків. Якщо відповідач мав повернути майно в натурі, але з будь-якої причини ухиляється від цього, він, відповід­но до ст. 203 Цивільний Кодекс, зобов’язаний відшкодувати кредитору завдані ним збитки, зокрема повернути таку суму грошей, яку потрібно на час розгляду заяви витратити, для придбання майна, що належало кре­дитору і не було повернуто боржником у натурі. Коли ж виконання рішення суду буде затримане з вини боржника і за цей час ціни на майно збільшаться, кредитор вправі пред’явити з цих підстав додат­кові вимоги про відшкодування збитків.

У разі відмови у позові про визнання договору купівлі-продажу недійсним через те, що покупець є добросовісним, з особи, яка про­вела відчуження майна, не маючи права на це, на користь власника стягується, відповідно до ст. 440 Цивільний Кодекс, дійсна вартість майна на час розгляду справи.

Відповідно до ст. 9 Житлового Кодексу ніхто не може бути виселений із займа­ного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Тому при незаконному позбавленні права користування жилим приміщенням та обставина, що особа, яка купила це приміщення, є добросовісним набувачем, не може бути підставою для відмови у відновленні пору­шеного права і визнанні недійсним акта про приватизацію та угоди про відчуження жилого приміщення;

б) про визначення порядку володіння, користування і розпоря­дження майном, що є спільною власністю;

в) про поділ спільного майна або виділ з нього частки. При розгляді спорів, пов’язаних зі спільною власністю громадян, слід виходити з того, що, відповідно до чинного законодавства, спільною сумісною власністю є: майно, нажите подружжям за час шлюбу (ст. 16 Закону “Про власність”, ст. 22 Кодексу про шлюб та сім’ю України); квартира (будинок), передана під час приватизації з державного житлового фонду за письмовою згодою членів сім’ї най­мача у їх спільну сумісну власність (ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”).

В інших випадках спільна власність громадян є частковою. Якщо розмір часток у такій власності не було визначено і учасники спіль­ної власності при надбанні майна не виходили з рівності їх часток, розмір частки кожного з них визначається ступенемйого участі пра­цею й коштами у створенні спільної власності.

Частка учасника спільної сумісної власності визначається при поділі майна, виділі частки із спільного майна, зверненні стягнення на майно учасника спільної власності за його боргами, відкритті піс­ля нього спадщини. Розмір частки учасника спільної сумісної влас­ності може визначатися ступенем його трудової участі у створенні майна. Розмір часток у спільній сумісній власності подружжя визна­чається за нормами Кодексу про шлюб та сім’ю. У разі відсутності доказів про те, що участь когось з учасників спільної сумісної влас­ності (крім сумісної власності подружжя) у надбанні майна була більшою або меншою — частки визначаються однаковими.

Квартира, яка є спільною сумісною чи спільною частковою влас­ністю, на вимогу учасника (учасників) цієї власності підлягає поділу в натурі, якщо можна виділити сторонам ізольовані жилі та інші приміщення із самостійними виходами, які можуть використовува­тися як окремі квартири або які можна переобладнати в такі квар­тири. У противному разі може бути встановлено порядок користу­вання приміщеннями квартири, якщо про це заявлено позов;

г) про визнання недійсними угод відносно відчуження майна та дійсними — у випадках, передбачених ч. 2 ст. 47 Цивільного Кодексу, а також про визнання незаконними актів державних органів, органів місцевого самоврядування про неправомірне втручання у здійснення власни­ком правомочностей щодо володіння, користування і розпоряджен­ня своїм майном;

ґ) про переведення прав і обов’язків покупця за договором купів­лі-продажу, укладеним учасником спільної часткової власності щодо своєї частки з порушенням права іншого учасника даної спільної власності, на привілеєву купівлю цієї частки.

При розгляді позову про переведення на підставі ст. 114 ЦК прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеному з порушенням права привілеєвої купівлі частки у спільній частковій власності, слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи і з’ясовувати, чи спроможний позивач її сплатити. Доказом цього може бути внесення позивачем на депозитний рахунок суду суми дійсної вартості частки;

д) про передачу в приватну власність майна, яке за законом під­лягає відчуженню громадянинові (зокрема, відповідно до ст. 1 Зако­ну України “Про приватизацію державного житлового фонду”, під­лягають передачі сім'ям наймачів квартири (будинки) та належні до них господарські споруди і приміщення; згідно з п. 12 ст. 20, п. 1 ст. 21, п. 10 ст. 22 Закону України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи” відповідним категоріям цих громадян передаються у власність жилі приміщення тощо);

е) про визнання недійсною угоди про відчуження квартири (бу­динку) із громадського житлового фонду з порушенням передбаче­ного ст. 15 Закону “Про власність” права наймача цього приміщен­ня на придбання його у власність або про переведення на наймача прав і обов’язків набувача за цією угодою;

є) про відшкодування шкоди, заподіяної майну, або збитків, завданих порушенням права власника (включаючи й неодержані доходи).

При вирішенні питання про грошові стягнення у справах про за­хист права приватної власності на майно необхідно виходити з того, що вартість спірного майна визначається за погодженням сторін, а в разі відсутності — за дійсною вартістю майна на час розгляду спо­ру. Під дійсною вартістю розуміється грошова сума, за яку майно може бути продано в даному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення у разі необхідності призначається експертиза; якщо в будинку житлово-будівельного кооперативу кошти внесено повніс­тю і за твердженням сторін вартість квартири перевищує кошторис­ну, дійсна її вартість може бути визначена за погодженням сторін, а в разі недосягнення згоди — з урахуванням чинних ринкових цін на квартири в даній місцевості. Коли пай сплачено неповністю, фак­тичне підвищення кошторисної вартості квартири в будинку ЖБК у зв’язку з інфляцією має враховуватися як при вирішенні питання про повернення особі, що вибула з кооперативу, пайового внеску, внесеного до виникнення інфляції або до підвищення її рівня, так і при визначенні його розміру для внесення новоприйнятою особою;

ж) про виключення майна з опису.

Судами розглядаються й інші позови, пов’язані із захистом пра­ва приватної власності на житло. Відповідні положення щодо захис­ту права приватної власності поширюються також і на особу, яка хоча не є власником, але володіє майном з підстав, передбачених за­коном чи договором. (Постанова Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику у справах за позовами про захист права при­ватної власності” від 22 грудня 1995 р. за № 20.).

 

4. Особливості охорони та захисту права на житло

Держава забезпечує стабільність правовідносин власності. При­ватна власність громадян як одна з рівноправних форм власності охороняється законом, її захист здійснюється судом. Це право охо­роняється Конституцією як актом найвищої юридичної сили та від­повідними законами України. Тільки у невідкладних випадках, пов’язаних з врятуванням життя людей і майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можли­вий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку (ст. 30). Ніхто не може бути протиправне позбавлений права влас­ності. Конституція закріплює принцип, за яким право приватної власності на житло є непорушним.

Основоположні конституційні правові засади охорони та захисту прав на житло знайшли своє закріплення також в інших законодав­чих актах України. Так, відповідно до Закону України “Про влас­ність”, кожний громадянин особисто або разом з іншими має право на захист права власності.

Громадяни можуть мати житло у приватній власності, користу­ватися жилими приміщеннями та іншим майном, успадковувати й заповідати його, а також мати інші майнові права.

Усім власникам житла забезпечуються однакові умови здійснен­ня своїх прав. Приватна власність на житло є рівноправна з іншими формами власності на житло. Держава створює однакові умови для її охорони й захисту. При цьому законодавством також передбача­ється захист прав громадян України як споживачів комунальних по­слуг. При порушенні наймодавцем, орендодавцем або підприєм­ством, що надає комунальні послуги, умов їх надання, передбачених договором, наймач (орендар), власник приватного житла має право на зменшення розміру плати за відповідні послуги відповідно до За­кону України “Про захист прав споживачів”. Боротьба із зловжи­ванням монопольним становищем здійснюється відповідно до Зако­ну України “Про захист від недобросовісної конкуренції”.