Проблеми удосконалення законодавства

Що стосується організаційно-правової форми створення това­риства, то право вибору тієї чи іншої мети діяльності товариства на­лежить співвласникам (квартир і будинків). У зв’язку з тим, що то­вариство власників квартир створюється добровільно у формі госпо­дарського товариства, то, безумовно, засновники для створення то­вариства укладають установчий договір, а також затверджують статут товариства. Але слід пам’ятати, що тільки об’єднання спів­власників багатоквартирного будинку звільняються від оподатку­вання як неприбуткові організації відповідно до змін, внесених Зако­ном “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” до Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств”.

На нашу думку, об’єднання повинно створюватися у вигляді товариства або кооперативу. Лише тоді воно матиме широкі права для здійснення господарської діяльності, пов’язаної з утриманням жило­го будинку і прибудинкової території, у тому числі й укладення до­говорів з фізичними та юридичними особами, одержання кредитів в установах банків у порядку і на умовах, передбачених чинним зако­нодавством, одержання у власність членів або в користування зе­мельних ділянок. За погодженням з місцевим органом державної ви­конавчої влади об’єднання зможе здійснювати будівництво госпо­дарських чи інших будівель на прибудинковій території для створен­ня додаткових зручностей членам об’єднання. Тільки тоді, коли об’єднання буде господарським товариством,воно набуде права придбавати у спільну часткову власність квартири чи нежилі примі­щення будинку, іншу нерухомість, основні засоби та інвентар за рі­шенням загальних зборів, зможе здавати в оренду фізичним або юридичним особам окремі об’єкти, що перебувають у спільній влас­ності членів. Крім того, воно захищатиме права та законні інтереси власників квартир у державних органах.

Основна мета Закону “Про об’єднання співвласників багато­квартирного будинку” — надати власникам квартир права вільного вибору способів організації експлуатації жилого будинку, а також підвищити їхню особисту відповідальність за утримання жилого бу­динку. Власники квартир, нежилих приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення ефективного використання і спільного ко­ристування жилим будинком повинні мати цивільні права і нести цивільні обов'язки.

Із назви Закону можна зробити висновок, що багатоквартирний будинок, це той будинок, який має дві і більше квартири. Хоча в тексті закону такої дефініції не наводиться. В законодавстві зустрі­чається термін “об’єднання співвласників житла”, що значно шир­ше поняття, оскільки охоплює і житловий фонд — квартири, що знаходяться не тільки у багатоквартирному будинку. Для утриман­ня житлового фонду; відповідно до Постанови Верховної Ради Ук­раїни “Про держану дотацію на утримання квартир житлово-буді­вельних (житлових) кооперативів і молодіжних житлових комплек­сів” від 26 листопада 1996 р. за № 3696 надаються державні дотації. Але державні дотації в умовах ринку — це не вихід із складної си­туації відносно приватного утримання житла. Вважаємо, що виник­ла нагальна потреба врегулювати суспільні відносини, які виника­ють при створенні та діяльності товариств власників. Чинне законо­давство насамперед повинно відповісти на головне: визначити ста­тус об’єднань власників, порядок і ставки їх оподаткування, принципи та порядок створення об’єднання (в межах одного будин­ку, кількох будинків, району тощо), випадки, коли власник не бажає брати участь у спільній діяльності або фінансове неспроможний оп­латити житлово-комунальні послуги.

У процесі виникнення різних форм власності повинні обов’язко­во створюватися об’єднання власників. Оскільки ж товариство мо­же створюватися тільки за згодою всіх власників, поєднаних єдиною спільною метою, і при цьому захищатимуться інтереси кожної осо­би, всі рішення приймаються за результатами голосуванням на за­гальних зборах бажаючих вступити, а не всіх мешканців будинку. Створення та діяльність об’єднань власників відповідатиме інтересам окремих власників, але повинні бути створеніумови для мож­ливостей громадян свідомо робити правильний вибір.

При цьому треба знати, що інститут спільної власності, закріп­лений в Цивільному кодексі України, регулює випадки, коли майно перебуває у спільній власності громадянина та держави але не ви­значає (і не може це зробити) особливості здійснення спільної власності у житловій сфері, при цьому співвласникам забезпечуються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього буди­нок або його частина може бути об’єктом права спільної власності громадянина і держави, які однаково володіють, користуються та розпоряджаються цим майном і це не порушує прав та інтересів як окремих громадян, так і держави в цілому без створення об’єднань. Існуючі сьогодні положення мають бути приведені у відповідність з Цивільним кодексом України, і сподіваємося, що найближчим часом ці питання будуть вирішені і новим Цивільним кодексом, і новим Житловим кодексом.

Коли у власності в будинку є лише одна приватизована квартира, то цей будинок вже перебуває у спільній власності (держави і громадянина). Звичайно, в цьому разі питання спільного користування можуть вирішуватися і без створення товариства власників, якщо в цьому немає заінтересованості у власників. Розвитку системи утримання будинків має слугувати чітке встановлення статусу товариства власників як самоврядної організації. Необхідно визна­читися, на яких засадах функціонує та існує товариство власників, які є відмінності в діяльності порівняно з давно вже існуючими коо­перативними будинками та молодіжними жилими комплексами. Правові основи діяльності товариства власників в повній мірі можна застосовувати для випадків, коли особи об’єднують спільні зусилля для побудови нового будинку або в будинку викуплені всі квартири, тоді власники можуть виступати єдиним блоком і навіть певний час отримувати дотації на утримання будинку від держави.

Нині поява власників у будинку не змінює умови та порядок користування місцями загального призначення. Коли приватизується квартира, то в цьому випадку в загальному користуванні залишаються місця загального призначення: коридори, маршеві сходи, при­легла територія тощо. У будинках державного житлового фонду, в яких тільки частина квартир приватизована, співвласниками залишаються громадяни й уповноважені державні органи, які на договір­них засадах повинні вирішувати питання спільного володіння і ко­ристування будинком.

Твердження про те, що відмова від вступу в товариство власни­ків може порушити права інших власників будинку, оскільки вони втрачають право на управління будинком, не відповідає дійсності, оскільки це прямо не випливає з Цивільного кодексу (всі питання мають вирішуватися на рівні цивільно-правових договорів). При цьому необхідно виходити з положень ст. 4 Закону України “Про власність”, якою передбачено, що право власності не може здійсню­ватися всупереч законним правам та інтересам інших громадян або держави.

Тільки у випадку, коли всі мешканці виявили бажання створити товариство власників, вони мають змогу особисто, і не за рахунок держави, значно поліпшити свої житлові умови, зокрема шляхом ви­користання державних дотацій на проведення капітального ремонту тощо.

Вважаємо, що неможливо перетворити кожен будинок на това­риство власників будинку, не можуть бути приватизовані система комунікацій, інженерних споруд, обладнання, система надання жит­лово-комунальних послуг (яка має залишатися в комунальній влас­ності). Звичайно, всі питання, пов’язані з утриманням житла, мають вирішуватися спеціальним законодавчим актом.

Наприклад, в Росії прийнято Закон “О товариществах собствен-ников жилья”, де врегульовані питання відносин власності, обов’яз­ки власників будинку, управління кондомінімумом і його обслугову­ванням, організація товариства власників житла, діяльність таких товариств та інші питання. В Україні теж прийнято подібний норма­тивний акт — Закон України “Про об’єднання співвласників бага­токвартирного будинку”, в якому передбачено можливість створен­ня спеціалізованих організацій, кращі з яких за рішенням тієї чи ін­шої місцевої ради повинні допускатися до здійснення робіт, пов’язаних з обслуговуванням житла, до речі, як це вирішується нині за приватного утримання житла, коли будинки обслуговують не дер­жавні ЖЕКи, а приватні структури. Саме в такому напрямі визначе­ні шляхи прискорення реформування житлово-комунального госпо­дарства, схвалені Указом Президента України від 19 жовтня 1999 р. за№ 1351/99.

Тільки такі підходи відносно залучення на конкурсній основі підприємств різних форм власності для обслуговування об’єктів житло­во-комунального господарства на договірних засадах із застосуван­ням санкцій за порушення договірних зобов’язань чможуть дійсно в комплексі вирішити всі питання утримання житла. За обслуговуван­ня будинків в умовах конкурентного середовища, вже у найближ­чий час необхідно буде боротися як ЖЕКам, так і підприємницьким структурам. Якщо місцева рада прийме рішення на користь остан­ніх, то звичайно зменшиться фінансування у ЖЕКів. І не останнє слово мають сказати саме мешканці будинку,незалежно чи є вони власниками, чи проживають на умовах найму.

Державний нагляд за використанням і утриманням житлового фонду передбачений і Проектом нового Житлового кодексу. А саме таким чином.

Збереження житлового фонду забезпечується шляхом належно­го його утримання. Утримання жилого будинку передбачає комплекс робіт, спрямованих на створення належних для проживання у ньому умов і забезпечення експлуатаційних параметрів його елементів — санітарного і технічного обслуговування, ремонту будинку.

Санітарне та технічне обслуговування жилого будинку здійснюється спеціалізованими підприємствами або самим власником.

Санітарне обслуговування жилих і нежилих приміщень будинку, прибудинкової території включає комплекс робіт, спрямованих на виконання санітарно-гігієнічних вимог щодо утримання цих примі­щень і прибудинкової території.

Технічне обслуговування жилого будинку передбачає комплекс робіт, спрямованих на забезпечення належного технічного становища елементів будинку та параметрів і режиму роботи технічного об­ладнання.

Власники житла несуть відповідальність за належну його схо­ронність.

Невиконання власником передбачених договором найму, оренди обов’язків щодо ремонту житла дає наймачу, орендарю право вима­гати у судовому порядку від власника житла виконання умов, перед­бачених договором.

Власник житла або наймач, орендар відповідно до умов договору найму, оренди житла повинен виконувати роботи з санітарного обслуговування його приміщень та технічного обслуговування облад­нання житла за власні кошти.

Договори між власником житла та підприємствами, що здійсню­ють санітарне й технічне обслуговування жилого будинку і прибудинкової території, укладаються, як правило, на конкурсній основі.

Місцеві органи виконавчої влади й органи місцевого самовряду-^: вання:

1) сприяють створенню та функціонуванню спеціалізованих (аварійних) підприємств (служб) для ремонту окремих елементів будинків, пошкодження яких потребує термінового усунення (про­тягом доби);

2) сприяють створенню умов для забезпечення конкуренції підприємств, що займаються санітарним і технічним обслуговуванням жилого будинку і прибудинкової території;

3) можуть надавати пільги з оподаткування підприємств, що займаються санітарним і технічним обслуговуванням жилого будинку і прибудинкової території;

4) притягають до адміністративної відповідальності (із застосу­ванням штрафних санкцій) порушників санітарно-гігієнічних вимог стосовно утримання приміщень жилого будинку та прибудинкової території.

Відповідальність за санітарний і технічний стан жилого будинку і прибудинкової території покладається на власника житла.

Відповідальність наймача, орендаря перед власником за санітар­ний і технічний стан жилого будинку і прибудинкової території ви­значається умовами договору найму, оренди житла.

 

Запитання для самоконтролю

Тема 9. Утримання приватного житлового фонду. Нормативне забезпечення утримання житлового фонду

1. Об’єднання співвласників будинків (квартир), його повноважен­ня і обов’язки щодо схоронності будинків (квартир).

2. Правове становище співвласників багатоквартирного будинку.

3. Організація та діяльність співвласників багатоквартирного будинку.

4. Реєстрація та порядок створення об’єднань співвласників.

5. Органи управління об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та їх повноваження.

6. Права та обов’язки членів об’єднання.

7. Права та обов’язки об’єднань співвласників багатоквартирного будинку.

Використані джерела

Житловий кодекс Української РСР.

Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29 листопада 2001 р. № 2866-ІІІ.

Правила користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, затверджені Постановою Кабінету Мініст­рів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572.

Постанова Кабінету Міністрів України “Про затвердження Поло­ження про порядок організації та діяльності об’єднань, що ство­рюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні” від 31 липня 1995 р. за № 588.

Положення про порядок організації та діяльності об’єднань, що і створюються власниками для управління, утримання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному користуванні.

Наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству, Фонд державного майна України “Про затвердження Типового статуту об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку” від 5 квітня 1996 р. за № 28/389.

Типовий статут об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку.

Положення про порядок державної реєстрації об'єднань (товариств) співвласників багатоквартирних будинків.

Лист Державної податкової адміністрації України “Щодо оподаткування співвласників багатоквартирних будинків” від 7 квітня 1999 р. за № 5257/7/15-12177.

Наказ Державного комітету України по житлово-комунальному господарству “Про затвердження Положення про порядок відшко­дування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж та обладнання житлового фонду і збирання платежів з населення” від 17 жовтня 1996 р. за № 87.

Положення про порядок відшкодування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж і облад­нання житлового фонду і збирання платежів з населення.

Постанова Кабінету Міністрів України “Про вдосконалення системи державного регулювання розміру квартирної плати та плати за іа утримання будинків і прибудинкових територій” від 22 червня 1998 р. за № 939.

Наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України “Про затвердження Типового положення про порядок конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій та Типового договору на утримання житлових будинків і прибудинкових територій” від 7 вересня 1998 р. за № 194.

Типове положення про порядок конкурсного добору підприємств для утримання жилих будинків і прибудинкових територій.

Типовий договір на утримання жилих будинків і прибудинкових територій.

Рекомендована література

Житлове законодавство України / Укл. М.К. Галянтич, Г.І. Кова­ленко. — К.: Юрінком Інтер, 1998.

Порядок визначення нормативних витрат житлово-експлуатаційних організацій, пов’язаних з утриманням будинків і прибудинкових тенриторій. — К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

Утримання житлового фонду в сучасних умовах. —К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

Експлуатація та утримання житлового фонду. — К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

Про порядок передачі земельних ділянок (прибудинкових територій) об’єднанням співвласників багатоквартирних будинків / Довідник. — К.: Центр сприяння житловим та муніципальним реформам, 2001.

Г.І. Коваленко, И.Ф. Грабець. Ключові проблеми житлової політики. — К.: ДАЖКГ Держбуду України, 2001.

 

Розділ 10

Квартирна плата.

Пільги по квартирній платі.

Субсидії.

Безплатний ремонт

Квартирна плата

Власники квартир багатоквартирних будинків зобов’язані вносити плату власнику будинку за обслуговування і ремонт будинку, в той час як наймачі квартир державного житлового фонду вносять плату за найм житла. Плата за користування житлом обчислюється виходячи із загальної площі квартири чи одноквартирного будинку. Розмір плати встановлюється Кабінетом Міністрів України. Крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тари­фами береться плата за комунальні послуги. Пільги за квартирну плату та плату за комунальні послуги встановлюються законодав­ством.

Наймачі квартир (кімнат) державного житлового фонду вносять плату за найом житла, розмір якої встановлюється Кабінетом Мі­ністрів України. Але відповідно до Декрету Кабінету Міністрів Ук­раїни “Про зміну порядку оплати за користування жилим приміщен­ням” від 15 грудня 1992 р. за № 11-92, дію ст. 66 Житлового кодек­су України, яка передбачала плату за користування житлом, зупи­нено. Згідно з цим, щомісячні строки внесення квартирної плати, передбачені ст. 68, не діють. У той самий час плата за комунальні послуги відповідно до ст. 68 Житлового кодексу, повинна вноситися щомісячно. Плата за комунальні послуги вноситься понад плату за найом.

Платежі за комунальні та інші послуги власниками квартир, наймачами й орендарями повинні вноситися не пізніше 10 числа кожного наступного місяця, якщо договором не встановлено інші строки. При простроченні внесення вказаної плати стягується пеня з розрахунку 1 відсоток несплаченої суми за кожний день простро­чення, але не більше 100 відсотків загальної суми боргу.

Разом з тим дію цього положення зупинено Законом України “Про тимчасову заборону стягнення з громадян України пені за не­своєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги” від 13 листопада 1996 р. У ст. 1 цього Закону зазначено, що у зв’язку з не­виконанням державою зобов’язань, пов’язаних з виплатою заробіт­ної плати, пенсій, стипендій, інших грошових виплат населенню тимчасово забороняється нараховувати за розрахунками з 1 жовтня 1996 р. та стягувати з громадян України пеню за несвоєчасне вне­сення квартирної плати та за житлово-комунальні послуги (водопос­тачання, газ, електрична енергія, теплова енергія, водовідведення, утримання та експлуатація житла та прибудинкових територій, сміттєзбирання, ліфтове господарство).

Цей Закон діє до моменту усунення Кабінетом Міністрів Украї­ни причин, зазначених вище, і прийняття відповідного рішення Вер­ховною Радою України.

Оплата за користування жилим приміщенням у будинках дер­жавного і громадського житлового фонду обчислюється виходячи із загальної площі квартири, одноквартирного будинку.

Те, що чинним законодавством передбачено оплату наймачем жилого приміщення всієї корисної площі квартири, не змінює пра­вил ст. 104 Житлового Кодексу, згідно з якими питання про можливість зміни дого­вору найму жилого приміщення на вимогу члена сім’ї наймача може вирішуватися виходячи лише з розміру жилої площі.

При визначенні кола осіб, які мають право користуватися жи­лим приміщенням, проживання дитини в другого з батьків не може вважатися передбаченим п. З ст. 71 Житлового Кодексу поміщенням на виховання до родичів дітей, за якими зберігається жиле приміщення.

У майбутньому, в т. ч. відповідно до проекту Житлового Кодексу, пропонується визначати розмір квартирної плати з урахуванням норми жилої пло­щі, підвищеної комфортності, упорядженості, технічного стану та місцезнаходження житла.

Розмір плати встановлюється з розрахунку на 1 м² загальної площі. У гуртожитках за ліжко-місце. Норма загальної площі вста­новлюється у розмірі 21 м² на одну особу.

В одинарному розмірі оплачується загальна площа, що має нале­жати наймачеві та членам його сім’ї за встановленими нормами, а також зайва площа, якщо розміри її на всю сім’ю не перевищують норми загальної площі, яку належить мати одній особі.

Плата за використання теплової та електричної енергії, газу, за водопостачання і каналізацію та інші послуги (використання радіотрансляційної точки, колективної телевізійної антени, телефону тощо) власниками квартир (будинків) наймачами,орендарями вноситься за затвердженими тарифами.

Відносини між громадянами і виконавцями у наданні послуг з централізованого холодного та гарячого водопостачання, теплопос­тачання (центральне опалення) та водовідведення регулюються По­становою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Правил надання населенню послуг з водо-, теплопостачання та водовідве­дення” від 30 грудня 1997 р. за № 1497.

Розподіл загальних витрат на освітлення, опалення, ремонт підсобних приміщень квартири, оплату користування телефоном та інші послуги у квартирах, в яких проживає два і більше власників, наймачів чи орендарів, провадиться за узгодженням між мешканцями квартири. У разі відсутності згоди плата розподіляється так:

за електроенергію при загальному лічильнику — пропорційно, потужності побутового електричного обладнання кожного власника, наймача, орендаря;

за користування телефоном — за чисельністю мешканців у квартирі (крім дітей дошкільного віку) незалежно від кількості переговорів. Міжміські телефонні розмови оплачуються особою, яка їх замовляла;

за газ, опалення, освітлення підсобних приміщень квартири — за чисельністю членів сім’ї, які проживають у квартирі, а також і тимчасових мешканців і дітей, починаючи із шкільного віку.

Тимчасова відсутність члена сім’ї (в тому числі колишнього) власника жилого будинку чи квартири не позбавляє його права ко­ристування жилим приміщенням. Він втрачає це право тільки в разі вибуття на інше постійне місце проживання і припинення внаслідок цього сімейних стосунків із власником.

За відсутності між власником будинку (квартири) і колишнім членом його сім’ї угоди про безоплатне користування жилим примі­щенням до цих відносин (щодо плати за користування житлом і комунальні послуги) застосовуються правила ст. 162 Житлового Кодексу. Інших прав і обов’язків наймача жилого приміщення на колишніх членів сім’ї власника законом не поширено.

Якщо між власником і колишнім членом його сім'ї не було угоди про безоплатне користування жилим приміщенням і останній не сплачує квартирну плату за комунальні послуги добровільно, власник вправі пред’явити до нього позов про стягнення належних за це сум.

Спори між власниками, наймачами, орендарями у квартирах, в яких проживає два і більше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, прибирання і використання підсобних приміщень, розподіл ви­трат на оплату комунальних та інших послуг розв’язуються судом.

Власник квартири має право за згодою всіх членів сім’ї здавати в оренду квартиру чи кімнати квартири. Їх використання обумовлю­ється договором оренди, укладеним з власником квартири у письмо­вій формі.

Розмір орендної плати за жилі приміщення узгоджується між сторонами. При визначенні орендної плати враховуються площа приміщень, що здаються в оренду, фактичні витрати власника жит­ла на обслуговування та ремонт будинку, сума відшкодування влас­никові вартості на відновлення житла та інші витрати. Орендодавці (власники квартир) зобов’язані подавати податковій інспекції декла­рацію про доходи від житла, переданого в оренду. Власники квартир багатоквартирних будинків зобов’язані вносити на відповідний раху­нок власника будинку плату за обслуговування і ремонт будинку.