Підстави виникнення та припинення права власності на житло

Основою забезпеченості та гарантованості житлових прав влас­ника жилого будинку є право приватної власності на нього. Кожна особа має право вільно володіти своїм майном. Термін “власність” поширюється на всі “безумовні” права, які може набувати особа, що пов’язані з приватним і публічним правом. Його можна набути різними шляхами, серед яких найпоширенішим є будівництво, ку­півля (викуп) або отримання будинку у власність у процесі прива­тизації, спадкування. Закон дозволяє придбання жилого будинку за договорами міни, дарування, довічного утримання тощо.

Можна передбачити, що найближчим часом існуючий приват­ний житловий фонд поповниться жилими будівлями, зведеними під­приємцями за свій кошт, для здавання житла в найом з метою отри­мання прибутку. Це стане одним з видів здійснення підприємницької діяльності, що відповідатиме умовам розвитку ринкової економіки.

1) Будівництво.

Будівництво жилого будинку пов’язано з наявністю земельної ділянки. Порядок надання земельних ділянок регулюється Земельним кодексом України та нормативно-правовими актами з питань зе­мельного законодавства.

Для зведення жилого будинку в місті або селищі міського типу необхідні такі документи: рішення виконавчого органу відповідної ради про виділення земельної ділянки під індивідуальне будівницт­во, акт про надання земельної ділянки та визначення її меж у нату­рі, затверджений проект забудови, нотаріально завірений договір про надання у безстрокове користування земельної ділянки під будівництво індивідуального жилого будинку або свідоцтво на право приватної власності на земельну ділянку, дозвіл органів архітектур­но-будівельного контролю на проведення робіт. У сільській місцевості для будівництва необхідно мати рішення; про виділення земельної ділянки, рішення виконавчого органу ра­йонної ради про згоду на будівництво, затверджений проект, сві­доцтво на право на забудівлю присадибної ділянки.

Після закінчення будівництва жилий будинок має бути зареєстрований в бюро технічної інвентаризації. Власник жилого будинку може за своїм уподобанням проводити його переобладнання та перепланування.

Особи, які брали участь у будівництві жилого будинку не на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає зако­нодавству, мають право вимагати не визнання права власності на будинок, а відшкодування своїх витрат на будівництво, якщо допо­могу забудовнику вони надавали не безоплатно. Недоведення ними розміру цих витрат може бути підставою для відшкодування остан­ніх у розмірі, встановленому судом, а не для відмови в задоволенні позову.

Так, у березні 1995 р. Л. звернулася до суду з позовом до Л. П. та Л. М. про відшкодування витрат на будівництво будинку.

Позивачка зазначала, що під час її шлюбу з Л. П. вона й відповідачі у період 1988-1994 рр. збудували жилий будинок і підсобні приміщен­ня. Дозвіл на будівництво цього будинку отримала Л. М. Оскільки від­повідачі відмовляються сплатити їй компенсацію за участь у будівницт­ві, позивачка просила суд задовольнити її вимоги.

Рішенням Богуславського районного суду від 13 листопада 1995 р. в позові було відмовлено.

Президія Київського обласного суду від 13 грудня 1996 р. дійшла висновку, що необхідне скасування судових рішень з направленням справи на новий розгляд, оскільки:

Відмовляючи в позові, суд виходив з того, що позивачка не довела розміру понесених нею витрат на будівництво спірного будинку. Погодитися з такими доводами суду як з підставою для відмови в позові не можна. Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, викладених у п. 4 Постанови “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” від 4 жовтня 1991 р. за № 7 (зі змінами, внесеними Постановою Пленуму від 25 грудня 1992 р. за № 13), особи, котрі брали участь у будівництві жилого будинку на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає законодавству, вправі вимагати визнання права власності на будинок.

Рішенням районного суду встановлено, що позивачка Л. та відпові­дач Л. П. надавали Л. М. допомогу в будівництві спірного будинку. Проте суд не з'ясував, чи не надавалася ця допомога безоплатно.

Щодо розміру витрат позивачка вказувала на те, що спірний буди­нок споруджувався в той час, коли вона перебувала в зареєстрованому шлюбі з Л. П. Останній витрачав їхні спільні кошти на придбання бу­дівельних матеріалів, оплату праці робітників, а вона брала участь у будівництві особистою працею. Саме у зв’язку із цим позивачка проси­ла відшкодувати їй половину понесених ними витрат на будівництво будинку.

2) Виникнення права власності в процесі приватизації.

На забезпечення житлових прав громадян спрямована дія ст. 47 Конституції України, де зазначено, що держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придба­ти його у власність або взяти в оренду. На жаль, виходячи з реалій сьогодення далеко не кожен громадянин має змогу побудувати собі житло. А придбати існуюче державне житло у власність мають змо­гу всі бажаючі, які мешкають у квартирах державного житлового фонду, окрім випадків, коли останній не підлягає приватизації. Тому приватизація розглядається як спосіб забезпечення житлових прав громадян.

Слід зазначити, що, згідно зі ст. 4 Житлового кодексу, до дер­жавного житлового фонду належать жилі будинки й жилі приміщен­ня в інших будівлях, що є державними, тобто які перебувають у повному господарському віданні чи оперативному управлінні дер­жавних підприємств, установ, організацій і власності місцевих рад. Понад половину населення вже використали цю можливість і мають квартири у своїй власності.

Слід зазначити, що приватизація державного житлового фонду — це відчуження квартир (будинків) та належних до них господар­ських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житло­вого фонду на користь громадян України. Право на приватизацію житла мають усі члени сім’ї наймача, які постійно проживають у квартирі разом з наймачем або за якими зберігається право на жит­ло на момент введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. Відповідно до п. З ст. 8 зазначеного закону, передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється у спіль­ну сумісну чи спільну часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у даній квартирі, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на жит­ло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири.

Рішення про передачу квартири у власність громадян прийма­ється відповідним органом приватизації протягом місяця з дня одер­жання заяви на приватизацію.

У п. 31 Положення “Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. за № 56, зазначено, що строк оформлення документів від да­ти реєстрації заяви громадянина до видачі йому зареєстрованого сві­доцтва про право власності на квартиру (будинок) не повинен пере­вищувати одного місяця. Залежно від розміру житла можлива тіль­ки безоплатна передача або частково безоплатна та частково оплатна передача житла у власність громадян. В обох випадках за законом не вимагається оформлення приватизації відповідним до­говором.

Передача житла у власність оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру, яке реєструється в органах приватизації. Та­ка передача житла не потребує нотаріального посвідчення (ст. 8 За­кону України “Про приватизацію державного житлового фонду”). У даному разі відчуження квартири (жилого будинку) від одного влас­ника до іншого (від держави до громадянина) здійснюється без укладення договору про відчуження у вигляді, оформленому єдиним договірним документом. Тому постають питання визначення момен­ту виникнення права власності. Можна припустити, що момент ви­никнення права власності на житло, що приватизується, може ви­значатися трьома такими чинниками:

поданням заяви та всіх необхідних документів до органів прива тизації на приватизацію державного житлового фонду;

прийняттям рішення органом приватизації протягом одного міся­ця з дня подачі документів шляхом його реєстрації;

видачею свідоцтва про право власності.

Правильне визначення конкретного моменту виникнення у гро­мадян права приватної власності на квартиру, особливо відчужену в держави на користь квартиронаймачів та їхніх спадкоємців, має важливе теоретичне і практичне значення.

З роз’яснень Державного комітету по житлово-комунальному господарству України від 28 грудня 1994 р. випливає, що право власності виникає з моменту підписання розпорядження про переда­чу житла у власність. Тобто, якщо одинокий наймач подав заяву і, не одержавши свідоцтво про право власності, помер, то у разі підпи­сання розпорядження про передачу житла у власність після його смерті квартира переходить у власність держави, якщо термін оформлення не було порушено й розпорядження підписано до його смерті, — до спадкоємців, за нормами інституту спадкового права, зосередженими у статтях 524-564 Цивільного кодексу України та деяких інших законодавчих актах.

Якщо термін оформлення розпорядження було порушено і громадянин помер після закінчення місячного терміну, необхідного для оформлення документів, то спадкоємці можуть звернутися з позо­вом до суду про визнання своїх прав на спадщину.

Проте, якщо до органу приватизації надійшла велика кількість заяв на приватизацію квартир державного житлового фонду і він не встигає оформити всі заяви протягом одного місяця (цим самим по­рушуючи закон) або виникають якісь інші суб’єктивні чи об’єктивні обставини, які призводять до неможливості оформлення свідоцтв про право власності за один місяць, то у цьому випадку роз’яснення Держжитлокомунгоспу діють на користь спадкоємців, в противному разі — на користь держави.

Абзац 5 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику у справах за позовами про захист права при­ватної власності” від 22 грудня 1995 р. за № 20 наголошує: якщо квартира (будинок) не була передана у власність наймачеві, його спадкоємці вправі вимагати визнання за ними права власності на неї тільки тоді, коли наймач звертався з належно оформленою заявою про це до відповідного органу приватизації або власника державного чи громадського (щодо громадян, які постраждали внаслідок Чорно­бильської катастрофи) житлового фонду, однак вона не була розгля­нута в установлений строк або в її задоволенні було незаконно відмовлено при наявності підстав і відсутності заборон для передачі квартири у власність наймачеві.

Так само розвивається практика розгляду житлових спорів у Російській Федерації: Пленум Верховного суду Російської Федерації у роз’ясненнях від 24 серпня 1993 р. за № 8 повідомляє, що смерть громадянина, який звернувся із заявою про приватизацію з усіма необхідними для цього документами до оформлення договору про пе­редачу жилого приміщення у власність, не є підставою для відмов­лення у задоволенні вимог спадкоємця про передачу квартири у йо­го власність. Виявивши при житті волю на приватизацію жилого приміщення, де він мешкав, і не відкликавши свою заяву, спадкода­вець з незалежних від нього причин був позбавлений можливості виконати всі правила оформлення документів на приватизацію. І то­му спадкоємці, за якими судом визнано право на отримання жилого приміщення у порядку спадкування, мають право як власники ко­ристуватися, володіти й розпоряджатися таким приміщенням за сво­їми потребами.

Слід зазначити, що у випадку, якщо заява і документи на приватизацію надаються при житті спадкодавця самим спадкоємцем, що діє згідно з нотаріально завіреною довіреністю, то це має силу доказу на цей випадок. Тобто є внутрішня воля, волевиявлення спадкодавця — і цього досить, щоб спадкоємці отримали квартиру у влас­ність. Ці правові позиції слід було б врахувати у судовій практиці України при розгляді житлових спорів.

У разі неоформлення документів у встановлений законом місячний термін з дня подачі всіх необхідних документів, з вини власника чи органу приватизації, якщо громадянин не відкликав заяву і мав право на безоплатну передачу квартири, незалежно від її розміру, а в приватизації йому не могло бути відмовлено, то на спірну кварти­ру чи її частину відкривається спадщина, оскільки спадкодавець висловив свою волю на здійснення приватизації займаного приміщення і з незалежних від нього причин не зміг оформити до кінця приватизацію.

Останнім часом все частіше виникають питання, пов’язані з реалізацією прав у приватному чи державному житловому фонді, який в силу життєвих обставин (у зв’язку з відсутністю спадкоємців у власників чи наймачів квартир) переходить у власність держави за правом спадкування. Вони складні, неоднозначні і, на жаль, не завжди вирішуються належним чином, відповідно до норм чинного законодавства.

Оскільки норми Конституції України, Житлового кодексу Украї­ни, Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” спрямовані на забезпечення прав громадян на житло, належне використання, зміцнення законності у житлових правовідносинах, норми інших підзаконних нормативних правових актів повинні не суперечити, а закріплювати зазначене.

3) Викуп житла державної форми власності.

Одним з основних напрямків Концепції державної житлової політики, затвердженої Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р., є розселення квартир, в яких мешкають кілька ро­дин. На забезпечення кожної родини окремою квартирою спрямова­но і правило ч. З ст. 50 Житлового кодексу України. Виходячи з положень Концепції і Житлового кодексу необхідно спрямовувати розвиток законодавства так, щоб у міру можливості задовольнити як потреби квартиронаймачів, так і власників частин квартир. Мешканці комунальних квартир у випадках звільнення І кімнати або кімнат в їх комунальній квартирі мають право поліпшити свої житлові умови.

У випадках, коли норми ст. 54 Житлового кодексу не поширю­ються на мешканців комунальних квартир, вони можуть поліпшити свої умови проживання шляхом використання привілеєвого права на придбання частки у спільній власності, що передбачено ст. 114 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу частини квартири. І тому потрібно було б надавати можливість громадянам, які мешкають у комунальних квартирах і є учасниками спільної часткової власності, викупати частину комунальної квартири, яка звільнилася і перейшла у власність держави (якщо вони мають таке бажання і можливість). Це сприяло б поліпшенню житлових умов громадян, зменшенню кількості комунальних квартир, впроваджен­ню в життя положень Концепції.

Якщо майно переходить у власність держави, вона, виконуючи функції власника розпоряджається ним на свій розсуд. Випадки, ко­ли квартира перебуває у спільній власності громадянина і держави, регулюються інститутом спільної власності, що закріплений у Ци­вільному кодексі.

Останнім часом трапляється все більше випадків, коли як квартиронаймачам, так і власникам пропонують викупати частини квар­тир в комунальних квартирах. Зокрема, коли родина має житло у власності і їй пропонують викупити кімнату, що звільнилася в кому­нальній квартирі. Особливо це стосується випадків, коли використа­но право на приватизацію житла відповідно до п. 5 ст. 5 Закону Ук­раїни “Про приватизацію державного житлового фонду” не в межах номінальної вартості житлового чеку. Оскільки, відповідно до п. 1 ст. 7 вказаного закону, тільки за громадянами, які не виявили ба­жання приватизувати житло, яке вони займають, зберігається чин­ний порядок одержання і використання його на умовах найму, влас­ники такого права не мають.

Розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 18.04.96 р. № 572 “Про організацію продажу квартир у м. Києві” бу­ло затверджено Положення про порядок продажу квартир у місті Києві. Відповідно до цього положення продаж квартир у жилих бу­динках проводиться з метою залучення додаткових коштів на будів­ництво та реконструкцію жилих будинків у м. Києві, задоволення потреб громадян у жилих приміщеннях.

Продажу полягають квартири, що є комунальною власністю м. Києва або передані до міської комунальної власності у встановлено­му порядку, на які не видані ордери або інші документи, що дають право на їх заселення, та які не перебувають під забороною (арештом).

При цьому об’єктами продажу можуть бути: окремі квартири багатоквартирного жилого будинку; квартири частини багатоквартир­ного жилого будинку (поверху, секції тощо); всі квартири багатоквартирного жилого будинку.

Оформлення документів на право власності проводиться поквартирно.

Покупцями квартир можуть виступати будь-які юридичні та фі­зичні особи.

Продаж квартир проводиться квартирним управлінням,якевиступає Продавцем.

Продаж квартир здійснюється двома способами: за ринковими цінами; на аукціоні.

а) Продаж квартир за ринковими цінами здійснюється в межах, визначених у встановленому порядку квот. Квартирне управління веде облік громадян та організацій, що бажають придбати квартири, забезпечує гласність при проведенні продажу; організовує підбір та попередній огляд громадянином або представником організації квар­тир, що пропонуються для продажу. Продаж квартир здійснюється за наказом начальника квартирного управління.

б) Продаж квартир на аукціоні здійснюється організатором аук-і ціону, яким виступає квартирне управління. Організатором затверджується склад аукціонної комісії, яка встановлює дату проведення аукціону, перелік об’єктів, які будуть продаватись, стартові ціни, розмір застави (не менше 5 % від стартової ціни об’єкта).

Продаж об’єктів на аукціоні проводиться за наявності не менш як двох Учасників. Оплата за придбані об’єкти має бути проведена до 30 календарних днів з моменту видання зазначеного наказу на­чальника квартирного управління.

Після надходження коштів на рахунок квартирного управління між Покупцем та Продавцем укладається договір купівлі-продажу кожної квартири у відповідності до чинного законодавства. Поку­пець, який придбав квартиру, набуває права власності на неї з мо­менту укладення договору купівлі-продажу. Покупець зобов’язаний у 10-денний термін з моменту отримання договору купівлі-продажу зареєструвати його у житлово-експлуатаційній організації за місцез­находженням квартири.

Якщо покупець має у своїй власності іншу квартиру, вартість якої він бажає зарахувати в ціну квартири, що ним придбана, між Покупцем і квартирним управлінням укладається договір міни у від­повідності до чинного законодавства.

4) Викуп житла на аукціоні.

Враховуючи постійну нестачу й обмаль житлового фонду, який поступово стає ветхим і підлягає реконструкції, потреби громадян на його використання, житло, яке отримала держава за правом спадкування, конфіскації чи договору дарування, мало б повернути­ся до державного житлового фонду і використовуватися надалі за призначенням, як передбачено Житловим кодексом. Реалізація жит­ла через біржові торги, на аукціонах призведе до ситуації, коли пев­на кількість державного житлового фонду акумулюватиметься в ру­ках певних осіб, переходитиме у нежитловий фонд, тобто кількість житла, якого й так не вистачає, постійно зменшуватиметься.

Значна активність і надмірна діяльність окремих посадових осіб органів державної виконавчої влади інколи призводить до абсурдних ситуацій. Так, існував відповідний Порядок обліку, оцінки й реаліза­ції конфіскованого, безхазяйного майна, майна, що за правом успад­кування перейшло у власність держави та скарбів. Цей порядок був затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 6 липня 1992 р. за № 375. Передбачалося, що будівлі, споруди (у тому числі жилі будинки) та їх частини безоплатно передаватимуться у кому­нальну власність. Тобто житло, набуте державою, відповідно до за­значеної Постанови, переходило б до державного житлового фонду і його розподіл для, потребуючих поліпшення житлових умов регу­лював би Житловий кодекс.

Але у деяких випадках державні адміністрації чи виконавчі комі­тети вважали недоцільним передачу такого майна перебуваючим на черзі та потребуючим поліпшення житлових умов і приймали рішен­ня про його реалізацію. Грошові кошти від реалізації нерухомості за­раховувалися у бюджет.

Тому, мабуть, 25 серпня 1998 р. Кабінет Міністрів України Постановою за № 1340 затвердив Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність держа­ви, і розпорядження їм. Дія його поширюється і на будівлі, жилі приміщення та їх частини, конфісковані на підставі рішення суду, подаровані державі власником та отримані нею за правом спадку­вання.

Вони оцінюються комісією, до складу якої входять представники державних податкових інспекцій, фінансових органів і органів чи ор­ганізацій, які здійснюють розпорядження жилими приміщеннями. За результатами їх роботи складається акт опису, оцінки та переда­чі майна, який має бути підписаний членами комісії і затверджений протягом трьох днів після його складання керівником органу (орга­нізації) чи його заступником, що здійснив вилучення.

Будівлі, споруди, жилі приміщення та їх частини оцінюються на підставі висновків спеціалістів-експертів з урахуванням ринкових цін і фактичного їх стану на день оцінки, а потім реалізуються через біржові торги, аукціони за стартовою ціною, не нижчою, від зазна­ченої в акті опису, оцінки та передачі майна.

У разі зміни власника жилого будинку чи жилого приміщенняза правом спадкування, конфіскації чи укладення договору дарування право власності переходить від особи до держави, й оскільки жиле приміщення змінює форму власності з приватної на державну, по­дальша його передача має регулюватися Житловим кодексом.

5) Виникнення права власності на нове житло у зв’язку з вилу­ченням земельної ділянки.

У разі знесення будинку у зв’язку з вилученням земельної ділян­ки для державних або громадських потреб вимога компенсації за бу­динок, що підлягає знесенню, є суб’єктивним правом власника або власників.

У випадку зносу будинку, що належить подружжю та його неповнолітнім дітям, сім’ї надається квартира та виплачується грошо­ва компенсація за будинок. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам затверджений По­становою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. за № 284. Надання окремих квартир для подружжя неможливе, коли йдеться про спільну сумісну власність, а не про спільну часткову. Якщо сім’я розпалась, тоді колишнє подружжя може претендувати на надання кожному з подружжя окремих квартир.

 

2. Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду

Жилі приміщення власник може здавати в найом (оренду). До­говір найму є двостороннім. Він належить до числа консенсуальних договорів, тобто таких, що створюють права і обов’язки з моменту досягнення згоди сторін. Сторонами виступають наймодавець (влас­ник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна зда­вати в найом, крім ізольованих належать і неізольовані — прохідні кімнати та їхні частини. За проектом нового Цивільного Кодексу такі приміщення можуть передаватися у найм тільки за короткостроковим договором найму, до 1 року (ст. 869). У будинках, що належать громадянам, жилі приміщення можуть здаватися в найом на визначений термін або без його визначення. За наявності потреби в житлі власник бу­динку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого

приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця), воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а разі її відсутності — через виконавчий орган відповідної місцевої ради. У цьому випад­ку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попере­дженням наймачу.

З припиненням договору найму жилого приміщення припиня­ються права і обов’язки сторін, у тому числі й право наймача та чле­нів його сім’ї користування жилим приміщенням. Наймач зобов’яза­ний звільнити приміщення, яке він займав. У разі відмови він підля­гає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого при­міщення. Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а й осіб, що з ним проживають.

Відсутність передбаченого ст. 168 Житлового Кодексу попередження про розір­вання договору житлового найму є підставою для відмови у позові, а не у прийнятті позовної заяви. Правовідносини, що виникають між власником житла у приватному житловому фонді та наймачем регу­люються в цілому нормами Цивільного кодексу. Разом з тим цивіль­не законодавство застосовується з урахуванням вимог Житлового кодексу.

При розгляді спорів, пов’язаних з користуванням жилими примі­щеннями в будинках і квартирах, належних громадянам на праві приватної власності (про виселення, право користування тощо), слід виходити з норм гл. 6 розд. III Житлового Кодексу про користування жилими примі­щеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.

Норми гл. 2 цього розділу Житлового Кодексу про користування жилими примі­щеннями в будинках державного і громадського житлового фонду до житлових відносин у приватному житловому фонді застосовуються у випадках, коли в гл. 6 Житлового Кодексу є посилання на них (наприклад, ст. 116 Житлового Кодексу застосовується щодо виселення членів сім’ї власника, які не є учасниками спільної власності на дане житло) або коли схожі жит­лові відносини не врегульовані нормами гл. 6 і застосування до них норм гл. 2 не суперечить змісту (прикладом може бути ст. 98 Житлового Кодексу, яка встановлює судовий порядок виселення тимчасових жильців).

Передбачені ст. 168 Житлового Кодексу обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимо­гу власника (наймодавця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправне позбавлений права власності або обмежений у цьому праві. Він сам розпоряджається майном на умовах, встановлених законом. Таке здійснення власни­ком свого права відповідає ст. 19 Закону “Про власність”. Тому при виселенні посилатися лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, користування і розпорядження належним йому майном, не може бути, єдиною підставою для виселення наймача.

Не є підставою для виселення членів сім’ї (в тому числі колиш­ніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскільки їх право корис­тування жилим приміщенням урегульовано житловим законодавством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жи­лого приміщення або обмежений у праві користування ним інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом (ч. З ст. 9 Житловий Кодекс).

Дострокове припинення договору та виселення наймача — це цивільно-правова санкція, що застосовується до останнього за пору­шення відповідних договірних зобов’язань. Дострокове розірвання договору найму у разі виникнення спору може бути проведено тільки в судовому порядку. Основою для припинення договору та виселення наймача є руйнування, перебудова жилого приміщення, вико­ристання його не за призначенням тощо. Переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проекта­ми і без ущемлення інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).

У п. З Постанови Пленуму Верховного суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2 зазначено, що укладений з власником будинку на певний строк договір найму жилого приміщення може бути достроково розірваний за вимогою наймо­давця лише тоді, коли наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують, псують жиле приміщення чи використову­ють його не за призначенням або систематичним порушенням пра­вил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, або наймач систематично (не менше трьох місяців підряд) не вносить квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 Житловий Кодекс), або коли відповідно до затвердже­ного виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи і перепланування будинку при капітальному ремонті жиле приміщен­ня, що займає наймач, не може бути збережено (ст. 165 Житловий Кодекс).

Для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім’ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 Житловий Кодекс) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження та громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 Житловий Кодекс.

Укладений на невизначений строк договір найму жилого примі­щення може бути розірваний за вимогою наймодавця із зазначених вище підстав, а також, якщо жиле приміщення, яке займає наймач, необхідне для проживання йому і членам його сім’ї, і наймач був по­переджений про наступне розірвання договору не менше ніж за три місяці (ст. 168 Житловий Кодекс).

Правила ч. З ст. 168 Житловий Кодекс про можливість розірвання за вимогою наймодавця укладеного на невизначений строк договору найму жилого приміщення в будинку, що належить громадянину, лише за умови, що займане наймачем приміщення необхідне для проживан­ня наймодавця та членів його сім’ї (з попередженням про розірван­ня договору за три місяці) не суперечать положенням Закону “Про власність” щодо здійснення громадянином права приватної власнос­ті. В даному разі йдеться не про встановлення обмежень власнику розпоряджатися своїм майном, а про виконання зобов’язань, котрі виникли внаслідок розпорядження власником своїм майном.

Закон гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування жилим приміщенням, яке він займає, після переходу права власності на жилий будинок до іншої особи в силу купівлі-продажу, дарування, успадкування.

3. Правове регулювання права спільної власності на квартиру (будинок)

Спільна власність на квартиру може існувати в разі наявності таких ознак, як множинність мешканців і єдність об’єкта, що нале­жить їм на праві власності — квартири як єдиного цілого, яка може складатися з однієї чи багатьох кімнат. Квартира може приносити певні доходи, водночас потребуючи необхідних витрат на її утриман­ня, які повинні розподілятися між власниками пропорційно їх частці у спільному майні.

При спільній власності на квартиру права власності належать усім тільки в сукупності, тобто окрема особа не може вільно розпо­ряджатися своєю частиною. Право кожного співвласника поширю­ється на весь об’єкт в цілому, а не на певну його частину. У той са­мий час не виключається можливість будь-якого співвласника ко­ристуватися правами володіння і користування як певними частина­ми квартири, так і квартири в цілому.

Правове регулювання спільної часткової і спільної сумісної власності може мати ті чи інші особливості, зумовлені призначенням то­го чи іншого об’єкта, складом або характером зв’язків учасників спільної власності, що визначається насамперед Цивільним кодексом України, Кодексом України “Про шлюб та сім’ю” та Законом, України “Про власність”.

Зокрема, ст. 22 Кодексу України про шлюб та сім’ю, ст. 60 нового Сімейного кодексу України, ст. 16 Закону України “Про власність” чітко встановлюють, що майно подружжя належить їм на праві спільної сумісної власності.

Відповідно до п. 1 ст. 17 Закону “Про власність”, при внесенні паю в ЖБК за рахунок коштів, одержаних внаслідок сумісної праці сім’ї члена кооперативу, паєнагромадження, а після повного внесен­ії ня паю — квартира є спільною сумісною власністю членів сім’ї, як­що інше не було встановлено письмовою угодою між ними. Інші осо­би права власності на пай і квартиру не набувають і можуть претен­дувати тільки на відшкодування членом кооперативу коштів, нада­них йому для внесення паю.

Відповідно до Цивільного кодексу спільна сумісна власність — це власність кількох осіб, при якій право кожного із співвласників поширюється на все спільне майно. Співвласники мають однакові права володіння, користування, а інколи і розпорядження цим май­ном, без визначення частки майна кожного із співвласників.

Спільною сумісною власністю може бути майно, придбане вна­слідок спільної праці громадян, що об’єдналися для спільної діяль­ності, якщо письмовою угодою на нього поширюється режим суміс­ної власності, майно, створюване членами селянського (фермерсько­го) господарства, якщо інше не передбачене письмовою угодою між ними, майно, придбане внаслідок спільної праці членів сім’ї чи спільного проживання подружжя у шлюбі, при передачі з державно­го житлового фонду під час приватизації за письмовою згодою всіх членів сім'ї квартиронаймача квартири чи будинку в спільну суміс­ну власність. При цьому законодавство дозволяє письмовою угодою між цими суб’єктами права встановлювати право користування спільною власністю, порядок користування частками у спільній власності, тобто інший порядок, ніж встановлений законодавством, але такий, що йому не суперечить.

Якщо при надбанні майна кількома особами розмір часток у спіль­ній власності не було визначено, розмір частки кожного з них визна­чається відповідно до ступеня участі у створенні спільної власності.

Так, у квітні 1994 р. М. звернулася до суду із позовом до Ш. про поділ будинку. Позивачка зазначала, що 17 серпня 1990 р. вона разом з відповідачем купила будинок за 27 тис. крб. При цьому М. сплатила за угодою 15 тис. крб., а Ш. — 12 тис. крб. У зв’язку з цим позивачка вважала, що їй має належати 55,55% будинку, а відповідачеві — 44,45%. Оскільки між ними виник конфлікт з приводу користування будинком, позивачка просила виділити їй зазначену частку останнього.

Рішенням судової колегії в цивільних справах Черкаського облас­ного суду від 13 травня 1996 р. позов було задоволене частково. Поста­новлено виділити М. у спірному будинку приміщення, загальна вар­тість яких становить 820391900 крб. і які складають половину будинку, а Ш. — приміщення, загальна дійсна вартість яких становить 823128600 крб. і які також складають половину будинку.

Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 10 липня 1996 р. скасувала попередні рішення і направила на новий розгляд з таких підстав. Задовольняючи позов частково, суд виходив з рівності часток сторін у праві власності на будинок і саме з урахуван­ням цього провів поділ будинку за одним із запропонованих експертом варіантів. З такими висновками Судова колегія не погодилася, оскільки судом встановлено, що при укладенні договору купівлі-продажу будин­ку М. сплатила 15 тис. крб., а Ш. — 12 тис. крб. Але сторони не ви­значили часток кожної у праві власності на будинок, зокрема не домо­вились про те, що ці частки будуть рівними.

Згідно з роз’ясненнями Пленуму Верховного Суду України, да­ними в п. 5 Постанови “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності” від 22 грудня 1995 р. за № 20, якщо розмір часток у спільній власності не було визначено і її учасники не виходили з рівності інших часток, розмір частки кож­ного з них визначається ступенем його трудової участі і коштами у створенні спільної власності.