Виселення наймачів у зв’язку з капітальним ремонтом будинку

З метою підвищення благоустрою і перетворення комунальних квартир в окремі провадиться їх переобладнання і перепланування.

Воно допускається за згодою наймача, членів сім’ї, які проживають і разом з ним, і наймодавця, а також з дозволу виконавчого органу місцевої ради. Поліпшення умов проживання може бути досягнуто шляхом перетворення суміжних неізольованих кімнат на ізольовані, збільшення площі жилих приміщень за рахунок підсобних і т. п. У разі відмови наймодавця, наймача або членів його сім’ї у згоді на пе­реобладнання чи перепланування спір може бути вирішеним у судовому порядку.

На виконання робіт, пов’язаних з переплануванням і переобладнанням приміщень, потрібний дозвіл виконкому. Зокрема, це необхідно для перевірки дотримань вимог будівельних, санітарних пра­вил тощо. Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи пе­репланування жилого чи підсобного приміщення, зобов’язанийзавласний рахунок привести приміщення у попередній стан.

У ст. 100 Житлового Кодексу передбачено, що в разі переобладнання чи перепланування квартир з проектом капітального ремонту мають бути ознайомлені наймачі та члени їхніх сімей. Зауваження і пропозиції зазначених осіб насамперед розглядаються проектною організацією. Зауваження і пропозиції зазначених осіб, не враховані проектною організацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчим органом місцевої ради, який затверджує проект капітального ремонту будинку.

Якщо вони не враховані, їх повинні розглядати органи, що здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчий комітет місцевої ради, який затверджує проект капітального ре­монту будинку і може відхилити зауваження та пропозиції, що не заслуговують на увагу або є такими, що технічно не виконуються.

Згідно зі ст. 101 Житлового кодексу України, в разі, коли капі­тальний ремонт не може бути проведений без виселення наймача, наймодавець (районна рада, райдержадміністрація) зобов’язаний на­дати наймачеві та членам його сім’ї на час проведення капітального ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на приміщення, що ремонтується. Замість надання жилого приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім’ї за згодою наймодавця може бути надане у постійне користу­вання інше благоустроєне жиле приміщення.

У разі відмови наймача від переселення в інше жиле приміщен­ня наймодавець може вимагати переселення його в судовому поряд­ку. Тобто переселення допускається тільки за умови, що ремонт не може бути проведений без виселення. Необхідність у виселенні ви­никає, коли без звільнення жилих приміщень неможливо виконати ті чи інші ремонтні роботи.

Ця норма має велике практичне значення, оскільки в окремих випадках з метою створення більш зручних умов для виконання ре­монтних робіт наймодавець ставить питання про звільнення будин­ку від мешканців і тоді, коли ремонт можливо провести і без цього. Одночасно закон не передбачає і права наймача вимагати надання йому іншого жилого приміщення на період капітального ремонту, якщо останній може бути виконаний без виселення, хоча при цьому для мешканців створюються незручності.

Відповідно до п. 15 Постанови Пленуму Верховного Суду Украї­ни “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2, вимоги про виселення наймача з наданого йому на час капітального ремон­ту будинку жилого приміщення можуть бути задоволені, якщо суд встановить, що ремонт раніше зайнятого ним приміщення закінчив­ся і воно перебуває у придатному для проживання стані.

Жиле приміщення, що надається на час проведення капітально­го ремонту, має розміщуватися в межах даного населеного пункту і повинно відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, бути придатним для проживання. Для забезпечення мешканців квартир на час проведення ремонту створюється так званий манев-рений фонд. Законодавство не передбачає умов благоустрою жилих приміщень маневреного фонду. Тому не виключається можливість надання приміщення, в якому відсутні окремі види комунальних послуг.

Питання розміру жилого приміщення, що надається на період ремонту, законодавством не врегульоване. Воно вирішується у кожному окремому випадку відповідним житловим органом з наймачем і членами його сім'ї, а в разі виникнення спору — у суді. Для усу­нення прогалин, що існують у житловому праві, питання користу­вання житлом в будинках маневреного житлового фонду передбачено у Проекті нового Житлового кодексу. Зокрема, в Кодексі зазна­чає, що маневрений житловий фонд призначений для тимчасового проживання громадян у зв’язку з ремонтом або реконструкцією житла громадян, які є власниками цього житла або займають його на умовах договору оренди чи договору найму житла, укладеного до введення в дію Нового Житлового кодексу.

Житло в маневреному житловому фонді надається громадянам за нормою не менш як 6 м² жилої площі на одну особу.

Розміщення та зберігання громіздкого майна провадиться в окремих приміщеннях, що надаються власником житла.

Витрати громадян, пов’язані з переселенням, відшкодовуються власником житла, яке підлягає ремонту або реконструкції.

У період проживання в будинках маневреного фонду громадяни вносять плату за отримані в ньому житлово-комунальні послуги.

Порядок надання маневреного житлового фонду та умови користування ним встановлюються місцевим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування.

Після закінчення капітального ремонту і прийняття будинку державною комісією наймач вселяється у жиле приміщення, яке він ра­ніше займав. Цим підкреслюються гарантії його права на вказане приміщення, яке захищається судом. Якщо наймодавець заселить приміщення іншими особами, наймач може вимагати їх виселення в судовому порядку. З другого боку, це правило встановлює обов’язок наймача звільнити після закінчення ремонту приміщення, надане йому для тимчасового проживання. Він не має права вимагати його закріплення за ним.

Виселення наймача на час проведення капітального ремонту будинку не є наслідком розірвання договору найму жилого приміщен­ня, оскільки договір зберігає силу. Це єдина передбачена законом підстава для тимчасового переселення наймача і членів його сім’ї в інше жиле приміщення. Наявність у наймача потреби в поліпшенні житлових умов, у тому числі і такої, що виникла у період проведен­ня ремонту будинку, не дає йому права вимагати надання іншого жилого приміщення.

Витрати наймача, пов’язані з переселенням, спричиненим калітальним ремонтом жилого приміщення, відшкодовуються наймодавцем.

У період проживання наймача в іншому приміщенні під час проведення капітального ремонту, він вносить плату тільки за примі­щення, надане йому на час ремонту. Це правило спрямоване на за­хист інтересів наймачів, оскільки приміщення для тимчасового про­живання у більшості випадків мають менші розміри ніж ті, які вони займали раніше.

Наймач не зобов’язаний виконувати поточний ремонт жилого приміщення, наданого йому на період ремонту. Але він зобов'язаний забезпечувати схоронність його, виконувати правила його утри­мання.

Замість надання жилого приміщення на час проведення капі­тального ремонту жилого будинку наймачеві та членам його сім’ї за їх згодою та згодою наймодавця, може бути надано в постійне ко­ристування інше благоустроєне жиле приміщення. Рішення про це приймають органи, що відповідають за порядок надання жилих при­міщень у будинках державного та громадського житлового фонду.

Житлові органи бувають зацікавлені у відселенні мешканців із жилих приміщень у будинках, що підлягають ремонту, на постійне місце проживання. Після закінчення ремонту ці приміщення заселя­ються іншими громадянами у встановленому порядку. Ця норма не є підставою для обов'язкового надання такого приміщення за про­ханням наймача, оскільки колишнє приміщення зберігається. В ок­ремих випадках відсутність жилої площі в будинках маневреного фонду може бути підставою для неможливості проведення капіталь­ного ремонту.

У разі перепланування квартир, коли жиле приміщення, яке зай­мають наймач і члени його сім’ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утво­ряться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім’ї має бути надано інше благоустроєне жиле приміщення. Якщо приміщен­ня істотно зменшиться, на вимогу наймача може бути надане інше благоустроєне приміщення відповідних розмірів.

У деяких випадках воно взагалі може не зберегтися і його площа приєднується до інших жилих приміщень чи переводиться у нежи­лу. Наймачу має бути надано інше благоустроєне жиле приміщення.

У ст. 102 Житлового Кодексу передбачено, що у тих випадках коли жиле примі­щення, яке займають наймач і члени його сім’ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене, наймачеві повинно бути надане інше жиле приміщення до початку капітального ремонту.

 

2. Виселення громадян із жилих приміщень із забезпеченням іншим житлом