Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Право громадян на приватизацію державного житлового фондуСодержание книги
Поиск на нашем сайте
Проголошення України соціальною державою та перебудова відносин власності зумовлюють необхідність створення гармонійної правової системи. Згідно із ст. 1 Конституції України наша суверенна країна є правовою державою, в процесі розбудови якої мають бути створені однакові умови для розвитку всіх форм власності, забезпечення прав усіх суб’єктів суспільних відносин. Необхідність приділення особливої уваги питанням приватизації житла пов’язано з тим, що цей процес обмежений у часі. Протягом його здійснення багато проблем правового характеру виникає насамперед через недостатню законодавчу забезпеченість і нормативну врегульованість. Проте життя не стоїть на місці, питання приватизації житла для частини громадян України вирішені вже сьогодні, тому ми і спробуємо окреслити основні проблеми, що виникають у процесі приватизації державного житлового фонду і здійснення прав власності, та можливий порядок їх вирішення. Приватизація державного житлового фонду ставить за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в отриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин у цій сфері. Приватизація має сприяти ефективності збереження житлового фонду та забезпечувати більш якісне його обслуговування. На час введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, прийнятого Верховною Радою України у червні 1992 р., приватизації підлягало близько 7 млн квартир та одноквартирних будинків, що перебували у державній власності. Водночас у ході реалізації Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” мають місце істотні недоліки, які стримують приватизацію державного житлового фонду. Проведена робота ще не повністю задовольняє потреби громадян у приватизації житла. На темпи приватизації негативно впливає незадовільний технічний стан жилих будинків. До категорії ветхого та аварійного житла віднесено 4,5 млн квадратних метрів жилої площі. Практично весь житловий фонд масової забудови 1955-1965 рр. потребує реконструкції. Громадяни, які проживають у такому житлі, не завжди виявляють бажання приватизувати його. Привести найближчим часом у належний технічний стан ці будинки не передбачається можливим через відсутність необхідних коштів. Фактичні обсяги ремонту й реконструкції житла щорічно зменшуються. Стримує процес приватизації відсутність до цього часу рішень з питань оподаткування та страхування нерухомого майна громадян, плати за земельні ділянки, на яких розташовані будинки, і прибу-динкову територію, а також невизначеність у питаннях організації обслуговування житла та надання дотацій на його утримання. Одна з проблем, що стоїть перед державою, це організація обслуговування будинків, де є приватизовані квартири. У будинку, де приватизовано одну й більше квартир, зникає одноосібний власник будинку. Тут є співвласники будинку з різною часткою власності та різним правовим становищем. Відсутність чіткого правового регулювання взаємовідносин між власниками квартир, власниками нежилих приміщень багатоквартирних будинків, а також місцевими органами державної виконавчої влади та підприємствами з обслуговування житла створює конфліктні ситуації. Потребують також законодавчого врегулювання питання доприватизації житла, збереження житла за неповнолітніми членами сім’ї, повернення у разі виникнення необхідності приватизованої квартири колишньому власнику, створення конкурентного середовища на ринку житлових послуг тощо. Стаття 651 Житлового кодексу України закріплює право на придбання громадянами жилих приміщень, які вони займають, у приватну власність. З положень цієї статті безперечно випливає, що наймачі жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду без обмежень можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї (не інших сторонніх осіб), які проживають разом з ними, придбати приміщення, які вони займають, у власність на підставах, передбачених чинним законодавством. Таким чином, законом встановлено два шляхи для придбання у власність жилої площі наймачем: приватизація і викуп. Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності” (пункт 13) від 22 грудня 1995 р. за № 20, вимоги про право наймача жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду та членів його сім’ї придбати у власність відповідну квартиру (будинок) шляхом її(його) викупу або на інших, передбачених законодавством України підставах (ст. 15 Закону “Про власність”), розглядаються судами в позовному провадженні. У такому самому провадженні розглядаються заяви про визнання безпідставною відмову органів приватизації передати у приватну власність квартиру (будинок) з державного житлового фонду відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. за № 56) або відмови передати у приватну власність особам, які користуються відповідним правом за Законом України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи”, квартиру (будинок), яку вони займають у громадському житловому фонді. В інших випадках громадським житловим фондом розпоряджаються власники жилих приміщень. Вони, зокрема, вирішують питання про продаж наймачеві жилого приміщення, у зв’язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов’язку, пов’язаного з відчуженням квартири (будинку). Разом з тим наймач користується переважним правом на викуп жилого приміщення, яке займає, і в разі відчуження останнього іншій особі, він вправі пред’явити позов про переведення на нього прав і обов’язків покупця або про визнання угоди недійсною.
2. Правові засади приватизації державного житлового фонду Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”, прийнятий Верховною Радою України 19 червня 1992 р., визначає правові засади приватизації житла, що перебуває у державній власності, його подальше використання та утримання. За громадянами, які мають право на приватизацію житла, яке вони займають, з державного житлового фонду, однак не виявили бажання брати участь у процесі його приватизації або з різних причин не скористалися цим правом, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму в порядку, встанови леному Житловим кодексом України та іншими нормативними актами. У даний час розробляється проект нового Житлового кодексу України, який регулюватиме всі питання користування як приватизованим, так і неприватизованим житлом. Відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, суб’єктами приватизації є всі громадяни України, які мають право отримати безоплатно квартиру (будинок), яку вони займають. Передача житла у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир у приватизації житла, яке вони займають, за винятком випадків, передбачених п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. Відповідно до ст. 14 Цивільного кодексу України та глави 16 Кодексу про шлюб та сім’ю України, за неповнолітніх осіб, які не досягли 18-річного віку, душевно хворих людей та обмежено дієздатних осіб угоди укладають від їх імені батьки, опікуни або піклувальники. Згідно із зазначеним, для здійснення прав на приватизацію квартири недієздатної чи обмежено дієздатної особи опікун чи піклувальник може укласти угоду з приватизації квартири від імені і в інтересах такої особи, діючи як її законний представник. До приватизації квартир, що їх займають громадяни, а також після неї вони мають право переселитись у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між загальною площею квартири, яку вони займають, і квартири, що надається, у розмірі і порядку, визначених Кабінетом Міністрів України. Держава забезпечує стабільність правовідносин власності. Право власності в Україні охороняється законом і Конституцією. Усім власникам житла забезпечуються однакові умови здійснення своїх прав. Приватна власність в Україні за своїм захистом є рівноправна, як і державна, тому держава створює однакові умови для розвитку всіх форм власності та їх захисту. Власник приватизованого житла на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається ним. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, а саме: передавати його безоплатно (заповідати, дарувати) або за плату (продавати, міняти, закладати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом) іншим особам. Відносини власності регулюються Конституцією України, Законом “Про власність”, Цивільним кодексом України, Кодексом про шлюб та сім’ю, Житловим кодексом та іншими законодавчими актами, які встановлюють основні положення про право власності в Україні. Приватизація державного житлового фонду — це відчуження державного майна, квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду, на користь громадян України. Тому не можна говорити про приватизацію громадського чи кооперативного житлового фонду, для цих правовідносин повинні застосовуватися терміни: паювання, відчуження, продаж жилих приміщень. Приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб стосується тільки державного житлового фонду. Державний житловий фонд — це житловий фонд місцевих рад та житловий фонд, який перебуває у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ. До об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів (далі — квартири (будинки), які використовуються громадянами на умовах найму). До об’єктів приватизації не належать: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних і біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов’язкового) відселен-ня, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків) у приватизації житла, яке вони займають, за винятком випадків, перерахованих вище. Житло державного житлового фонду може приватизуватися на час дії житлових чеків, а також безстрокове як його викуп за гроші. Тому житлові чеки є платіжними засобами при безоплатній приватизації. Після закінчення останньої можливо почнеться процес продажу бажаючим державного житла за гроші. Протягом же цього першого етапу приватизації кожний громадянин України має право приватизувати житло, яке він займає, один раз. До членів сім’ї наймача включаються тільки громадяни, які постійно проживають в квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається право на житло. Право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають в цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліпшення житлових умов до введення в дію Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”. Безоплатна приватизація може здійснюватися в один або два етапи: безоплатної передачі в межах номінальної вартості житлового чеку та продажу надлишків жилої площі з частковою доплатою грошима шляхом купівлі надлишків жилої площі, не покритої житловими чеками. Безоплатна передача громадянам квартир (будинків) здійснюється з розрахунку загальної жилої площі в межах санітарної норми: 21м2 загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю. Приватизація без доплати при перевищених визначених в законі розмірів дозволяється певним категоріям громадян, які користуються пільгами. Якщо загальна площа квартири менша за площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім’ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра. Продаж надлишків загальної площі квартир (будинків) здійснюється на користь громадян України, що мешкають в них або перебувають у черзі потребуючих поліпшення житлових умов. Якщо загальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату грошима. Сума доплат визначається добутком розміру надлишкової загальної площі на вартість одного квадратного метра. Оплата вартості приватизованого житла може провадитись громадянами в розстрочку на десять років за умови внесення первинного внеску в розмірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов’язання про погашення суми вартості, що залишається несплаченою. Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними: однокімнатні квартири; квартири (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, якщо колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації; квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, яким встановлена ця пільга Законом України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи”; квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці (стаж роботи у жінок не менше 25 років, у чоловіків — 30 років, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України “Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні”; квартири (будинки), в яких мешкають сім’ї загиблих при виконанні державних і громадських обов’язків і на виробництві; квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, яким встановлена пільга Законом України “Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей”; квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім’ї (сім’ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей). Приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або в оперативному управлінні яких перебуває державний житловий фонд. Підготовку та оформлення документів про передачу у власність громадян квартир (будинків) може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші підприємства). Органи приватизації, що здійснюють приватизацію державного житлового фонду, мають право на діяльність, пов’язану з оформленням та реєстрацією документів про право власності на квартиру (будинок). Передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку). Квартира (будинок) може належати на праві спільної власності двом або кільком особам. Розрізняється спільна власність з визначенням часток (часткова власність) або без визначення часток (сумісна власність). Стаття 113 Цивільного кодексу визначає право спільної часткової власності, за яким володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх учасників, а у разі відсутності згоди — спір вирішується судом. Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділяються в користування тільки непридатні для проживання або підсобні приміщення (підвал, коридор, комора тощо). Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина. Передача квартир (будинків) у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення. У разі банкрутства підприємств, зміни форми власності або ліквідації підприємств, установ, організацій, у повному господарському віданні яких перебуває державний житловий фонд, житловий фонд (крім гуртожитків) обов’язково передається у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад. До об’єктів приватизації державного житлового фонду не належать нежилі приміщення, що розміщуються в жилих будинках. Відповідно до п. 9 ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, державний житловий фонд, який перебуває в повному господарському віданні або оперативному управлінні державних підприємств, може передаватись у комунальну власність. Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються в комунальну власність відповідних міських, сільських, селищних рад. Житловий фонд підприємств, установ і організацій за їх бажанням може передаватись у комунальну власність за місцем розташування будинків з наступним здійсненням їх приватизації органами місцевої державної адміністрації та місцевого самоврядування згідно з вимогами Закону. Державний житловий фонд, який перебуває у повному господарському віданні або оперативному управлінні державних підприємств може передаватись у комунальну власність, при цьому його вартість знімається з балансу підприємства і передається на баланс особи, визначеної суб’єктом права комунальної власності. Чинні закони України не встановлюють обов’язку для підприємств передавати житловий фонд у комунальну власність. Передача підприємствами в комунальну власність відомчого житлового фонду здійснюється з дотриманням вимог абзацу 1 п. 4 ст. 33 Закону “Про підприємства в Україні” та відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 6 грудня 1995 р. за № 891. Інші нежилі приміщення, що перебувають на балансі державних підприємств, приватизуються в порядку, встановленому законодавчими актами України з питань приватизації відповідно до положень пунктів 1, 6 ст. 34 Закону України “Про підприємства в Україні” та Декрету Кабінету Міністрів України за № 8-92 “Про управління державним майном”, тобто за погодженням з органом державної виконавчої влади, уповноваженим управляти відповідним майном. Державні комунальні підприємства з обслуговування та ремонту житла зобов’язані здійснювати обслуговування та ремонт приватизованого житла, надавати мешканцям комунальні та інші послуги за державними розцінками й тарифами. Контроль за додержанням розцінок і тарифів здійснюють фінансові органи. Колишні власники (їх правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов'язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення. Власники приватизованого житла повинні сплачувати щорічний податок на нерухоме майно, розмір якого визначатиметься Законом про оподаткування нерухомого майна. Сума податку зараховуватиметься до спеціального фонду житлового будівництва відповідної місцевої ради. До впровадження реформи системи оплати праці зберігається діючий порядок державних дотацій на обслуговування, утримання, ремонт державного та приватизованого житлового фонду, комунальні послуги. У разі наявності у власності громадянина України кількох квартир (будинків) державні дотації поширюються тільки на одну з них. Непрацездатним, інвалідам і пенсіонерам, громадянам і членам їх сімей, доходи яких нижчі від встановленого прожиткового мінімуму, та іншим соціальне незахищеним і малозабезпеченим категоріям громадян за рішенням місцевих Рад і власників підприємств, організацій і установ можуть встановлюватись пільги щодо квартирної плати, комунальних послуг. На практиці часто трапляються випадки, коли громадяни України не можуть реалізувати своє право на приватизацію. Безоплатна приватизація державного житлового фонду за приватизаційні папери є процесом тимчасовим. І якщо тимчасово виписані мешканці квартири не виявляють згоди на приватизацію квартири, то залишається значна частина громадян України, які не зможуть скористатися своїм правом на приватизацію житла. Тому право на приватиза цію забезпечено і в проекті Жмилового Кодексу, зокрема проектом нового Житлового кодексу передбачено, що громадяни України, які користуються житлом у державному та комунальному житловому фонді на умовах договору найму мають право на приватизацію житла, яке вони займають у порядку і на умовах, передбачених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”. При цьому житло фонду соціального призначення приватизації не підлягає. Громадяни, які мають житло у власності, у разі одержання державного чи комунального житла на всіх членів сім’ї у межах визначеної Законом норми, зобов’язані передати безоплатно власне житло органу, який здійснює поліпшення житлових умов. Одержане на цих умовах житло знову може бути об'єктом приватизації. У проекті Житлового Кодексу закладені можливості для реприватизації житла. Так, громадяни, які мають власне житло, право власності на яке набуто на законних підставах, вправі передати його безоплатно місцевому органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, а також підприємствам, установам і організаціям за їх згодою. При цьому у громадян залишається право володіння та користування житлом на умовах договору найму чи оренди. Але смисл такої реприватизації автори проекту Житлового Кодексу не пояснили.
3. Приватизація частини комунальної квартири державного житлового фонду Загальне правило, закріплене в п.2 ст.2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р., передбачало обов’язковість згоди всіх наймачів на приватизацію кімнат у комунальних квартирах. Така норма Закону в умовах реформування відносин власності, становлення ринкових відносин, обмежувала права громадян, які мешкають у комунальних квартирах, оскільки значна кількість населення України усувалася від процесу приватизації квартир, тоді як чинним законодавством усім громадянам надавалося право отримувати у власність квартири державного житлового фонду. Зміни до Житлового кодексу потягли за собою зміни до п.2 ст.2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, відповідно до якого були виключені обмеження на приватизацію окремих жилих приміщень у комунальних квартирах щодо обов’язковості згоди всіх мешканців на приватизацію жилої площі, яку вони займають. Органи приватизації при приватизації частини комунальної квартири повинні додержуватися положень цивільного законодавства і керуватися тим, що у разі приватизації кімнати квартира залишається у спільній частковій власності місцевого органу державної влади та власника кімнати (власників) або у спільній власності власників квартири. Відповідно до ст. 112 Цивільного кодексу України, розрізняється спільна власність з визначенням часток (часткова власність) або без визначення часток (сумісна власність). При спільній частковій власності на житло кожному з її учасників належить частка власності на квартиру в цілому. Кожний учасник часткової власності може вимагати відчуження її, а в разі смерті учасника його частка переходить у власність іншої особи в порядку спадкування. Відповідно до ст. 113 Цивільного Кодексу, володіння, користування і розпорядження житлом при спільній частковій власності здійснюється за згодою всіх учасників. Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділяються в користування тільки непридатні для проживання або підсобні приміщення (підвал, коридор, комора тощо). При зверненні стягнення на кімнату учасника спільної сумісної власності в комунальній квартирі за його боргами, відкритті після нього спадщини не можуть бути виділені приміщення загального користування, а тільки ті жилі приміщення, які на нього припадають і можуть бути виділені як частка власності. Комунальна квартира, в якій частина кімнат приватизована, належить усім учасникам, тому володіння, користування і розпорядження частковою власністю здійснюється за згодою всіх учасників незалежно від розміру жилої площі кожного з них. Стаття 114 Цивільного кодексу України передбачає право привілеєвої купівлі частки у спільній власності. У разі продажу кімнати (частини приватизованої комунальної квартири) сторонній особі решта мешканців комунальної квартири має право привілеєвої купівлі цієї кімнати в комунальній квартирі, що продається, і на інших однакових умовах, крім випадку продажу кімнати в примусовому порядку, що була заставлена, в порядку звернення на заставлене майно або продажу з прилюдних торгів в порядку звернення стягнення на майно за рішенням суду. Привілеєве право купівлі полягає в тому, що співмешканці мають перевагу в купівлі кімнати, яка продається. При продажу частини квартири сторонній особі, продавець зобов’язаний повідомити у письмовій формі решту власників цієї квартири про свій намір із зазначенням ціни та інших умов або місцеві органи державної влади. Якщо решта учасників спільної часткової власності або місцеві органи влади відмовляться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснять цього права щодо кімнати протягом десяти днів з дня одержання повідомлення, продавець вправі продати свою частку спільної власності будь-якій особі. Якщо кілька учасників спільної часткової власності виявили бажання придбати частку в ній, власник кімнати може вибирати покупця, але привілеєве право належатиме особі, яка має приватизовану частину в цій квартирі. Вважаємо, що право привілеєвої купівлі частини комунальної квартири необхідно надавати також і квартиронаймачам державного житлового фонду. У даний час власник — орган місцевого самоврядування — може це здійснювати за власною ініціативою, пропонуючи викупити звільнену жилу площу на умовах, за якими вона пропонується до продажу, але така практика не існує. А місцевий орган у такий спосіб мав би змогу поліпшити житлові умови громадян, які перебувають на черзі на поліпшення житлових умов, шляхом не будівництва нового, а використання наявного житлового фонду. Право привілеєвої купівлі стосується тільки продажу і не може мати місця при відчуженні кімнати шляхом дарування чи обміну. Якщо частину квартири бажають купити кілька мешканців комунальної квартири, то право вибору надається продавцю. При продажу кімнати з порушенням права привілеєвої купівлі інший учасник комунальної квартири може звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав і обов’язків покупця. Якщо комунальна квартира була поділена між учасниками спільної власності в натурі, то правила ст. 114 Цмвільного Кодексу України не застосовуються. Органи приватизації у разі приватизації частини комунальної квартири повинні встановлювати порядок користування комунальною квартирою, зокрема місцями загального користування власниками. Можливо, місцевим органам влади або Державному комітету України у справах будівництва, архітектури та житлової політики необхідно буде розробити типовий порядок користування загальними приміщеннями квартири, що сприятиме єдиній правозастосовній практиці. Особливості приватизації кімнат у комунальних квартирах і одноквартирних будинках, де мешкають двоє і більше наймачів, мають бути враховані в проекті нового Житлового кодексу України, але час прийняття цього документу поки що затягується на невиз-начений строк. Мешканці зазначеної квартири можуть у судовому порядку вимагати встановлення порядку користування її загальними приміщеннями. У судовій практиці виникне багато питань щодо порядку користування комунальною квартирою. Коли такий порядок був встановлений учасниками спільної власності, і особа, яка згодом придбає кімнату в комунальній квартирі, не буде згодна з цим порядком, то в цьому разі необхідно керуватися вимогами ст. 118 Цивільного Кодексу України. Для осіб, які придбають частку в спільній власності, порядок користування загальними приміщеннями квартири (якщо такий порядок був встановлений учасникам органом приватизації і така угода була посвідчена в місцевій раді) є обов’язковий. Особи, які придбають кімнату в комунальній квартирі, не вправі вимагати, а суд не може задовольнити їхні вимоги щодо зміни встановленого порядку користування місцями загального призначення. Закон “Про внесення змін в Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 5 лютого 1997 р. за № 40/97-ВР розширив коло об’єктів приватизації шляхом включення комунальних квартир, які можуть приватизуватися і без згоди всіх мешканців такої квартири. Якщо приватизація кімнати в комунальній квартирі була визнана недійсною і рішенням органів приватизації було заборонено приватизацію кімнати в комунальній квартирі, можна звернутися до суду з позовом про відновлення порушених прав у зв’язку з прийняттям зазначеного вище Закону від 5 лютого 1997 р., який поширюється на майнові відносини, що виникли раніше і тривають. Верховний Суд України врегулював питання судового захисту законних прав та інтересів мешканців кімнат у комунальних квартирах та прав громадян, які отримали майно за спадщиною у період з 22 лютого 1994 р. до 5 лютого 1997 р. шляхом вироблення єдиних роз’яснень щодо застосування законодавства при вирішенні судових справ з цієї категорії. Верховний Суд України листом від 7 червня 1999 р. за № 6.3.-99 до Верховного Суду Автономної Республіки Крим, обласних, міжобласних Київського та Севастопольського міських судів звернув увагу на зваженість при вирішенні справ за позовами про визнання недійсними свідоцтв про приватизацію кімнат у квартирах, в яких проживали на час приватизації кілька наймачів, а також на те, “що при вирішенні позовів про визнання недійсним свідоцтва про приватизацію жилого приміщення слід мати на увазі, що саме по собі внесення Законом України від 5 лютого 1997 р. за № 40/97-ВР змін до статей 1 і 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” і визначення, що до об’єктів приватизації належать також кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, не може бути підставою для задоволення зазначених вимог наймача неприватизованої кімнати (кімнат) у цій квартирі, якщо під час приватизації його житлові права не були порушені”. Окрім того, суд має враховувати, що первісну норму ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, яка забороняла приватизацію квартир, в яких мешкають два або більше наймачів, у разі відсутності згоди всіх на приватизацію зайнятої квартири, було виключено з цього закону при внесенні до нього змін 22 лютого 1994 р. У зміненій після цього редакції закон не передбачає заборони на приватизацію кімнат у квартирах, де мешкають два або більше наймачів, а після внесення до нього змін 5 лютого 1997 р. він прямо визначив можливість такої приватизації, не ставлячи її проведення в залежність від згоди інших наймачів, які мешкають у цій квартирі. Верховний Суд України звернув увагу всіх судів на наявність зазначеної вище правової позиції та вжиття передбачених законом заходів щодо усунення недоліків у діяльності судів при розгляді даної категорії справ у процесі здійснення судового нагляду. Усі мешканці комунальної квартири, які мають право на приватизацію квартири і здійснили це право, мають змогу особисто, і не за рахунок держави, значно поліпшити свої житлові умови, зокрема шляхом використання свого привілеєвого права на придбання частки у спільній власності за договором купівлі-продажу. Інститут спільної власності, закріплений в Цивільному кодексі України, регулює випадки, коли квартира перебуває у спільній власності громадянина та держави, при цьому співвласникам забезпечуються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього квартира або її частина може бути об’єктом права спільної власності громадянина та держави, які в однаковій мірі володіють, користуються та розпоряджаються цим майном, і це не порушує прав та інтересів як окремих громадян, так і держави в цілому. Якщо власником будинку є держава, то об’єктом договору найму є квартира або частина квартири, в якій проживає двоє або більше наймачів, що спільно користуються підсобними приміщеннями (кухнею, коридором тощо). Співвласники квартир повинні здійснювати свої права відповідно до засад цивільного права. На практиці трапляється, що права інших мешканців своєю поведінкою порушує власник сусідньої кімнати (квартири) в загальному коридорі. У такому разі необхідно виходити з положень ст. 4 Закону України “Про власність”, якою встановлено, що право власності не може здійснюватися всупереч законним правам та інтересам інших громадян або держави. Інколи придбання у власність частини загальної квартири дає можливість розпорядитися належною власністю на власний розсуд, і в деяких випадках це єдиний шлях для вирішення застарілих житлових конфліктів між наймачами. На жаль, ст. 116 Житлового кодексу в частині, що передбачає виселення наймача в примусовому порядку, таких підстав не передбачає, і відповідної статті для захисту прав власника житла у комунальній квартирі також не передбачено. У випадках, коли звичайні квартири стають комунальними внаслідок того, що окремі наймачі укладають окремі договори найму, треба мати на увазі, що в силу ст. 104 Житлового Кодексу України суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, яка припадає на нього, може бути виділено у вигляді ізольованого приміщення, що складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший від встановленого для надання одній особі. З приводу можливості приватизації кімнати у квартирі, де мешкає кілька наймачів, зазначимо, що, відповідно до ст. 63 Житлового кодексу України, предметом договору найму жилого приміщення в будинку державного житлового фонду може бути окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат. Згідно з ч. 2 за<
|
||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-06-29; просмотров: 319; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 52.15.170.196 (0.015 с.) |