Право громадян на приватизацію державного житлового фонду

Проголошення України соціальною державою та перебудова від­носин власності зумовлюють необхідність створення гармонійної правової системи. Згідно із ст. 1 Конституції України наша суверен­на країна є правовою державою, в процесі розбудови якої мають бу­ти створені однакові умови для розвитку всіх форм власності, забез­печення прав усіх суб’єктів суспільних відносин.

Необхідність приділення особливої уваги питанням приватизації житла пов’язано з тим, що цей процес обмежений у часі. Протягом його здійснення багато проблем правового характеру виникає на­самперед через недостатню законодавчу забезпеченість і норматив­ну врегульованість. Проте життя не стоїть на місці, питання прива­тизації житла для частини громадян України вирішені вже сьогодні, тому ми і спробуємо окреслити основні проблеми, що виникають у процесі приватизації державного житлового фонду і здійснення прав власності, та можливий порядок їх вирішення.

Приватизація державного житлового фонду ставить за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в отриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин у цій сфері. Приватизація має сприяти ефективності збереження житлового фонду та забезпечува­ти більш якісне його обслуговування.

На час введення в дію Закону України “Про приватизацію дер­жавного житлового фонду”, прийнятого Верховною Радою України у червні 1992 р., приватизації підлягало близько 7 млн квартир та одноквартирних будинків, що перебували у державній власності.

Водночас у ході реалізації Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” мають місце істотні недоліки, які стримують приватизацію державного житлового фонду. Проведена робота ще не повністю задовольняє потреби громадян у приватиза­ції житла. На темпи приватизації негативно впливає незадовільний технічний стан жилих будинків. До категорії ветхого та аварійного житла віднесено 4,5 млн квадратних метрів жилої площі. Практично весь житловий фонд масової забудови 1955-1965 рр. потребує ре­конструкції. Громадяни, які проживають у такому житлі, не завжди виявляють бажання приватизувати його.

Привести найближчим часом у належний технічний стан ці бу­динки не передбачається можливим через відсутність необхідних коштів. Фактичні обсяги ремонту й реконструкції житла щорічно зменшуються.

Стримує процес приватизації відсутність до цього часу рішень з питань оподаткування та страхування нерухомого майна громадян, плати за земельні ділянки, на яких розташовані будинки, і прибу-динкову територію, а також невизначеність у питаннях організації обслуговування житла та надання дотацій на його утримання.

Одна з проблем, що стоїть перед державою, це організація обслуговування будинків, де є приватизовані квартири. У будинку, де приватизовано одну й більше квартир, зникає одноосібний власник будинку. Тут є співвласники будинку з різною часткою власності та різним правовим становищем.

Відсутність чіткого правового регулювання взаємовідносин між власниками квартир, власниками нежилих приміщень багатоквар­тирних будинків, а також місцевими органами державної виконавчої влади та підприємствами з обслуговування житла створює кон­фліктні ситуації.

Потребують також законодавчого врегулювання питання доприватизації житла, збереження житла за неповнолітніми членами сім’ї, повернення у разі виникнення необхідності приватизованої квартири колишньому власнику, створення конкурентного середо­вища на ринку житлових послуг тощо.

Стаття 65¹ Житлового кодексу України закріплює право на при­дбання громадянами жилих приміщень, які вони займають, у при­ватну власність. З положень цієї статті безперечно випливає, що наймачі жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду без обмежень можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї (не інших сторонніх осіб), які проживають разом з ни­ми, придбати приміщення, які вони займають, у власність на підста­вах, передбачених чинним законодавством.

Таким чином, законом встановлено два шляхи для придбання у власність жилої площі наймачем: приватизація і викуп. Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності” (пункт 13) від 22 грудня 1995 р. за № 20, вимоги про право наймача жилого приміщення в будинку державного чи громадського житло­вого фонду та членів його сім’ї придбати у власність відповідну квартиру (будинок) шляхом її(його) викупу або на інших, передба­чених законодавством України підставах (ст. 15 Закону “Про власність”), розглядаються судами в позовному провадженні. У такому самому провадженні розглядаються заяви про визнання безпідстав­ною відмову органів приватизації передати у приватну власність квартиру (будинок) з державного житлового фонду відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. за № 56) або відмови передати у приватну власність особам, які корис­туються відповідним правом за Законом України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи”, квартиру (будинок), яку вони займають у громадсько­му житловому фонді.

В інших випадках громадським житловим фондом розпоряджа­ються власники жилих приміщень. Вони, зокрема, вирішують пи­тання про продаж наймачеві жилого приміщення, у зв’язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов’язку, пов’яза­ного з відчуженням квартири (будинку). Разом з тим наймач корис­тується переважним правом на викуп жилого приміщення, яке зай­має, і в разі відчуження останнього іншій особі, він вправі пред’яви­ти позов про переведення на нього прав і обов’язків покупця або про визнання угоди недійсною.

 

2. Правові засади приватизації державного житлового фонду

Закон України “Про приватизацію державного житлового фон­ду”, прийнятий Верховною Радою України 19 червня 1992 р., визна­чає правові засади приватизації житла, що перебуває у державній власності, його подальше використання та утримання.

За громадянами, які мають право на приватизацію житла, яке вони займають, з державного житлового фонду, однак не виявили бажання брати участь у процесі його приватизації або з різних при­чин не скористалися цим правом, зберігається чинний порядок одер­жання і користування житлом на умовах найму в порядку, встанови леному Житловим кодексом України та іншими нормативними акта­ми. У даний час розробляється проект нового Житлового кодексу України, який регулюватиме всі питання користування як привати­зованим, так і неприватизованим житлом.

Відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, суб’єктами приватизації є всі громадяни Украї­ни, які мають право отримати безоплатно квартиру (будинок), яку вони займають. Передача житла у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймають­ся не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир у прива­тизації житла, яке вони займають, за винятком випадків, передбаче­них п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного жит­лового фонду”.

Відповідно до ст. 14 Цивільного кодексу України та глави 16 Ко­дексу про шлюб та сім’ю України, за неповнолітніх осіб, які не досягли 18-річного віку, душевно хворих людей та обмежено дієздат­них осіб угоди укладають від їх імені батьки, опікуни або піклуваль­ники.

Згідно із зазначеним, для здійснення прав на приватизацію квар­тири недієздатної чи обмежено дієздатної особи опікун чи піклу­вальник може укласти угоду з приватизації квартири від імені і в ін­тересах такої особи, діючи як її законний представник.

До приватизації квартир, що їх займають громадяни, а також після неї вони мають право переселитись у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між за­гальною площею квартири, яку вони займають, і квартири, що нада­ється, у розмірі і порядку, визначених Кабінетом Міністрів України.

Держава забезпечує стабільність правовідносин власності. Пра­во власності в Україні охороняється законом і Конституцією. Усім власникам житла забезпечуються однакові умови здійснення своїх прав. Приватна власність в Україні за своїм захистом є рівноправна, як і державна, тому держава створює однакові умови для розвитку всіх форм власності та їх захисту.

Власник приватизованого житла на свій розсуд володіє, користу­ється і розпоряджається ним. Власник має право вчиняти щодо сво­го майна будь-які дії, що не суперечать закону, а саме: передавати його безоплатно (заповідати, дарувати) або за плату (продавати, мі­няти, закладати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом) іншим особам. Відносини власності регулюються Кон­ституцією України, Законом “Про власність”, Цивільним кодексом України, Кодексом про шлюб та сім’ю, Житловим кодексом та інши­ми законодавчими актами, які встановлюють основні положення про право власності в Україні.

Приватизація державного житлового фонду — це відчуження державного майна, квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та на­лежних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду, на користь громадян Украї­ни. Тому не можна говорити про приватизацію громадського чи кооперативного житлового фонду, для цих правовідносин повинні застосовуватися терміни: паювання, відчуження, продаж жилих приміщень.

Приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб стосується тільки державного житлового фонду. Держав­ний житловий фонд — це житловий фонд місцевих рад та житловий фонд, який перебуває у повному господарському віданні чи опера­тивному управлінні державних підприємств, організацій, установ.

До об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквар­тирних будинках, де мешкають два і більше наймачів (далі — квар­тири (будинки), які використовуються громадянами на умовах найму).

До об’єктів приватизації не належать: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових посе­лень, підприємств, установ та організацій, природних і біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологіч­них, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам’я­ток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесе­ні у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов’язкового) відселен-ня, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будин­ків) у приватизації житла, яке вони займають, за винятком випад­ків, перерахованих вище.

Житло державного житлового фонду може приватизуватися на час дії житлових чеків, а також безстрокове як його викуп за гроші. Тому житлові чеки є платіжними засобами при безоплатній прива­тизації. Після закінчення останньої можливо почнеться процес про­дажу бажаючим державного житла за гроші. Протягом же цього першого етапу приватизації кожний громадянин України має право приватизувати житло, яке він займає, один раз.

До членів сім’ї наймача включаються тільки громадяни, які по­стійно проживають в квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається право на житло. Право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають в цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліп­шення житлових умов до введення в дію Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”.

Безоплатна приватизація може здійснюватися в один або два етапи: безоплатної передачі в межах номінальної вартості житлово­го чеку та продажу надлишків жилої площі з частковою доплатою грошима шляхом купівлі надлишків жилої площі, не покритої жит­ловими чеками.

Безоплатна передача громадянам квартир (будинків) здійсню­ється з розрахунку загальної жилої площі в межах санітарної норми: 21м² загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та до­датково 10 м² на сім’ю. Приватизація без доплати при перевищених визначених в законі розмірів дозволяється певним категоріям грома­дян, які користуються пільгами.

Якщо загальна площа квартири менша за площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім’ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра.

Продаж надлишків загальної площі квартир (будинків) здійсню­ється на користь громадян України, що мешкають в них або перебу­вають у черзі потребуючих поліпшення житлових умов. Якщо за­гальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату гро­шима. Сума доплат визначається добутком розміру надлишкової за­гальної площі на вартість одного квадратного метра. Оплата варто­сті приватизованого житла може провадитись громадянами в роз­строчку на десять років за умови внесення первинного внеску в роз­мірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов’язання про по­гашення суми вартості, що залишається несплаченою.

Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними: однокімнатні квартири; кварти­ри (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, як­що колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації; квартири (будинки), в яких мешкають грома­дяни, яким встановлена ця пільга Законом України “Про статус і со­ціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобиль­ської катастрофи”; квартири (будинки), в яких мешкають громадя­ни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістич­ної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці (стаж роботи у жінок не менше 25 років, у чоловіків — 30 років, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України “Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні”; квартири (бу­динки), в яких мешкають сім’ї загиблих при виконанні державних і громадських обов’язків і на виробництві; квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, яким встановлена пільга Зако­ном України “Про соціальний і правовий захист військовослужбов­ців та членів їх сімей”; квартири (будинки), в яких мешкають бага­тодітні сім’ї (сім’ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).

Приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або в оперативному управлінні яких перебуває державний житловий фонд. Підготовку та оформлення документів про передачу у власність громадян квартир (будинків) може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші підприємства). Органи приватизації, що здійснюють приватизацію державного житлового фонду, мають право на діяльність, пов’язану з оформленням та реєстрацією документів про право власності на квартиру (будинок).

Передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повноліт­ніх членів сім’ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квар­тири (будинку).

Квартира (будинок) може належати на праві спільної власності двом або кільком особам. Розрізняється спільна власність з визна­ченням часток (часткова власність) або без визначення часток (су­місна власність). Стаття 113 Цивільного кодексу визначає право спільної часткової власності, за яким володіння, користування і роз­порядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх учасників, а у разі відсутності згоди — спір вирішу­ється судом.

Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділя­ються в користування тільки непридатні для проживання або під­собні приміщення (підвал, коридор, комора тощо).

Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймають­ся не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.

Передача квартир (будинків) у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах прива­тизації і не потребує нотаріального посвідчення.

У разі банкрутства підприємств, зміни форми власності або лік­відації підприємств, установ, організацій, у повному господарському віданні яких перебуває державний житловий фонд, житловий фонд (крім гуртожитків) обов’язково передається у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад.

До об’єктів приватизації державного житлового фонду не нале­жать нежилі приміщення, що розміщуються в жилих будинках. Від­повідно до п. 9 ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, державний житловий фонд, який перебуває в повному господарському віданні або оперативному управлінні дер­жавних підприємств, може передаватись у комунальну власність. Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються під­приємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комуналь­ного та побутового обслуговування населення на умовах оренди, пе­редаються в комунальну власність відповідних міських, сільських, селищних рад.

Житловий фонд підприємств, установ і організацій за їх бажан­ням може передаватись у комунальну власність за місцем розташу­вання будинків з наступним здійсненням їх приватизації органами місцевої державної адміністрації та місцевого самоврядування згідно з вимогами Закону. Державний житловий фонд, який перебуває у повному господарському віданні або оперативному управлінні дер­жавних підприємств може передаватись у комунальну власність, при цьому його вартість знімається з балансу підприємства і переда­ється на баланс особи, визначеної суб’єктом права комунальної власності. Чинні закони України не встановлюють обов’язку для підприємств передавати житловий фонд у комунальну власність.

Передача підприємствами в комунальну власність відомчого житлового фонду здійснюється з дотриманням вимог абзацу 1 п. 4 ст. 33 Закону “Про підприємства в Україні” та відповідно до Поста­нови Кабінету Міністрів України від 6 грудня 1995 р. за № 891.

Інші нежилі приміщення, що перебувають на балансі державних підприємств, приватизуються в порядку, встановленому законодав­чими актами України з питань приватизації відповідно до положень пунктів 1, 6 ст. 34 Закону України “Про підприємства в Україні” та Декрету Кабінету Міністрів України за № 8-92 “Про управління державним майном”, тобто за погодженням з органом державної ви­конавчої влади, уповноваженим управляти відповідним майном.

Державні комунальні підприємства з обслуговування та ремонту житла зобов’язані здійснювати обслуговування та ремонт привати­зованого житла, надавати мешканцям комунальні та інші послуги за державними розцінками й тарифами. Контроль за додержанням роз­цінок і тарифів здійснюють фінансові органи. Колишні власники (їх правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов'язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення.

Власники приватизованого житла повинні сплачувати щорічний податок на нерухоме майно, розмір якого визначатиметься Законом про оподаткування нерухомого майна. Сума податку зараховувати­меться до спеціального фонду житлового будівництва відповідної місцевої ради. До впровадження реформи системи оплати праці збе­рігається діючий порядок державних дотацій на обслуговування, ут­римання, ремонт державного та приватизованого житлового фонду, комунальні послуги. У разі наявності у власності громадянина Ук­раїни кількох квартир (будинків) державні дотації поширюються тільки на одну з них.

Непрацездатним, інвалідам і пенсіонерам, громадянам і членам їх сімей, доходи яких нижчі від встановленого прожиткового мініму­му, та іншим соціальне незахищеним і малозабезпеченим категоріям громадян за рішенням місцевих Рад і власників підприємств, органі­зацій і установ можуть встановлюватись пільги щодо квартирної плати, комунальних послуг.

На практиці часто трапляються випадки, коли громадяни Украї­ни не можуть реалізувати своє право на приватизацію. Безоплатна приватизація державного житлового фонду за приватизаційні папе­ри є процесом тимчасовим. І якщо тимчасово виписані мешканці квартири не виявляють згоди на приватизацію квартири, то залиша­ється значна частина громадян України, які не зможуть скористати­ся своїм правом на приватизацію житла. Тому право на приватиза­ цію забезпечено і в проекті Жмилового Кодексу, зокрема проектом нового Житлово­го кодексу передбачено, що громадяни України, які користуються житлом у державному та комунальному житловому фонді на умовах договору найму мають право на приватизацію житла, яке вони займають у порядку і на умовах, передбачених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”. При цьому житло фон­ду соціального призначення приватизації не підлягає.

Громадяни, які мають житло у власності, у разі одержання дер­жавного чи комунального житла на всіх членів сім’ї у межах визна­ченої Законом норми, зобов’язані передати безоплатно власне жит­ло органу, який здійснює поліпшення житлових умов. Одержане на цих умовах житло знову може бути об'єктом приватизації.

У проекті Житлового Кодексу закладені можливості для реприватизації житла. Так, громадяни, які мають власне житло, право власності на яке на­буто на законних підставах, вправі передати його безоплатно місце­вому органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядуван­ня, а також підприємствам, установам і організаціям за їх згодою. При цьому у громадян залишається право володіння та користуван­ня житлом на умовах договору найму чи оренди. Але смисл такої реприватизації автори проекту Житлового Кодексу не пояснили.

 

3. Приватизація частини комунальної квартири державного житлового фонду

Загальне правило, закріплене в п.2 ст.2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р., передбачало обов’язковість згоди всіх наймачів на приватизацію кімнат у комунальних квартирах. Така норма Закону в умовах ре­формування відносин власності, становлення ринкових відносин, обмежувала права громадян, які мешкають у комунальних квартирах, оскільки значна кількість населення України усувалася від про­цесу приватизації квартир, тоді як чинним законодавством усім гро­мадянам надавалося право отримувати у власність квартири дер­жавного житлового фонду.

Зміни до Житлового кодексу потягли за собою зміни до п.2 ст.2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, відповідно до якого були виключені обмеження на приватизацію окре­мих жилих приміщень у комунальних квартирах щодо обов’язковос­ті згоди всіх мешканців на приватизацію жилої площі, яку вони зай­мають.

Органи приватизації при приватизації частини комунальної квар­тири повинні додержуватися положень цивільного законодавства і керуватися тим, що у разі приватизації кімнати квартира залишаєть­ся у спільній частковій власності місцевого органу державної влади та власника кімнати (власників) або у спільній власності власників квартири.

Відповідно до ст. 112 Цивільного кодексу України, розрізняється спільна власність з визначенням часток (часткова власність) або без визначення часток (сумісна власність).

При спільній частковій власності на житло кожному з її учасни­ків належить частка власності на квартиру в цілому. Кожний учас­ник часткової власності може вимагати відчуження її, а в разі смер­ті учасника його частка переходить у власність іншої особи в поряд­ку спадкування. Відповідно до ст. 113 Цивільного Кодексу, володіння, користування і розпорядження житлом при спільній частковій власності здійсню­ється за згодою всіх учасників.

Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділя­ються в користування тільки непридатні для проживання або під­собні приміщення (підвал, коридор, комора тощо). При зверненні стягнення на кімнату учасника спільної сумісної власності в кому­нальній квартирі за його боргами, відкритті після нього спадщини не можуть бути виділені приміщення загального користування, а тіль­ки ті жилі приміщення, які на нього припадають і можуть бути ви­ділені як частка власності.

Комунальна квартира, в якій частина кімнат приватизована, на­лежить усім учасникам, тому володіння, користування і розпоря­дження частковою власністю здійснюється за згодою всіх учасників незалежно від розміру жилої площі кожного з них.

Стаття 114 Цивільного кодексу України передбачає право приві­леєвої купівлі частки у спільній власності. У разі продажу кімнати (частини приватизованої комунальної квартири) сторонній особі решта мешканців комунальної квартири має право привілеєвої ку­півлі цієї кімнати в комунальній квартирі, що продається, і на інших однакових умовах, крім випадку продажу кімнати в примусовому порядку, що була заставлена, в порядку звернення на заставлене майно або продажу з прилюдних торгів в порядку звернення стяг­нення на майно за рішенням суду. Привілеєве право купівлі полягає в тому, що співмешканці мають перевагу в купівлі кімнати, яка про­дається.

При продажу частини квартири сторонній особі, продавець зобов’язаний повідомити у письмовій формі решту власників цієї квартири про свій намір із зазначенням ціни та інших умов або місцеві органи державної влади. Якщо решта учасників спільної часткової власності або місцеві органи влади відмовляться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснять цього права щодо кімнати протягом десяти днів з дня одержання повідомлення, продавець вправі продати свою частку спільної власності будь-якій особі. Якщо кілька учасників спільної часткової власності виявили бажання при­дбати частку в ній, власник кімнати може вибирати покупця, але привілеєве право належатиме особі, яка має приватизовану частину в цій квартирі. Вважаємо, що право привілеєвої купівлі частини ко­мунальної квартири необхідно надавати також і квартиронаймачам державного житлового фонду. У даний час власник — орган місце­вого самоврядування — може це здійснювати за власною ініціати­вою, пропонуючи викупити звільнену жилу площу на умовах, за якими вона пропонується до продажу, але така практика не існує. А місцевий орган у такий спосіб мав би змогу поліпшити житлові умови громадян, які перебувають на черзі на поліпшення житлових умов, шляхом не будівництва нового, а використання наявного жит­лового фонду.

Право привілеєвої купівлі стосується тільки продажу і не може мати місця при відчуженні кімнати шляхом дарування чи обміну. Якщо частину квартири бажають купити кілька мешканців кому­нальної квартири, то право вибору надається продавцю.

При продажу кімнати з порушенням права привілеєвої купівлі інший учасник комунальної квартири може звернутися до суду з по­зовом про переведення на нього прав і обов’язків покупця. Якщо ко­мунальна квартира була поділена між учасниками спільної власнос­ті в натурі, то правила ст. 114 Цмвільного Кодексу України не застосовуються.

Органи приватизації у разі приватизації частини комунальної квартири повинні встановлювати порядок користування комуналь­ною квартирою, зокрема місцями загального користування власни­ками. Можливо, місцевим органам влади або Державному комітету України у справах будівництва, архітектури та житлової політики необхідно буде розробити типовий порядок користування загальни­ми приміщеннями квартири, що сприятиме єдиній правозастосовній практиці. Особливості приватизації кімнат у комунальних квартирах і одноквартирних будинках, де мешкають двоє і більше наймачів, мають бути враховані в проекті нового Житлового кодексу України, але час прийняття цього документу поки що затягується на невиз-начений строк.

Мешканці зазначеної квартири можуть у судовому порядку ви­магати встановлення порядку користування її загальними примі­щеннями.

У судовій практиці виникне багато питань щодо порядку корис­тування комунальною квартирою. Коли такий порядок був встанов­лений учасниками спільної власності, і особа, яка згодом придбає кімнату в комунальній квартирі, не буде згодна з цим порядком, то в цьому разі необхідно керуватися вимогами ст. 118 Цивільного Кодексу України. Для осіб, які придбають частку в спільній власності, порядок корис­тування загальними приміщеннями квартири (якщо такий порядок був встановлений учасникам органом приватизації і така угода була посвідчена в місцевій раді) є обов’язковий.

Особи, які придбають кімнату в комунальній квартирі, не вправі вимагати, а суд не може задовольнити їхні вимоги щодо зміни вста­новленого порядку користування місцями загального призначення.

Закон “Про внесення змін в Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 5 лютого 1997 р. за № 40/97-ВР розширив коло об’єктів приватизації шляхом включення комуналь­них квартир, які можуть приватизуватися і без згоди всіх мешканців такої квартири.

Якщо приватизація кімнати в комунальній квартирі була визна­на недійсною і рішенням органів приватизації було заборонено при­ватизацію кімнати в комунальній квартирі, можна звернутися до су­ду з позовом про відновлення порушених прав у зв’язку з прийнят­тям зазначеного вище Закону від 5 лютого 1997 р., який поширю­ється на майнові відносини, що виникли раніше і тривають.

Верховний Суд України врегулював питання судового захисту законних прав та інтересів мешканців кімнат у комунальних кварти­рах та прав громадян, які отримали майно за спадщиною у період з 22 лютого 1994 р. до 5 лютого 1997 р. шляхом вироблення єдиних роз’яснень щодо застосування законодавства при вирішенні судових справ з цієї категорії.

Верховний Суд України листом від 7 червня 1999 р. за № 6.3.-99 до Верховного Суду Автономної Республіки Крим, обласних, міжоб­ласних Київського та Севастопольського міських судів звернув ува­гу на зваженість при вирішенні справ за позовами про визнання не­дійсними свідоцтв про приватизацію кімнат у квартирах, в яких про­живали на час приватизації кілька наймачів, а також на те, “що при вирішенні позовів про визнання недійсним свідоцтва про приватиза­цію жилого приміщення слід мати на увазі, що саме по собі внесен­ня Законом України від 5 лютого 1997 р. за № 40/97-ВР змін до статей 1 і 2 Закону України “Про приватизацію державного житло­вого фонду” і визначення, що до об’єктів приватизації належать та­кож кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, не може бути підставою для задоволення заз­начених вимог наймача неприватизованої кімнати (кімнат) у цій квартирі, якщо під час приватизації його житлові права не були порушені”.

Окрім того, суд має враховувати, що первісну норму ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, яка забороняла приватизацію квартир, в яких мешкають два або більше наймачів, у разі відсутності згоди всіх на приватизацію зайнятої квартири, було виключено з цього закону при внесенні до нього змін 22 лютого 1994 р.

У зміненій після цього редакції закон не передбачає заборони на приватизацію кімнат у квартирах, де мешкають два або більше най­мачів, а після внесення до нього змін 5 лютого 1997 р. він прямо ви­значив можливість такої приватизації, не ставлячи її проведення в залежність від згоди інших наймачів, які мешкають у цій квартирі.

Верховний Суд України звернув увагу всіх судів на наявність зазначеної вище правової позиції та вжиття передбачених законом за­ходів щодо усунення недоліків у діяльності судів при розгляді даної категорії справ у процесі здійснення судового нагляду.

Усі мешканці комунальної квартири, які мають право на прива­тизацію квартири і здійснили це право, мають змогу особисто, і не за рахунок держави, значно поліпшити свої житлові умови, зокрема шляхом використання свого привілеєвого права на придбання част­ки у спільній власності за договором купівлі-продажу.

Інститут спільної власності, закріплений в Цивільному кодексі України, регулює випадки, коли квартира перебуває у спільній влас­ності громадянина та держави, при цьому співвласникам забезпечу­ються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього квартира або її частина може бути об’єктом права спільної власнос­ті громадянина та держави, які в однаковій мірі володіють, користу­ються та розпоряджаються цим майном, і це не порушує прав та ін­тересів як окремих громадян, так і держави в цілому.

Якщо власником будинку є держава, то об’єктом договору найму є квартира або частина квартири, в якій проживає двоє або більше наймачів, що спільно користуються підсобними приміщеннями (кух­нею, коридором тощо). Співвласники квартир повинні здійснювати свої права відповідно до засад цивільного права.

На практиці трапляється, що права інших мешканців своєю поведінкою порушує власник сусідньої кімнати (квартири) в загально­му коридорі. У такому разі необхідно виходити з положень ст. 4 За­кону України “Про власність”, якою встановлено, що право влас­ності не може здійснюватися всупереч законним правам та інтере­сам інших громадян або держави.

Інколи придбання у власність частини загальної квартири дає можливість розпорядитися належною власністю на власний розсуд, і в деяких випадках це єдиний шлях для вирішення застарілих жит­лових конфліктів між наймачами. На жаль, ст. 116 Житлового ко­дексу в частині, що передбачає виселення наймача в примусовому порядку, таких підстав не передбачає, і відповідної статті для захис­ту прав власника житла у комунальній квартирі також не перед­бачено.

У випадках, коли звичайні квартири стають комунальними вна­слідок того, що окремі наймачі укладають окремі договори найму, треба мати на увазі, що в силу ст. 104 Житлового Кодексу України суд вправі задо­вольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, яка припадає на нього, може бути виділено у ви­гляді ізольованого приміщення, що складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший від встановленого для надання од­ній особі.