The performance of the obligations under investment contracts in construction: theory and practice.

 

Summary: The article analyzes problematic aspects of execution of investment contracts in construction activities related to economic realities and with the legal contents of investment project and the good faith fulfillment of obligations by the parties.

Key words: construction, investor, fulfillment of duties, development activities, the contractor, the injured party, the investment agreement, protection of rights.

 

Капиталовложение в строительство недвижимости уже давно считается надежным и прибыльным способом инвестирования. Если говорить о соотношении выгоды между банковским вкладом и инвестированием в строительство, можно смело утверждать, что последний вариант гораздо выгоднее. Рынок недвижимости в России находится в непрерывном развитии, что дает возможность инвестировать в недвижимость постоянно, получая от этого стабильный денежный доход.

Но наряду с привлекательностью инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, существуют иные факторы, влияющие на их перспективность такие, как инвестиционная привлекательность российских регионов, инвестиционный климат в целом, разнообразные административные процедуры, связанные с возведением или реконструкцией объектов недвижимости и многое другое. В связи с этим возникает вопрос, касающийся реальных возможностей и рисков, которые несут в себе или по меньшей мере могут в себе нести проекты инвестирования в сфере недвижимости, что, в свою очередь, требует тщательного правового регулирования.

В законодательстве России содержится лишь общая норма, согласно которой отношения между инвестором и заказчиком строительства определяются договором [1], однако сложившийся механизм реализации данной нормы неоднократно подвергался изменениям, что позволило отдельным недобросовестным застройщикам и подрядчикам не выполнять должным образом принятых на себя обязательств и избегать какой-либо ответственности. К сожалению, в России пока не принято конкретного законодательного акта, регулирующего правовые отношения между подрядчиком и инвестором. В связи с этим встречается большое количество правонарушений не в пользу инвестора. Зачастую подрядная организация передает инвестору лишь договор о его капиталовложении в строительство, а не ту документацию, которая позволит ему оформить жилое помещение в собственность на свое имя. Договоры о вложении денежных средств могут содержать ссылку на действующее законодательство, которому никто не подчиняется.

Несмотря на определенный спад деловой активности в связи с кризисом, интерес иностранных инвесторов к недвижимости в России не падает. Одна из причин этого интереса — девальвация рубля и удешевление активов. В минувшем году доля иностранных инвестиций в этот сектор составляла 42%. Однако в мировых рейтингах инвестиционной привлекательности наша страна занимает крайне невысокие позиции наряду с такими странами, как Египет, Пакистан или Непал. Причин для этого несколько. Во-первых, сложившаяся практика показывает, что большая часть строящихся объектов возводится в рамках деятельности частных застройщиков.

Так, по данным федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 [2], основную роль в жилищном строительстве в России играют индивидуальные (частные) застройщики, доля которых в общем объеме жилищного строительства составляет 71,3%. В то же время договор долевого участия в строительстве не может в полном объеме рассматриваться как инвестиционный, и правила его заключения и исполнения установлены не Законом об инвестиционной деятельности, а самостоятельным нормативным правовым актом [3].

В большинстве российских регионов приняты специальные нормативные правовые акты, регламентирующие инвестиционную деятельность. Так, Постановлением от 29 сентября 2011 года N 929 [4] утверждена Концепция улучшения инвестиционного климата в Оренбургской области, где наряду с внебюджетными источниками инвестиций планируется создание регионального инвестиционного фонда, представляющего собой часть средств бюджета Оренбургской области, подлежащих использованию в целях реализации на территории области инвестиционных проектов, осуществляемых на принципах государственно-частного партнерства. Тем не менее, пока размер доли внебюджетных инвестиционных источников оставляет желать лучшего. Так, согласно информации об инвестиционной деятельности в Оренбургской области за 2015 год, размещенной на официальном портале Правительства Оренбургской области, основными источниками финансирования по-прежнему остаются внебюджетные источники, доля которых составила 93,5% от общего объема инвестиций в основной капитал.

Во-вторых, несмотря на предпринимательскую природу инвестиционных договоров в строительной деятельности, для их успешной реализации особое внимание необходимо уделить публично-правовому спектра отношений: начиная со сложностей установления правового режима земельного участка под строительство и заканчивая получением огромного количества разрешений и согласований от компетентных органов.

Помимо экономических реалий, сложности реализации инвестиционных проектов связаны с технической и юридической составляющими. Технический уровень связывается с длительным характером строительной деятельности, обеспечением специальных требований безопасности, методикой строительства как технологического процесса. Юридический же аспект связан с многосубъектностью инвестиционного договора, а также с его комплексным характером (в предмет договора может входить и условие о возведении здания, и условие об инфраструктуре) и непредсказуемого по ряду причин периода исполнения, зачастую влекущего за собой неисполнение обязательств по договору. Имеющаяся судебная практика изобилует примерами ненадлежащего исполнения обязательств при реализации проектов, юридически оформленных различным образом.

Так, в Оренбурге в 2007 году было начато строительство восьмиэтажного здания под офис, застройщик которого активно искал инвесторов. Благодаря его усилиям было привлечено 32 инвестора, которые вложили деньги в строительство офисного здания до 15 миллионов рублей. Тем не менее за 8 лет здание так и не было достроено, и за этот период сменились три застройщика, которые так и не выполнили свои обязательства. Перемена лиц в обязательстве законодательно урегулирована в положениях ГК РФ, однако в условиях строительной деятельности, требующей привлечения достаточно большого количества денежных средств, а в некоторых случаях – и издания специального правового акта органами государственной власти субъекта РФ, она может затянуться на фактически неопределенный срок. При этом, если договор заключался на основании положений Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», участники строительства имеют в определенных рамках правовые возможности по защите их со стороны государства, то Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", таких гарантий не содержит [5].

Данные проблемы не могут быть спрогнозированы на этапе заключения договора, даже если одной из его сторон выступает публично-правовое образование. Невозможно предложить и оптимальное их решение путем создания механизма защиты прав инвестора, хотя для долевого участия в строительстве предусмотрены, например, правила оценки финансовой устойчивости застройщика, нормативы которых утверждаются Правительством России, а с 2013 г. – и ведение реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Таким образом, инвестирование финансов – непростой вопрос для многих предпринимателей. С одной стороны, свободные средства должны приносить доход, а с другой – неверное решение может привести к утрате даже вложенных денег. Но при разумном подходе к капиталовложению и предварительном изучении правовой базы и сопутствующей документации, анализе возможных рисков, конкретной ситуации на рынке недвижимости и других местных факторов инвестор сможет принять рациональное для себя решение.

 

Библиографический список

 

1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ"Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

2. Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2015 - 2020 годы" (с изменениями и дополнениями).

3. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

4. Постановление Правительства Оренбургской области от 29.09.2011 г. N 929-п «Об утверждении концепции улучшения инвестиционного климата в Оренбургской области».

5. Ляхова, М. А. Проблемы исполнения обязательств по инвестиционным договорам в строительной деятельности [Текст] / М. А. Ляхова. //Актуальные проблемы российского права. - 2014. - № 6. - С. 1149 – 115.

 

 

Гончарова Валерия Андреевна – магистрант

ФГАОУ ВО «Национального исследовательского

Томского государственного университета»

Научный руководитель – Титов Н.Д., к.ю.н., доцент

г.Томск, Россия