Порядок организации и проведения публичных торгов

Во всех случаях обращения взыскания на недвижимое имущество должника реализация этого имущества производится путем продажи с публичных торгов.

Новым в реализации имущества стало правило о том, что сам судебный пристав-исполнитель не вправе продавать имущество дол­жника. В соответствии с п. 1 ст. 62 Федерального закона «Об исполни­тельном производстве» правом проведения торгов недвижимым иму­ществом наделены только специализированные организации, имею­щие право заниматься риэлтерской деятельностью.

Под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юри­дическими лицами и индивидуальными предпринимателями на ос­нове соглашения с заинтересованным лицом (либо по довереннос­ти) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица граж­данско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строе­ниями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и права­ми на них (Положение о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденное постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407).

Риэлтерская деятельность в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 16 сентября 1998 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» подлежит лицензированию. Право специализирован­ной риэлтерской организации на совершение операций с недвижи­мостью должно быть подтверждено лицензией, выданной органом ис­полнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, ус­тановленном указанным Федеральным законом.

Процесс реализации недвижимого имущества неразрывно связан с получением материально и выгоды, а это, как известно, является благодатной почвой для разного рода нарушений и злоупотреблений

С созданием Федерального долгового центра при Правительстве РФ и его территориальных отделений на местах (согласно постановлению Правительства РФ от 23 апреля 1999 г. № 459) реализация всего, в том числе и недвижимого имущества, должна осуществлять­ся Федеральным долговым центром при Правительстве Российской Федерации или через специализированные и аккредитованные при нем организации.

Обязательным действием, совершаемым судебным приставом-исполнителем при подготовке торгов, является направление в адрес специализированной организации заявки на проведение торгов с ука­занием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Одной из особенностей договора продажи недвижимости явля­ется придание существенного значения таким его условиям, как пред­мет и цена. Поэтому в заявке должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие располо­жение его на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК). Заявка также обязательно должна содержать стартовую цену реализуемого имущества, определяемую в соответствии с тре­бованием ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производ­стве». В ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производ­стве» определен обязательный перечень документов, прилагаемых су­дебным приставом-исполнителем к заявке, это:

1) копия исполнительного документа;

2) копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем;

3) документы, характеризующие объект недвижимости;

4) копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи от­дельно стоящего здания.

Копии исполнительного документа и акта о наложении ареста на имущество снимаются судебным приставом-исполнителем с подлин­ных документов и заверяются подписью судебного пристава-исполнителя и печатью подразделения судебных приставов.

К документам, характеризующим объект недвижимости, отно­сятся как правоустанавливающие документы (различные виды граж­данско-правовых договоров на приобретение имущества, свидетельство о праве собственности и др.), так и документы, содержащие технические характеристики строения (технический паспорт, паспорт на здание, справки БТИ и т. п.).

Указанные правоустанавливающие документы могут быть истре­бованы судебным приставом-исполнителем непосредственно у долж­ника или в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Это относится и к документам, содержа­щим технические характеристики строений. По смыслу п. 3 ст. 62 Фе­дерального закона «Об исполнительном производстве» указанные документы должны быть предоставлены в подлинниках.

К документам, которые подтверждают право пользования земель­ным участком или право собственности на него, относятся акты о землеотводе, свидетельство о праве собственности на землю, свиде­тельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю, свидетельство о праве срочного пользования на землю, свидетель­ство о праве пожизненного (наследуемого) владения на землю. Ука­занные документы могут быть истребованы судебным приставом­-исполнителем как непосредственно у должника, так и в соответству­ющих комитетах по земельным ресурсам и землеустройству и предос­тавляются в виде копий. Документы, подтверждающие право пользо­вания земельным участком или право собственности на него, предо­ставляются в случае продажи отдельно стоящего здания.

При продаже права долгосрочной аренды судебный пристав-ис­полнитель в дополнение к выше указанным документам прилагает:

1) копию договора аренды;

2) копию свидетельства о регистрации договора аренды;

3) копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на об­ращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо докумен­та, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получе­но арендатором в результате торгов.

Эти документы могут быть истребованы непосредственно у долж­ника или в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью.

При продаже права на объект незавершенного строительства так­же дополнительно прилагаются:

1) копия решения об отводе земельного участка (она истребуется не­ посредственно у должника или в органах по земельным ресурсам);

2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство, которая может быть ис­требована как непосредственно у должника, так и в органах местно­го самоуправления в архитектурной службе.

По смыслу ст. 54, а также ст. 62 Федерального закона «Об испол­нительном производстве» в заявке о проведении торгов недвижимым имуществом судебный пристав-исполнитель должен указать форму проведения торгов.

Обязанности организаторов торгов определяются нормами действу­ющего законодательства и соответствующим договором между спе­циализированной организацией и органом юстиции субъекта Россий­ской Федерации. Извещение о про ведении торгов должно быть сдела­но организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их пред­мете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (ст. 448 ГК).

По своей юридической сущности извещение о проведении торгов является односторонней сделкой, порождающей соответствующие последствия. Так, между лицом, получившим извещение о проведе­нии торгов, и организатором этих ТОРГОБ устанавливается обязатель­ственное правоотношение, в силу которого лицо, изъявившее жела­ние участвовать в торгах, имеет право требовать от организатора тор­гов принятия и рассмотрения его предложения. Однако в силу п. 4 ст. 448 ГК организатор открытых торгов, сделавший извещение (если иное не установлено в законе), вправе отказаться от проведения аук­циона в любое время, но не позднее, чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за 30 дней до его проведения. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возме­стить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор же закрытого аукциона или закрытого конкурса обя­зан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб неза­висимо от того, В какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Вместе с тем определенные обязательные условия возлагаются и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в том размере, сроке и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Эта обя­занность возлагается на участников торгов с той целью, чтобы отсечь от торгов недобросовестных участников гражданского оборота и тем самым обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит воз­врату. Задаток возвращается также тем, кто участвовал в торгах, но не выиграл их.

Организатор торгов, даже несущий обязанность возмещения ущерба, причиненного отказом от их проведения, возвращает, приняты и задаток в одинарном, а не в двойном размере (как это имело бы ме­сто согласно общим правилам ст. 381 ГК). Такой подход следует объяс­нять тем, что ни в момент извещения потенциальных участников тор­гов, ни в момент внесения ими задатка между будущими участника­ми торгов и их организатором не возникает еще то обязательство, на создание которого направлены торги, - обязательство заключить до­говор. Такое обязательство возникает лишь между организатором и победителем торгов.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, задаток засчитывается в счет исполнения обязательств по договору.

Перед началом торгов организатор и участники подписывают пред­варительное соглашение, в котором особо оговаривается тот факт, что ни организатор, ни заказчик торгов не несут ответственности за качество продаваемого имущества. Следовательно, правила ст. 475 ГК, согласно которым покупатель по своему выбору имеет право потре­бовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; без­возмездного устранения недостатков имущества в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, не применяются. На торгах действует принцип «осмотрено - одобре­но». Это же условие должно быть продублировано в протоколе торгов.

Лицо, выигравшее торги, и их организатор подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписа­ния протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор тор­гов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить за­даток в двойном размере, а также возместить выигравшему торги лицу убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение догово­ра, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и подписания протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмеще­нии убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В результате проведения торгов между победителем и организато­ром торгов устанавливается обязательство по заключению соответ­ствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требовать заключения с ним договора. Само же обязательство по передаче недвижимого имущества возникает из слож­ного юридического состава: проведения торгов и заключенного по их результатам договора. Поскольку договор в таких случаях заключается на основе проведения торгов, его действительность зависит от дей­ствительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нару­шением установленных законом правил, будут признаны судом не­действительными по иску заинтересованного лица, недействитель­ным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449).

Торги согласно ст. 63 Федерального закона «Об исполнительном Производстве» должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей за­явки судебного пристава-исполнителя.

Торги, как и любая сделка, могут быть оспорены. С иском в суд о признании торгов недействительными по причине про ведения их с нарушением установленных законом правил могут обращаться заин­тересованные лица. Это правило подлежит расширительному толко­ванию, так как с указанным иском в суд могут обращаться не только участники конкурса и аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в торгах.

В этом случае незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов публичных торгов недействительными. Публичные торги, проведенные в поряд­ке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в ст. 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве», могут быть признаны недействительными в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом (п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. № 8).

В законодательстве не определено, какие именно обстоятельства могут являться нарушением правил проведения торгов, и что конк­ретно может служить основанием к признанию торгов недействитель­ными. В порядке судебного толкования можно руководствоваться по­становлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феде­рации от 2 декабря 1993 г. № 32, где, в частности, указывается на случаи признания недействительными торгов между юридическими лицами. В силу ст. 405 ГК публичные торги могут быть признаны судом недействительными:

• если имущество было продано лицу, не имевшему права участвовать в торгах;
• в случае допущения судебным приставом-исполнителем, взыскате­лем или покупателем злоупотреблений;
• в случае нарушения процедуры торгов.

К нарушениям установленных правил, судебная практика относит проведение торгов ранее предусмотренных сроков, отсутствие над­лежащего оповещения о торгах и т. п. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. № 8).

Как уже говорилось, признание торгов недействительными вле­чет недействительность договора, заключенного с лицом, выиграв­шим торги. Но в этом случае наступают также и последствия призна­ния сделки недействительной. В силу ст. 167 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана воз­вратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности

возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в день­гах, если иные последствия недействительности сделки не предус­мотрены законом (пп. 1, 2 ст. 167 ГК).

На практике нередки случаи признания торгов несостоявшимися. В п. 5 ст. 447 ГК указывается, что аукцион и конкурс, в котором уча­ствовал только один участник, признаются несостоявшимися. Судеб­ная практика также констатирует фактическое отсутствие торгов при совершении сделки, если в торгах не принимал и участие хотя бы два покупателя. При наличии только одного покупателя исчезает главный признак обеих форм про ведения торгов (аукциона и конкурса) ­состязательность участников, конкурирующих между собой, и торги теряют всякий смысл.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после того, как имело место одно из указанных обстоятельств.

Пункт 35 Временной инструкции о порядке ареста и реализации де­биторской задолженности при обращении взыскания на имущество орга­низаций-должников содержит также два случая признания несостояв­шимися торгов: наличие только одного участника и отсутствие над­бавки против суммы оценки, произведенной лицом, осуществляющим взыскание, либо отсутствие заявки на при обретение дебиторской за­долженности по цене равной сумме оценки.

О признании торгов несостоявшимися продавец составляет про­токол, который утверждается лицом, осуществляющим взыскание.

Последствия признания публичных торгов по реализации деби­торской задолженности отличаются от вышеизложенных последствий признания несостоявшимися торгов по реализации недвижимого иму­щества. Так, в случае признания несостоявшимися торгов по реализа­ции дебиторской задолженности лицо, осуществляющее взыскание, либо по его поручению продавец в пятидневный срок передает деби­торскую задолженность и соответствующие документы и дает поруче­ние о реализации этой задолженности на комиссионных началах (п. 36 Временной инструкции). Такая реализация может осуществляться той же специализированной организацией, которая организовала торги.