Способы реализации заложенного имущества

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под­робно раскрыты способы реализации заложенного имущества. Согласно ст. 56 указаного Закона имущество, заложенное по договору об ипо­теке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, пре­дусмотренных Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Законом не установлены иные правила. Однако в настоящее время процессуальное законодательство (ГПК и АПК) такого порядка не содержат, если не считать правил публичных торгов по жилым домам в ГПК (ст. 399—405). Поэтому практическое значение имеет порядок проведения публичных торгов, установленный в ГК (ст. 447—449) и в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 2 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге не­движимости)», принимая решение об обращении взыскания на зало женное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодер­жателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации заложенно­го имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодер­жателем в нотариально удостоверенном соглашении об удовлетворе­нии требований залогодержателя во внесудебном порядке. Однако реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипо­теке, на аукционе определяется правилами ст. 447-—449 ГК и ст. 57—61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетво­рении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды не­движимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с после­дующим оформлением уступки данного права.

Порядок проведения публичных торгов заключается в следующем (ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Пуб­личные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов дает извещение о предстоящих публичных торгах не позднее чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся офи­циальным информационным органом органа исполнительной власти.соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, вре» они и места проведения публичных торгов, характера продавае­мого имущества и его начальной продажной цены. Так, в Свердловс­кой области тххим органом является «Областная газета», в которой производятся соответствующие публикации.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносятза- даток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоя­лись. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного иму­щества не участвующих в них лиц может быть ограничено только орга нами местного самоуправления в интересах поддержания обществен­ного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым иму­ществом или вещные права на это имущество.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имуще­ство. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре­дусмотренные п. 5 ст. 448 ГК, которые сводятся к следующему. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачи­вает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном разме­ре, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причи­ненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложен­ное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задат­ка, на счет, указанный организатором публичных торгов. При невне­сении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов зак­лючает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на не­движимое имущество.

В целом ряде случаев публичные торги могут быть объявлены несо­стоявшимися. Организатор публичных торгов объявляет их несостояв­шимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продаж­ной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по со­глашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет по­купной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имуще­ства. К такому соглашению применяются правила гражданского зако­нодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипо­тека в этом случае прекращается.

Если указанное соглашение о приобретении имущества залого­держателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Началь­ная продажная цена заложенного имущества на повторных публич­ных торгах, если они вызваны ранее указанными причинами (пп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в ранее ука­занном порядке.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявши­мися по причинам, указанным в п. 1 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых пуб­личных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обес­печенные ипотекой имущества. Как видно, законом установлен боль­ший размер скидки для залогодержателя при приобретении заложен­ного недвижимого имущества, нежели в п. 4 ст. 350 ГК для других видов заложенного имущества. Согласно п. 4 ст. 350 ГК при объявле­нии несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе ос­тавить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже первоначальной продажной цены на повтор­ных торгах. Поэтому применительно к недвижимому имуществу раз­мер такой оценки может быть снижен и до 25 процентов, но от цены на первых публичных торгах. Право определения размера скидки при­надлежит по смыслу закона залогодержателю совместно с судебным приставом-исполнителем, поскольку закон указывает только верх­ний ее предел (не более 10 либо 25 процентов).

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадле­жать, в том числе имущество, имеющее значительную историчес­кую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в тече­ние месяца после объявления повторных публичных торгов несосто­явшимися, ипотека прекращается.

При продаже заложенного имущества на аукционе в соответствии со ст. 59 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залого­дателя специализированная организация, которая действует на осно­вании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества

на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, орга­низатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот до­говор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» любая продажа имуще­ства в рамках процедур принудительного исполнения должна осуще­ствляться специализированной организацией. Поэтому указанный порядок проведения аукциона может применяться только при его проведении на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя во внесудебном порядке.