Формы реализации арестованного имущества

Статьей 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено три основных формы реализации арестованного имущества - продажа с открытых, публичных торгов, продажа на комиссионных началах и продажа на иных договорных началах. Фор­ма реализации определяется правовым режимом арестованного иму­щества. Так, недвижимое имущество реализуется только с торгов, иму­ществобытового назначения - на комиссионных началах, иное иму­ществореализуется на иных договорных началах, к примеру, реализация ценных бумаг производится на основании договора пору­чения.

Реализация недвижимого имущества путем проведения торгов в форме открытого аукциона - самая ответственная и сложная процедура ис­полнительного производства. К сожалению, данная процедура не на­шла должного развернутого регулирования в действующих норматив­ных актах. Пункт 2 ст. 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве» отсылает к порядку проведения торгов, определяемо­му ГК. Статьи же 447-449 ГК содержат лишь самые общие положе­ния, касающиеся организации и про ведения торгов без учета специ­фики принудительной реализации имущества должника, хотя в дан­ном случае необходим нормативный акт, определяющий единый порядок действий участников исполнительного производства и поря­док их взаимодействия с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель торгов - реализация арестованного имущества по наивыс­шей предложенной цене - обеспечивается возможностью участия в торгах неограниченного круга лиц, желающих стать собственниками продаваемого имущества.

Положения о торгах и порядке их проведения содержатся в различ­ных правовых актах. В том числе в:

• ГК (ст. 349, 350, 447-449);
• ГПК (ст. 399-405);
• Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Федеральном законе «Об исполнительном производстве»;
• Федеральном законе «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в российс­кой Федерации».

Торги могут проводиться в форме аукциона и конкурса, которые могут быть открытыми и закрытыми. Различие между этими двумя формами определяется функциями того и другого. Аукцион направ­лен на выявление покупателя, способного предложить наивысшую цену. Задача конкурса - отбор лиц, способных к наилучшему реше­нию задачи, поставленной собственником имущества.

Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает со­стязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные пред­ложения.

Состязание участвующих в аукционе покупателей может прово­диться по разным правилам. Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной фор­ме - в порядке выдвижения оферт, превышающих предыдущую пред­ложенную цену выставляемого на торги имущества. В этом случае ли­цом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предло­живший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей – вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2-3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из Участников, который, однако, не может быть ниже назна­ченного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент. По такой схеме реализуется дебиторская задолженность.

Статья 54 Федерального закона «Об исполнительном производ­стве» устанавливает правило о том, что продажа недвижимого иму­щества должника осуществляется путем проведения торгов», но не определяет форму их проведения.

По смыслу ст. 54, 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» форма проведения торгов определяется самим судеб­ным приставом-исполнителем. На наш взгляд, юридически более пра­вильным будет проведение торгов по реализации арестованного не­ движимого имущества в форме открытогоаукциона.

Выбор формы проведения торговопределяется, прежде всего, предметом самих торгов,поскольку таковым может выступать не толь­ко недвижимое имущество. Так, согласно ст. 62 Федерального закона «Об Исполнительном производстве» предметом реализации может вы­ступать право долгосрочной аренды, а также дебиторская задолжен­ность.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязан:

• пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условия­ ми договора аренды (п. 1 ст. 615 ГК);
• своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором;
• поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, про­изводить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы по содержа­нию имущества (п. 2 ст. 616 ГК).

Следовательно, участник торгов, где реализуется право долгосроч­ной аренды, кроме уплаты покупной цены обязуется еще и выпол­нять установленные договором аренды условия.

Аукционы и конкурсы согласно ст. 448 ГК могут быть открытыми и закрытыми. Понятие открытых и закрытых аукционов и конкурсов по-разному раскрывается в действующих правовых актах. Критерию открытости (возможности участвовать любому лицу) отвечает поня­тие «публичных торгов», используемое в законодательстве (ст. 399-­405 ГПК; ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)»). Однако критерий открытости в отдельных случаях подверга­ется ограничениям, направленным на отстранение от участия в публичных торгах отдельных категорий лиц.

Федеральным законом «Об исполнительном производстве» не ус­танавливается каких-либо ограничений по субъектному составу лиц, участвующих в проведении публичных торгов. На публичных торгах, в любом случае, Имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это иму­щество.

Критерий «закрытости» аукционов и конкурсов согласно ст. 448 ГК следует понимать как избирательный подход к кругу лиц, допус­каемых к участию в них: таковыми названы особо приглашенные для этой цели лица. Кроме того, некоторые виды имущества могут быть проданы исключительно на закрытых торгах в силу императивного указания закона. Таким, в частности, является имущество, ограни­ченное в обороте. Следовательно, в закрытых торгах могут принимать участие лица, которые в соответствии с Федеральным законом могут иметь в собственности или ином вещном праве указанное имущество.

Закрытыми, видимо, следует признать и публичные торги, про­водимые в так называемых закрытых административно-территориаль­ных образованиях. На таких торгах имеют право участвовать, а точ­нее, смогут принять участие и приобрести имущество только гражда­не Российской Федерации, постоянно проживающие на территории данного закрытого административно-территориального образования, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на дан­ной территории (п. 2 ст. 8 Закона Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании»). Участие других граждан и юридических лиц в совершении сделок с недвижимым имуществом допускается по решению органа местного самоуправле­ния данного образования, согласованному с органами государствен­ной власти субъектов Российской Федерации и федеральными орга­нами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятия и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закры­тое административно-территориальное образование.

Статья 63 Федерального закона «Об исполнительном производ­стве» прямо указывает на то, что порядок проведения торгов опреде­ляется ГК. Следовательно, к публичным торгам, проводимым в по­рядке исполнения решений суда, применяются правила, предусмот­ренные ст. 447-449 ГК.

Предметом реализации с публичных торгов в порядке исполне­ния судебных актов и актов других органов согласно п. 3 ст. 54 Феде­рального закона «Об исполнительном производстве» является недви­жимое имущество, право долгосрочной аренды (п. 4 ст.62 Федераль­ного закона «Об исполнительном производстве»), дебиторская задолженность.

Учитывая большое значение недвижимости в гражданском обо­роте, ГК закрепляет ряд особенностей правового режима недвижимого имущества:

1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК);

2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по об­щему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3) право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по до­говору недвижимое имущество возникает с момента государствен­ной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551 ГК);

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК) и более длительные сро­ки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК); распоряжение государственного и муниципального пред­приятий принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК);

5) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимос­тью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) до­пускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, который занят недвижимостью и необходим для ее использования. Если же продается или сдается в аренду только земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользо­вания той его частью, которая занята этой недвижимостью и необ­ходима для ее использования, на предусмотренных договором усло­виях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сер­витут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК).

Из содержания ст. 130ГК, определяющей понятие недвижимого имущества (недвижимости), а также перечень его видов, не являю­щийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо не отнесении) к недвижимому имуществу так назы­ваемых объектов незавершенного строительства.

С учетом ст. 219 ГК, связывающей возникновение права собствен­ности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а пред­ставляет собой лишь известную совокупность строительных материа­лов и конструкций, в которую вложен труд строителей, рассматрива­емую, если исходить из отсутствия каких-либо промежуточных зве­ньев данной классификации вещей, как движимое имущество.

Из сказанного следует вывод о том, что отчуждение объектов не­завершенного строительства может осуществляться по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества.

Объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором он находится, обладает немалой стоимостью, вследствие чего вывод об отнесении такого объекта к движимому имуществу все же выглядит натянутым.

В п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершен­ного строительства определяется как «объект недвижимого имуще­ства». К сожалению, в названном Федеральном законе не определен однозначно момент приобретения объектом незавершенного строи­тельства статуса недвижимого имущества. Если связывать его с датой государственной регистрации, то объекты незавершенного строитель­ства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могут быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, т. е. была бы в этом смысле «плавающей».

В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» воз­никновение у объекта незавершенного строительства статуса недви­жимости не связывается с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к не­движимости, суд определил как «невозможность перемещения тако­го объекта без несоразмерного для него ущерба» (п. 7 Информацион­ного письма). Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов незавершенного строи­тельства, будет исходить из названного критерия.

Остается неясным, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность (или возможность) переме­щения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, т. е. представляет ли он собой недвижимость (что имеет прин­ципиальное значение для исполнительного производства).

При продаже объекта незавершенного строительства как недви­жимости данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК. Иначе говоря, сделка купли-продажи такого объекта не требует предварительного согласия собственника земельного участ­ка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит, безусловно.

В то же время, по крайней мере, в двух случаях сохраняется необ­ходимость согласования с собственником земельного участка сделок по отчуждению не завершенных строительством объектов. Во-первых, это касается любого вида отчуждения объектов незавершенного строи­тельства, не являющихся недвижимостью (т. е. перемещение которых возможно без несоразмерного для них ущерба), во-вторых, связано с любым иным, кроме продажи, отчуждением не завершенного строи­тельством объекта как недвижимости (например, дарение, внесение в качестве вклада в уставный капитал учреждаемого хозяйственного общества), поскольку такой объект не является ни строением, ни сооружением, упоминаемым в ч. 1 ст. 37 действующего Земельного кодекса, при отчуждении которых к приобретателю, безусловно, пере­ходят и права на соответствующий земельный участок. Поэтому необ­ходимость упомянутого выше согласования в настоящее время сохра­няется и при наличии государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, предусмотренной п. 2 ст. 25 Федераль­ного закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку объект незавершенного строительства признается не­движимой вещью (т. е. перестает быть просто набором строительных материалов и конструкций), становится возможным и обращение на него взыскания с последующей реализацией с публичных торгов.

К недвижимости ст. 130 ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Но недвижимос­тью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль над этими объектами. Реализация с публичных торгов вышеуказанных видов имущества является скорее исключением, чем правилом, од­нако все же не исключена в практике работы судебных приставов­ исполнителей.

ГК к числу объектов недвижимого имущества относит и землю (ст.129, 130, 164). Приостановление действия гл. 17 ГК до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не прекращает гражданский оборот земли, поскольку земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере в какой ее оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК).

Реализация земельных участков как одного из видов недвижимого имущества в рамках исполнительного производства также должна осу­ществляться путем их продажи с публичных торгов. Имеется ряд огра­ничении, устанавливаемых и отражаемых в договоре купли-продажи земельных участков:

1) запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;

2) запрет на изменение режима использования земельного участка;

3) возможность купли-продажи земельного участка в пределах норм его предоставления;

4) возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии зе­мельных споров по участку и иных, предусмотренных законодатель­ством причин, препятствующих совершению сделки.

Одной из основных обязанностей собственника является исполь­зование земельного участка по целевому назначению (п. 1 ст. 53 Зе­мельного кодекса, ч. 3 ст. 1 Закона Российской Федерации от 23 де­кабря 1992г. № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»). К числу гарантий, обес­печивающих соблюдение гражданами этой обязанности, относится установленный в законодательстве запрет на произвольное измене­ние целевого назначения земельного участка.

В настоящее время в российском земельном законодательстве от­сутствует четкое определение понятия «целевое назначение», а пото­му невозможно сделать однозначный вывод, что же сторонам запре­щается изменять. Вероятнее всего, запрет на произвольное измене­ние целевого назначения земельного участка означает, что стороны в процессе заключения договора, нотариус при его удостоверении, дол­жностные лица местного комитета по земельным ресурсам и землеус­тройству (либо учреждения юстиции) при государственной регистра­ции договора не вправе по собственной инициативе изменить как категорию земель (например, земли сельскохозяйственного назначе­ния), так и цель предоставления участка (для индивидуального жи­лищного строительства и т. д.), указанную в правоустанавливающих документах.

Представляется, что изменение цели использования земельного участка одного целевого назначения (личное подсобное хозяйство ­садоводство) должно производиться в упрошенном порядке, очевид­но, что в данном случае достаточно решения местной администра­ции согласованного с местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Одной из особенностей ограниченных вещных прав, к которым относится большинство обременений земельного участка, является наличие у его обладателя так называемого правомочия следования. Это означает, что обладатель ограниченных вещных прав по общему правилу продолжает сохранять их и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику (ст. 216 ГК). На этом правиле основан запрет на произвольное изменение обременений участка как части его режима использования.

Что же касается ограничений пользования, то они устанавлива­ются нормативными правовыми актами в отношении земельного уча­стка и, следовательно, обязательны для соблюдения всеми его ти­тульными владельцами.

Таким образом, стороны договора купли-продажи земельного уча­стка (в том числе и в случаях принудительной реализации) не могут при совершении договора изменять режим использования земли.