Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Формы реализации арестованного имуществаСодержание книги
Похожие статьи вашей тематики
Поиск на нашем сайте
Статьей 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено три основных формы реализации арестованного имущества - продажа с открытых, публичных торгов, продажа на комиссионных началах и продажа на иных договорных началах. Форма реализации определяется правовым режимом арестованного имущества. Так, недвижимое имущество реализуется только с торгов, имуществобытового назначения - на комиссионных началах, иное имуществореализуется на иных договорных началах, к примеру, реализация ценных бумаг производится на основании договора поручения. Реализация недвижимого имущества путем проведения торгов в форме открытого аукциона - самая ответственная и сложная процедура исполнительного производства. К сожалению, данная процедура не нашла должного развернутого регулирования в действующих нормативных актах. Пункт 2 ст. 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве» отсылает к порядку проведения торгов, определяемому ГК. Статьи же 447-449 ГК содержат лишь самые общие положения, касающиеся организации и про ведения торгов без учета специфики принудительной реализации имущества должника, хотя в данном случае необходим нормативный акт, определяющий единый порядок действий участников исполнительного производства и порядок их взаимодействия с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Цель торгов - реализация арестованного имущества по наивысшей предложенной цене - обеспечивается возможностью участия в торгах неограниченного круга лиц, желающих стать собственниками продаваемого имущества. Положения о торгах и порядке их проведения содержатся в различных правовых актах. В том числе в:
Торги могут проводиться в форме аукциона и конкурса, которые могут быть открытыми и закрытыми. Различие между этими двумя формами определяется функциями того и другого. Аукцион направлен на выявление покупателя, способного предложить наивысшую цену. Задача конкурса - отбор лиц, способных к наилучшему решению задачи, поставленной собственником имущества. Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения. Состязание участвующих в аукционе покупателей может проводиться по разным правилам. Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме - в порядке выдвижения оферт, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей – вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2-3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из Участников, который, однако, не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент. По такой схеме реализуется дебиторская задолженность. Статья 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» устанавливает правило о том, что продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов», но не определяет форму их проведения. По смыслу ст. 54, 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» форма проведения торгов определяется самим судебным приставом-исполнителем. На наш взгляд, юридически более правильным будет проведение торгов по реализации арестованного не движимого имущества в форме открытогоаукциона. Выбор формы проведения торговопределяется, прежде всего, предметом самих торгов,поскольку таковым может выступать не только недвижимое имущество. Так, согласно ст. 62 Федерального закона «Об Исполнительном производстве» предметом реализации может выступать право долгосрочной аренды, а также дебиторская задолженность. В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязан:
Следовательно, участник торгов, где реализуется право долгосрочной аренды, кроме уплаты покупной цены обязуется еще и выполнять установленные договором аренды условия. Аукционы и конкурсы согласно ст. 448 ГК могут быть открытыми и закрытыми. Понятие открытых и закрытых аукционов и конкурсов по-разному раскрывается в действующих правовых актах. Критерию открытости (возможности участвовать любому лицу) отвечает понятие «публичных торгов», используемое в законодательстве (ст. 399-405 ГПК; ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Однако критерий открытости в отдельных случаях подвергается ограничениям, направленным на отстранение от участия в публичных торгах отдельных категорий лиц. Федеральным законом «Об исполнительном производстве» не устанавливается каких-либо ограничений по субъектному составу лиц, участвующих в проведении публичных торгов. На публичных торгах, в любом случае, Имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество. Критерий «закрытости» аукционов и конкурсов согласно ст. 448 ГК следует понимать как избирательный подход к кругу лиц, допускаемых к участию в них: таковыми названы особо приглашенные для этой цели лица. Кроме того, некоторые виды имущества могут быть проданы исключительно на закрытых торгах в силу императивного указания закона. Таким, в частности, является имущество, ограниченное в обороте. Следовательно, в закрытых торгах могут принимать участие лица, которые в соответствии с Федеральным законом могут иметь в собственности или ином вещном праве указанное имущество. Закрытыми, видимо, следует признать и публичные торги, проводимые в так называемых закрытых административно-территориальных образованиях. На таких торгах имеют право участвовать, а точнее, смогут принять участие и приобрести имущество только граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на территории данного закрытого административно-территориального образования, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории (п. 2 ст. 8 Закона Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании»). Участие других граждан и юридических лиц в совершении сделок с недвижимым имуществом допускается по решению органа местного самоуправления данного образования, согласованному с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятия и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование. Статья 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве» прямо указывает на то, что порядок проведения торгов определяется ГК. Следовательно, к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решений суда, применяются правила, предусмотренные ст. 447-449 ГК. Предметом реализации с публичных торгов в порядке исполнения судебных актов и актов других органов согласно п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» является недвижимое имущество, право долгосрочной аренды (п. 4 ст.62 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), дебиторская задолженность. Учитывая большое значение недвижимости в гражданском обороте, ГК закрепляет ряд особенностей правового режима недвижимого имущества: 1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК); 2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения; 3) право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551 ГК); 4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК); распоряжение государственного и муниципального предприятий принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК); 5) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, который занят недвижимостью и необходим для ее использования. Если же продается или сдается в аренду только земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК). Из содержания ст. 130ГК, определяющей понятие недвижимого имущества (недвижимости), а также перечень его видов, не являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо не отнесении) к недвижимому имуществу так называемых объектов незавершенного строительства. С учетом ст. 219 ГК, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей, рассматриваемую, если исходить из отсутствия каких-либо промежуточных звеньев данной классификации вещей, как движимое имущество. Из сказанного следует вывод о том, что отчуждение объектов незавершенного строительства может осуществляться по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества. Объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором он находится, обладает немалой стоимостью, вследствие чего вывод об отнесении такого объекта к движимому имуществу все же выглядит натянутым. В п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства определяется как «объект недвижимого имущества». К сожалению, в названном Федеральном законе не определен однозначно момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимого имущества. Если связывать его с датой государственной регистрации, то объекты незавершенного строительства в зависимости от наличия государственной регистрации либо отсутствия таковой могут быть как движимым, так и недвижимым имуществом. Таким образом, грань между объектами незавершенного строительства, разделяющая последние на движимое имущество и имущество недвижимое, определялась бы моментом государственной регистрации, т. е. была бы в этом смысле «плавающей». В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости не связывается с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд определил как «невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба» (п. 7 Информационного письма). Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным в той или иной мере с отчуждением объектов незавершенного строительства, будет исходить из названного критерия. Остается неясным, кто и каким образом в каждом конкретном случае будет определять невозможность (или возможность) перемещения строящегося объекта без несоразмерного для такого объекта ущерба, т. е. представляет ли он собой недвижимость (что имеет принципиальное значение для исполнительного производства). При продаже объекта незавершенного строительства как недвижимости данная сделка должна осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК. Иначе говоря, сделка купли-продажи такого объекта не требует предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит, безусловно. В то же время, по крайней мере, в двух случаях сохраняется необходимость согласования с собственником земельного участка сделок по отчуждению не завершенных строительством объектов. Во-первых, это касается любого вида отчуждения объектов незавершенного строительства, не являющихся недвижимостью (т. е. перемещение которых возможно без несоразмерного для них ущерба), во-вторых, связано с любым иным, кроме продажи, отчуждением не завершенного строительством объекта как недвижимости (например, дарение, внесение в качестве вклада в уставный капитал учреждаемого хозяйственного общества), поскольку такой объект не является ни строением, ни сооружением, упоминаемым в ч. 1 ст. 37 действующего Земельного кодекса, при отчуждении которых к приобретателю, безусловно, переходят и права на соответствующий земельный участок. Поэтому необходимость упомянутого выше согласования в настоящее время сохраняется и при наличии государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, предусмотренной п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью (т. е. перестает быть просто набором строительных материалов и конструкций), становится возможным и обращение на него взыскания с последующей реализацией с публичных торгов. К недвижимости ст. 130 ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Но недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль над этими объектами. Реализация с публичных торгов вышеуказанных видов имущества является скорее исключением, чем правилом, однако все же не исключена в практике работы судебных приставов исполнителей. ГК к числу объектов недвижимого имущества относит и землю (ст.129, 130, 164). Приостановление действия гл. 17 ГК до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не прекращает гражданский оборот земли, поскольку земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере в какой ее оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК). Реализация земельных участков как одного из видов недвижимого имущества в рамках исполнительного производства также должна осуществляться путем их продажи с публичных торгов. Имеется ряд ограничении, устанавливаемых и отражаемых в договоре купли-продажи земельных участков: 1) запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка; 2) запрет на изменение режима использования земельного участка; 3) возможность купли-продажи земельного участка в пределах норм его предоставления; 4) возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных, предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки. Одной из основных обязанностей собственника является использование земельного участка по целевому назначению (п. 1 ст. 53 Земельного кодекса, ч. 3 ст. 1 Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992г. № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»). К числу гарантий, обеспечивающих соблюдение гражданами этой обязанности, относится установленный в законодательстве запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка. В настоящее время в российском земельном законодательстве отсутствует четкое определение понятия «целевое назначение», а потому невозможно сделать однозначный вывод, что же сторонам запрещается изменять. Вероятнее всего, запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка означает, что стороны в процессе заключения договора, нотариус при его удостоверении, должностные лица местного комитета по земельным ресурсам и землеустройству (либо учреждения юстиции) при государственной регистрации договора не вправе по собственной инициативе изменить как категорию земель (например, земли сельскохозяйственного назначения), так и цель предоставления участка (для индивидуального жилищного строительства и т. д.), указанную в правоустанавливающих документах. Представляется, что изменение цели использования земельного участка одного целевого назначения (личное подсобное хозяйство садоводство) должно производиться в упрошенном порядке, очевидно, что в данном случае достаточно решения местной администрации согласованного с местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Одной из особенностей ограниченных вещных прав, к которым относится большинство обременений земельного участка, является наличие у его обладателя так называемого правомочия следования. Это означает, что обладатель ограниченных вещных прав по общему правилу продолжает сохранять их и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику (ст. 216 ГК). На этом правиле основан запрет на произвольное изменение обременений участка как части его режима использования. Что же касается ограничений пользования, то они устанавливаются нормативными правовыми актами в отношении земельного участка и, следовательно, обязательны для соблюдения всеми его титульными владельцами. Таким образом, стороны договора купли-продажи земельного участка (в том числе и в случаях принудительной реализации) не могут при совершении договора изменять режим использования земли.
|
||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-01; просмотров: 1977; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.97.14.88 (0.011 с.) |