II базовая концептуальная модель экономического анализа недвижимости.

Она позволяет понять эквивалентом чего именно явл. Сон.

Потр-ть à Ut à ПС à S à W (двойной контур) àCрын = Wd (2й контур) à Cисп £ Срын

Данная модель в целом и все ее элементы основана на положениях экон теории, с доп-ем специфический особенностей, характерных для недвижимости.

1.Совершенно очевидно, что («0» ур-ем) 1 звеном общей причинно-следственной связи в любых конкретных вариантах экономического анализа является потребность. Саму потребность можно определить как «стоимостно-порождающий» фактор – без ее наличия вся остальная «цепочка» просто не возникает и, следовательно, можно констатировать, что Снеисп. ≡ 0 (то, в чем нет потребности, не используется, а за то, что не предполагается использовать, никто платить денег, естественно, не будет);

необходимо соотнести данное звено логической цепочки с моделью иерархии потребностей А. Маслоу:

- (I – чел-ек, как биолог-ое сущ-во) ОН обеспечивает энергообмен (отапливаемость) и защиту (Сон зависит от кап-ти);

- (II – ч как со-ое сущ-во) ОН как соц-ый статус (Сон = f(AD-AS) à Це)

- (III – как индивид-ое сущ-во) потребности духовные (интеллектуальные), удовлетворяются той частью ОН, которые считаются культурным наследием (четкое определение измен-ий вел-ны Сон невозможно, присут-ет фактор редкости).

1-биологические, 2-социальные (а-институциональные, б-экономические), 3) духовные.

В дополнении к традиционной трактовке А. Маслоу необходимо отметить, что потребность более высоко уровня возникают только тогда, когда удовлетворяются потребности на более высоком уровне, но только в общем случае: индивидуальные могут ограничиваться и уровнем1 и уровне 1+2

По мере перехода на боле высокий уровень иерархии характер удовлетвор-ния потребностей все более индивидуализируется. Совершенно очевидно,что для существования человеку необходим «излишек» и прежде всего излишек дохода=свобода! Необходимо учитывать, что одной из главных основ развития человеч. Общества, явл.сосуществование двух тенденций: последовательное возвышение потребностей и такое же последовательное повышение доступного уровня их удовлетворения. Недвижимость способна удовлетворять все потребности, а это значит, что она представляет собой универсальное эк-кое благо.(РИСУНОК:пирамида Маслоу,разделяем на 3 уровня,но по середине стрелка снизу-вверх подписанная как недвижимость)

2.Непосредственный процесс анализа имеет своим первым этапом базовое свойство любого экономического блага (то, что и делает его благом) = полезность (Ut), понимаемая как сов-ть потреб-их хар-ик (Uº(ПХ)"). (СХЕМА: Utон из нее 3 стрелки:

1) ПХ1(ПХI1, ПХI2,…, ПХIn)

2)ПХII(ПХII1, ПХII2,…ПХIIn)

3)ПХIII (ПХIII1, ПХIII2,…ПХIIIn)

- Для ПХ1 (констр-ые эл-ты) мера полезности проявл-ся в капит-ти, как факторе определ-ем длит-ть потреб-го эфф-та;

- Для ПХ2 (объемно-планиров-ые решения) опред-ие меры пол-ти труднее, т.к. зависит от конкр-го потребл-ия, мб выражена в диапазоне пок-ей, определяемых S, Sжилой, Lпотолков.- Для ПХ3 (архитект-ые внесения) опред-ие достаточно трудно, т.к. на практике преобладает типовое стр-во, а ПХ3 влияет на ден-ый эквивалент в прдпочтениях архит-го стиля.

- Для ПХ4 (местоположение) мера полезности связана с суммарным временем миграций (дом, работа, досуг).

С позиции эк.анализа, главный вывод: все без искл.ПХ оказывают свое воздействие на стоимостный эквивалент ОН)

3.Необходимо чётко разделять полезность как общее свойство всех без исключения эк.благ и уровень полезности, который даже для одинакового вида эк.благ различается в широких пределах. Различие в уровне полезности выражается характеристикой «потребительная стоимость» (ПС). Сово-ть потреб-их хар-ик формируют ПС)

4. В равной степени важный для формирования стоимостного эквивалента эк.блага является фактор редкости (S), который имеет очень важное значение и свою специфику. Эта специфика прежде всего отраж-ся в том, что с одной строны недвиж-ть незаменяемое благо и хар-ки S должны содержаться в каждой ПХ; а с другой стороны ОН никакой редкостью е обладает, т.к. их много. Т.е. формально редкость отсут-ет. Следует уточнить: недвиж-ть необх-мо анализ-ть с учетом обязат-ых детализ-их хар-ик:

- во-первых, это функц-ое назначение, тут S д анализир-ся посредством сравнения факт-ки имеющего кол-ва ОН опред-го функцион-го назначения с необх-ым для норм-ой жизнедеят-ти;

- далее сравнив-ся ОН одного функцион-го назначения с различием в их качеств-ом ур-не, чем выше кач-во, тем выше S;

- наиб-ая S проявл-ся в местоположении: прежде всего терр-ия города имеет редкость по сравнению с общим зем-ым фондом РФ, но более важно, что по мере развития города наростает неоднор-ть процессов жизнедеят-ти, гл-ым фактороя явл-ся уд-ть от ц. города.

Таким образом сущ-ое влияние на Сон оказ-ет S местоположения.

5. Центральным звеном всей структурно-логической схемы анализа является понятие ценность(W). W представляет собой интегрированное единство Ut и S. Именно ценность выступает в качестве одной из сторон товарно- денежного обмена, т.е. товар-это ценность товара:

Т=Wт(фигурная скобка Utтовара; Sтовара)фигурная

Могут иметь место 2 крайние ситуации:

- Ut≈1,S≈0 à C>0;

- Ut≈0,S≈1 à C≡0 (для эк.благ).

6. Сон представляет собой денежный эквивалент его W экономического блага в любой момент ЖЦ, т.е. Срын≡Wд – главный вывод по модели.

7. (Стоим-ть в использовании по сущ-ву м считать денежным эквивалентом реальной эфф-ти исп-ия ОН).

Объективно-обусловленным завершением общей причинно-следственной связи является процесс использования эк.блага, что соответствует этапу потребления первой базовой концептуальной модели экономического анализа.. Соответственно стоимость в использовании (Сисп.), как правило, по величине меньше, чем Срын (Слнэи=Срын).При этом Сисп=Срын, если имеет место вариант лучшего и наиб эффективного использования (ЛНЭИ).