Процесс формирования земельной ренты городских территорий.

Экономический анализ ОН осуществляется на основе 2х теоретических предпосылок- концеп модели II(W) и теории земельной ренты. Обобщенная модель зем ренты имеет вид:

Rзем	RI	RI.1 (естественные плод-ие)
RI.2 (удаленность)
RII	RII.1(живой труд) tрабàmax
RII.2 (Овещ труд) d à max

Для экономического анализа нед-ти модель Rзем является основной. Она дб изменена по содержанию, но остаться той же по своей структуре. Это объясняется тем, что и с/х произв-во, и созд-ие ОН предств-ют собой различные формы одного и того же процесса = чел-го труда.

Таким образом, в целях осуществления перехода Rзем-->Rloc должна быть осуществлена трансформация для базовой модели, что позволит в полном объеме отразить характеристики другой предметной области не с/х производства, а жизнедеятельности в границах города.

Rloc	RI	RI.1 (естественные характеристики)
RI.2 (удаленность от центра)
RII	RII.1(благоустройство, содержание)
RII.2 (К вещ.)

Содержание трансформации сводится к следующему:

1.Прежде всего трансоформация исх-ой модели закл-ся в принципиальной замене Rзем на Rloc,т.к. фактор ест-го плодор-ия в одном случает отсут-ет, а в другом явл-ся рещающим. Объединяет оба вида ренты очевидное обстоятельство – и та, и др рента представляют собой излишек стоимости, измеряемый в денежных единицах. НО! Этот излишек стоимости определяется по отношению к разным объектам: для Rзем это произведенная с/х продукция, а для Rloc это ОН.

2.В обоих случаях все рентообразующие факторы делятся на 2 группы в оответ-ии с критериями их происхожд-ия: R1 – факторы, возникн-ие кот никак не связано с непосред-ым участием чел-ка; R2 – факторы, напрямую связ-ые с деят-ью людей и относящиеся к резу-ам труда, находящегося на данном участке.

3.Обе ренты предств-ют собой излишек стоимости, НО он определяется по отношению к разным объектам (с/х плодор-ия, ОН).

4.В качестве ключевого отличия Rloc от Rзем следует отметить: для Rloc земля и ее конкретные фрагменты с фиксированным местоположение (земельные участки) выступают в качестве пространственного базиса (натурально-вещественная плотформа), а для Rзем – в качестве главного фактора производства.

5. Дальнейшая детальная структуризация всех составляющих сочетает в себе совпадающие и различающиеся характеристики по сравнению с Rзем.

1.1. Несмотря на полное исключение естественного плодородия любой зем уч в составе гор терр-ий обладает конкретными естественными хар-ми, наличие кот сказывается на Cон:

- естественный уклон => доп-ые затраты (+DИзд-ки стр-ва) => (-DПр; +DСрынE);

- состояние подосновы (гл. образом наличие подземных вод => изд-ки, связ-ые с обеспечением несущей спос-ти, наличие которой явл-ся главной функцией зем=го участка, как пространственного базиса ОН).

1.2. Главный вид чел деят-ти – проживание. Поэтому в любом случае в той или иной степени действует фактор удал-ти лок-го местополож-ия от внешних границ ц. города:

- центр – общирный пространственный фрагмент (пространственное пятно);

- центр опред-ся коэффицентом людности (среднее за час кол-во людей в течении суток);

- основной фактор формир-ия центра – длит-ть градостроит-ой эволюции (ц – самая старая часть города);

- в большинстве случаев центр – место концентрации труда, отдыха и досуга, управления; т.е. ц хар-ся max ур-ем акт-ти жизнедеят-ти.

2.1. Затраты живого труда сверх некоторого сред-го ур-ня связаны с произв-ом работ по благоустройству гор террит-ий и содержанием ОН. В кач-ве меры можно принять кол-во объектов благоустр-ва и озеленения.

2.2. Величина присоед-го к земле кап-ла в расчете на ед площади. Обычно, чем ближе к центру, тем выше Kвещ.

Модель земельной ренты городских территорий и её использование в экономическом анализе недвижимости.

Экономический анализ ОН осуществляется на основе 2х теоретических предпосылок- концеп модели II(W) и теории земельной ренты. Обобщенная модель зем ренты имеет вид:

Rзем	RI	RI.1 (естественные плод-ие)
RI.2 (удаленность)
RII	RII.1(живой труд) tрабàmax
RII.2 (Овещ труд) d à max

Для экономического анализа нед-ти модель Rзем является основной. Она дб изменена по содержанию, но остаться той же по своей структуре. Это объясняется тем, что и с/х произв-во, и созд-ие ОН предств-ют собой различные формы одного и того же процесса = чел-го труда.

Таким образом, в целях осуществления перехода Rзем-->Rloc должна быть осуществлена трансформация для базовой модели, что позволит в полном объеме отразить характеристики другой предметной области не с/х производства, а жизнедеятельности в границах города.

Rloc	RI	RI.1 (естественные характеристики)
RI.2 (удаленность от центра)
RII	RII.1(благоустройство, содержание)
RII.2 (К вещ.)

Содержание трансформации сводится к следующему:

1.Прежде всего трансоформация исх-ой модели закл-ся в принципиальной замене Rзем на Rloc,т.к. фактор ест-го плодор-ия в одном случает отсут-ет, а в другом явл-ся рещающим. Объединяет оба вида ренты очевидное обстоятельство – и та, и др рента представляют собой излишек стоимости, измеряемый в денежных единицах. НО! Этот излишек стоимости определяется по отношению к разным объектам: для Rзем это произведенная с/х продукция, а для Rloc это ОН.

2.В обоих случаях все рентообразующие факторы делятся на 2 группы в оответ-ии с критериями их происхожд-ия: R1 – факторы, возникн-ие кот никак не связано с непосред-ым участием чел-ка; R2 – факторы, напрямую связ-ые с деят-ью людей и относящиеся к резу-ам труда, находящегося на данном участке.

1.1. Несмотря на полное исключение естественного плодородия любой зем уч в составе гор терр-ий обладает конкретными естественными хар-ми, наличие кот сказывается на Cон:

- естественный уклон => доп-ые затраты (+DИзд-ки стр-ва) => (-DПр; +DСрынE);

- состояние подосновы (гл. образом наличие подземных вод => изд-ки, связ-ые с обеспечением несущей спос-ти, наличие которой явл-ся главной функцией зем=го участка, как пространственного базиса ОН).

1.2. Главный вид чел деят-ти – проживание. Поэтому в любом случае в той или иной степени действует фактор удал-ти лок-го местополож-ия от внешних границ ц. города:

- центр – общирный пространственный фрагмент (пространственное пятно);

- центр опред-ся коэффицентом людности (среднее за час кол-во людей в течении суток);

- основной фактор формир-ия центра – длит-ть градостроит-ой эволюции (ц – самая старая часть города);

- в большинстве случаев центр – место концентрации труда, отдыха и досуга, управления; т.е. ц хар-ся max ур-ем акт-ти жизнедеят-ти.

2.1. Затраты живого труда сверх некоторого сред-го ур-ня связаны с произв-ом работ по благоустройству гор террит-ий и содержанием ОН. В кач-ве меры можно принять кол-во объектов благоустр-ва и озеленения.

2.2. Величина присоед-го к земле кап-ла в расчете на ед площади. Обычно, чем ближе к центру, тем выше Kвещ.

Поскольку город является основным пространством жизнедеятельности человека, существенное влияние оказывает характер взаимодействия с окружающей природной средой. Это воздействие всегда является негативным, поскольку имеет место совокупность антропогенных и техногенных нагрузок. Результирующей характеристикой воздействия принято считать экологический фактор – состояние экологии (Е) в месте расположения ОН. Количественной мерой Е является предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосферной воздухе (ПДК).

По результатам проведенного анализа модель Rloc может быть представлена следующим образом:

Rloc = d1 tтрансп. + d2 Куд+ d3 E

В нормативной модели имеет место соотношение вида d3 > d2 > d1 (di-уд вес), а в реальной практике соотношение имеет противоположный характер (d1 >> d2 > d3).

С учетом крайне сложного и разнообразного распределения различных факторов по территории города со значительным периодом градостроительной эволюции можно констатировать, что ОН с Rloc = 0 могут располагаться в различных точках городского пространства, но при этом общий уровень ренты всегда закономерно повышается по мере приближению к центру:

 

Динамика ренты по местоположению

 

Функция Rloc = f (L) может быть непрерывной линейной (2), непрерывной нелинейной (1, 3) и кусочно-нелинейной (4). Более того, возможен вариант при котором Rloc ≈ 0 (5).