Оценка стоимости недвижимого имущества строительного предприятия.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, [принцип стационарности] - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства…». К недвиж.вещам относятся также подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Специфическими особенностями недвижимого имущества, прежде всего, являются:

1. Стационарность; 2. Капиталоемкость;3. Ограниченность (малое количество); 4. Малое разнообразие.

Для начала произведём оценку стоимости земельных участков (ЗУ). Существует 6 метод оценки земли:

Методы определения стоимости прав на земельный участок:

1. Метод сравнения продаж - Используется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.

Алгоритм расчета:

Выбор основных ценообразующих параметров; выбор земельных участков-аналогов; определение отличий по каждому из основных ценообразующих параметров; корректировка цен каждого участка-аналога (Сскор), сглаживающая отличия от оцениваемого ЗУ; обоснование и расчет стоимости ЗУ как средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.

 

(n – число объектов)

2. Метод выделения - применяется для оценки застроенных земельных участков.

Алгоритм расчета:

Выбор объектов-аналогов, представляющих собой ЗУ с улучшениями; определение отличий от объекта оценки; корректировка цен предложения объектов-аналогов на выявленные различия (Сскор); расчет рын.стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), включающего в себя оцениваемый ЗУ; расчет стоимости улучшений (Сул) оцениваемого ЗУ; расчет рыночной стоимости оцениваемого ЗУ по формуле:

 

где di – вес скорректированной стоимости аналога.

3. Метод распределения - применяется для оценки застроенных ЗУ.

Алгоритм расчета идентичен расчету по методу выделения, только расчет рын. стоимости оцениваемого ЗУ определяется путем умножения рыночной стоимости ЕОН, включающего в себя оцениваемый ЗУ, на наиболее вероятное значение доли ЗУ (dул) в рын. стоимости ЕОН.

 

4. Метод капитализации земельной ренты - применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ, с учетом, что поступают равновеликие платежи через одинак t, их бесконечное множество.

Алгоритм расчета:

Расчет земельной ренты, создаваемой ЗУ; определение величины коэффициента капитализации земельной ренты (R); расчет рыночной стоимости ЗУ путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

 

5. Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.

Алгоритм расчета:

Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих НЭИ оцениваемого ЗУ; расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период на основе рын.ставок арендной платы; расчет ЧОД, приходящегося на улучшения, за определенный период t как произведения Сул на коэффнт капитализации доходов от улучшений (Rул); расчет величины зем.ренты как разности ЧОД от ЕОН и ЧОД, прих-ся на улучшения; расчет СЗУ путем капитализации зем. ренты.

 

 

6. Метод предполагаемого использования- применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ.

Алгоритм расчета:

Определение суммы и временной структуры Расх и Дх (ДД), необходимых для использования ЗУ в соответствии с вариантом его НЭИ; определение величины и временной структуры операционных Рх, необходимых для получения Дх от НЭИ ЗУ; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый ЗУ; расчет стоимости ЗУ путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ:

 

Оценка стоимости недвижимости (Н) (зданий, сооружения и т.д) осуществляется на основании трёх основных подходов.

Затратный подход. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные свойства. Причём, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Алгоритм расчёта:

1. Определение величины затрат на замещение/воспроизводство объекта оценки (здания, сооружения, строения).

2. Определение рыночной стоимости прав на ЗУ (СЗУ).

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов.

4. Определение величины накопленного износа(Ин).

5. Определение рыночной стоимости (С).

 

Для определения затрат на замещение используются следующая формула и методы:

 

,где ПП – Пр предпринимателя.

 

1) метод разбивки на компоненты (используется для типичных/аналогичных объектов);

2) метод сравнительной единицы:

3) метод количественного обследования (для уникальных объектов, используют смету);

4) использование коэффициента торможения (формула Чилтона).

Износ (устаревание) – потеря стоимости объекта из-за снижения его полезности.

Совокупность всех присущих объекту износов и устареваний называется накопленным износом. Он определяется:

 

 

 

 

Аддитивный Мультипликативный

Сравнительный подход основан на принципе замещения – рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

C= f(С аналога).

Алгоритм расчета

1. Определение варианта НЭИ объекта оценки. 2. Проведение анализа рынка (необходим для всех подходов к оценке). 3. Выявление основных ценообразующих параметров.

4. Выбор объектов-аналогов.5. Выявлений различий характеристик по основным ценообразующим параметрам с объектом оценки. 6. Корректировка цены объектов-аналогов на различия с объектом оценки (САСКОР). 7. Определение рын.стоимости объекта оценки путем взвешивания скорректированных стоимостей объектов-аналогов (С).

Корректировка цены объектов-аналогов производится по следующей формуле:

 

k1, k2, _ ki – относит.корректировки, ед. (%);k1, k2, _ kj – абсол. корр-ка цены, ден. ед.; СДОП - стоимость доп. улучшений, не учтенных ранее, ден.ед.

Существуют след.основные методы обоснования величины корректировок:

• парного сравнения продаж, • корреляционно-регрессионного анализа, • экспертно.

Для определения стоимости объекта оценки необходимо провести согласование скорректированных цен аналогов.

Доходный подход основан на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем Дх или выгоды. Стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить Дх в будущем.

Алгоритм расчета стоимости

1. Определение варианта НЭИ объекта оценки. 2. Проведение анализа рынка.

3. Обоснование длительности прогнозного периода.4. Прогноз доходов (Дх). 5. Прогноз расходов (Рх). 6. Моделирование денежных потоков.

7. Обоснование величины ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (при необходимости).

8. Расчет рыночной стоимости объекта оценки как приведенной стоимости денежных потоков.

Величина ставки дисконтирования характеризует скорость изменения стоимости денег во времени.

Методы обоснования величины:

• на основании нормативных документов; • метод рыночной экстракции; • метод кумулятивного построения; • по средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования и применяется когда:

• период генерации Дх относительно бесконечен; • Дх поступают через равные промежутки t; • величина Дх изменяется линейно.

Всем условиям д/удовлетворяет постпрогнозный период существования недвижимости.

Определение тек.стоимости денежных потоков производится по формуле:

 

 

Первая часть формулы – это расчет за прогнозный период, вторая – за постпрогнозный.

После проведения расчетов по трём методам необходимо провести согласование результатов, причём и/смысл согласовывать только близкие по значению результаты.

Методы согласования результатов оценки:

• по среднему арифметическому;

• с использованием экспертного мнения;

• по методу анализа иерархий (Саати);

• пропорционально/обратно пропорционально какому-либо параметру.