Ипотека и её роль в функционировании инвестиционно-строительной сферы.

На рынке недвижимости может возникнуть недостаток платежеспособного спроса из-за неравномерности распределения доходов.

В этих условиях необходимо принимать меры для повышения уровня платежеспособного спроса, т.е. отсюда возникает необх-ть в максимально возможных масштабах развивать ипотечное жилищное кредитование.

Спрос на рынке Н также зависит от состояния сбережений населения (наиболее точным показателем является предельная склонность к сбережениям):

ADнедв = f (DS/I).

Ипотека позволяет увеличить уровень спроса при ¯DS.

Склонность к сбережениям - показатель, которым характеризуется функциональная зависимость текущих сбережений от величины доходов. Различаются средняя склонность к сбережению S/Y, или I/Y (где S — сбережения; I — инвестиции; Y — доход за период) и предельная склонность к сбережению, которая исчисляется как отношение DS/DY, или DI/DY, где числитель — прирост сбережений (капиталовложений); знаменатель — прирост доходов за рассматриваемый период.

Ипотека — залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Широкое распространение ипотека получила в ХХ веке и способствовала экономическому становлению и развитию многих иностранных государств.

Ипотечный кредит — кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, однако кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения.

Основным документом, регулирующим ипотечное кредитование, является:

- ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

- ФЗ N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих",

-ФЗ N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" и т.д.

Особенности ипотечного кредита: Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами — аннуитетами.

Проблемы ипотечного кредитования в России: Экономический блок проблем во многом сводится к низкой доступности кредитов для населения, отсутствию долгосрочных кредитных ресурсов у банков, высоким накладным расходам на оформление жилья в кредит (5-10 % от цены покупаемой квартиры). Юридический блок проблем во многом сводится к незавершенности нормативно-законодательной базы ипотечного кредитования и отсутствию достаточного опыта применения законодательства об ипотеке. Организационный блок проблем сводится к неразвитости инфраструктуры рынка и недостатку механизмов взаимодействия.

Роль ипотеки в функционировании инвестиционно-строительной сферы. Ипотека способствует:

повышению уровня платежеспособного спроса на рынке Н;

притоку денежных средств в строительный сектор экономики;

развитию рынка жилья как в целом по стране, так и в отдельных регионах;

оживлению сопряженных со строительством секторов промышленности.

179.Концепция градостроительной ценности и её использование в экономическом анализе недвижимости.

Самостоят-ым этапом градостр-ой эволюции явл-ся ГЦ. В соот-ии с гл-ым звеном ДС2 (Потр-тьàUt(полез-ть)àПСàS(ред-ть)àW(f(S,Ut)àCрын=WD(в ден. выражении)àСисп<Cрын) явл-ся конкретизацией понятия W (связана непосред-но с местоположением), т.е. С=f(WàF(факторы))=>

Cон=f(ГЦàдетализация факторов)=>

ГЦ = f (tтранс; Квещ; Ec), где

ГЦ – градостроительная ценность, tтранс – транспортная доступность

Квещ – суммарная стоимость ОН

Ec – экологический фактор

Транспортная доступность является превращенной формой показателя фактора удаленности:

tранс = f(L)

В реальных условиях удаленность оценивается не на прямую (не единицами длины), а косвенно – через затраты времени, необходимые для перемещения от местоположения конкретного ОН до внешних границ центра города. Корреляцию между tранс и L следует считать и прямой и обратной.

Прямая зависимость – по мере уменьшения L уменьшается и tранс.

Обратная зависимость – L нарастает, а доступность уменьшается.

Квещ – вел-на факт-ки присоед-го к земле кап-ла в натур-но-вещ-ой форме. По величине представляет собой суммарную стоимость подземных, наземных и надземных ОН в расчете на единицу площади пространственного фрагмента, т.е. Квещ ≡ Куд.

При прочих равных условия, имеет место зависимость: Куд = f(L), по мере удаленности от центра величина Куд снижается.

Ec – фактор отражающий экологические характеристики локального местоположения.

Для экономического анализа недвижимости критерием выступает показатель предельно допустимой концентрации вредных веществ в атмосфере воздуха (ПДК), следовательно Кес = ПДК факт/ ПДК норм.

В экономическом анализе недвижимости ГЦ выступает как детализированное представление пространственного фактора. С помощью ГЦ анализируется влияние пространственного фактора на стоимость ОН.

Rloc = +∆Cон = f(+∆ГЦ)

Должно производиться равнение Сон конкретного объекта со стоимостью такого Он для которого Rloc=0

L=max → tранс =max

Rloc=0 → Kуд = min

Kес < 1, -∆→max

 

 

1. Каждой компоненте ГЦ присваиваются удельные веса (d)

чаще всего для большинства городов d1>d2>d3

но оптимальные результаты градостроительной эволюции приводят к следующему

d3>d2>d1 (маловероятно в крупных городах)

В реальной практике может быть осуществлен переход от начальной к оптимальной модели

2. Сон сравнив-ся со стоим-ью ОН, для кот-го Rloc=0.

МОДЕЛЬ ДИНАМИКИ Rloc

Отражает воздействие размера и формы города на стоимостной эквивалент ОН

Порядок определения величины Rloc≡∆ГЦд:

1. ∆ГЦ = f (∆tранс; ∆Куд; ∆Ес), но в конкретных случаях некоторые параметры могут быть неизменны

2. Определяется пространственный фрагмент территории города с наихудшими характеристиками всех компонент ГЦ. Далее могут быть выделены зоны с примерно одинаковой транстпотрной доступностью, т.е. tранс ≈ const

3. В пределах каждого такого пространственного фрагмента определяются участки местоположения с существенно лучшими характеристиками застройки, для которых плотность застройки остается той же самой, но имеет улучшенное качество и следовательно более высокий уровень Куд.

Тогда +∆Cон ≡ Rloc = f (+∆Куд)

4. Процесс повторяется по каждому вновь выделенному пространственному фрагменту