Этапы реализации и функции участников инвестиционно-строительного процесса.

Инвестиционно-строительный процесс – дело, деятельность, мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей.

Основные участники инвестиционно-строительного процесса.

1)Девелопер-форма предпринимательской инвестиционной деятельности по созданию (развитию) объектов недвижимости, включающая:

-подбор команды участников проекта; маркетинг; исследование рынка; проектирование; строительство;

финансирование; бухгалтерский учет; управление имуществом; продажа.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.На практике в качестве девелопера может выступать и инвестор, и заказчик, и строительная организация – генподрядчик.

2)Застройщик-это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции капитального ремонта.

Застройщик может не являться специалистом в области строительства, поэтому для реализации возложенных на него функции заказчика, в частности технадзора за строительством, требуется привлечение соответствующих, как правило, лицензированных или сертифицированных специалистов (строителей).

3)Инвестор-это субъект управления, основной функцией которого является финансирование проекта или инвестиционной программы в целях получения прибыли на инвестируемый капитал.

Инвесторами могут быть:

-физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица; -объединения юридических лиц; -государственные органы и органы местного самоуправления; -иностранные субъекты предприним. деятельности; -иностранные инвесторы.

4)Заказчик-это субъект управления, основной функцией которого является организация строительства и реализация проекта в целом в интересах застройщика.

Заказчик обеспечивает повышение эффективности капитальных вложений и сокращение продолжительности инвестиционного цикла и осуществляет строительство объектов в установленных объемах.

Заказчик предоставляет застройщику и статистическую отчетность, отчеты об использовании финансовых ресурсов, а также оперативную информацию о размещении и реализации выполняемых заказов и состоянии их строительства.

5)Проектировщик-это субъект управления, основной функцией которого является проведение проектных и изыскательских работ, необходимых для создания проектно-сметной документации.

Проектировщик – юридическое или физическое лицо, разрабатывающее по заказу и договору с заказчиком проектную и сметную документацию на новое строительство, реконструкцию или техническое перевооружение.

6)Подрядчик-его основная функция заключается в практическом осуществлении строительства объектов в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией.

Подрядчики – это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с гражданским кодексом РФ.

Генеральный подрядчик – строительная организация или организация-посредник, принявшая на себя функции координации СМР, получившая в установленном порядке или на конкурсной основе право на строительство объекта и заключившая контракт с заказчиком на строительство объекта.

Субподрядчик - юридическое или физическое лицо, имеющее лицензию на выполнение отдельных видов СМР и работающее по договору субподряда с генеральным подрядчиком

7)Пользователь-эксплуатационник-его основной функцией является использование и эксплуатация строительного объекта, включая эксплуатацию его производственных мощностей.

Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в т.ч. иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, международные объединения и организации и т.п. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Этапы реализации инвестиционно-строительного проекта:

Этап №1: Предпроектный подготовительный период. На данном этапе участниками инвестиционного процесса проводятся следующие мероприятия: - Разработка плана строительства. Выбор и отвод площадки строительства. Подготовка тендерной документ. Оформление исходно-разрешительной документации. Анализ проектных предложений. Генпроектировщик - Протокол о намерениях, размещение заказа на проектную документацию. Изучение, анализ исходных данных. Архитектурная концепция, эскизы. Подготовка контракта с Заказчиком. Генподрядчик - Предварительные переговоры. Протокол о намерениях.

Этап №2: Проектирование. На этом этапе заказчик (инвестор) проводит Согласование концепции и вариантов. Подготовка задания на проектирование. Проработка, подписание контракта. Поэтапное согласование проектно-сметной документации. Согласование стадийности проектирования. Заключение контракта. Сбор, согласование ТУ на проектирование. Процесс проектирования, проработка проектно-сметной документации. - Участие в тендере по выбору Генподрядной организации. Заключение контракта. Освоение участка, инженерная подготовка.

Этап №3: Этап организации и проведение подрядных торгов

Этап №4: Возведение объекта. Заказчик, инвестор - Оформление разрешения на строительство. Технический надзор. Подтверждение выполненных объемов работ и их финансирование. Контроль за ведением авт.надзора. Генпроектировщик - Осуществление авторского надзора. Освидетельствование объемов выполняемых работ и их соответствие проектным решениям. Подписание актов скрытых работ. Генподрядчик - Реализация проектного решения.

Этап №4: Сдача объекта в эксплуатацию. Заказчик, инвестор - Организация приемки выполненных работ. Участие в рабочей комиссии. Контроль за ликвидацией недоделок. Подготовка документов Государственной комиссии. Генпроектировщик - Участие в работе Государственной комиссии и приемке объекта в эксплуатацию. Генподрядчик - Ликвидация замечаний рабочей комиссии. Сдача объекта.

Этап №5: Эксплуатация объекта недвижимости

Этап №6: Ликвидация объекта

 

 

Основные понятия строительного дела: строительное производство, технология строительных процессов, организация строительного производства.

Строительство - это отрасль материального производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения (капитальное строительство); процесс возведения (создания) зданий и сооружений, а также работы по их ремонту.

Строительное производство - комплекс подготовительных и основных строительно-монтажных и специальных работ при возведении, реконструкции и капитальном ремонте любых зданий и инженерных сооружений. В отличие от более общего понятия "капитальное строительство" понятие "строительное производство" обычно не включает проектно-изыскательские, предпроектные, пуско-наладочные работы, научные исследования и разработки строительного направления.

Строительное производство делится на общестроительные и специализированные работы.

Общестроительные работы классифицируют в соответствии с применяемыми (перерабатываемыми) материалами или возводимыми конструкциями: арматурные работы, бетонные работы, земляные работы, каменные работы, кровельные работы, отделочные работы, плотничные работы, свайные работы, монтажные работы и другие. К специальным работам относят гидроизоляционные работы, теплоизоляционные работы, санитарно-технические работы, электромонтажные работы и другие.

Наука о методах ыполнения строительных процессов, обеспечивающих обработку строительных материалов, полуфабрикатов и конструкций с качественным изменением их состояния, физико-химических свойств, геометрических размеров с целью получения продукции заданного качества. В зависимости от способа выполнения и сложности строительные процессы разделяют на комплексно-механизированные, механизированные и ручные.

Наука, определяющая сущность и научные основы предстроительного проектирования и изысканий, взаимосвязь выполнения строительных процессов во времени и пространстве, материально-технического обеспечения строительства, оперативного планирования и управления производством. Организация строительного производства должна обеспечивать целенаправленность всех организационных, технических и технологических решений на достижение конечного результата – ввода в действие объекта с необходимым качеством и в установленные сроки.

 

Строительные работы на объекте (или на части объекта) могут производиться последовательно, параллельно или поточно. Наиболее эффективная форма организации строительных работ - поточная, при которой строительные процессы осуществляются в определённой организационной и технологической последовательности, благодаря чему достигается высокая производительность.

 

 

207.Система строительного проектирования: цели и задачи, стадии разработки и содержание проектной документации, оценка экономичности проектных решений.

Проект - комплекс графических и текстовых материалов, предварительно подготовленных и обоснованных техническими и экономическими расчетами будущего промышленного предприятия, здания, сооружения или их комплексов.

Проектирование – это процесс взаимоувязанного комплекса работ коллектива специалистов, результатом которого является разработка проектно-сметной документации для строительства или реконструкции предприятий, зданий, сооружений и их комплексов.

Главная задача проектирования – это разработка документации для экономного использования выделяемых ресурсов с максимальным выигрышем во времени.

Главной целью проектирования является обеспечение своевременного ввода в эксплуатацию производственных мощностей и объектов жилищно-гражданского назначения с наименьшими затратами при высоком качестве за счет повышения организационно-технического уровня строительства.

Проектная документация:

- разрабатывается на конкурсной основе, в том числе через подрядные торги (тендер).

- подлежит обязательной государственной экспертизе.

- разрабат-ся на ос­нове утвержденных обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений.

- детализирует принятые в обоснованиях ре­шения и уточняет основные технико-экономические показатели.

Проектирование проводится в 3 этапа:

1.Этап: - Укрупненный расчет необходимых для строительства ресурсов. Расчет экономической целесообразности. Выбор принципиальных объемно-планировочных решений. Определение социальных, экологических и других последствий строительства и эксплуатации.

2.Этап: Утверждение обоснований.

3.Этап: Принятие решения о строительстве и согласовании места размещения объекта. Согласование и утверждение задания на проектирование. Сбор исходных данных. Оформление договора (контракта) на проектирование. Инженерные изыскания (топографо-геодезические, геологические гидрогеологические, почвенные санитарно-технические работы).

Проект на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назна­чения состоит из следующих разделов:

- Общая пояснительная записка; Генеральный план и транспорт; Технологические решения; Организация и условия труда работников; Управление производством и предприятием; Архитектурно-строительные решения; Инженерное оборудование, сети и системы; Организация строительства; Охрана окружающей среды; Инженерно-технические мероприятия граж­данской обороны; Мероприятия по предупре­ждению чрезвычайных ситуаций; Сметная документация; Эффективность инвестиций.

Оценка проектных решений основана на расчете и анализе технико-экономических показателей проектов и определении обобщающих показателей эффективности инвестиций.

Оценку экономичности проектных решений рекомендуется производить в два этапа.

1 этап - определяется эффективность проекта в це­лом. Для общественно значимых проектов (крупномасштабных, народнохозяйственных и глобальных), оценивается в первую оче­редь их общественная эффективность. При неудовлетворительных результатах общественной эффективности такие проекты не реко­мендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если общественная эффективность проекта достаточна, производится расчет его коммерческой эффективности. Для локальных проектов оценивается только коммерческая эффективность.

2 этап - осуществляется после определения орга­низационно-экономического механизма реализации проекта и ус­тановления схемы его финансирования. Если проект финансово ре­ализуем, уточняется состав его участников и определяется эффективность участия в проекте каждого из них: отдельных предприя­тий и акционеров, региональная, отраслевая и бюджетная эффек­тивность.

Обоснование экономической целесообразности осуществления проекта производится в соответствии с Методическими рекоменда­циями путем расчета следующих показателей эффективности:

- чистого дохода (ЧД) или чистого дисконтированного дохода (ЧДД);>0

- внутренней нормы доходности (ВНД);>E-норма дисконта, принятая в расчетах

- индексов доходности затрат и инвестиции (ИД) иди дисконти­рованных затрат и инвестиций (ИДД);>1

- срока окупаемости - простого и с учетом дисконтирования.