Физический износ объектов недвижимости: структурно-логическая схема формирования, основные факторы, динамика, аппарат количественной оценки.

Изменения, происходящие с физическим телом объекта недвижимости (ОН) во времени, определяются понятием «физический износ» (Фон). Структурно-логическая схема анализа имеет следующий вид:

Сила(F)(маханич-ая)→Нагрузка(H)(стат-ие, динамич-ие, знакоперем-ые)→Деформация(характер, мемто, величина)→Прочность (П) → Ф → Сф

Комментарий:

1.Сила представляет собой универсальный природный феномен. Ее сущностью является то, что она представляет собой меру взаимодействия тел (а все тела в природе взаимодействуют между собой). Любые ОН, находясь в природном окружении, не могут не испытывать воздействия различных сил, которые в конечном итоге сводятся к механическому воздействию. Дополнительно к природным в процессе эксплуатации ОН обязательно возникают силы не природного происхождения.

2.Нагрузки –принципиальное значение имеет характер распределения нагрузок, который может быть совершенно различным при одинаковой величине приложенной силы.

Выделяют следующие виды нагрузок:

- Статические: (знакопостоянные (наиболее распространены);знакопеременные);

- Динамические: (знакопостоянные; знакопеременные (наиболее опасны)).

3.Деформация по своему определению означает, прежде всего, изменение первоначальных формы элемента, а также нарушение целостности физического тела ОН и его положения в пространстве.

4.Прочность представляет собой критериальное свойство, по состоянию которого делается вывод о состоянии ОН как физического тела. В общем случае прочность определяется как способность ОН и противостоять действующим нагрузкам. Срок службы ОН в целом определяется сроком службы наиболее прочных конструктивных элементов, называемых основными несущими конструкциями и включающих фундамент и наружные несущие стены (ПХ1). Из этого следует вывод: все конструктивные элементы, кроме основных несущих конструкций, являются заменяемыми, а основные несущие конструкции в принципе не подлежат замене.

5.Физический износ (Ф) представляет собой меру утраты первоначальной прочности. Реальная динамика Ф явл. крайне сложной, что приводит к вынужденной необходимости использования упрощенной модели:

-ΔПрочность = + ΔФ = -С,

Более того принимается, что в теч.нормативного срока службы (Тн) Ф накапливается равномерно, что не имеет никакого отношения к реальной динамики Ф:

Фн

Сф Стоим. Физич.износ

 

Тн t

 

Одинаковый ежегодный размер уменьшения стоимости называется годовой амортизацией или норма амортизац.отчислений в абсолют.выражении. В относит.выражении равен:

На.о.=1/Тн

Из этого следует, что Фон=tхрон/Тн, tхрон-хронологич.возраст ОН

Соответственно: Сф=Со*Ф

С остаточсное ОН= Со(1-Ф)

 

Главный вывод: именно временной фактор явл.самым главным и существенным с точки зрения воздействия на стоимость, т.к.он отражает последовательное сокращение времени извлечения потребительского эффекта.

Аппарат количественной оценки Фон включает в себя следующие показатели:

1.Величина физического износа отдельных конструктивных элементов здания (Фэл):

- для протяженных элементов (l>>b,h):

где lдеф. – длина деформации;

lэл. – общая длина элемента;

- для плоскостных элементов (l~b,h):

где Sдеф. – площадь деформации;

Sэл. – площадь элемента;

2.совокупный физический износ группы элементов:

где Фэл – физический износ элементов;

Nэл. – количество элементов с данным физическим износом;

N – общее количество элементов группе.

3.Физический износ ОН:

где dгр.эл – доля группы элементов (определяется по стоимости);

Со – первоначальная стоимость ОН;

4.Стоимость физического износа:

 

Общие выводы: Физич.износ явл.главным среди всех видов износа, с точки зрения воздействия на Сон,т.к. именно уровнем Ф определяется длительность оставшегося срока использования ОН, т.е. прогнозного периода извлечения потребит.эффекта. Соответственно именно этот показатель должен в первую очередь учитываться в процессе товарно-денежного обмена. Однако, фактич.уровень Ф м.б. определен только посредством специальной технич.экспертизы.