Определение накопленного износа методом сравнения продаж

 

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи сопоставимых объектов с учетом приведения к дате оценки, тыс. руб.	3 250	4 300	4 370
Стоимость земельного участка в составе единого объекта недвижимости, тыс. руб.		1 080	1 100
Стоимость улучшений земельного участка, тыс. руб.	2 440	3 220	3 270
Текущая полная восстановительная стоимость здания на дату оценки, тыс. руб.	3 350	4 200	4 380
Накопленный износ, тыс. руб.			1 110
Накопленный износ в процентах от полной восстановительной стоимости	27,2	23,4	25,3
Величина накопленного износа, определяемая как средняя величина износа объектов-аналогов, %	25,3

 

Недостатками метода сравнения продаж являются проблемы расчета полной восстановительной стоимости аналогов на дату оценки при отсутствии документальных источников о составе технических характеристик сравнимых с оцениваемым объектов, а также отсутствие достоверных данных о параметрах земельных участков, на которых расположены объекты-аналоги. Проведение расчетов на основе укрупненных данных может приводить к значительным искажениям расчетов и снижению достоверности полученных результатов расчета накопленного износа. Кроме этого, метод является трудоемким, так как требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но и по определению стоимости земельных участков и стоимости строительства улучшений всех сравниваемых объектов.

Определение износа на основе метода сроков жизни (иначе – метод эффективного возраста) основывается на учете хронологических показателей объекта оценки с учетом этапа жизненного цикла, на котором находится объект оценки. Метод основан на анализе текущего технического состояния оцениваемого объекта, и исходит из предположения о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни объекта (ЭЖ), как физический износ (И_ФИЗ) – к величине полной восстановительной стоимости объекта на дату оценки (ПВС). Из этого отношения получаем следующую формулу физического износа:

, (10)

Заметим, что значение физического износа в выражении (10) представлено в абсолютных величинах и измеряется в рублях (или иных денежных единицах).

Рассмотрим пример использования метода сроков жизни для трех различных ситуаций. Необходимо рассчитать величину физического износа объекта недвижимости, срок экономической жизни которого по паспорту типового проекта составляет 100 лет. Хронологический возраст объекта – 24 года. Дополнительно известна величина стоимости строительства объекта в текущих ценах на уровне 86 500,0 тыс. руб. и следующие данные об условиях эксплуатации объекта:

1 вариант. Известно, что объект был введен в эксплуатацию своевременно и эксплуатировался в режиме, соответствующем его проектному назначению. Тогда эффективный возраст объекта может быть принят на уровне его хронологического возраста, а износ, который рассчитывается по формуле (6.10), будет соответствовать бухгалтерской амортизации за соответствующий период. Он составит 24 % от полной восстановительной стоимости, или 20 760,0 тыс. руб.

2 вариант. По результатам осмотра сделан вывод о том, что эффективный возраст объекта оценки вследствие неудовлетворительных условий эксплуатации и обслуживания превышает хронологический возраст, и по экспертным оценкам составляет около 30 лет; тогда величина физического износа по формуле (6.10) составит 30%, или 25 950,0 тыс. руб.

3 вариант. В процессе проведения анализа архитектурно-планировочных решений проекта и технического состояния объекта был сделан вывод о том, что объект оценки, несмотря на значительный хронологический возраст, имеет современную планировку, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ и материалов. Это дает основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни объекта - 120 лет, а регулярное обслуживание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 18 лет. Тогда физический износ составит 15%, или 12 975,0 тыс. руб.

Несмотря на простоту, метод эффективного возраста является методом укрупненного расчета и не позволяет в полной мере обеспечить учет технического состояния отдельных конструктивных элементов объекта недвижимости. Также одним из недостатков данного метода является субъективность в подходах оценщика к прогнозированию срока экономической жизни и экспертной оценке эффективного возраста объекта. В случае применения данного метода уровень профессионализма оценщика должен быть достаточно высоким.

Метод разбиения является методом более детального исследования состояния строительных конструкций с выделением устранимого и неустранимого физического износа.

Для оценки физического износастроительный объект разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя при этом:

• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше аналогичного показателя всего объекта в целом;

• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен этому же показателю всего объекта.

При оценке физического износа исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания различных факторов, приводящих к потере стоимости объекта.

Оценка физического износа начинается с расчета устранимого и неустранимого физического износа короткоживущих элементов. Обычно устранимый физический износ вызывается несвоевременным проведением ремонтных работ, которые в любом случае после покупки недвижимости должен будет осуществить новый собственник объекта. Поэтому часто эти затраты называют «отложенным ремонтом». Прикладное содержание этого понятия в стоимостной оценке основывается на предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости и проведении переговоров сделает корректировку цены приобретения объекта на величину затрат на ремонт, которые он должен будет понести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств. Таким образом, величина устранимого физического износа короткоживущих элементов определяется на основе расчета затрат по данному типу элементов на отложенный ремонт объекта.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов рассматривается после расчета устранимого износа и для каждого элемента определяется по следующей формуле:

 

, (11)

где

– неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб.;

– полная восстановительная стоимость короткоживущего элемента на дату оценки, руб.;

– устранимый физический износ элемента, руб.;

– хронологический или эффективный возраст элемента, лет;

– срок физической жизни (нормативный срок службы) элемента, лет.

Износ короткоживущих элементов удобнее определять по эффективному возрасту на основе визуального обследования объекта, так как хронологический срок службы элементов с момента последней замены (ремонта) чаще всего установить не удается, в то время как фактический срок службы долгоживущих элементов определяется достаточно просто по документации о вводе объекта в эксплуатацию и проведенным капитальным ремонтам.

Принцип расчета устранимого износа долгоживущих элементов проводится по аналогии с короткоживущими элементами – его численное значение определяется величиной «разумных» затрат на ремонт и восстановление элементов с долгим сроком жизни.

Величина неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости объекта (разность между объекта и суммой устранимых износов долгоживущих элементов и остаточной стоимости короткоживущих элементов объекта) на отношение эффективного (хронологического) возраста объекта к сроку его физической жизни (нормативному сроку жизни). Эта зависимость выражается формулой:

, (12)

или

, (13)

где

– неустранимый физический износ долгоживущих элементов объекта, руб.;

– полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки (определяется как сумма полной восстановительной стоимости всех элементов), руб.;

– устранимый физический износ долгоживущих элементов объекта, руб.;

– остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.;

– эффективный (или хронологический) возраст объекта, лет;

– срок физической жизни (нормативный срок жизни) объекта, лет.

В качестве примера рассмотрим расчет величины физического износа трехэтажного отдельно стоящего здания общей площадью 1150 м², хронологический возраст которого равен 30 годам, нормативный срок физической жизни составляет 125 лет; текущая полная восстановительная стоимость здания – 74 500,0 тыс. руб.

Для рассматриваемого объекта расчет устранимого и неустранимого физического износа короткоживущих элементов представлен в таблице 9.

Таблица 9.

Оценка физического износа короткоживущих элементов объекта

 

Наименование конструктивного Элемента	ПВСКЖЭ, тыс.руб.	УФИКЖЭ –затраты на устранение износа, тыс.руб.	ЭВКЖЭ, лет	ФЖКЖЭ, лет	НФИКЖЭ, %	НФИКЖЭ, тыс.руб.
Кровля	2 235
Полы	2 863
Окна, двери	2 049
Внутренняя отделка	5 460					1 270
Отопление	1 057
Водоснабжение
Канализация		-
Эл. освещение	1 965
Телефонные и компьютерные сети
ИТОГО:	17 010	1 184				4 554

 

Из данных табл. 6.9. следует, что величина устранимого физического износа короткоживущих элементов составляет 1 184 тыс. руб., неустранимого износа – 4 554 тыс. руб., а общая величина износа короткоживущих элементов составляет 5 738 тыс. руб. Тогда величина остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом составит разницу между суммарной величиной восстановительной стоимости короткоживущих элементов и значением устранимого физического износа, а ее численное значение равно 11 272 тыс. руб. Дополнительно мы полагаем, что в данном случае хронологический и эффективный возраст объекта равны.

Пример расчета устранимого и неустранимого физического износа долгоживущих элементов представлен в таблице 10.

Таблица 10.

Оценка физического износа долгоживущих элементов объекта

 

Наименование конструктивного элемента	ПВС долгоживущих элементов, тыс.руб.	УФИд.ж.э. - затраты на устранение износа, тыс.руб.	ЭВоб, лет	ФЖоб, лет	НФИд.ж.э, %	НФИд.ж.э, тыс.руб.
Фундаменты	11 498					14 424
Стены, перегородки	20 122	1 186
Перекрытия	8 623
Конструкция крыши	10 348	1 078
Прочие	6 899
ИТОГО:	57 490	3 128

 

Общая величина устранимого и неустранимого физического износа всего объекта определяется как сумма значений износов коротко- и долгоживущих элементов (в денежном выражении).

Нормативный метод, активно использующийся в российской практике оценки физического износа строительных объектов, основывается на применении межотраслевых или ведомственных инструкций. Примером такого рода инструкций являются Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86 (р). М., Госгражданстрой, 1988). Исследование состояния строительных конструкций на основе указанных нормативов систематически проводится специалистами Бюро технической инвентаризации объектов (БТИ), а также специалистами лабораторий, занимающихся обследованием строительных конструкций.

В Правилах перечисляются визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дается их количественная оценка. В особых случаях нормативами предусмотрено даже вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и сооружений, требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений. Последний способ исследования состояния строительных конструкций чаще всего используется в процессе проведения строительно-технических экспертиз с лабораторными исследованиями. Несмотря на то, что указанные выше нормативы предназначены для исследования объектов жилого назначения, зачастую из-за отсутствия альтернативных вариантов нормативов практикующие оценщики руководствуются ими и при оценке нежилых объектов.

При расчете физического износа улучшений нормативным методом общая величина износа объекта (устранимого и неустранимого) определяется как сумма физического износа отдельных конструктивных элементов объекта с учетом доли полной восстановительной стоимости каждого элемента в общей стоимости объекта. Этот методический прием выражается формулой:

(14)

где

– общий физический износ объекта оценки, руб.;

–полная восстановительная стоимость объекта, руб.;

–удельный вес стоимости i-го конструктивного элемента в общей стоимости объекта (доля от общей величины ПВС);

– коэффициент физического износа i-го конструктивного элемента (процент износа элемента, выраженный в долях);

–общее количество конструктивных элементов.

Следует отметить, что нормативный метод применим только для оценки физического износа объекта. Величина физического износа может быть определена как в денежном, так и процентном выражении.

Рассмотрим на конкретном примере расчет физического износа с применением нормативного метода. Пусть необходимо провести оценку физического износа производственного корпуса. Полная восстановительная стоимость здания на дату оценки составляет 20 580,0 тыс. руб. По результатам обследования объекта выявлены значения физического износа всех основных конструктивных элементов здания. Результаты расчета физического износа объекта сведены в таблице 11.

 

Таблица 11.

Оценка физического износа объекта на основе нормативного метода

 

Наименование конструктив-ного элемента	Удельный вес элемента, %	Полная восстановитель-ная стоимость элемента, тыс.руб.	Физический износ элемента, %	Физический износ элементов, тыс. руб.	Физический износ объекта, %
Фундаменты		5 762,4		864,4
Каркас		1 852,2		370,4
Стены, перегородки		2 469,6		617,4
Перекрытия		3 292,8		358,6
Кровля		1 852,2		648,3
Полы		1 646,4		493,9
Проемы		1 029,0		411,6
Отделочные работы		411,6		164,6
Прочие работы		2 263,8		679,1
ИТОГО:		20 580,0		4 608,3

 

С точки зрения техники расчета, результаты представленного метода выглядят достаточно убедительными, однако их трудно перепроверить, так как они всегда субъективны и зависят от уровня квалификации экспертов и полноты информации об объекте, которой они располагают. Зачастую оценка физического износа проводится только на основе визуального обследования объекта. Не располагая техническими возможностями по лабораторному анализу состояния строительных конструкций и не имея значительного времени на проведение оценки объекта, оценщик в большинстве случаев ограничивается лишь поверхностным изучением объекта. Оплата услуг специалистов по строительно-технической экспертизе объектов зачастую оказывается на порядок выше стоимости услуг оценщика, поэтому такую экспертизу оплачивать заказчик не готов. Кроме этого, для детального изучения объекта специалистами необходимо время, которого у заказчика, как правило, нет. Поэтому при формировании допущений и ограничительных условий в задании на оценку важно описать особенности процедуры определения физического износа оценщиком.