Анализ и расчет износа объекта недвижимости.

 

Износ - это снижение стоимости имущества под действием различных причин.

1. Износ определяют на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

2. Существуют три вида износа: физический, функциональный, внешний.

3. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

 

Устранимый износ - это износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ - это износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

 

Неустранимый физический износ объекта недвижимости обусловлен процессом старения. Такой износ определяется путем сопоставления фактического и нормативного срока службы отдельных конструктивных элементов объектов недвижимости, подразделяющихся на короткоживущие и долгоживущие. Короткоживущие элементы могут неоднократно заменяться и капитально ремонтироваться за все время службы здания.

Долгоживущие элементы не подвергаются замене - их срок службы совпадает со сроком службы здания в целом.

Расчет устранимого физического износа, неисправимого физического износа короткоживущих элементов, неисправимого физического износа долгоживущих элементов, а также накопленный износ представлены далее в таблицах:

 

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий нормативный, предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определялась на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра.

Расчет физического износа объекта оценки определялся с помощью формулы:

 

Фзд=СуммаФki*Li, где

Фзд – физический износ здания (%);

СуммаФкi – физический износ всех конструктивных элементов объекта оценки (%);

Li – удельный вес конструктивного элемента, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

 

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Функциональный износ (в процентном выражении) рассчитывается по следующей формуле:

 

Фуи=1-Сосз/(Pkubm/Pkvm),где:

Фуи - Функциональный износ, в процентном выражении

Сосз - Отношение строительного объема (куб. м) к рабочей площади (кв. м) по современным проектам зданий (Распоряжение Правительства Москвы первого заместителя Премьера от 06.06.97 № 595-РЗП "О сборнике базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПС), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПОВП) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции")

Pkubm - Строительный объем объекта, куб.м.

Pkvm - Строительный объем объекта, кв.м.

 

Внешний (экономический) износ - это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния.

 

Стоимость объекта оценки с учетом износа определяется по формуле:

 

V=Рст*(1-Фи/100)*(1-ФНи/100)*(1-ВНи/100), где

V – расчетная стоимость (ПВС минус износ), руб.;

Рст – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб.;

Фи – величина физического износа, %;

ФНи – величина функционального износа, %;

ВНи – величина внешнего износа, %.

 

Расчет устранимого физического износа конструктивных элементов представлен в таблице №3.

 

Расчет устранимого физического износа конструктивных элементов объекта 'Квартира'

Таблица №3

 

 

Величина устранимого физического износа (без налога на добавленную стоимость) по расчетам, представленным в таблице, составили 0,00 рублей (0 рублей, 00 копеек)

Стоимость замещения, таким образом, составила 0 (0 рублей, 00 копеек)

 

Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов представлен в таблице №4.

 

Расчет неустранимого физического износа конструктивных элементов объекта 'Квартира'

Таблица №4

 

 

При заданном сроке жизни и сроке эксплуатации, сумма износа, как видно из таблицы №4, составила 0,00 рублей (0 рублей, 00 копеек), а остаточная стоимость короткоживущих элементов 0,00 рублей (0 рублей, 00 копеек)

 

В таблице №5 представлены итоговые значения по неустранимому физическому износу долгоживущих элементов при:

- сроке эксплуатации объекта - 10 лет.

- сроке экономической жизни - 50 лет.