Список объектов, сопоставимых с объектом оценки.

Таблица №1

Описание объекта оценки

 

 

Описание объема оцениваемых прав имущества

 

Под правом собственности в соответствии со ст. 209 ГК РФ понимается следующее:

 

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

 

Описание здания и его окружения

 

Для проведения работ по оценке рыночной стоимости объектов оценки, расположенных по адресу: С-Пб, улица Ординарная дом 99 квартира 199 Заказчиком были представлены следующие документы:

 

Для проведения работ по оценке рыночной стоимости объектов оценки, расположенных по адресу: С-Пб, улица Ординарная дом 99 квартира 199, Заказчиком были представлены следующие документы:

 

1. Копия Свидетельства

2. Копия Свидетельства о государственной регистрации

3. Копия Акта приемки в эксплуатацию жилого дома

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Анализ оптимального (наилучшего и наиболее эффективного) использования является предпосылкой определения рыночной стоимости объекта. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оптимальное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка и существующих строений, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Анализ оптимального использования состоит в проверке соответствия рассматриваемых вариантов использования объекта следующим четырем критериям:

 

законодательно допустимое, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должны подпадать под действие правовых ограничений;

физически возможное, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

финансово целесообразное, т.е. использование должно обеспечивать доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

максимально эффективное, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди равновероятных вариантов использования.

 

В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может добавлять или уменьшать создаваемую земельным участком стоимость.

В связи с этим для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать. Когда земельный участок с улучшениями (включая искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создает стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль (в составе его юридических, физических и коммерческих характеристик) следует признать оптимальным. Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка исходя из его оптимального назначения, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведение строений в соответствии с оптимальным назначением земельного участка. В силу этого анализ оптимального использования оцениваемого объекта обычно предусматривает две стадии:

• анализ земельного участка как неосвоенного с учетом возможности изменения его целевого назначения;

• анализ земельного участка с существующими строениями с учетом возможностей их развития.

 

Оптимальным в таком случае будет сценарий использования из числа финансово осуществимых, который создает максимальную остаточную стоимость для земельного участка и расположенных на нем строений. При этом использование объекта должно обеспечить доход, превышающий доход от земельного участка и тем самым создавать дополнительную стоимость.

Для выявления оптимального варианта использования земельного участка обычно используют метод инвестиционного остатка для земли, для выявления оптимального варианта использования существующих строений - метод инвестиционного остатка для оцениваемого объекта в составе существующих строений и земельного участка.

 

Учитывая все вышесказанное, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта будет использование объекта в качестве жилого помещения.

 

Обзор подходов и методов оценки