Долгоживущие элементы (неустранимый физический износ)

Таблица №5

 

 

Итоговые данные по общему физическому износу и стоимости замещения можно увидеть в таблице №6, представленной ниже.

Общий физический износ

Таблица №6

 

 

Как видно из таблицы величина общего физического износа (без учета НДС) составила 0 рублей (0 рублей, 00 копеек) при полной восстановительной стоимости объекта недвижимости 0 рублей (0 рублей, 00 копеек).

 

 

Общий износ объекта, все результирующие показатели, а также восстановительная стоимость объекта, рассчитанная затратным подходом представлена в таблице №9.

 

Общий износ и стоимость объекта

Таблица №9

 

 

Налог на добавленную стоимость, как видно из таблицы №9 установлен на уровне 18,00%, а прибыль (маржа) предпринимателя - на уровне 10,00%

 

Результатом расчетов затратным методом стала стоимость оцениваемого объекта, которая по нашим расчетам может составить 0,00 (0 рублей, 00 копеек), без учета НДС.

 

Сравнительный подход

 

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.

Метод рыночных сравнений основан на принципе «спроса и предложения», в соответствие с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке, и на принципе замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости предпринимают следующие шаги:

1. Изучение рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежат данные объекты. Выявление тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту, сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и т.д.;

3. Корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

 

Следует отметить, что сведения о реально совершенных сделках купли-продажи на рынке недвижимости носят конфиденциальный характер. В основном Оценщик ориентируется на цены предложения с применением необходимых корректировок. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее состояние рынка и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно других объектов.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

В оценочной практике принято выделяют следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия продажи и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики;

- компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие движимого имущества).

Необходимо учитывать, что не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования и условия продаж, желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемых по этим характеристикам.

После проведения анализа рынка нами были выбраны следующие объекты, сопоставимые с объектом оценки, представленные в таблице №10:

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.

 

Таблица №10

В таблице сравниваются характеристики объекта оценки и объектов аналогов. При отличии к-либо из объектов аналогов от объекта оценки, стоимость за единицу сравнения данного объекта корректируется на величину поправки, которая указывается в строке "Корректировка, %" в процентах.

 

Абсолютные поправки отражают абсолютное изменение цены объекта оценки, в зависимости от наличия, либо отсутствия того или иного фактора, влияние которого на цену объекта удобнее оценить в стоимостном выражении.

Третья строка снизу "Весовой коэффициент" отражает значимость объекта аналога среди прочих. Если коэффициент одного из аналогов выше других, то его стоимость будет влиять на стоимость оцениваемого объекта больше, нежели остальных.

Таким образом, окончательная стоимость единицы сравнения будет рассчитываться по формуле:

 

P=(V1*P1+V2*P2+……Vn*Pn)/СуммаV, где

P - стоимость оцениваемого объекта;

V1…Vn - весовые коэффициенты

P1.…Pn - скорректированные стоимости объектов-аналогов.

Как видно из таблицы, после оценки стоимости кв.м. методом сравнения продаж, может составить 7960,00 рублей.

Стоимость же всего объекта оценки будет равна произведению стоимости единицы сравнения на их количество, и по методу сравнения продаж может составить 7960,00 (семь тысяч девятьсот шестьдесят рублей, 00 копеек).

Статистический подход

 

При статистическом подходе, вначале из базы объектов выбираются наиболее схожие с объектом аналогом, после чего из той же базы отбираются наиболее значимые, определенные экспертным путем факторы, влияющие на цену и переносятся во вновь созданную базу.

Затем, также экспертным путем, определяется абсолютное значение коэффициента корреляции цены и фактора, в зависимости от величины которого тот или иной фактор будет участвовать в регрессионном анализе, либо нет. В регрессионном анализе участвуют только факторы, имеющие наиболее тесную связь с результирующим фактором.

Коэффициент корреляции может находится в районе (-1;+1). Чем корреляция ближе к единице, тем связь сильнее, чем ближе к 0, тем слабее. Если число положительное, то связь прямая (чем больше фактор, тем выше цена) и обратная (чем меньше значение фактора, тем выше цена). Далее проводится регрессионный анализ.

Перед регрессионным анализом проводится проверка наличия тесной взаимосвязи между факторами, включенными в модель. Для этой цели производится расчет коэффициента корреляции между каждой парой факторов, отобранных для включения в модель. В случае наличия тесной связи между какими-либо факторами, один из факторов исключается из модели, в случае их возможной связанности.

Регрессионный анализ - раздел математической статистики, объединяющий практические методы исследования регрессионной зависимости между величинами по статистическим данным. Цель регрессионного анализа состоит в определении общего вида уравнения регрессии, построении статистических оценок неизвестных параметров, входящих в уравнение регрессии и проверке статистических гипотез о регрессии.

После регрессионного анализа проводится тест Дарбина - Уотсона, направленный на определение существования мультиколлениарности, проверяющий наличие автокорреляции между факторами, влияющими на результирующий. В случае отсутствия автокорреляции между факторами, включенными в модель, модель можно считать пригодной для расчета.

Строится уравнение линейной регрессии, на основе которого устанавливается стоимость объекта. Стоимость объекта будет равна сумме свободного члена уравнения и произведений качественных и количественных факторов на соответствующие им коэффициенты (см. далее уравнение регрессии).

В качестве количественных факторов выступает их реальное значение, а в качестве качественных факторов их бинарные переменные. В следующей таблице номер строки переменной является значением ее бинарной:

 

Бинарные переменные

Таблица №11

Далее представлена таблица, на основе которой проводился корреляционно - регрессионный анализ.