Оценка физического износа объектов недвижимости

Оценка физического износа зданий, сооружений и передаточных устройств ЗАО «3» выполнена для каждого объекта с учетом износа основных конструктивных элементов (например, для рельсового пути это рельсы и шпалы) и их удельного веса. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций взяты из расчетов восстановительной стоимости зданий и сооружений.

После уменьшения значений восстановительной стоимости на величину фактического износа (табл. 7) получаем стоимость объектов недвижимости, определенную затратным подходом оценки. Поскольку в оценке использован один подход (затратный), то полученная по нему стоимость является итоговой рыночной.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости по состоянию на дату проведения оценки составляет 10 579 706 руб.

 

Определение рыночной стоимости машин и оборудования

Объектами оценки в данном разделе являются: машины и оборудование ЗАО «3».

Сравнительный подход к оценке стоимости оцениваемого имущества представлен методом прямого сравнения продаж. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие, частичное конструкторско-технологическое сходство и примерно одинаковую величину накопленного износа. Данный подход может применяться только к новому, не использовавшемуся оборудованию.

Стоимость остального оцениваемого движимого имущества определялась через затратный подход. Данный подход предполагает определение восстановительной стоимости объекта оценки через стоимость такого же нового или аналогичного имущества. Затем восстановительная стоимость уменьшается на величину обесценения, связанного с накопленным износом. Величина накопленного износа определена экспертным путем по результатам осмотра фактического состояния объектов оценки.

Восстановительная стоимость машин и оборудования (табл. 9) на дату проведения оценки составляет 847 515,09 руб.

Фактический износ определялся в зависимости от ожидаемого оставшегося срока службы машин и оборудования, их технического состояния, степени устаревания, условий эксплуатации, исходя из характеристики состояния оборудования, полученной в результате консультаций со специалистами предприятия, по общепринятым в практике оценки машин и оборудования методикам.

Определение остаточной стоимости производилось путем вычитания из восстановительной стоимости фактического накопленного износа. Результаты расчета стоимости машин и оборудования с позиции затратного подхода представлены в табл. 10. Поскольку в оценке использован один подход (затратный), то полученная по нему стоимость является итоговой рыночной.

Таким образом, рыночная стоимость машин и оборудования ЗАО «3» на дату проведения оценки составляет 458 680,2 руб.

Обобщение результатов и итоговое заключение о стоимости

основных фондов

Результаты сделанных расчетов по оценке основных фондов, принадлежащих ОАО "60", на дату проведения оценки составляют:

· стоимость земельного участка – 2 000 000 руб.

· стоимость объектов недвижимости – 6 079 759руб.;

· стоимость машин и оборудования – 458 680 руб.;

Итого рыночная стоимость оцениваемых основных фондов на дату проведения оценки составляет 8 538 439 руб.

Оценка прочих активов и обязательств предприятия

В балансе предприятия имеются активы, которые также подлежат оценке в зависимости от возможного их использования. Содержание активов, их возникновение и объективность отражения в учете обсуждались с бухгалтерией ЗАО «3».

По строке 211 «Сырье, материалы и другие аналогичные ценности» показывается фактическая себестоимость товарно-материальных запасов (сырья и материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, покупных полуфабрикатов, комплектующих изделий, топлива, тары, запасных частей).

Анализ данной статьи показал: балансовая стоимость этих оборотных активов соответствует их рыночной стоимости, т.е. эти статьи баланса не требуют корректировки и составляют 550 тыс. руб.

По строке 214 «Затраты в незавершенном производстве» отражаются затраты по незавершенному производству в той оценке, которая установлена учетной политикой предприятия. К незавершенному производству относится продукция, не прошедшая всех стадий производственного процесса. На 01.01.2010 г., по данным бухгалтерского баланса, затраты в незавершенном производстве равны 65 тыс. руб. Рыночную стоимость затрат в незавершенном производстве принимаем равной балансовой стоимости - 65 тыс. руб.

По строке 215 «Готовая продукция» показывают фактическую производственную себестоимость готовой продукции. При этом готовой продукцией считается такая продукция, которая прошла все стадии, предусмотренные технологическим процессом, а также укомплектованные и прошедшие испытания и технологическую приемку изделия. На дату проведения оценки стоимость готовой продукции и товаров для перепродажи равна 1 340 тыс. руб.

По строке 217 «Расходы будущих периодов» отражаются затраты, которые признаны в бухгалтерском учете в отчетном периоде, но фактически относятся к будущим периодам. Естественно, что в себестоимость продукции в отчетном периоде их включить нельзя. К таким расходам относятся: расходы по неравномерно производимому ремонту основных средств, расходы на рекламу, подготовку кадров, подписку на периодические издания и пр. Расходы будущих периодов, поскольку есть вероятность получить от них какой-либо доход, оцениваются по номинальной стоимости 45 тыс. руб.

Группа статей 240 «Дебиторская задолженность» включает в себя: задолженность покупателей и заказчиков за проданные им товары, услуги, которая числится в бухгалтерском учете на дату проведения оценки.

Дебиторская задолженность ЗАО «3» на 01 января 2010 года равна 2 500 тыс. руб., основную долю которой – 2 182 тыс. руб. – составляют покупатели и заказчики.

Оценка дебиторской задолженности покупателей и заказчиков заключалась в ее анализе: был составлен список всех дебиторов, определены сроки возврата долга. В результате анализа дебиторской задолженности и консультаций с руководством предприятия по каждому дебитору была определена возможность возврата долга (табл. 12).

Итоговая рыночная стоимость дебиторской задолженности ОАО «60» равна 2 155 тыс. руб.

Обязательства. Изучение структуры краткосрочной задолженности позволило сделать вывод: платежи по этим задолженностям являются обязательными и корректировку данной статьи проводить не следует (табл. 13). Таким образом, сумма обязательств ЗАО «3» на 01 января 2010 года составляет 7 490 тыс. руб.

Расчет стоимости чистых активов (по скорректированным рыночным показателям) проведен в соответствии с существующей методикой и представлен в табл. 14.

Стоимость собственного акционерного капитала ЗАО «3», определенная с позиций затратного подхода (метод чистых активов), на дату проведения оценки составляет 18 069 тыс. руб.

Таким образом, стоимость 100%-ного пакета обыкновенных голосующих акций на дату проведения оценки, определенная с позиции затратного подхода (метод чистых активов), составляет 18 069 (восемнадцать миллионов шестьдесят девять тысяч) рублей.

 

Определение стоимости предприятия с позиций

Доходного подхода

 

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости предприятия, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Он предусматривает:

а) составление прогноза будущих доходов;

б) оценку риска, связанного с получением доходов;

в) определение времени получения доходов.

Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.

Оценка предприятия по его доходности во многом зависит от того, каковы перспективы рассматриваемого предприятия. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные. При этом допускается использовать данные как до, так и после налогообложения. Расчет стоимости может быть произведен либо методом капитализации дохода, либо путем анализа дисконтированных потоков поступлений и платежей. Метод дисконтированных денежных потоков чаще всего применяется для определения стоимости предприятий, находящихся на стадии роста или стабильного развития либо при оценке инвестиционных программ, т.е. тогда, когда потоки доходов по годам неоднородны. Метод капитализации наиболее приемлем для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее изменения будут постоянными).

На основании проведенного выше анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия за прошедшие четыре года можно сделать вывод, что размеры денежных потоков оцениваемого предприятия не одинаковы и постоянно растут разными темпами от года к году. При этом увеличение товарной продукции вызвано больше ростом цен, нежели ростом натуральных объемов производства. Проведенный анализ и результаты бесед со специалистами предприятия показали, что складывающиеся тенденции сохранятся и в будущем, т.е. в данном случае при использовании доходного подхода применение метода дисконтированных денежных потоков будет обоснованным и наиболее объективным.

Денежные потоки строятся по модели денежного потока для собственного капитала.

В данной работе принимаем длительность прогнозного периода равной трем годам. Такая небольшая величина прогнозного периода объясняется тем, что в нашей стране на сегодняшний день законы рыночной экономики работают очень слабо, сама экономика отличается нестабильностью, товарным рынкам присущи несбалансированность и аномальные колебания спроса и предложения, к тому же руководство далеко не многих российских предприятий сегодня осуществляет долгосрочное планирование и прогнозирование, опять-таки в силу названных выше причин. Поэтому достоверность прогноза, сделанного на период свыше трех лет, является весьма сомнительной.

Какой бы по продолжительности ни был прогноз, вероятность отклонения от прогноза фактических показателей деятельности предприятия очень велика. Поэтому в данной работе составлен спектр прогнозов: оптимистический – оценка доходности компании при ее функционировании в наиболее благоприятных условиях; оптимальный – оценка доходности компании, исходя из наиболее вероятных условий ее функционирования, и пессимистический – оценка доходности компании при ее функционировании в неблагоприятных условиях. Варианты закрытия компании через четыре года или перепрофилирование на новые виды продукции в данной работе не рассматривались.

Полученные таким образом результаты используются для расчета итоговой величины стоимости акционерного капитала предприятия по формуле

Е = (А*2 + 3*m + В) / 6 (1)

где А – величина дохода, которую можно получить при самых неблагоприятных условиях (наиболее пессимистическая оценка);

m – величина дохода при наиболее вероятной оценке;

В – величина дохода, которую можно получить при самых благоприятных условиях (наиболее оптимистическая оценка).