Расчет рыночной стоимости улучшений.

Су = Св – Ис + Ппр

Су – стоимость улучшения

Св – стоимость воспроизводства

Ис – сумма износов

Ппр – предпринимательская прибыль

 

Используем сборник №28 УПВС таблица №18:

Фундаменты – бутовые, бутобетонные и сборные железобетонные; стены из легких бетонных блоков; перегородки гипсолитовые; перекрытия – из сборных железобетонных плит; кровля асбестоцементная по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется – центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Высота дома – 9м.

Высота потолков в квартире – 2,60м.

Длина дома – 70м.

Ширина дома – 11м.

Площадь квартиры – 50,2м².

Жилая площадь квартиры – 34,9м².

Площадь кухни – 6,1м².

Площадь дома – 70м. * 11м. = 770м².

Площадь з.у. – 73м. * 14м. = 1022м².

Объем дома – 70м. * 11м. * 9м. = 6930м³.

Стоимость 1руб./м.куб. = 33,80 руб.

 

1) Расчет повышающего коэффициента.

100+(1,1+1,6)/100 = 1,027

2) Расчет стоимости общего коэффициента.

1,027*1,04*1 = 1,068

3) Расчет стоимости 1м³

19,8*1,068*1,08 = 22,838 руб./м³ (1969г.)

4) Расчет стоимости здания

22,838руб./м³*6930м³ = 158267 руб.

5) Расчет стоимости 1м³ квартиры (на 1969г.)

158267 руб./4683,12 = 33,80руб./м³

6) Расчет стоимости оцениваемого объекта (на 1969г.)

130,52м³*33,80руб./м³ = 4411,58 руб.м³

7) Пересчет на дату оценки по Ивановской области (на 1 апреля 2011г.)

4411,58руб./м³*1,17*0,95*1,57*0,95*102,39*1,22*1,04 = 950118,07 ≈ 950000 руб.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.

РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА.

 

1 метод « Расчет по сроку жизни»

Ин = Тэф/Тэк * 100%

Ин = 24 / 90 * 100% = 27%

Иф = 950 000 * 0,27 = 256 500 руб.

 

2 метод « Определение физического износа нормативным методом по техническому состоянию»

n

Иф = ЕИфj * Kj

J=1

Ифj – износ отдельных конструкций.

Kj – коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции элемента в общей восстановительной стоимости здания.

J =1 – наименование отдельной конструкции.

n – число отдельных конструкций.

Наименование элементов	Удельный вес отдельных элементов (по УПВС)	Признаки износа	Физический износ (по ВСН 53-86)	Средний взвешенный износ
Фундамент	5%	Трещины в цокольной части здания	8%	0,4%
Стены и перегородки	24%	Незначительные повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины, мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями.	6%	1,44%
Перекрытия	13%	Трещины в швах между плитами	5%	0,65%
Крыши	3%	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.	45%	1,35%
Полы	7%	Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3мм	10%	0,7%
Проемы	12%	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах.	4%	0,48%
Отделочные работы	16%	Отставание и повреждение кромок местами.	5%	0,8%
Внутренние с/т устройства и электричества	14%	Нарушение окраски отопительных приборов	5%	0,7%
Прочие работы	6%	Мелкие повреждения	3%	0,18%
Общий износ	100%			6,7%

Иф = 950 000 * 0,067 = 63 650 руб.

 

3 метод «По нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания»

Наименование элемента	Удельный вес	Срок эксплуатации (кол-во лет)	Нормативный срок ВСН 58-88	Физический износ	Общий износ
Долгоживущие элементы:
Фундаменты
Стены и перегородки					14,4
Перекрытия					3,9
Полы					3,5
Короткоживущие элементы:
Крыши					0,3
Проемы				33,33	3,99
Отделка				83,33	13,33
Отопление					3,5
Водопровод				26,66	1,87
Прочие работы				6,66	0,4
Итого					47,2

 

Иф = 950 000 * 0,472 = 448 400 руб.

 

 

Согласование результатов расчета физического износа

 

Метод расчета по сроку жизни	Нормативный метод по техническому состоянию	Метод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания
256 500 руб.	63 650 руб.	448 400 руб.
0,1	0,6	0,3
25 650 руб.	38 190 руб.	134 520 руб.
Данный метод не требует визуального обследования технического состояния объекта, берется только с учетом срока жизни здания.	Физический износ отдельных конструктивных элементов, систем или их участков путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования с их значениями.	Этот метод основан на положении, что износ здания, его элементов и систем зависит от группы капитальности и фактического срока жизни здания, элементов и систем.

 

∑ = 25 650руб. + 38 190руб. + 134 520руб. = 198 360руб.

 

Вывод: Второй метод «Нормативный метод по техническому состоянию» более точнее, так как мы можем визуально увидеть все элементы здания и дать им характеристику.

Метод расчета по сроку жизни 0,1 - т.к. этот метод является не точным, потому что при его проведении учитывается только срок жизни здания и проводится только математическими действиями.

Нормативный метод по техническому состоянию 0,6 - т.к. с помощью этого метода можно точнее всего определить физический износ.

Метод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания 0,3 - т.к. этот метод является не точным, т.к. оценка в нем производится только по критериям короткоживущих и долгоживущих элементов.

 

Прибыль застройщика.

Это предпринимательский доход, вознаграждение за риск связанный с реализацией строительного проекта.

Ппр = Св*n%

Сбербанк России предлагает ипотечный кредит 13%

Ппр = 950 000 * 0,13 = 123 500руб.

 

 

Расчет устранимого функционального износа

 

Элементы	Аналог 1	Аналог 2	Оцениваемый объект
Унитаз	6000руб.	7000руб.
Ремонтные работы	2000руб.	2000руб.
Итого	8000руб.	9000руб.	8500руб.
Потолки навесные	15000руб.	17000руб.
Ремонтные работы	5000руб.	7000руб.
Итого	20000руб.	24000руб.	22000руб.
			30500руб.

 

РАСЧЕТ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА

В связи с экономическим кризисом стоимость одного квадратного метра понизилась на 0,5%.

Экономический кризис – 0,5 %.

950 000 руб. * 0,005 = 4750 рублей.

 

Су = 950 000 – (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 = 839 890руб.

 

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Методы:

· Метод выделения.

Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.

· Метод определения затрат на освоение земельного участка.

Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.

· Метод затрат на производство инфраструктуры.

Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.

· Метод кадастровой оценки:

V_з = Soц * Бкад.ст. * Кбаз.став.

V_з - стоимость земли

Soц – площадь оцениваемого объекта

Бкад.ст. – базовая кадастровая стоимость

Кбаз.став. – коэффициент базовой ставки

Sуч. = 1022м.кв.

1 кв.м. земельного участка стоит – 120руб./В.м.

Коэффициент базовой ставки – 1,295

 

Vз = 1022м.кв. * 120руб./В.м. * 1,295 = 158 819руб.

 

 

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.

 

Сн = Св – Ис + Ппр + Vз

 

Сн = 950 000 – (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 + 158 819 = 999 000руб.

Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (ФСО №1).

Принципы:

1. Принцип спроса и предложения

2. Принцип вклада

3. Принцип замещения – основополагающий принцип, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется приобретение другого сходного объекта обладающего такой же полезностью.

 

Сравнительный подход применяется:

1. Для объектов по которым имеется достаточное количество достоверной информации, о недавних сделках, купле – продажи или предложение о продажи.

2. Для регулярно продаваемых объектов которые не являются источниками коммерческого дохода.

Основные этапы оценки при сравнительном подходе:

· Исследование рынка и выявление текущих предложений продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом.

· Определение единиц сравнения и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

· Сравнение оцениваемого объекта и объектов аналогов и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

· Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

 

В рамках сравнительного подхода используют два метода:

 

1. Метод сравнения продаж

2. Метод валового рентного мультипликатора.

 

Метод сравнения продаж.

Сущность метода заключается в том, что при его использовании оценщик анализирует сходные, аналогичные объекты которые были недавно проданы или выставлены на продажу, затем вносят поправки (характеристики) на возможные различия между оцениваемым и аналогичным объектами по основным элементам сравнения. В результате определяется продажная цена каждого из аналогичных объектов как если бы при продажи он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. После этого проводится согласование результатов оценки полученных по сравнивающим объектам и устанавливается рыночная стоимость оцениваемого объекта.

 

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
Аналог№1	Аналог№2	Аналог№3
Цена продажи, руб.	S=50,2м^2 30 000руб./м^2 =1 506 000	S=60м^2 35 000руб./м^2 = 2 100 000	S=70м^2 40 000руб./м^2 = 2 800 000	S=65м^2 38 000руб./м^2 = 2 470 000
1.Имущественное право	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
2.Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
3.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
4.Рыночные условия	1.04.2011г.	25.03.2011г.	26.03.2011г.	28.03.2011г.
5.Местоположение	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая
6.Физические характеристики:	23г.	23г.	20г.	24г.
Материал стен дома	Железобетонные	Железобетонные	Кирпичные	Деревянные
Этаж
Общая площадь, м^2	50,2
Жилая площадь, м^2	34,9	42,5	54,6	49,7
Площадь кухни, м^2	6,1	7,2	6,2	6,8
Тип сан/узла	совмещенный	совмещенный	раздельный	раздельный
Наличие балкона/лоджии	балкон	балкон	балкон	нет
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
7.Экономические характеристики	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
8.Использование	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
9.Компоненты стоимости несвязанные с недвижимостью	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Источник информации	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.

 

Расчет стоимости объекта методом внесения корректировок в процентном эквиваленте.

 

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
Аналог№1	Аналог№2	Аналог№3
Цена продажи, руб.		S=60м^2 35 000руб./м^2 = 2 100 000	S=70м^2 40 000руб./м^2 = 2 800 000	S=65м^2 38 000руб./м^2 = 2 470 000
1.Имущественное право	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
2.Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
3.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
4.Рыночные условия	1.04.2011г.	25.03.2011г.	26.03.2011г.	28.03.2011г.
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
5.Местоположение	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая
Корректировка, %			-1	+1
Скорректированная цена, руб.
6.Физические характеристики	23г.	23г.	20г.	24г.
Корректировка, %			-1
Скорректированная цена, руб.
Материал стен	Железобетонные	Железобетонные	Кирпичные	Деревянные
Корректировка, %			-1	+2
Скорректированная цена, руб.
Этаж
Корректировка, %				+1
Скорректированная цена, руб.
Общая площадь, м^2	50,2
Корректировка, %		-1	-1,5	-1
Скорректированная цена, руб.
Жилая площадь, м^2	34,9	42,5	54,6	49,7
Корректировка, %		-1	-2	-2
Скорректированная цена, руб.
Площадь кухни, м^2	6,1	7,2	6,2	6,8
Корректировка, %		-1		-1
Скорректированная цена, руб.
Тип сан/узла	совмещенный	совмещенный	раздельный	раздельный
Корректировка, %			-1	-1
Скорректированная цена, руб.
Наличие балкона/лоджии	балкон	балкон	балкон	нет
Корректировка, %				+1
Скорректированная цена, руб.
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
7.Экономические характеристики	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
8.Использование	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
9.Компоненты стоимости несвязанные с недвижимостью	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
Количество корректировок
Весовой коэффициент		0,2	0,3	0,5
Средневзвешенная стоимость
Стоимость квартиры, руб.	2 420 563

 

Внесение поправок.

 

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия существующих между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог уступает. Величина корректировки определяется экспертным путем или весовой доли элемента сравнения в общей стоимости оцениваемого объекта.

 

Экспертные методы расчета и внесения поправок по одному аналогу.

 

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Поправка, %	Аналог №1	Поправка на кумулятивной основе
Продажная цена
1.Имущественное право	Одинаковые		Одинаковые
2.Условия финансирования	Одинаковые		Одинаковые
3.Условия продаж	Одинаковые		Одинаковые
4.Рыночные условия	На 5% хуже, чем аналог	+5		1,05
5.Местоположение	На 5% хуже, чем аналог	+5		1,05
6.Физические характеристики	На 10% лучше, чем аналог	-10		0,9
7.Экономические характеристики	Отсутствуют		Отсутствуют
8.Использование	Отсутствуют		Отсутствуют
9.Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью	Отсутствуют		Отсутствуют
Всего корректировок				2100000*(1,05*1,05*0,9) = 2083725 руб.