Один миллион девятьсот семьдесят пять тысяч )

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

«Экономическая оценка недвижимости»

Специальность 120304 «Градостроительный кадастр»

 

Студента группы:ГК2-41

Балуева Татьяна Сергеевна

 

 

Руководитель:

Ковалева С.В.

 

Общая оценка курсовой работы______________________________________

 

 

«1» апреля 2011г.

 

ФГУ СПО Ярославский Градостроительный колледж

 

ЗАДАНИЕ

На выполнение курсовой работы по дисциплине

«Экономическая оценка недвижимости»

Студенту группы: ГК2-41

 

 

Специальность: Градостроительный кадастр

 

Павлинова Галина Сергеевна

Тема курсовой работы: определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном, расположенном в п.Ильинское Ивановской области.

 

Состав курсовой работы:

1. Провести анализ состояния объекта оценки
2. Провести анализ местоположения объекта
3. Провести анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
4. Определить рыночную стоимость объекта оценки

 

 

Основание: исходные данные по варианту № 12

 

 

Срок выдачи задания Срок сдачи курсовой работы

« 24» января2011г.«15» апреля2011г.

Преподаватель_________________ С.В. Ковалева

 

 

Выводы

 

В соответствии с договором № 12 от 24.01.2011. на оказание услуг по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества находящегося в п.Ильинское Ивановской области, студентка ЯГМК произвела определение рыночной стоимости объекта оценки.

Оценка подразумевает состояние оцениваемого объекта в совокупности со сложившимися физическими факторами, влияющими на его стоимость, а также состояние рынка в Российской Федерации на вышеуказанную дату.

Выводы, содержащиеся в прилагаемом отчёте, основаны на расчётах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, анализа предоставленной Заказчиком об имуществе, на опыте и профессиональных знаниях оценщиков.

Оценка была проведена в соответствии с требованием закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ от 29 июля 1998 года. Работа проводилась с использованием Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утверждённых Постановлением Правительства РФ, и других нормативных тактов действующего законодательства РФ.

Планируемое использование результата оценки, характер объекта оценки, предполагают оценку этого объекта с позиции стоимости в пользовании («стоимость объекта оценки при существующем использовании»). Обоснование использования этого типа стоимости в данной оценочной ситуации и определение понятия «стоимость объекта оценки при существующем использовании», приведены в данном отчёте.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, округленная до тысяч, составляет:

Один миллион девятьсот семьдесят пять тысяч)

Рублей.

Студент ЯГК ________________________ Балуева Т.С.

 

СОДЕРЖАНИЕ

Раздел 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
1.1	Задание на оценку
1.2	Этапы оценки
1.3	История создания и развития объекта оценки
Раздел 2. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЕ
2.1	Анализ местоположения объекта оценки и рынка недвижимости
2.2	Описание объекта оценки
Раздел 3. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
3.1	Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного
3.2	Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями
Раздел 4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
4.1	Выбор и обоснование применяемых методов и подходов оценки объекта
4.2	Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
4.3	Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
4.4	Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
4.5	Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
Раздел 5. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Раздел 6. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Раздел 7. ПРИЛОЖЕНИЕ

 

Раздел 1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Задание на оценку.

· Объект оценки: Двухкомнатная квартира в кирпичном доме;

Адрес: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская д.77 кв.6

· Собственник объекта оценки: Фомина Анастасия Ивановна; паспорт:

2401 297205, выдан: ОВД Ильинского р-на, Ивановской обл. 08.08.2004г.

Зарегистрирован по адресу: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская д.77 кв.6

· Имущественные права на объект оценки: право собственности

· Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для купли-продажи

· Предполагаемое использование результатов оценки и связанное с этим ограничения: для обеспечения продажи. Использование результатов оценки не в соответствии с целями настоящего отчета недопустима.

· Вид стоимости: рыночная

· Дата оценки: 15 марта 2012г.

· Срок проведения оценки: 24.01.2012г. – 15.03.2012г.

· Допущения и ограничения на которых должна основываться оценка:

1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из сторон не может использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором об оценки.

2. Оценщик не имеет ответственности за юридическое описание права оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением права собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких – либо претензий и ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

4. Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающее обсуждение юридических аспектов права собственности.

5. Оценщик не обязан проводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

 

 

Этапы оценки.

Этапы оценки взяты из Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к оценки (ФСО№1).

1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5) составление отчета об оценке.

 

1.Заключение договора на проведение оценки включающего задание на оценку:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

2.Сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки:

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

3.Применение подходов к оценки, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых отчетов:

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

 

4.Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценки и определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Состояние окружающей среды

Преобладающим направлением ветра является юго-западное.

Преобладающий тип почв — дерново-подзолистый с малым количеством гумуса, супесчаный в центральной и южной, суглинистый в северо-восточной частях региона. Кроме того распространены осушённые торфяные почвы, земли в Балахнинской низменности заняты болотными, а в Ильинском и Гаврилово-Посадском районах встречаются серые лесные почвы.

Природные ресурсы:

Площади земель под поверхностными водными объектами, включая болота, составили 115,7 тыс. га (5,4 %). Из них под реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами — 65,0 тыс. га, под болотами — 50,7 тыс. га.

Область расположена на стыке двух зон: европейской тайги и смешанных лесов. Всего леса занимают 48 % территории области, а луга около 10 %. Особенно лесисты Заволжский, Южский и Тейковский районы.

В 1972 году флора области включала почти тысячу видов дикорастущих и культурных растений[4].

На 2005 год леса Ивановской области занимали 1037,5 тыс. га, или 48 % от общей площади. Доля хвойных лесов составляла 46 % от лесопокрытой площади, молодняков 28 %, средневозрастных 37 %, приспевающих — 20 %, спелых и перестойных лесов — 15 %. Расчётная лесосека по рубкам главного пользования составляла 1509,4 тыс. м³. В 2004 году по всем видам заготовлено около 750 тыс. м³ древесины.

Оценка состояния окружающей среды:

Экологическое состояние в области относительно благоприятное. Очагами загрязнения являются промышленно развитые города Иваново, Шуя и Кинешма.

 

Экономика в стране

 

По данным налоговой службы на 01.01.2010 года, в районе осуществляет деятельность 124 предприятия и организации, 171 индивидуальный предприниматель, 7 крестьянско-фермерских хозяйств. Основными видами выпускаемой в районе продукции являются молоко, мясо, зерновые культуры, молочные продукты (сливочное масло, и обезжиренный сыр), гравий, песок, ПГС. В сфере государственного управления и социального обеспечения работает 12,6 % занятых в экономике, в сфере культуры - 6,8 %.

На территории Ильинского района работает 59 предприятий розничной торговли, 1 предприятие общественного питания, 13 объектов бытового обслуживания, филиалы двух банков, Центральная районная больница, 9 школ, детская музыкальная школа, два Дома ремесел, 16 библиотек, 17 Домов культуры.

Общая протяженность автомобильных дорог общего пользования на территории района составляет 375,4 км. За период 2005-2010 годов протяженность дорог с твердым покрытием увеличилась на 18,2 км. Ильинский район стал поставщиком материалов для строительства и ремонта федеральных автотрасс, серьезного строительства в Московской, Ярославской, Владимирской и Ивановской областях.

 

Основные показатели для разработки прогноза социально – экономического развития субъектов Российской Федерации на период до 2012 года (в% к предыдущему году)

	2008г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
Оценка	Прогноз
Строительство жилых домов	104,5	89,4	106,3	105,0	106,4
Центральный федеральный округ	95,8	93,1	102,0	101,6	107,6
Северо-западный федеральный округ	115,0	76,7	122,0	105,3	99,7
Южный федеральный округ	104,4	93,5	107,9	105,5	107,4
Приволжский федеральный округ	110,2	92,4	101,9	104,6	105,5
Уральский федеральный округ	110,2	85,5	110,8	107,9	108,5
Сибирский федеральный округ	102,1	84,2	108,0	112,0	108,6
Дальневосточный федеральный округ	105,5	101,5	109,6	104,9	103,2

 

 

Занятость населения в стране:

В сентябре 2010 года, по данным Росстата, было принято на работу 502 тыс. человек, уволено 497 тыс., то есть трудоустроилось 3,1% списочной численности работников, выбыло 3,1%, притом что в августе эти показатели были 2,9 и 3,2% соответственно.

Ситуация с занятостью населения, в том числе и неполной, в России улучшается: количество уволенных и нанятых на работу практически сравнялось, а тех, кто работал неполное рабочее время или находился в простое, существенно сократилось. Из общего тренда выбиваются только работники, взявшие отпуск за свой счет: их численность на протяжении всего 2010 года остается стабильной, следует из доклада Росстата.

В сентябре 2010 года, по данным статведомства, было принято на работу 502 тыс. человек, уволено 497 тыс., то есть трудоустроилось 3,1% списочной численности работников, выбыло 3,1%, притом, что в августе эти показатели были 2,9 и 3,2% соответственно. Продолжила снижаться численность работников, намеченных к увольнению: в сентябре 2010 года, по сравнению с январем 2009 года, она сократилась вчетверо и составила 15 тыс. человек — ситуация на рынке труда нормализовалась.

Заметно — более чем в три раза — сократилось количество тех, кто работал неполное рабочее время и находился в простое: если в январе 2009 года таких было 1,3 млн человек, то в сентябре 2010 года — уже 360 тыс. Портит картину только графа «имели отпуска без сохранения заработной платы по заявлению работника». По данным Росстата, число отпускников за свой счет сокращалось только в 2009 году — с 1,1 млн до 800 тыс. человек. В 2010 году их численность была стабильной — около 600 тыс. человек.

 

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот.

 

Факторы, влияющие на рынок недвижимости:

 

1. Государственного регулирования рынка недвижимости (нормативные акты по сделкам недвижимости, налоговое законодательство)

2. Общеэкономические ситуации.

- производство национального дохода.

- занятость населения.

- объем промышленного производства.

- ставки доходности и тд.

-

3. Микроэкономическая ситуация.

- экономическое развитие региона.

- занятость населения в регионе.

- отток приток капитала из региона.

 

 

4. Социальное положение в регионе.

- уровень безработицы.

- возможность межэтнических и военных столкновений.

- популярность политики.

 

5. Природные ресурсы.

-экологическое положение.

-наличие развитой инфраструктуры страны.

 

Описание объекта оценки.

№ п/п	Характеристика объекта оценки
Информация о квартире
1.1	Этаж
1.2	Количество комнат в квартире
1.3	Тип комнат	Раздельные
1.4	Общая площадь	51,1 кв.м.
1.5	Жилая площадь	34,9 кв.м.
1.6	Площадь кухни	6,1 кв.м.
1.7	Наличие балкона	да
1.8	Высота потолков	2,60 м.
1.9	Вид из окна	Дет.городок, автодорога, окружение дома
1.10	Вспомогательные и подсобные помещения	нет
1.11	Санузел	Совмещенный
1.12	Внутренняя отделка и оборудование	Пол в жил. Помещ.	Линолеум, паркет
Пол в сан узле	Керамическая плитка
Оконные проемы	ПВХ
Потолки в жилых помещениях	Плитка
Потолки вспомогательных помещений	Плитка
Отделка стен в жилых помещениях	Штукатурка, обои
Отделка стен на кухне	Пластиковые панели
Отделка стен в сан. узле	Пластиковые панели
Входные двери	Металлические
Межкомнатные двери	Деревянные
1.13	Объект подключен к антеннам, электроснабжению, водопроводу	Инженерные коммуникации проведены
1.14	Центральное отопление	Индивидуальное газовое отопление
1.15	Строительный объем, м.куб.	130,52м.кв.
1.16	Оборудование для выше перечисленных устройств	Есть
1.17	Планировка	Планировка квартиры соответствует БТИ, перепланировка производилась в санузле.
1.18	Источники информации	Технический паспорт (Тейковский БТИ Ивановской области).

 

Вывод: После рассмотрения здания, расположенного по адресу: Ивановская область, п.Ильинское ул. Комсомольская д.2 кв.24, можно сделать вывод что дом расположен в хорошем, благоустроенном районе, спокойном, оснащен транспортной доступностью. Недостатки: вблизи проходит главная окружная дорога, дом находится в 2 км. От центра поселка.

 

РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА.

 

1 метод « Расчет по сроку жизни»

Ин = Тэф/Тэк * 100%

Ин = 24 / 90 * 100% = 27%

Иф = 950 000 * 0,27 = 256 500 руб.

 

2 метод « Определение физического износа нормативным методом по техническому состоянию»

n

Иф = ЕИфj * Kj

J=1

Ифj – износ отдельных конструкций.

Kj – коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции элемента в общей восстановительной стоимости здания.

J =1 – наименование отдельной конструкции.

n – число отдельных конструкций.

Наименование элементов	Удельный вес отдельных элементов (по УПВС)	Признаки износа	Физический износ (по ВСН 53-86)	Средний взвешенный износ
Фундамент	5%	Трещины в цокольной части здания	8%	0,4%
Стены и перегородки	24%	Незначительные повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины, мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями.	6%	1,44%
Перекрытия	13%	Трещины в швах между плитами	5%	0,65%
Крыши	3%	Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке.	45%	1,35%
Полы	7%	Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3мм	10%	0,7%
Проемы	12%	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах.	4%	0,48%
Отделочные работы	16%	Отставание и повреждение кромок местами.	5%	0,8%
Внутренние с/т устройства и электричества	14%	Нарушение окраски отопительных приборов	5%	0,7%
Прочие работы	6%	Мелкие повреждения	3%	0,18%
Общий износ	100%			6,7%

Иф = 950 000 * 0,067 = 63 650 руб.

 

3 метод «По нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания»

Наименование элемента	Удельный вес	Срок эксплуатации (кол-во лет)	Нормативный срок ВСН 58-88	Физический износ	Общий износ
Долгоживущие элементы:
Фундаменты
Стены и перегородки					14,4
Перекрытия					3,9
Полы					3,5
Короткоживущие элементы:
Крыши					0,3
Проемы				33,33	3,99
Отделка				83,33	13,33
Отопление					3,5
Водопровод				26,66	1,87
Прочие работы				6,66	0,4
Итого					47,2

 

Иф = 950 000 * 0,472 = 448 400 руб.

 

 

Согласование результатов расчета физического износа

 

Метод расчета по сроку жизни	Нормативный метод по техническому состоянию	Метод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания
256 500 руб.	63 650 руб.	448 400 руб.
0,1	0,6	0,3
25 650 руб.	38 190 руб.	134 520 руб.
Данный метод не требует визуального обследования технического состояния объекта, берется только с учетом срока жизни здания.	Физический износ отдельных конструктивных элементов, систем или их участков путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования с их значениями.	Этот метод основан на положении, что износ здания, его элементов и систем зависит от группы капитальности и фактического срока жизни здания, элементов и систем.

 

∑ = 25 650руб. + 38 190руб. + 134 520руб. = 198 360руб.

 

Вывод: Второй метод «Нормативный метод по техническому состоянию» более точнее, так как мы можем визуально увидеть все элементы здания и дать им характеристику.

Метод расчета по сроку жизни 0,1 - т.к. этот метод является не точным, потому что при его проведении учитывается только срок жизни здания и проводится только математическими действиями.

Нормативный метод по техническому состоянию 0,6 - т.к. с помощью этого метода можно точнее всего определить физический износ.

Метод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания 0,3 - т.к. этот метод является не точным, т.к. оценка в нем производится только по критериям короткоживущих и долгоживущих элементов.

 

Прибыль застройщика.

Это предпринимательский доход, вознаграждение за риск связанный с реализацией строительного проекта.

Ппр = Св*n%

Сбербанк России предлагает ипотечный кредит 13%

Ппр = 950 000 * 0,13 = 123 500руб.

 

 

Расчет устранимого функционального износа

 

Элементы	Аналог 1	Аналог 2	Оцениваемый объект
Унитаз	6000руб.	7000руб.
Ремонтные работы	2000руб.	2000руб.
Итого	8000руб.	9000руб.	8500руб.
Потолки навесные	15000руб.	17000руб.
Ремонтные работы	5000руб.	7000руб.
Итого	20000руб.	24000руб.	22000руб.
			30500руб.

 

РАСЧЕТ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА

В связи с экономическим кризисом стоимость одного квадратного метра понизилась на 0,5%.

Экономический кризис – 0,5 %.

950 000 руб. * 0,005 = 4750 рублей.

 

Су = 950 000 – (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 = 839 890руб.

 

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Методы:

· Метод выделения.

Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.

· Метод определения затрат на освоение земельного участка.

Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.

· Метод затрат на производство инфраструктуры.

Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.

· Метод кадастровой оценки:

V_з = Soц * Бкад.ст. * Кбаз.став.

V_з - стоимость земли

Soц – площадь оцениваемого объекта

Бкад.ст. – базовая кадастровая стоимость

Кбаз.став. – коэффициент базовой ставки

Sуч. = 1022м.кв.

1 кв.м. земельного участка стоит – 120руб./В.м.

Коэффициент базовой ставки – 1,295

 

Vз = 1022м.кв. * 120руб./В.м. * 1,295 = 158 819руб.

 

 

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.

 

Сн = Св – Ис + Ппр + Vз

 

Сн = 950 000 – (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 + 158 819 = 999 000руб.

Метод сравнения продаж.

Сущность метода заключается в том, что при его использовании оценщик анализирует сходные, аналогичные объекты которые были недавно проданы или выставлены на продажу, затем вносят поправки (характеристики) на возможные различия между оцениваемым и аналогичным объектами по основным элементам сравнения. В результате определяется продажная цена каждого из аналогичных объектов как если бы при продажи он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. После этого проводится согласование результатов оценки полученных по сравнивающим объектам и устанавливается рыночная стоимость оцениваемого объекта.

 

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
Аналог№1	Аналог№2	Аналог№3
Цена продажи, руб.	S=50,2м^2 30 000руб./м^2 =1 506 000	S=60м^2 35 000руб./м^2 = 2 100 000	S=70м^2 40 000руб./м^2 = 2 800 000	S=65м^2 38 000руб./м^2 = 2 470 000
1.Имущественное право	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
2.Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
3.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
4.Рыночные условия	1.04.2011г.	25.03.2011г.	26.03.2011г.	28.03.2011г.
5.Местоположение	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая
6.Физические характеристики:	23г.	23г.	20г.	24г.
Материал стен дома	Железобетонные	Железобетонные	Кирпичные	Деревянные
Этаж
Общая площадь, м^2	50,2
Жилая площадь, м^2	34,9	42,5	54,6	49,7
Площадь кухни, м^2	6,1	7,2	6,2	6,8
Тип сан/узла	совмещенный	совмещенный	раздельный	раздельный
Наличие балкона/лоджии	балкон	балкон	балкон	нет
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
7.Экономические характеристики	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
8.Использование	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
9.Компоненты стоимости несвязанные с недвижимостью	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Источник информации	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.	Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г.

 

Расчет стоимости объекта методом внесения корректировок в процентном эквиваленте.

 

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
Аналог№1	Аналог№2	Аналог№3
Цена продажи, руб.		S=60м^2 35 000руб./м^2 = 2 100 000	S=70м^2 40 000руб./м^2 = 2 800 000	S=65м^2 38 000руб./м^2 = 2 470 000
1.Имущественное право	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
2.Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
3.Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
4.Рыночные условия	1.04.2011г.	25.03.2011г.	26.03.2011г.	28.03.2011г.
Корректировка, %
Скорректированная цена, руб.
5.Местоположение	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная	Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая
Корректировка, %			-1	+1
Скорректированная цена, руб.
6.Физические характеристики	23г.	23г.	20г.	24г.
Корректировка, %			-1
Скорректированная цена, руб.
Материал стен	Железобетонные	Железобетонные	Кирпичные	Деревянные
Корректировка, %			-1	+2
Скорректированная цена, руб.
Этаж
Корректировка, %				+1
Скорректированная цена, руб.
Общая площадь, м^2	50,2
Корректировка, %		-1	-1,5	-1
Скорректированная цена, руб.
Жилая площадь, м^2	34,9	42,5	54,6	49,7
Корректировка, %		-1	-2	-2
Скорректированная цена, руб.
Площадь кухни, м^2	6,1	7,2	6,2	6,8
Корректировка, %		-1		-1
Скорректированная цена, руб.
Тип сан/узла	совмещенный	совмещенный	раздельный	раздельный
Корректировка, %			-1	-1
Скорректированная цена, руб.
Наличие балкона/лоджии	балкон	б