Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (ФСО№1)

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

 

В основе подхода лежат принципы:

1. Замещение

2. Спроса и предложения

3. ЛНЭИ

4. Вклада

 

Затратный подход применяется в следующих случаях:

1. При определении ЛНЭИ

2. Для оценки недвижимости на пассивном рынке

3. Для получения стартовой цены на аукционе

4. Для оценки объектов не завершенного строительства

5. Для определения затрат на перепланирование объекта

6. Для оценки с целью получения кредита в банке

7. При переоценки основных фондов

8. При проведении итогового согласования рыночной стоимости объекта полученных другими подходами

 

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

 

· Определение стоимости восстановления, которая базируется на стоимости замещения.

· Определение величины накопительного суммарного износа улучшений.

· Определение величины производственной прибыли

· Определение рыночной стоимости улучшений

· Определение стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования

· Определение рыночной стоимости недвижимости.

Методы оценки восстановительной стоимости объекта:

· Метод квадратных метров (метод сравнительной единицы)

Исполняется на основе применения текущих затрат на строительство новых объектов подобных оцениваемому.

· Метод разбивки по компонентам

Основан на применении фактических удельных текущих затрат на строительство.

· Метод количественного обследования

Это сметная стоимость строительства.

· Метод сравнительного объекта

Основан на использовании данных по удельной стоимости построенного в прошлом аналогичного объекта по площади или объему оцениваемого объекта. Определение восстановительной стоимости на дату построенного аналогичного объекта, затем используются индексы пересчета прошлых цен на дату оценки.

 

Физический, функциональный, внешний износ.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. На стоимость недвижимости оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико – эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно- климатических факторов, а так же жизнедеятельности объекта.

 

Физический износ бывает:

· Устранимый (износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно).

· Неустранимый.

Функциональный износ – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное не соответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

 

Функциональный износ бывает:

· Устранимый (определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта)

 

Причины функционального износа:

 

- Недостатки, требующие добавления элементов.

Расчет: стоим. добав. элем. + монтаж

 

- Недостатки, требующие замены или модернизации элементов.

Расчет: демонтаж + оборудование

 

- Сверхулучшения.

Расчет: физ.износ +стоимость демонтажа+ ликвидация стоимости демонтажных элементов

 

· Неустранимый

ü Потеря в арендной плате;

ü Избыток эксплуатационных затрат

Внешний (экономический) износ – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменение окружающей инфраструктуры и т.д.

Методы внешнего износа:

· Капитализация потерь в арендной плате;

· Сравнительных продаж;

· Срока экономической жизни.

 

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.

Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Методы оценки затратного подхода:

I. Метод срока жизни

II. Метод определения физического износа нормативным методом по техническому состоянию

III. Метод определение общего износа по нормативным срокам жизни долгоживущих и короткоживущих элементов здания

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Типы поправок на отличительные характеристики и их определение.

§ Поправка на глубину участка.

Важна в том случае, когда землевладение оценивается по протяженности

фронтальной границы, в качестве единственного сравнения, используется стоимость

одного погонного метра вдоль фронтальной границы участка при стандартной глубине

участка.

§ Поправка на размер участка.

Когда оценка земли основана не на протяженности фронтальной границы, а на

размере участка, делается поправка на глубину с коэффициентами.

 

§ Поправка на неправильности формы.

Стоимость участка неправильной формы при одинаковой их площади. Это связанно

с неудобствами при проведении строительных работ и эксплуатации.

 

§ Угловое расположение.

Наиболее наглядно это влияние проявляется в случае коммерческих объектов

недвижимости. Преимущество узлового расположения проявляется в свободе входа и

выхода подъезда в дополнительном оформлении витрин и организации рекламы.

 

§ Относительное расположение участка.

Рассчитывается, как стоимость базового участка с корректировкой или поправкой на

оцениваемый участок отличающихся по площади, форме, неровностей поверхности.