Учет по фактическим затратам на приобретение (строительство) (по первоначальной стоимости)

Если компания организует учет по фактической стоимости, вся инвестиционная недвижимость должна оцениваться по фактической стоимости приобретения (строительства) за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения используя порядок МСФО 16.

Одновременно в пояснительной записке необходимо раскрывать информацию о справедливой стоимости инвестиционной недвижимости.

 

5. Перевод объекта из одной группы недвижимости в другую

Перевод объекта в инвестиционную недвижимость или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

1) начало использования недвижимости самим владельцем – перевод объекта из инвестиционной недвижимости в недвижимость, используемую для собственных нужд;

2) начало подготовки к продаже – перевод объекта из инвестиционной недвижимости в запасы;

3) окончание использования самим владельцем – перевод объекта из недвижимости, используемой для собственных нужд, в инвестиционную недвижимость;

4) начало сдачи в операционную аренду – перевод объекта из запасов в инвестиционную недвижимость; или

5) окончание строительства или реконструкции – перевод объекта из недвижимости, находящейся в процессе строительства или реконструкции (см. МСФО 16), в инвестиционную недвижимость.

 

Если компания принимает решение продать объект инвестиционной недвижимости без проведения дополнительных работ по его реконструкции, она должна продолжать классифицировать этот объект, вплоть до списания его с баланса, как инвестиционную недвижимость, а не как запасы.

 

По аналогии, если компания начинает реконструкцию имеющейся у нее инвестиционной недвижимости с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости, в период реконструкции эта недвижимость продолжает учитываться как инвестиционная (а не как недвижимость, используемая для собственных нужд).

 

Если компания ведет учет по фактической стоимости приобретения (строительства), переводы объектов из инвестиционной недвижимости в недвижимость, используемую для собственных нужд или в состав запасов, и обратно, не влияют на их балансовую стоимость. Кроме того, стоимость объектов не меняется в целях оценки или раскрытия информации в финансовой отчетности.

 

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной недвижимости в другие виды активов (в целях дальнейшего учета объекта по МСФО 16 или МСФО 2), этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

 

Если объект, используемый для собственных нужд компании, переходит в состав инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости, то до даты изменения способа эксплуатации объекта следует применять МСФО 16. Существующая на дату перевода разница между балансовой стоимостью объекта и его справедливой стоимостью признается как уменьшение или увеличение балансовой стоимости в результате переоценки в соответствии с МСФО 16.

 

До даты перевода недвижимости, используемой для собственных нужд, в инвестиционную недвижимость, учитываемую по справедливой стоимости, компания продолжает начислять амортизацию по этой недвижимости и признавать убытки от обесценения.

Существующая на дату перевода разница между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью, признается как уменьшение или увеличение балансовой стоимости в результате переоценки в соответствии с МСФО 16:

1) любое уменьшение балансовой стоимости в результате переоценки незамедлительно признается в отчете о прибылях и убытках.

 

Уменьшение балансовой стоимости объекта в размере не превышающем ранее отраженный резерв переоценки этого объекта, должно относиться на уменьшение этого резерва.

2) любое увеличение балансовой стоимости актива в результате переоценки учитывается следующим образом:

3) увеличение признается в отчете о прибылях и убытках в той степени, в которой оно компенсирует предшествующие убытки от обесценения того же актива;

4) оставшаяся сумма увеличения относится прямо на кредит счета капитала в качестве резерва переоценки. При последующем выбытии объекта инвестиционной недвижимости резерв переоценки, включенный в капитал, может быть перенесен на счет нераспределенной прибыли. Перенос осуществляется напрямую из резерва переоценки в нераспределенную прибыль и не отражается в отчете о прибылях и убытках.

 

Если перевод основных средств в инвестиционную недвижимость осуществляется по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью на день перевода и балансовой стоимостью до переоценки признается в отчете о прибылях и убытках.

 

Перевод объекта из запасов в инвестиционную недвижимость (по справедливой стоимости) учитывается способом, аналогичным учету продажи запасов.

 

По завершении строительства объекта инвестиционной недвижимости, который будет учитываться по справедливой стоимости, разница между справедливой стоимостью этого объекта на дату оценки и его балансовой стоимостью признается в отчете о прибылях и убытках.

6. Прекращение признания (выбытие) объектов инвестиционной недвижимости

 

1. Инвестиционная недвижимость списывается с баланса при выбытии, а также когда компания больше не ожидает получения каких-либо доходов от ее использования.

2. Выбытие может осуществляться путем продажи или передачи по договору финансовой аренды. Для определения даты выбытия инвестиционной недвижимости компания должна использовать критерии, предписываемые МСФО 18 для признания выручки.

3. Операции продажи с обратной арендой подробно описываются в Учебном пособии по МСФО 17.

4. Если компания признает в балансовой стоимости объекта инвестиционной недвижимости стоимость замены какой-либо из его конструктивных частей, то необходимо вычесть балансовую стоимость старой конструктивной части из балансовой стоимости объекта.

 

В случае если объект инвестиционной недвижимости учитывался по фактической стоимости приобретения, старая конструктивная часть может не амортизироваться как отдельный объект основных средств.

 

Если компания не может достоверно определить балансовую стоимость старой конструктивной части, она может использовать стоимость новой конструктивной части для определения ориентировочной первоначальной стоимости старой части.

 

При учете по справедливой стоимости, в величину справедливой стоимости объекта инвестиционной недвижимости может быть включена сумма обесценения конструктивной части, подлежащей замене.

Прибыль (убыток), возникающие при выбытии объекта инвестиционной недвижимости, рассчитывается как разница между чистыми поступлениями от выбытия актива и его балансовой стоимостью. Он признается в отчете о прибылях и убытках (если иное не предписано МСФО 17 для учета операций продажи с обратной арендой) в том периоде, когда произошло выбытие.

Возмещение, получаемое компанией при выбытии объекта инвестиционной недвижимости, первоначально признается по справедливой стоимости. В частности, если существует рассрочка оплаты, полученное возмещение первоначально признается в сумме первого платежа. Разница между номинальной суммой возмещения и суммой первого платежа признается в качестве процентного дохода в соответствии с МСФО 18.

Компенсация, причитающаяся компании в связи обесценением стоимости активов, должна признаваться в отчете о прибылях и убытках, когда она признана в качестве дебиторской задолженности. Примером компенсации является получение выплат от государства при национализации имущества, выплат от страховых компаний.

Обесценение или потери инвестиционной недвижимости, требования компенсации, любое приобретение или строительство объектов недвижимости, предназначенных для замены старых активов, - являются отдельными хозяйственными операциями, которые должны учитываться следующим образом:

(1) обесценение объектов инвестиционной недвижимости должно признаваться в соответствии с требованиями МСФО 36;

(2) вывод из эксплуатации или выбытие объекта инвестиционной недвижимости должно признаваться в соответствии с требованиями настоящего Стандарта;

(3) компенсация, причитающаяся компании в связи с обесценением, потерей или отказом от инвестиционной недвижимости, должна признаваться в отчете о прибылях и убытках, когда она отражена в дебиторской задолженности; и

(4) стоимость объектов, реконструированных, приобретенных или построенных для замены старых объектов, определяется на основе методов, предписываемых МСФО 36.

 

7. Раскрытие информации

Учет по справедливой стоимости и учет по фактической стоимости

Эти раскрытия являются дополнительными к предписываемым МСФО 17 «Аренда».

Согласно МСФО 17 владелец инвестиционной недвижимости должен раскрывать в своей финансовой отчетности информацию обо всех активах, сданных в аренду.

Компания, которая распоряжается инвестиционной недвижимостью на правах аренды, должна раскрывать информацию о финансовой аренде с позиции арендатора, а об операционной аренде – с позиции арендодателя.

 

Компания должна раскрывать:

(1) какой метод учета она использует, по справедливой стоимости или по фактической стоимости;

(2) если она использует метод учета по справедливой стоимости, то классифицирует и учитывает ли она имущественный интерес, связанный с операционной арендой, как инвестиционную недвижимость, и если да, то при каких условиях;

(3) если классификация затруднительна, то какие критерии использует компания для разграничения инвестиционной недвижимости и средств, используемых для собственных нужд, а также инвестиционной недвижимости и средств, предназначенных для продажи в ходе обычной деятельности;

(4) способы и допущения, применяемые для определения справедливой стоимости, включая информацию о том, была ли справедливая стоимость определена на основе подтвержденной рыночной информации или с учетом других факторов, определяемых характером недвижимости или отсутствием сопоставимой рыночной информации;

(5) была ли справедливая стоимость инвестиционной недвижимости определена в результате проведения оценки независимым оценщиком, имеющим соответствующую профессиональную классификацию и свежий опыт в оценке инвестиционной недвижимости. Если такой оценки не проводилось, этот факт также подлежит раскрытию;

(6) суммы, признанные в отчете о прибылях и убытках и отражающие:

 

q доход от сдачи в аренду инвестиционной недвижимости;

q прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной недвижимостью, по которой был получен арендный доход в отчетном периоде;

q прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной недвижимостью, которая не принесла дохода от сдачи в аренду в течение периода;

q наличие и размер ограничений, связанных с продажей инвестиционной недвижимости, уменьшением дохода или поступлений, причитающихся компании при выбытии инвестиционной недвижимости;

q контрактные обязательства по приобретению, строительству объектов инвестиционной недвижимости, или по ремонту, техническому обслуживанию, реконструкции.

Учет по справедливой стоимости

Компания, использующая метод учета по справедливой стоимости, должна раскрывать информацию о сверке балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода, отражающую:

(1) прирост инвестиционной недвижимости, с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, включаемых в балансовую стоимость актива;

(2) прирост инвестиционной недвижимости в результате приобретений, связанных с объединением компаний;

(3) выбытие;

(4) чистую прибыль или убыток, возникающие в результате корректировок справедливой стоимости;

(5) курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся компании;

(6) перевод объектов из запасов, а также из учитываемых в составе средств, используемых для собственных нужд, в инвестиционную недвижимость, и обратно;

(7) прочие изменения.

 

В случае существенной корректировки оценки в целях подготовки финансовой отчетности, компания должна раскрывать информацию о сверке первоначальных данных и скорректированных, включенных в финансовую отчетность, с раздельным отражением совокупной суммы признанных обязательств по договорам аренды в результате продажи с обратной арендой и любых других существенных корректировок.

 

Если компания оценивает объекты инвестиционной недвижимости по фактической стоимости приобретения, поскольку оценка по справедливой стоимости на устойчивой основе невозможна, вышеупомянутая сверка должна раскрывать суммы, относящиеся к этой инвестиционной недвижимости, отдельно от сумм, относящихся к инвестиционной недвижимости, оцениваемой по справедливой стоимости.

Компания должна дополнительно раскрывать следующее:

(1) описание объектов инвестиционной недвижимости;

(2) объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной недвижимости не может быть достоверно оценена;

(3) если это возможно, привести количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам; и

(4) при выбытии инвестиционной недвижимости, которая учитывалась не по справедливой стоимости:

(i) факт того, что компания продала инвестиционную недвижимость, учитываемую не по справедливой стоимости;

(ii) балансовую стоимость этой инвестиционной недвижимости на момент продажи; и

(iii) сумму признанной прибыли или убытка.

Учет по фактической стоимости

Компания, использующая метод учета по фактической стоимости, должна также раскрывать:

(1) используемые методы начисления амортизации;

(2) применяемые сроки полезной службы или нормы амортизации;

(3) валовую балансовую стоимость и накопленную амортизацию (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;

(4) сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода, отражающую:

(i) прирост инвестиционной недвижимости, с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, признаваемых в качестве актива;

(ii) прирост инвестиционной недвижимости в результате приобретений, связанных с объединением компаний;

(iii) выбытие;

(iv) амортизацию;

(v) сумму убытков от обесценения, признанных в отчетном периоде, и сумму убытков от обесценения, компенсированных в отчетном периоде, в соответствии с МСФО 36;

(vi) курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся компании;

(vii) перевод средств из запасов и не сдаваемых в аренду основных средств в состав инвестиционной недвижимости, и обратно; и

(viii) прочие изменения; и

(5) справедливую стоимость инвестиционной недвижимости. Если компания не может достоверно оценить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости, она должна раскрывать следующее:

(i) описание объектов инвестиционной недвижимости;

(ii) объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной недвижимости не может быть достоверно определена; и

(iii) если это возможно, указать количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам.

 

Контрольные вопросы

1. Что такое инвестиционная недвижимость?

2. Чем отличается инвестиционная недвижимость от используемой владельцем собственности?

3. Приведите примеры инвестиционной собственности

4. Как оценивается инвестиционная собственность в бухгалтерском балансе?

5. Порядок учета инвестиционной собственности по справедливой стоимости

6. Порядок учета инвестиционной собственности при переводе объекта из одной группы в другую.

7. Какая информация раскрывается в пояснительной записке в отношении инвестиционной недвижимости?